שוק הנדל"ן בכפר שמריהו צונח - אבל המחירים נשארים גבוהים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
"למכירה"

שוק הנדל"ן בכפר שמריהו צונח - אבל המחירים נשארים גבוהים

מתחילת השנה לא נמכרה אף וילה בכפר שמריהו - מה שמהווה המשך של הירידות בביקושים למגורים ביישוב היוקרתי. הכפר מתחיל להתכסות בשלטי "למכירה", אך הדבר לא מפריע לבעלי הווילות להמשיך לדרוש עליהן מחירים גבוהים במיוחד

77תגובות

מה קורה בכפר שמריהו? העובר בימים אלה ביישוב היוקרתי ייתקל בלא מעט שלטי "למכירה" ו"להשכרה". גם בלוח yad2 ניתן למצוא לא מעט נכסים למכירה בכפר שמריהו, ואילו מספר העסקות שנסגרו ביישוב נמצא בירידה מתמשכת. מתחילת 2014, נכון למועד סגירת הגיליון, לא נמכרה אפילו וילה אחת ביישוב.

כיום ניתן לראות ביישוב כעשרה נכסים עם שלטי מכירה עליהם, ובקנה מידה של כפר שמריהו זה נחשב המון. ואולם זה רק קצה הקרחון. מתווכים מספרים שעוד כ–30 נכסים מוצעים למכירה באמצעים אחרים — בלוחות אינטרנט בעברית ובאנגלית, ובשיווק מפה לאוזן. "הצבת שלטים בחזית הבתים היא הצעד האחרון שבעלי הבתים מעוניינים בו, מטעמים חברתיים ועסקיים. אם אתה רואה כל כך הרבה שלטים, אתה יכול להבין שמדובר בנכסים שמוצעים למכירה כמה חודשים לפחות. בהתחלה ניסו לשווק את הווילות האלה בצורה שקטה, כלומר מפה לאוזן. לאחר מכן פירסמו באתרים בחו"ל, אחר כך חברו מתווכים לשיתוף פעולה ביניהם, ורק לאחר מכן, כשכלו כל הקצים, הם החליטו לשים את השלטים", מסביר מתווך הפועל במקום.

"כפר שמריהו מעולם לא זכתה לכל כך הרבה שלטי מכירה, והיחס בין כמות שלטי 'למכירה' לכמות התושבים במקום גדול מאוד ביחס ליישובים אחרים", אומר יוסי מימרן, בעל חברת התיווך יוקרה אסטייט, המשווקת שישה נכסים למכירה בכפר שמריהו. המצב הנוכחי, שבו אין עסקות ביישוב ושלטי "למכירה" נתלים על גדרות הבתים, אינו מוכר במועצה המקומית, שנכללת בין שלושת היישובים ברמה 10 מתוך 10 (הגבוהה ביותר) במדרג הסוציו־אקונומי שעורכת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ביחד עם עומר וסביון.

כפר שמריהו
עופר וקנין

זה נכון שהמועצה המקומית, שגובלת בהרצליה, כביש החוף ומסילת רכבת, אף פעם לא היתה מרובה בעסקות נדל"ן — גם משום שהיא נחשבת אחד מהמקומות היקרים בישראל, וגם משום שמדובר ביישוב קטן בן כ–1,800 תושבים, כ–650 משקי בית, ששטחו כ–2,600 דונם. לא רבים יכולים לרכוש לעצמם וילה במקום הזה. ואולם בדיקת העסקות שבוצעו ביישוב לאורך עשר השנים האחרונות, מאששת את הקביעה שמשהו לא טוב עובר על שוק הווילות במקום: בעוד 
שב–2004–2007 בוצעו בכפר שמריהו לפחות 20 עסקות בשנה, בין 2008 ל–2012 ירד מספרן לרמות של 12–18 בשנה, ב–2013 נפל מספרן לשש בשנה, ואילו השנה, לא בוצעה נכון לעכשיו אפילו עסקה אחת. 
מה קורה?

המתווכים שעמם שוחחנו מסכימים שהתשובה לשאלה מורכבת מכמה תהליכים: עליית מחירים גדולה, מחירים מבוקשים בלתי ריאליים שרחוקים מאוד ממחירי היעד של הקהל, איכותם של חלק מהנכסים המוצעים למכירה, ושינוי בטעמו של הקהל שמחפש נכסים מגה־יוקרתיים.

"המחירים עלו בשיעורים גבוהים, וכשמדובר בנכסים יקרים — הדבר בא לידי ביטוי בסכומים גבוהים מאוד, שהרוכשים לא ממהרים להוציא מהכיס", אומר איתן גלעד מסוכנות רי/מקס ביישוב.

גלעד משווק כיום וילה מפוארת ברחוב הזורע שבעליה מבקשים עבורה 13 מיליון שקל. מתעניינים בודדים הגיעו לראות את הנכס, אבל עד היום לא הוגשה הצעת מחיר נגדית — מה שמעיד שהם מעריכים את הווילה במחיר נמוך בהרבה.

כפר1
TheMarker

מימרן מספר על נכס שהוא משווק ברמת מחיר של 32 מיליון שקל, שהמגעים בין המוכר לבין הרוכש הפוטנציאלי שלו, תושב חוץ, נמשכים כבר חמישה חודשים. עובדה זו לבדה מראה שאין יותר מדי קופצים על הנכס, אבל היא מעידה גם על כך שלשני הצדדים לא בוער. עם זאת, אומר מימרן, תושב החוץ חש בתקופה האחרונה עליית מחירים כפולה: לא רק שמחירי הנכסים עלו בעשרות אחוזים, גם השקל היתוסף בכ–20% ביחסי לדולר וליורו, והדבר מביא לכך שתושב חוץ צריך להוציא כיום הרבה יותר כסף על נכסים. זו בעיה בכלל שוק הנדל"ן, אבל בייחוד בשוק היוקרה, שאליו משתייך כפר שמריהו.

אחת ההערכות היא שריבוי העסקות שנרשמו בין 2005 ל–2007 בכפר שמריהו נבע מתקופת הזוהר של תושבי החוץ, שהיתה באותן שנים. בשנים האחרונות מספרם של תושבי החוץ שרוכשים דירות בישראל מתמעט והולך, והשוק בכפר עבר לשליטה של ישראלים, שלהם הון אחר ומוכנות אחרת לשלם את המחירים הנדרשים על ידי בעלי הנכסים.

ואולם בעלי הנכסים ממשיכים לדרוש מחירים מופרזים על הנכסים שלהם. כך למשל, בעל וילה מפוארת במיוחד בדרך השדות, רצה למכור אותה לפני כשנה ב–20 מיליון דולר; לאחר מכן הוריד את המחיר ל–18 מיליון ובהמשך ל–16 מיליון — אבל לא נענה. מזה כמה חודשים שהוא ממתין להצעה נגדית כדי להבין עד כמה מוכנים הרוכשים הפוטנציאליים לשלם על הנכס שלו. במקרה אחר, בעל בית של 600 מ"ר על מגרש של 1.4 דונמים עם בריכה מפוארת, ליד רחוב הקוצר, רצה עליו לפני חודשיים 9 מיליון דולר, וכיום הוא ירד ל–8 מיליון דולר. מימרן מספר שקיבל הצעות על הבית בגובה 7.2 מיליון דולר, אבל כרגע הבעלים אינו מוכן לרדת. לא חסרים סיפורים דומים נוספים.

רחוב הזורע
עופר וקנין

"זה יוצר עודפי היצע גדולים מאוד ביישוב, ופקק תנועה גדול, משום שהמוכרים אינם מוכנים להתפשר על מחירי השוק של הנכסים שלהם", אומר מימרן. "כיום יש האטה חריפה בכל השוק, ובשוק היוקרה במיוחד — אבל יש כאלה שמסתכלים על הבית שמכר דיוויד פדרמן בשנה שעברה כעל דוגמה". ואולם הבית שמכר פדרמן אינו מהווה דוגמה למחירי נכסים בכפר שמריהו. אם כבר הוא יוצא דופן. פדרמן, בעל השליטה בחברת מפעלים פטרוכימיים ומבעלי מועדון הכדורסל מכבי תל אביב, מכר את הווילה שלו בדרך השדות 59 לפני יותר משנה לאיש ההיי־טק ד"ר חיים אמיר תמורת 55 מיליון שקל. בעשר השנים האחרונות לא נרשמו עסקות שאפילו התקרבו לסכומם זה.

במסגרת אחת העסקות הבולטות האחרות שנרשמו בכפר שמריהו בשנים האחרונות, רכש באפריל 2011 איש העסקים ובעלי אגיס לשעבר, משה (מורי) ארקין, וילה ברחוב הזורע 27, תמורת 28 מיליון שקל. כלומר כמחצית מעסקת פדרמן־אמיר. ואולם גם העסקה הזו אינה מעידה על מחירי הנדל"ן בכפר שמריהו.

אם בוחנים את העסקות שבוצעו ביישוב מ–2010, מתברר שרק שלוש חצו את רף ה–20 מיליון שקל, ארבע נעו בטווח של 15–20 מיליון שקל, ואילו טווח העסקות המקובל ביותר על וילות הוא בין 5 ל–15 מיליון שקל (כ–45 עסקות). אם ההתפלגות הזו אומרת משהו, הרי שזה שחלק מבעלי הבתים ביישוב נמצאים בפלנטה אחרת מבחינת הערכותיהם את שווי הנכסים שלהם.

כפר2
TheMarker

"מוכרי הווילות בכפר שמריהו מתעלמים מזה שחלק גדול מהווילות בכפר הן לא בדיוק מבני פאר. יש בכפר הרבה מבנים ישנים שהרוכשים הפוטנציאליים בכלל לא מסתכלים עליהם, כי הם רוצים לקנות את המגרש, להרוס את הבית ולבנות משהו חדש. לכן, במקרים רבים הווילה לא שווה כלום, אלא רק המגרש", אומר גלעד.

התפלגות המחירים של הנכסים בכפר שמריהו מזכירה במידה רבה את טווחי המחירים שנהוגים במגדלי היוקרה בתל אביב. אחד המתווכים שעמו שוחחנו לצורך הכתבה, ציין שטעמי היוקרה כיום אינם דומים לתקופת הזוהר של 2004–2007, והם עברו מהפך גדול שנולד עם צמיחת המגדלים התל אביביים. ב–2004 החלה חברת חבס בשיווק מגדלי היוקרה YOO בשכונת פארק צמרת בתל אביב, וציבור רוכשי הווילות בכפר שמריהו והפרברים היוקרתיים של תל אביב עוד התקשו להבין במה מדובר. לקראת סוף אותו עשור הדברים היו ברורים הרבה יותר, והנהירה מהכפר אל העיר החלה, תוך שהביקושים לווילות יוקרתיות במקומות כמו הרצליה פיתוח, ארסוף וכפר שמריהו — ירדו.

באותו עניין, מזכיר מימרן שגם שוק הנדל"ן של המגדלים נתון כיום בקשיים, ושכלל שוק הנדל"ן היוקרתי נמצא כיום בהאטה גדולה. ואולם מצד שני אין שם אפס עסקות כמו בכפר שמריהו השנה. הסיבה לכך, כמו גם להתמדה של בעלי הווילות בכפר בדרישת מחירים דמיוניים, היא שהם יכולים לעשות זאת מבלי שהדבר יעכב מבעדם לעבור דירה.

דרך השדות 59
דודו בכר
הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם