אלפי תושבים חדשים או עודפי בנייה: איך מתחם ההיי-טק ובסיסי צה"ל ישפיעו על ב"ש? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אלפי תושבים חדשים או עודפי בנייה: איך מתחם ההיי-טק ובסיסי צה"ל ישפיעו על ב"ש?

בתוך פחות משנה הסתיימו בהצלחה מכרזים לבניית 3,700 דירות חדשות בעיר, ומחירי הקרקע רק עולים ■ עודף בהיצע דירות חדשות כבר פקד את בירת הנגב לפני עשור, וקיים חשש כי גם עכשיו יהיו עודפי בנייה

25תגובות

בספטמבר האחרון כבר לא ניתן היה להתעלם מהמגמה: בזה אחרי זה פורסמו תוצאותיהם של מכרזי שיווק קרקע לבנייה בבאר שבע. את שטח אצטדיון הכדורגל הוותיק וסרמיל רכשו במשותף י.ח. דמרי ואזורים, לבניית שכונת מגדלים חדשה שתכלול כ–2,000 דירות. שבוע לאחר מכן, פורסם כי בשכונת נוה זאב שווקה קרקע לכ–500 דירות נוספות, וכי בשכונת רמות, הסמוכה לכניסה הצפונית לעיר, שווקו קרקעות לבניית עוד 250 יחידות דיור.

כל זאת, לאחר שבתקופה שבין נובמבר 2013 ליולי 2014, שווקו ליזמים קרקעות ברחבי העיר לבניית עוד כ-1,000 דירות. בסך הכל, בתוך פחות משנה שווקו קרקעות עבור כ–3,700 יחידות דיור - נתון שמציב את באר שבע, ובפער גדול, בראש רשימת היישובים שבהם שווקו השנה קרקעות לבנייה חדשה. תכנונית, אין בכך לכאורה כל הפתעה - שכן באר שבע, יותר מערי מטרופולין אחרות בישראל, מאופיינת בשטחים מתוכננים נרחבים שאינם מנוצלים, צפיפות מגורים נמוכה ועתודות קרקע גדולות, שבהן מחזיקה המדינה. במלים אחרות, ברור שבבאר שבע יש היצע נרחב של קרקעות, שיכול לאפשר שיווקי קרקע אינטנסיביים.

שכונת רמות בבאר שבע
אליהו הרשקוביץ

בחינה של תוכניות השיווק הקרובות של רשות מקרקעי ישראל (לשעבר המינהל) ומשרד השיכון בבאר שבע, לשנים 2014–2015, מעלה כי עוד היד נטויה: סיכום כלל המכרזים המתוכננים מעלה כי עד תום השנה הבאה צפויות לצאת לשוק קרקעות בשטח שיספיק לבנייתן של כ–4,500 דירות נוספות. זאת, בין היתר, תוך הקמתה של שכונת המבואה המערבית החדשה, וכן הרחבה מאסיבית של השכונות רמות ונוה זאב.

עובדה מעניינת יותר היא שגם יש מי שרוכש את הקרקעות האלה, ובמחירים עולים והולכים. בכל התקופה האמורה שווקו עשרות מתחמי הקרקע ליזמים, כשכל המכרזים מסתיימים בהצלחה, והסכומים ששולמו הם כאלה שטרם נראו בבירת הנגב. לשיא הגיעו הדברים ביוני, כשעבור קרקע לבניית 150 דירות בנוה זאב שילמו היזמים הזוכים סכום מצטבר של יותר מ–40 מיליון שקל, ששיקף שווי קרקע ממוצע של קרוב ל–270 אלף שקל ליחידת דיור. המכרז בספטמבר, שבו שווקה קרקע ל–500 יחידות דיור בשכונה, הגיע כמעט לאותה רמת מחיר, עם שווי קרקע של 250 אלף שקל ליחידה.

גם במכרז המשותף של עיריית באר שבע ורשות מקרקעי ישראל עבור מתחם הקרקע שבו שוכן כיום אצטדיון וסרמיל, שולמו סכומים נאים. עבור השטח בן ה–67 דונם שילמו אזורים ודמרי 417.5 מיליון שקל (כולל פיתוח) - סכום המשקף שווי קרקע של כ–210 אלף שקל ליחידת דיור.

המשמעות של הצלחת המכרזים היא כי השוק, בדמות החברות היזמיות הניגשות למכרזים, מאמין כי לתחום הבנייה למגורים בבאר שבע צפוי עתיד ורוד בשנים הקרובות, וכי על אלפי הדירות שאמורות להיבנות בעשור הקרוב על הקרקעות הנרכשות כיום, צפויים להסתער אלפי רוכשים. האופטימיות של היזמים נתמכת בשתי התפתחויות משמעותיות ברמה הלאומית, שאמורות להגדיל משמעותית את מספר המועסקים בבאר שבע ובסביבתה: הראשונה היא הקמת פארק ההיי־טק החדש בעיר. לאחר אכלוסו של הבניין הראשון, לפני קצת יותר משנה, בשבועות הקרובים צפויה יזמית המתחם, גב־ים, להתחיל באכלוס הבניין השני. אם ימומש במלואו, צפוי המתחם, הממוקם בסמוך לתחנת הרכבת ולאוניברסיטה, להעסיק יותר מ-10,000 עובדים. הממשלה מעניקה למיזם גיבוי בצורת תמריצים לחברות שיעבירו את פעילותן לאזור, וכבר כעת מכיל המתחם מרכזי מחקר ופיתוח של כמה חברות גדולות, כמו נס, RAD, לוקהיד מרטין, EMC ואורקל.

ההתפתחות השנייה היא המהלך הלאומי של מעבר בסיסי צה"ל לנגב. אמנם "עיר הבה"דים" הסמוכה לדימונה ולירוחם פחות רלוונטית לבירת הנגב, אבל שני בסיסי ענק נוספים, הצפויים להתחיל בפעילות לקראת סוף העשור, צפויים להביא עמם אלפי אנשי קבע לאזור. קרית התקשוב צפויה להיפתח בתוך העיר עצמה, ואילו בסיס חיל המודיעין החדש יוקם בסמוך לצומת שוקת - רבע שעה של נסיעה מהיציאה המזרחית מהעיר.

בירת הבנייה החדשה

"הרבה אמריקאים כבר שמעו על פארק ההיי־טק בבאר שבע"

סיבה נוספת לאופטימיות מעניקים מחירי הדירות המאמירים בעיר. לאחר שנים של דשדוש, בארבע השנים האחרונות חלה עלייה עקבית במחירי הדירות החדשות. ברבעון השני השנה היה מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בעיר 1.1 מיליון שקל, ואילו דירת 5 חדרים נמכרה בממוצע ב–1.37 מיליון שקל - מחירים שמשקפים עלייה של 10% ו–13.5% בהתאמה לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

"השוק של באר שבע כיום טוב מאוד", אומר אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו, מחברות הבנייה הוותיקות בעיר, ויו"ר ארגון הקבלנים בבאר שבע והדרום. לדבריו, כיום בונה החברה במקביל כמה פרויקטים, שמכילים בסך הכל כ-500 דירות, ועל אף ההאטה שנגרמה בעיקר בשל מבצע צוק איתן, "כרגע יש ביקוש, אנשים קונים, ותמיד יש מחסור. לראיה, אין מכרז שבו מתמודד יזם אחד. לכל מכרז ניגשים שישה, שבעה או שמונה יזמים".

לדברי עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של י.ח. דמרי - חברה דומיננטית נוספת המזוהה עם באר שבע - העניין בהתפתחויות הקשורות בעיר אף הגיע אל מעבר לים: "חזרתי לפני כחודש מארה"ב, ובפגישות שקיימתי שם עם משקיעים פוטנציאלים, יותר מ–35% ממי שפגשתי התעניין בבאר שבע. הופתעתי מאוד. מתברר שהרבה אמריקאים כבר הספיקו לשמוע על פארק ההיי־טק בבאר שבע. העובדה שהגיעו אליו לא מעט חברות מוכרות סייעה לכך, והתהליך הזה רק יתפוס תאוצה. מעבר לכך, יש לזכור שגם בקרב יהודים אמריקאים שמחפשים לרכוש נדל"ן בישראל, לא לכל אחד יש כסף לדירה של 5 מיליון שקל בממילא".

אלא שבעבר הנחותיהם האופטימיות של יזמים התגלו בדיעבד כלא מדויקות. כדי למצוא דוגמה לכך לא צריך ללכת רחוק: עודף בהיצע דירות חדשות כבר פקד את בירת הנגב לפני עשור. גם אז, על רקע הבטחות פיתוח, שווקו קרקעות עבור אלפי יחידות דיור ליזמים, במקום שבו הוקמה בראשית העשור הקודם שכונת רמות, סמוך ליציאה הצפונית לעיר. ואולם עד מהרה נוכחו היזמים כי כמות הקרקעות שיצאו למכירה אינה עומדת בקנה אחד עם הביקוש המוגבל למדי באזור - ולשוק לקח כמעט עשור לעכל את הבנייה החדשה.

פרופ' שאול קרקובר מהמחלקה לגיאוגרפיה ופיתוח סביבתי באוניברסיטת בן גוריון, אומר כי אין לראות במה שאירע מאפיין ייחודי לשוק הבאר שבעי דווקא: "מאז ומתמיד, הבנייה למגורים בישראל התאפיינה במחזורים של שפל וגאות. כך בראשית שנות ה–90, כשהיו עולים חדשים רבים, היתה גאות - ואז העסק נעצר בגלל עודפי היצע". לגבי שוק הדיור בעיר כיום, קובע קרקובר: "אין ספק שהדבר הקריטי שנדרש כדי שיהיה ביקוש לדיור בעיר, זה אזורי תעסוקה. בנייה מאסיבית למגורים חייבת להיעשות תוך חשיבה על שילוב מקורות תעסוקה. אנחנו שומעים על הרבה יוזמות, בראש וראשונה בתחום ההיי־טק ומעבר בסיסי צה"ל לדרום. השאלה היא אם זה מספיק. אם יתברר שהשיווק מוגזם, והקבלנים לא יהיו זהירים, אני רואה כאן סכנה מסוימת".

עוד לדבריו, בהיותה של באר שבע מטרופולין, למתרחש בה בשנים הקרובות מבחינה נדל"נית צפויות להיות השלכות גם על סביבתה הקרובה - כשהשווקים הקטנים יותר של נתיבות, אופקים או שדרות יגיבו למתרחש בתחומה. "הגאות והשפל הכלכליים משפיעים על התנודות של האוכלוסייה במרחב. כשיש שפל במחירי הדירות באזורים חזקים, זו הזדמנות של אנשים מהפריפריה של אותו אזור להיכנס לאזור החזק. גם ההפך נכון: כשיש עליית מחירים באזור חזק, יש עזיבה של מי שלא יכול לעמוד בכך אל הפריפריה", מסביר קרקובר.

"אם השיווק המוגבר בעיר נעשה מתוך שיקול שדווקא שם יש כיום קרקע זמינה, ומבלי להסתכל על התמונה הכוללת, אי ההתאמה תביא לזעזועים - וכשהמרכז סובל, גם הסביבה תסבול. לעומת זאת, המשך עליית מחירים בבאר שבע יביא לגלישה של עליית מחירים גם לסביבה הקרובה", הוא אומר.

קניון הנגב - באר שבע
אליהו הרשקוביץ

"יש להבין שחיזוק מטרופולין באר שבע הוא אינטרס לאומי"

ואולם, במקרה הבאר שבעי, משפיעה סביבתה הקרובה של העיר לא פחות. בפרט אמורים הדברים לגבי צעדי המדיניות שנוקטת הממשלה, שבמסגרתם מוקמים עוד ועוד יישובים קהילתיים המיועדים לאוכלוסייה מבוססת בסביבתה הקרובה של העיר, על פי הדגם של להבים, מיתר ועומר. ביולי האחרון אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את הקמתם של שישה יישובים נוספים במרחב הקרוב לעיר. אם אכן תמשיך הממשלה לקדם את הקמת היישובים, הרי שיהיה בכך כדי "לשאוב" חלק גדול מהאוכלוסייה האיכותית, שאמורה להגיע למקום עם הקמת פארק ההיי־טק והבסיסים הצבאיים, אל מחוץ לעיר - ובכך למשוך את השטיח מתחת לרגלי היזמים.

עם זאת, כפי שמעיד מקור בשוק הנדל"ן המקומי, גם תושבי באר שבע עצמם מהווים שוק יציב לדירות החדשות הנבנות בעירם. הביקוש הגבוה לדירות הקיים כבר כיום בשוק, כפי שמעידים אביסרור ודבוש, מתבסס בעיקר על המקומיים. "הדירות כיום עפות, וכמעט בכל המקרים מדובר ברוכשים מקומיים", אומר אביסרור. לדבריו, אירועי השנים האחרונות הפכו את נושא הממ"דים לקריטי עבור הבאר שבעים. "בשכונות הוותיקות לא מתבצעים תהליכי התחדשות עירונית בשל חוסר כדאיות כלכלית, ולכן מי שמעוניין במעליות ובממ"דים, צריך לקנות דירה חדשה", הוא אומר. "נוסף על כך, גם זוגות צעירים בעיר רוכשים בשלבים מוקדמים יותר דירות חדשות בהשוואה לאזור המרכז. הבאר שבעים הם קהל סולידי יותר. הם לא מחכים לסוף שנות ה–30 של חייהם כדי לקנות את הדירה הראשונה. הם עושים זאת מוקדם יותר, וגם המחירים הנמוכים יחסית למרכז מאפשרים להם את זה".

לדברי ראש עיריית באר שבע, רוביק דנילוביץ', השיווקים הנרחבים נעשים כדי לענות על הצורך של ארבעה מעגלי רוכשים בעשור הקרוב: "ראשון הוא של הצעירים שגדלו בעיר. אוכלוסיית באר שבע צעירה מאוד ביחס לערים אחרות, ומחצית מ–215 אלף תושביה הם מתחת לגיל 35. מעגל שני הוא זה של האוכלוסייה שמגיעה בעקבות המוסדות האקדמיים, ובפרט אוניברסיטת בן גוריון. האוניברסיטה מקדמת בימים אלה את הקמת הקמפוס הצפוני שלה, וצפויה להכפיל את עצמה בתוך 15 שנה. זאת אוכלוסייה שבעבר לא כל כך התעניינה בלהשתקע בעיר, אבל סקרים שלנו מעלים כי כיום יותר ויותר סטודנטים בוחנים את האפשרות.

מחירי דירות חדשות בבאר שבע

"מעגל שלישי מגיע בעקבות הקמת פארק ההיי־טק ומטה הסייבר הלאומי בתוכו. הפרויקט הזה מושך אוכלוסיות חזקות וצעירות. כיום מועסקים במתחם 1,000 עובדים, ובתוך שמונה־תשע שנים יגדל מספר המועסקים באזור לכ–10,000", אומר דנילוביץ'. "ומעגל רביעי - אנשי הקבע, שיגיעו בעקבות מעבר צה"ל דרומה. 5,000 איש בקרית התקשוב שתוקם בתוך באר שבע עצמה, ו–14 אלף איש נוספים בבסיס המודיעין. בסך הכל, 19 אלף איש - חלק גדול מהם אנשי קבע.

"אם אנחנו רוצים להיות מספיק אטרקטיביים ולהיערך לקליטת חלקם לפחות, אנחנו לא רוצים שיקרה לנו מה שקרה למדינת ישראל בעשור האחרון. הרי ממה נגרם משבר הדיור? מאי־תכנון ארוך טווח. לכן, אנחנו פועלים ליצירת מלאי גדול של שיווקים, בתמהיל מגוון: מגרשים של בנה־ביתך, בנייה סמי־רוויה ומגדלים. אנחנו רוצים שבאר שבע תציע לכל אותם מעגלים פוטנציאליים כמה שיותר אפשרויות".

הממשלה רוצה לקדם באזורכם הקמת יישובים קהילתיים אליטיסטיים. אתם לא חוששים שאלה ישאבו לתוכם את האוכלוסייה שאתם בונים עליה?

דנילוביץ': "ראשית, התנגדתי להקמת היישובים האלה - לא רק בגלל באר שבע, אלא גם בגלל אופקים, ירוחם, דימונה ומצפה רמון. במקום שהממשלה תשקיע מאות מיליוני שקלים בתשתיות היישובים החדשים, מוטב היה שתשקיע בפיתוח היישובים הקיימים, וגם ביישובים הבדואים. אני חושב שיש התפכחות של הציבור, שמבין שלגור ביישוב קהילתי מרוחק זה יקר ולא פרקטי. חשוב מאוד שהמדינה תבין שהפיכת באר שבע למטרופולין חזק נוסף, לצד תל אביב, היא אינטרס ראשון במעלה מבחינתה. ברגע שהיא תעשה זאת, היא תוכל לפזר את האוכלוסייה בצורה טובה יותר".

עמ' 4 - רוביק דנילוביץ'
דנקברג אלברטו



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם