חוקי הכלכלה לא פעלו: כך זינקו מחירי הדירות במקביל לעלייה בהיצע - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חוקי הכלכלה לא פעלו: כך זינקו מחירי הדירות במקביל לעלייה בהיצע

הזיגזג הממשלתי בעניין מע"מ 0% אמנם בלם את מחירי הדירות במחצית 2014, אך לקראת סופה הם זינקו מחדש ולוו בביקושים מוגברים ■ מלאי הדירות הלא מכורות הגיע ל–27.7 אלף - שיא של 14 שנה ■ ורק בממשלה ממשיכים לטעון שחסרות דירות במדינה

35תגובות

לפני חודשיים יצא מנכ"ל משרד הבינוי, שלמה 
בן אליהו, בהצהרה מפתיעה, וקרא למתמודדים במכרזים על קרקעות ל–1,725 יחידות דיור במודיעין להביא בחשבון את תוכניות הדיור של הממשלה, שכוללות שיווקי קרקעות לעוד אלפי יחידות דיור בעיר. בן אליהו צפה עוד כי מחירי הדירות בעיר יירדו ב–20%. ביום רביעי אחר הצהריים, נפתחו המעטפות של אותם מכרזים, ומהן עלה כי היזמים וקבוצות הרכישה לא בדיוק שעו לקריאתו של בן אליהו - ומחירי הקרקעות נותרו ברמה שבה היו קודם לכן.

יתרה מכך, על חלק גדול מ–29 המכרזים שערכה רשות מקרקעי ישראל התנהלו תחרויות עזות, במיוחד בין קבוצות רכישה שהתמודדו על לבם של חברים פוטנציאלים בעיקר על ידי הורדת מחירי הדירות שיוקמו בפרויקטים שלהן אם יזכו במכרזים. במקרים מסוימים, הדברים עוררו חשש שמדובר במצגי שווא, שיפילו חברי קבוצות מסוימים.

התוצאה היתה שלחלק גדול מהמכרזים הוגשו 20–30 הצעות. חלק מהמציעים אמנם הגישו הצעות על כמה מגרשים, אבל מכיוון שההיענות היתה כה מאסיבית, התחרות ביניהם עלתה, כמו גם המחירים שבהם נקבו הזוכים במכרז. כך למשל, חברת י. זילברמינץ ובניו, שבספטמבר 2013 רכשה מגרש ל–48 דירות בשכונת קייזר דרום במודיעין לפי שווי קרקע של 202.5 אלף שקל ליחידת דיור, היתה מוכנה לשלם במכרז האחרון 302 אלף שקל עבור קרקע ליחידה, כשרכשה מגרש ל–105 יחידות.

מדוע סירבו המשתתפים במכרזים להקשיב למנכ"ל משרד הבינוי, ולקבל את זה שבתקופה הקרובה יוצעו במודיעין מגרשים לאלפי יחידות דיור נוספות? "הבאנו את הדברים בחשבון, שקלנו את השיקולים שלנו, ולא חששנו להיכנס למכרז ולהציע את ההצעה שעמה זכינו, כ–260 אלף שקל ליחידת דיור", אומרת סמנכ"לית השיווק של חברת שפיר מגורים, טלי כהן. "מודיעין היא עיר מבוקשת מאוד, ומחיר הקרקע שהצענו משקף מחיר של 1.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים". זאת, לעומת מחירים צפויים של 1.2–1.3 מיליון שקל שיוצעו במסגרת מבצעי מחיר מטרה, שהמכרזים הראשונים שלהם יצאו אתמול לדרך.

דירות

"אני לא חוששת ולא רואה שום קשר בין הדירות שיוקמו במסגרת מחיר מטרה לבין הדירות שאנו נקים על סמך המכרז הזה", אומרת כהן. "מדובר במקומות שונים ובקהלים שונים". בעל קבוצת רכישה שביקש להישאר בעילום שם, אמר מפורשות כי חברי הקבוצה שלו לא האמינו להבטחות הממשלה. והנה, כך, נדחתה הקריאה של משרד הבינוי. המחירים במודיעין אולי יירדו בעתיד, אבל ודאי שלא על סמך המכרזים שנסגרו ביום האחרון של 2014.

ואולם הדברים האלה לא נגעו במיוחד לבן אליהו, שביום חמישי הודיע כי "בשבוע שעבר הוצאנו מכרז מחיר מטרה בראש העין והיום במודיעין. אני שמח שהקבלנים וקבוצות הרכישה הפנימו את העובדה שמכרזי מטרה יצאו לדרך וגם בשנה הבאה נשווק במודיעין מכרזי מטרה נוספים. ללא ספק, מחיר הקרקע שמר על רמות סבירות בזכות זאת. הקבלנים יוכלו למכור את הדירות במחירים דומים למחיר מטרה של 1.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים".

שיא של 14 שנים במלאי הדירות

הסיפור במודיעין, בצירוף לנפילתה של תוכנית מע"מ 0%, מאפיין את כשלון ההתנהלות של הממשלה בתחום הדיור. 2014 הסתיימה, ואף שהנתונים השנתיים טרם פורסמו, ניתן לסכמה כהחמצה ממשלתית גדולה. זאת, אף שלפחות בתחילת השנה נראה היה כי מדובר בשנת הזדמנויות.

קרקע לבנייה סמוך למודיעין
גיל כהן-מגן

השנה החלה בקול ענות חלושה של ירידות בביקושים לעומת קודמתה, אבל במארס הטיל שר האוצר היוצא, יאיר לפיד, את "פצצת" המע"מ 0% - מה שתרם ליצירת שפל גדול יותר בביקושים, אבל שפל מלאכותי בלבד - כזה שנוצר לא מירידה אמיתית, אלא מיצירת ביקושים כבושים. מרגע שהציבור הגיע למסקנה שחוק מע"מ 0% לא יתממש, השוק חזר בהדרגה לתוואי של 2013, וגם אם מדד מחירי הדירות רשם ירידות קלות במשך חודשיים, באוקטובר הוא כבר זינק ב–1.4%. בסך הכל, המדד עלה ב–4.5% מתחילת השנה ועד לאוקטובר, ולא מן הנמנע שירשום עלייה שנתית של 6%–7%, בדומה ל–2012.

קשה כבר למנות את הנוריות האדומות המאותתות בפראות לממשלה, שהתנהלותה בכל הקשור לענף הדיור אינה נכונה. כל הפרמטרים זועקים הפוך מההצהרות הממשלתיות: התחלות הבנייה הגיעו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2014 ל–32,850 יחידות דיור בלבד — ירידה של 7.4% לעומת התקופה המקבילה ב–2013, וירידה רבה אף יותר יחסית לשיא מ–2011, שבו החלה בניית 36 אלף יחידות דיור בשלושת הרבעונים הראשונים של אותה שנה. רק חלק קטן מאותה ירידה יכול להיות מיוחס למבצע צוק איתן. כל היתר - להצטברות מלאי הדירות בידי הקבלנים.

והנה המלאי הזה תופח והולך, ובנובמבר הוא כבר הגיע ל–27.7 אלף דירות - שיא של 14 שנים, וזינוק של כמעט פי שניים במלאי. אבל רגע, האם הממשלה לא ממשיכה לטעון שחסרות דירות במדינה? כן, וזו הטעות הבסיסית שלה. לא רק שלא חסרות דירות, היצע הדירות בחודשים האחרונים גדל והלך, וזאת עקב הירידה החדה בביקושים שנרשמה במשך רוב חודשי השנה שעברה, עקב קידום חוק מע"מ 0% שנפל.

בסך הכל, עלה היצע הדירות במהלך השנה החולפת בכ–15% לעומת 2013 - דבר שלא בא לידי ביטוי בירידה במחירי הדירות. ואולם הדבר הזה פועל בעקביות: ב–2010 היצע הדירות עלה ב–5.5% (ראו תרשים); ב–2011, שנת השיא בהתחלות בנייה, הוא זינק ב–37% לעומת השנה הקודמת; וגם ב–2012–2014 המשיך ההיצע לגדול, אם כי בשיעורים צנועים יותר, אבל המחירים המשיכו לעלות עם ההיצע.

2014

מדוע זה קורה? אחת הטענות היא שעדיין חסרות כל כך הרבה דירות, שגם עליית ההיצע הגדולה אינה משנה מהותית את המצב. ואולם עצם עליית הכמות המוצעת של הדירות מראה כי המצב למעשה הפוך - הקבלנים בנו יותר ממה שהקונים רכשו. לפיכך, שוב עולה השאלה מדוע מחירי הדירות הוסיפו לעלות, אף שההיצע הוכפל בחמש השנים האחרונות, ומדוע המשרדים הממשלתיים ממשיכים לחזור על טענתם שחסרות 100 אלף דירות, מבלי לטרוח אפילו לעדכן את המספרים?

קשה עדיין לענות על השאלות האלה, אבל נראה כי לפחות חלק מעליות המחירים נובעות מההפנמה של הציבור את האמירה שחסרות דירות ומהעדפתו לרוץ לרכוש דירות "לפני גמר המלאי". אחרת, קשה להבין את הנהירה הבהולה למודיעין, בצל ההבטחות הממשלתיות לשיווק קרקעות לעוד אלפי דירות.

אבל הקבלנים אינם מוכנים להגדיל סתם כך את ההיצע - דבר שבא לידי ביטוי בנתון מדאיג נוסף, והוא ירידה עקבית בהיתרי הבנייה מאז שנת השיא של 2011: במחצית הראשונה של 2014, ניתנו 16,100 היתרים, המבטאים קצב שנתי של כ–32 אלף היתרים, וירידה לעומת 2013, שבה הוצאו כ–34 אלף היתרי בנייה, ולעומת 2012, שבה הוצאו כ–37 אלף היתרים. לאור זאת, ניתן להניח כי גם ב–2015 תימשך הירידה בהתחלות הבנייה, לפחות עד שהיצע הדירות יירד.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם