תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בית לבן, כסף שחור: כך משקיעים בדירה עם פחות מ-7,000 שקל בחודש

כ–18% ממשקיעי הנדל"ן מרוויחים עד 7,000 שקל בחודש ■ תושבי חוץ שמגיעים לישראל עם מזוודות כסף, משפחות פשע שמלבינות כספים בשוק הנדל"ן ועובדים ששכרם אינו מדווח - כל אלה תורמים להשתלטות ההון השחור על הענף

234תגובות

חלק גדול משוק הנדל"ן להשקעה בישראל - ייתכן אף שרובו - מתבסס על הון שחור שמושקע ברכישת דירות - כך עולה מבדיקה שערך מינהל הכנסות המדינה לבקשת TheMarker. בכירים ברשות המסים ואחרים הצהירו כי הם מודעים להון שחור בממדים גדולים שמוברח ארצה ומולבן באמצעות עסקות נדל"ן, ואילו כלכלן מהמכללה האקדמית נתניה מצא כי בשעה שכ–20 אלף עובדי בניין פלסטינים נגרעו מכוח העבודה בבניין, זמני הבנייה של פרויקטים בירושלים ובשטחים דווקא התקצרו. ההון השחור בענף הנדל"ן נאמד בעשרות מיליארדי שקלים והוא משפיע ישירות על עליית מחירי הדירות.

המחקר שערך מינהל הכנסות המדינה העלה כי בין המחצית השנייה של 2012 למחצית הראשונה של 2014, נרכשו בישראל כ–50 אלף דירות להשקעה. במינהל בודדו מתוכן כ–30 אלף דירות שנרכשו על ידי כ–27 אלף רוכשים, ונבדקו הכנסות משקי הבית של אותם רוכשים. הממצאים היו מאלפים: הכנסתם החודשית של כ–18% ממשקי הבית שמהם הגיעו המשקיעים (כלומר, סך המשכורות של אותם משקי בית, בתוספת לתשלומי העברה, כמו ביטוח לאומי וכו'), הגיעה לעד 7,000 שקל ברוטו בחודש למשק בית.

האם משפחה שמשתכרת עד 7,000 שקל ברוטו בחודש יכולה לרכוש לעצמה דירה שנייה? כמובן שלא. אותם 7,000 שקל הם רק חלק קטן מהכנסתה האמיתית של אותה משפחה, או שלחלופין, המשפחה הזו משמשת כיסוי לרוכש הדירה האמיתי, שמסיבות טובות של ניסיון להסתיר מידע על הונו העצמי 
ו/או ניסיון לחמוק מתשלום מיסוי, העדיף לרשום את הדירה על שם אחרים.

שיעור ה"משקיעים העניים" דומה לניתוח קודם שעשה מינהל הכנסות המדינה, שבדק את משקיעי הנדל"ן ב–2003–2012. באותה סקירה נמצא כי מתוך 136,135 דירות שנרכשו להשקעה, 26,403 - קצת יותר מ–19% - נרכשו על ידי אנשים ששכר הברוטו שלהם הגיע ללא יותר מ–7,000 שקל בחודש. ההכנסה הממוצעת החודשית של אותם משקיעים הגיעה ל–4,093 שקל בלבד, בעוד שמחיר דירה ממוצעת שרכשו אותם משקיעים הגיע ל–828,295 שקל.

אף שהממצאים בסקירה הנוכחית דומים, בכל זאת חל שינוי מהותי בין שתי הבדיקות: "מאחר שרמת המחירים הממוצעת של דירות להשקעה שנרכשו ב–2012–2014 גבוהה מהממוצע ל–2003–2012, בעוד שתקרת השכר הוחזקה כקבועה, הרי שיש בממצאים אלה כדי לרמז על התרחבות בתופעת ההון השחור בענף הנדל"ן", כותבים במינהל הכנסות המדינה.

תל אביב. בעולם מקובל להעריך כי בין 35% ל—40% מהתוצר של שוק הנדל"ן אינו מדווח לרשויות המס
אייל טואג

ה–18% של משתכרי עד 7,000 שקל בחודש הם מקרה קיצוני, אבל גם מי שמשתכר 13 או 17 אלף שקל ברוטו בחודש אינו יכול לרכוש דירה שנייה ושלישית בקלות רבה כל כך. הבדיקה העלתה כי כ–51% ממשקי הבית של משקיעי הנדל"ן בישראל משתכרים עד 20 אלף שקל ברוטו בחודש. ולאור העובדה שלפיה גם למשק בית שמרוויח 20 אלף שקל ברוטו קשה מאוד לרכוש דירה לעצמו, מתקבל מאוד על הדעת ששוק הנדל"ן להשקעה נשלט במידה רבה על ידי הון שחור.

ואילו דירות רוכשים לעצמם אותם משקיעים עניים? מחירה הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה על ידי מי שמרוויחים עד 7,000 שקל הגיע ל–995 אלף שקל, ואילו מחירה הממוצע של דירה של המשקיעים שהשתכרו בין 15 ל–20 אלף שקל הגיע ל–1.15 מיליון שקל. כלומר, בעוד הכנסת הציבור השני היתה יותר מכפולה מזו של המשקיעים העניים, פערי המחירים בין הדירות הגיעו לכ–16% בלבד; ואם ממשיכים הלאה בסולם השכר של המשקיעים, ניתן למצוא כי משקי בית שהשתכרו 35–40 אלף שקל ברוטו בחודש, שלהם כנראה יש אפשרות לרכוש דירות על סמך השכר המדווח לרשויות, רכשו דירות ב–1.44 מיליון שקל. כלומר, בעוד השכר גדול פי חמישה לפחות, הדירות שנרכשו להשקעה על ידי הציבור האמיד יקרות רק ב–45% מאלה של הציבור ה"עני". נתונים אלה מחזקים את הדעה, כי המשקיעים העניים מסתמכים על הון שחור.

"סך שווי העסקות בדירות להשקעה שנרכשו על ידי בעלי רמות שכר נמוכות בשנתיים האחרונות היה 4.7 מיליארד שקל - סכום המהווה כ–14% מסך שווי העסקות של דירות שנרכשו להשקעה על ידי השכירים והעצמאים במשק באותה תקופה", נכתב בסקירת האוצר. ואולם אם ניקח גם את מדרגות השכר הגבוהות יותר, של עד 20 אלף שקל בחודש, שלגבי חלק ניכר מהן קשה להניח שהתקיימו ללא עירוב הון שחור ברכישה - מדובר ברכישות בשווי כולל של 14.4 מיליארד שקל.

הממצאים חמורים בכל היבט: הן מההיבט החוקי והמוסרי, הן מההיבט של אובדן אדיר להכנסות המדינה, והן מהיבט ההשפעות הישירות והעקיפות שיש לאותם משקיעים על כלל השוק. ראשית, ממחירי הדירות ניתן ללמוד שהמשקיעים מתמודדים ישירות מול הזוגות הצעירים שמנסים לרכוש לעצמם את דירתם הראשונה, ומקטינים את ההיצע עבורם; שנית - מטרתו של אדם שמחזיק בכסף שחור היא להלבינו, והנדל"ן הוא אמצעי לכך. לכן, הוא מתמקח פחות על המחיר, רוכש נכסים במחירים גבוהים מערכם - ובכך תורם לעליות המחירים.

משקיעים 2

מספר העובדים הרטובים בבניין ירד, אך משך הבנייה נותר יציב

"לא רק שהם רוכשים דירות באותם מחירים ובאותן כמויות כמו מעמד הביניים", אומר הכלכלן ד"ר אביחי שניר מהמכללה האקדמית נתניה ומחברת אינפיניטי. "העניים האלה רוכשים את הדירות כנראה בלי משכנתא, כי לא סביר שהבנקים היו מאפשרים לבעלי הכנסות נמוכות לקחת משכנתאות באותם היקפים כמו שהם מאפשרים לאנשי מעמד הביניים. לכן, גם המשקיעים העניים, כמו בעלי ההכנסות הגבוהות, לא ייפגעו אם יפגעו בתנאים של רוכשי הדירות להשקעה, כי בכל מקרה אין להם הלוואות להחזיר. נוסף על כך, סביר להניח שמי שרוכש דירות שניות ושלישיות בזמן שהוא מדווח שכל הכנסתו היא פחות מ–7,000 שקל בחודש, יודע להעלים גם את ההכנסות שיש לו מהדירות שהוא רוכש".

שניר השתתף לפני כחודש וחצי בישיבה שקיימה ועדת המשנה של ועדת הכספים של הכנסת למאבק בהון השחור, שהוקדשה לתחום ההון השחור בשוק הנדל"ן. בדיון השתתפו גם סגן שר האוצר, מיקי לוי, יו"ר הוועדה, ח"כ אלעזר שטרן (התנועה), חברי הכנסת יצחק כהן (ש"ס) וזבולון כלפה (הבית היהודי), ובכירים מרשות המסים, מבנק ישראל, מהתאחדות בוני הארץ, מלשכת רואי החשבון, מלשכת עורכי הדין ועוד.

שניר סיפר באותה ישיבה כי כמעט בכל מדינה בעולם מקובל בשוק הנדל"ן ש–35%–40% מהתוצר של שוק הנדל"ן, ובעיקר העבודה שבו, אינם מדווחים. כך למשל, פועלים טורקים רבים בגרמניה ופועלים בולגרים רבים באיטליה עובדים מבלי ששכרם מדווח. הוא טען שם כי "בישראל, מי שרוצה להבין כמה הון שחור נעלם בכוח העבודה, שיסתכל מה קרה בשוק של 'עובדים רטובים' (טיח, ריצוף ועבודות גימור שונות, א"מ). הם מהווים בערך 35% מכוח העבודה על דירה, ובלעדיהם אין כלום. בין 2007 ל–2012 היתה לכאורה ירידה של 40% במספר העובדים האלה, ובמקביל לא חל שינוי במשך הבנייה של דירה - בערך 24 חודשים. איך זה יכול להיות? חסרים 40% עובדים - 20 אלף עובדים - ואין שינוי במשך הבנייה?"

הכנסות

שניר ערך בדיקה צולבת של מספר העובדים הפלסטינים שפועלים באתרי בנייה בישראל ובשטחים, ומצא שלפי נתונים רשמיים בישראל, 60 אלף פועלים עובדים בישראל ו–20 אלף ביהודה ושומרון. לעומת זאת, נתונים רשמיים פלסטיניים מדברים על 100–120 אלף עובדים פלסטינים בענף הבנייה בישראל. הפער בין הנתונים - שבמקביל לא לווה בירידה משמעותית במשך הבנייה, אף שכוח האדם הצטמצם מאוד - הוביל את שניר למסקנה שכ–20 אלף עובדי בניין פלסטינים מועסקים "בשחור". להערכתו, עלותם היא כמעט מיליארד וחצי שקל.

והיכן הועסקו הפועלים הפלסטינים "השחורים"? שניר הראה כי בין 2012 ל–2013 התקצר משך זמן הבנייה שנעשתה ביוזמה ציבורית, בעוד הבנייה ביוזמה פרטית התארכה. "למה בבנייה הציבורית זה התקצר? כי כולה היתה ביהודה ושומרון או בירושלים או בבית שמש", אמר. "ב–2013 היו יותר מ–1,000 דירות בשיווק ממשלתי ביהודה ושומרון, ועוד כ–1,200 בירושלים ובבית שמש".

מקור נוסף להון שחור הוא תושבי החוץ. בעוד שבעבר ייחסו לרכישת הדירות המואצת שלהם בעשור הקודם מניעים רומנטיים של אהדת ישראל, או התפרצות גלי אנטישמיות, מבט מפוכח כיום מראה שלא מעט הון שחור יובא ארצה והולבן באמצעות עסקות נדל"ן.

משקיעים 2

לדברי שניר, "מה שקרה הוא שבאותה תקופה בחו"ל קרתה לבנקים השווייציים פשלה קטנה: מישהו עשה תרגיל ויקיליקס, והוציא דיסקים עם מידע של לקוחות לרשויות המס בארה"ב ובצרפת בעיקר, ואז כל האנשים שהיה להם כסף, רצו להוציא אותו מחשבונות הבנק וניסו להחביאו. חלק מהכסף הגיע גם לנדל"ן בישראל. כמה? לא ברור, אבל השמועות מדברות על 8–9 מיליארד שקל. בעולם באותה התקופה היתה צניחה חופשית במחירי הדירות - ירידה של 80%. בישראל הזרים קונים וקונים וקונים. למה? מאיפה יש להם את הכסף, אם בכל העולם אין? אין להם כסף לקנות אצלם בבית, אבל פה יש להם? זו בדיוק התקופה שהיה עליהם לחץ".

איך ההעברות בוצעו? לדברי שניר, לפי השמועות, כספים הועברו לבנקים בישראל, הבנקים כאן אמרו ללקוחות משהו כמו "אם הכסף יישאר בבנק, נצטרך לדווח עליו לרשויות בחו"ל - תוציאו אותו מהבנק. ברגע שהוא לא בבנק, אנחנו לא יודעים איפה הוא ולא ידענו שהוא היה".

באותה בישיבה שקיימה ועדת המשנה של ועדת הכספים, סיפר נשיא לשכת רואי החשבון, דוד גולדברג: "ראיתי אמריקאים, ראיתי קנדים משקיעים ב–100% בנדל"ן בישראל, וראיתי צרפתים שהיו לחוצים מאוד. הם הוציאו את הכספים משווייץ ומהבנקים האירופיים, ובאו לפה".

ואילו עוזרת ליועץ המשפטי ברשות לאיסור הלבנת הון למימון טרור במשרד המשפטים, תמר ולדמן, סיפרה: "אנו רואים בעיקר פשיעה שבוצעה בישראל, אבל גם פשיעה שבוצעה בחו"ל והעברות כספים לישראל - בין אם באמצעות העברות בנקאיות ובין אם באמצעות העברת מזומן דרך הגבול. אנו רואים גם אנשים שנתפסים במעבר הגבול עם כספים, וכששואלים אותם מה מטרת הכספים, הם אומרים שהם למטרות רכישת נדל"ן. היו לנו גם מקרים של אזרחים צרפתים שהודו שלא שולם על הכספים האלה מס בצרפת או במדינות אחרות שמהן הגיעו".

"יש כאן הרבה כסף של משקיעים זרים שאינו בהכרח כשר"

היועץ הכלכלי של סגן שר האוצר, ליאור תבורי, שם את האצבע על עובדה לא כל כך נעימה בנוגע להתנהלות ישראל מול תושבי החוץ. לדבריו, "המשקיעים מחו"ל הם בעיקר יהודים. ישראל צריכה לקבל החלטה אם אנו מעוניינים בכספים האלה או לא. מצד אחד, עולות פה הצעות לקנוס אותם, להטיל איזשהו היטל מיוחד; מצד שני, אנחנו מגוננים עליהם בכל דרך אפשרית. כשהם מביאים את הכסף לכאן, אנו לא מוכנים להעביר למדינות המקור שלהם דיווח על זה. אנחנו מזמינים אותם לבוא, להפקיד כאן את הכסף. הם לא צריכים לדווח על שום דבר, אז הגיע הזמן שמדינת ישראל תקבל החלטה אם התופעה הזו רצויה או לא.

"בכל הנושא של החלפת מידע עם חו"ל, גם כן יש לנו קשיים גדולים מאוד מבחינת הגנה על הפרטיות", הוסיף תבורי. "אנחנו יודעים שיש כאן הרבה כסף של משקיעים זרים שהוא לא בהכרח כשר. ברגע שחובות הדיווח עולות או ברגע שהמידע דולף, אנשים מוציאים את הכסף מהבנק - ונדל"ן זה אחד המקומות העיקריים להחביא אותו".

בנוגע לשוק המקומי, המשתתפים בישיבה דיברו בעיקר על שני ענפים שמהם צומחת תעשיית הלבנת הון שחור בישראל: משפחות פשע וחשבוניות פיקטיביות, שבעיקרון מנפחות את המחיר האמיתי של הנכס או השירות שניתן, וזאת כדי להמציא הסברים לכספים שנמצאים בידי הגורמים הרלוונטיים. "אנחנו יודעים שנדל"ן זה האמצעי הנפוץ ביותר עבור ארגוני פשיעה להעלים כספים כחלק מתהליך ההלבנה", אמר שניר. "מכניסים את הכסף לנדל"ן, אחרי תקופה מוציאים אותו משם, והכסף נקי. קונים את הרכוש. הרבה פעמים אפשר לעשות זאת. זה נוח מאוד. עושים כל מיני רכישות, ואם באים לתפוס אותנו, אנחנו רק אומרים 'זה רק היה בשביל להעלים קצת מסים, לא כסף שחור'".

שניר מקשר בין עולם הפשע לבין המשקיעים העניים, שחלקם אינם אלא אנשי קש. בישיבה הועלתה השערה שלפיה הדירה הראשונה שלהם היא ירושה, אך המשתתפים לא הצליחו להסביר כיצד משפחה עם הכנסה של 7,000 שקל בחודש מצליחה לרכוש לעצמה דירה נוספת. ולדמן העידה: "אנו רואים תופעה של רישום נדל"ן על שם אנשי קש, קרובי משפחה של חברים בארגוני פשיעה מוכרים מאוד, ומניפולציות לגבי המחיר של הנכס. לגבי נתונים, ב–2013 כללו 6% מהידיעות המודיעיניות שהרשות העבירה למשטרה התייחסות לתופעות של נדל"ן - גם כשיטות להלבנת הון, וגם כסיוע לאיתור נכסים לחילוט ונכסים שרשומים על שם קרובים של ארגוני פשיעה. חלק מאותן ידיעות הועברו גם לרשות המסים".

ואולם אנשי קש עשויים להיות לא רק "קופים" (אנשי קש) או קרובי משפחה, אלא חברות קש שמקורותיהן עלומים, ועורכי דין שרוכשים נכסים בנאמנות עבור לקוחות שחפצים להישאר אנונימיים. "אחת היוזמות שהרשות לאיסור הלבנת הון צריכה ליישם היא להטיל חובות מסוימות על עורכי דין ורואי חשבון", אמר תבורי.

ואולם למרות המידע והעדויות, הישיבה לא נשאה אופי אופטימי. כל הדוברים הסכימו כי לרשות המסים חסר כוח אדם בהיקפים של מאות עובדים, ואולי אף יותר, לטיפול בנושא. יו"ר הוועדה שטרן סיפר על תוספת של 300 תקנים ואולי יותר, ויש גם בעיות חוקיות של סמכויות בטיפול בעבירות של הון שחור.

לקראת סוף הישיבה אמר סגן השר לוי: "אם תגידו לי עוד הפעם שחסרים לי תקנים - אני יודע את זה מהיום הראשון; אם תגידו לי שמידת ההרתעה של מפקח המס אינה מספיקה, אני יודע את זה מהיום הראשון; אם תגידו לי שאחרי ארבע שנים שאני מקבל אותו, הוא (מפקח המס, א"מ) בורח לי - בחנתי כבר אפשרות להחתים אותם על עשר שנים, ועדיין אין לי את הבסיס החוקי. הכל ידוע. תגידו לנו אם יש לכם המלצות איך אני מצמצם את ההון השחור. אתם באים מהשטח. לשם כך התכנסנו, או שנחוקק חוקים דרקוניים, ונחייב אתכם לעשות זאת. אנחנו מנסים לעשות איזשהו מצ'ינג (תיאום)". מצ'ינג שעד כה לא הניב תוצאות.

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם