"חצי דונם לפני 14 שנה - 180 אלף שקל, היום - 1.1 מיליון שקל" - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מי מפחד מהקו הירוק

"חצי דונם לפני 14 שנה - 180 אלף שקל, היום - 1.1 מיליון שקל"

השקט הביטחוני, המבוי הסתום המדיני והיעדר ההיצע המספק של דירות בגבולות הקו הירוק - כל אלה הם האקלים הטוב ביותר למחירי הנדל"ן ביהודה ושומרון, שנמצאים בשיא בו לא היו מעולם ■ כל עוד הצד השני ימשיך לשבת בשקט, המגמה יכולה להימשך

29תגובות

בשש השנים שחלפו מסוף 2008 ועד לסוף 2013, עלו מחירי הדירות החדשות ודירות יד שנייה בעיר אריאל ב–104%, כך עולה מנתוני משרד השיכון. שיעור עליית מחירים זה מביא לכך שאריאל ניצבת בעשירייה הראשונה של היישובים בישראל שבהם עליית מחירי הדיור היתה החדה ביותר, אך היא אינה היישוב היחיד ששוכן בשטחי יהודה ושומרון שהציג עליות מחירים מרשימות כאלה. בבית"ר עילית נרשמה עלייה של 77%, באפרת שבגוש עציון היתה עלייה של 80% ובאורנית זינוק של 65% בתוך שש שנים.

עליות מחירי הנדל"ן בישראל לא רק שלא דילגו על שטחי יהודה ושומרון - בחלק מהיישובים באזור זה היתה עלייה חדה יותר מאשר בגוש דן. לדברי אריק וחניש, זכיין אנגלו סכסון במועצה האזורית מטה בנימין, "בשנתיים האחרונות עשינו פעילות מיתוג פה שהעלתה את המחירים ביותר מ–35%. ביישוב אדם, שבו אני מתגורר, יש גם וילות של 440 מ"ר על שטח של 600 מ"ר שנמכרות ב–3.9 מיליון שקל. אני אולי לא מוכר 24 שעות ביממה כמו בגבעתיים ובמודיעין, אבל בהחלט הזזנו את הנדל"ן באזור".

לצפייה בסמארטפונים ובטאבלטים

היזם חנן מור, שמקים בימים אלה פרויקט גדול באריאל, טוען כי "כל יזם שבנה באריאל הרוויח שם כסף טוב מאוד. זו עיר טובה ליזמות. בשלושת המרכיבים שקובעים את התשואה - תמחור, מיקום ותזמון - יצא לנו טוב. לפני שלוש שנים קנינו את הקרקע בעיר בזול, והמרחק שלה מתל אביב זהה לזה של הוד השרון מתל אביב. דירת ארבעה חדרים שעלתה באריאל עד לפני שנתיים 800–900 אלף שקל, עולה כיום 1.05 מיליון. זו עלייה שנבעה מביקושים גוברים ומחוסר בהיצע של דירות".

אז למה לא הציעו בזמנו מחיר גבוה יותר על הקרקע?

"פחות אנשים זיהו את ההזדמנות באריאל. יזמים רוצים לפעול בסביבה עסקית עם אקלים עסקי ורגולציה ברורים. בענף הנדל"ן, שבו אופק של פרויקטים הוא לטווח ארוך של שלוש עד חמש שנים, אתה לא תרצה לפעול בסביבה של חוסר ודאות גם כשמחיר הקרקע אינו גבוה".

יש הבדל בתמהיל הדירות בפרויקט שלך באריאל לעמות פרויקטים באזור המרכז?

"באריאל יש באוכלוסייה רוב חילוני לחלוטין. גידול האוכלוסין המרכזי ביישוב הוא פרי העלייה הרוסית של שנות ה–90, כך שיש בה אותן מגמות כמו בכל המדינה. ככל שעלות הדיור גדלה נוצר שינוי בהעדפות וצורך בדירות קטנות יותר".

אריאל
מוטי מילרוד

"הנדל"ן החזק ביותר במטה יהודה הוא ביישובים כמו אדם, אורנית וניל"י", אומר וחניש (היישוב אדם שוכן כמה קילומטרים מזרחית לאזור התעשייה עטרות, אורנית היא יישוב שצמוד לכפר קאסם וניל"י הוא יישוב הצמוד למודיעין מצפון, ח.ע). "מחיר חצי דונם באדם כיום הוא 1.1 מיליון שקל לחצי דונם, בלי פרצלציה שמוסיפה עלות של עוד 200 אלף שקל, וזה כשאותו שטח נקנה לפני 14 שנה ב–180 אלף שקל".

מה עם התנחלויות רחוקות יותר, כמו יצהר? היית מנסה לתווך שם?

"יש מקומות שהעבודה בהם היא יותר בלשווק את הבנייה מאשר עבודת מכירה. אין שם תנועה של קונים. הביקוש הוא של אוכלוסייה מסוימת. זו חברה סגורה מאוד, וכמעט שאין שם עבודה של תיווך".

הדלק לעליות המחירים

הדלק שמניע את עליות המחירים בשטחי יהודה ושומרון הוא אותו הדלק שמניע אותם בכל המדינה - היעדר היצע מספיק של דירות יחסית לביקוש מצד זוגות צעירים ומשפרי דירות. עם זאת, אי אפשר לנתק את עליית המחירים הזו מהמגמות הפוליטיות והמדיניות בישראל שמאחוריה.

דירות ביוש2

מגמה ראשונה היא העובדה ששבע שנים של שקט ביטחוני יחסי ביהודה ושומרון הביאו לכך שהציבור הישראלי שכח את האינתיפאדה השנייה, ודורש פרמיית סיכון נמוכה מבעבר למגורים מעבר לקו הירוק. היו תקופות שבהן פרמיית הסיכון הזו שדרש הציבור פגעה אנושות במחירי הנדל"ן בשטחים, כפי שמעיד מתווך הדירות יוסי בעל־שם מקרני שומרון. "קניתי את הבית שבו אני גר, קוטג' של שתי קומות, ב–1984 ב–60 אלף דולר. באותו הזמן, דירה רגילה בכפר סבא עלתה גם כן 60 אלף דולר. הקוטג' שלי שווה כיום פחות מהדירה ההיא בכפר סבא. עליית המחירים אצלנו לא היתה חזקה כמו שם. היה פחות ביקוש. אסור לשכוח שהיו לנו שתי מהדורות של אינתיפאדה באמצע", הוא מסביר.

מגמה שנייה היא העובדה שהמבוי הסתום שבו נמצא הסכסוך הפלשתיני הישראלי בשנים האחרונות, והשנים הארוכות שבהן ממשלות ימין מחזיקות בשלטון, מביאים לכך שהאיום של הסכם שלום שיהיה כרוך בפינוי יישובים, כבר אינו מעיק על מחירי הנדל"ן בשטחים.

לבסוף, בימים שבהם ההתנחלויות הראשונות בגוש עציון חוגגות 40 שנה להקמתן, הלגיטימציה של חלקן בקרב הציבור הישראלי גוברת. כפי שאומר רונן וייל, סמנכ"ל השיווק של עמותת אמנה הבונה עבור הציבור הדתי לאומי ברחבי המדינה וגם ביהודה ושומרון. "מחירי הדירות בקדומים ובקרית ארבע קפצו ב–40%–50%. ביישוב כמו רבבה (התנחלות במרכז השומרון, השוכנת מערבית לאריאל, ח.ע) יכולת לקנות לפני חמש שנים וילה ב–600 אלף שקל, ואילו כיום המחיר שלה הוא 1.3 מיליון שקל. מהבחינה הזו כל יש"ע היא נגזרת של מה שקורה במדינת ישראל. וכן, עליות המחירים ביהודה ושומרון היו חדות הרבה יותר בחלק מהמקומות. ככל שמקום מקבל יותר לגיטימציה ציבורית - המחיר בו עולה בשיעור גבוה יותר. קפיצות המחירים הגדולות ביותר הן במקומות שצמודים לגדר, בגושים הגדולים ובכל מה שטיפה יותר לגיטימי. יש לנו כרגע קבוצת רכישה באריאל שנמכרו בה כל הדירות, ואם היו לנו עוד דירות למכור שם המחירים היו עפים לשמים".

בלוחות האינטרנטיים רואים שאפשר למצוא עדיין וילות במחירים נמוכים מאוד, במקומות רחוקים.

וייל: "יש בציבור מן מושג ערטילאי שאומר שזול ביהודה ושומרון, אבל זה לא רלוונטי לכל מקום. נכון, בקסבה בחברון המחיר נמוך הרבה יותר, שכן בפועל יש את העניין שאבא ואמא שהם הורים למשפחה מוכנים בשביל אידיאולוגיה לעשות הרבה מאוד. אבל בבחירה של מיקום להשקעה של הכסף הם יגידו שהם מעדיפים אפיק נורמלי יותר".

בנייה במעלה אדומים
רויטרס

הלגיטימציה הגדלה עשויה לנבוע גם ממניעים כלכליים. בימים שבהם הממשלה לא מצליחה להדביק את הביקוש לדיור בתוך הקו הירוק, קשה לדמיין היתכנות כלכלית של העתקת כ–350 אלף תושבי השטחים הכבושים ויצירת אפשרויות דיור מספקות לכולם בשטחי ישראל. גם אותו חלק של הציבור בתוך הקו הירוק שמתרעם על הפניית התקציבים לשטחים על חשבונו, מתקשה לראות את פינוי גושי ההתיישבות הגדולים מתבצע - פינוי שעשוי להפוך את עליות המחירים שראינו עד היום להקדמה בלבד לדבר האמיתי.

דוגמה ללגיטימציה ההדרגתית הזו שמקבלות ההתנחלויות הגדולות, באה לידי ביטוי בדברי חנן מור. "בתפישה הנדל"נית שלי אריאל היא לא יהודה ושומרון", הוא אומר. "אריאל היא כיום עיר לכל דבר בישראל. זו עיר משמעותית בת 25 אלף תושבים ועם אוניברסיטה שמושכת צעירים שבאים ללמוד - וחלקם אף בוחרים לגור בה. אריאל ומעלה אדומים מבחינתי דומות כיום ליישובים עם אותו מספר תושבים בתוך הקו הירוק - כמו נס ציונה, יבנה, בנימינה ופרדס חנה־כרכור. זה לא כמו ההתנחלויות הקטנות שזה עולם אחר לגמרי - מקומות שבהם בהחלטות מדינה השקיעו המון כסף בתשתיות, וכבישים המובילים ליישובים קטנים שלא משרתים את הצרכים של קהילות גדולות, ולא מעניקים מענה לצורך בכמויות של דירות בהיקפים שהישראלים צריכים. להשקיע הון עתק בפיתוח כביש ליישוב של 200 תושבים זה לא הוגן כשההקצאה הזו באה על חשבון עשרות אלפי זוגות צעירים ללא דירות. הקצאת המשאבים הזו אינה נכונה לטעמי".

מחירים של גבעתיים בגושי ההתנחלויות

עליות המחירים בשטחים הן בשורות רעות למי שהתרגל למחשבה שיהודה ושומרון יוכלו להיות מפלט למחירים הגבוהים באזור גדרה־חדרה. עודד רביבי, ראש המועצה המקומית אפרת, שהגיע להתגורר ביישוב ב–1994, משיב כשהוא נשאל מה הביא אותו למקום כי "השיקול היה כלכלי. לא יכולנו להרשות לעצמנו לקנות דירה בירושלים והמחיר פה היה אטרקטיבי. ההחלטה הראשונית לעבור לפה היתה כלכלית נטו".

כיום רביבי לא היה מגיע כנראה לאפרת. גם מי שמוכן לגלות גמישות בנוגע לגבולות המדינה, יגלה שכדי למצוא דיור במחירים אטרקטיביים באמת, הוא ייאלץ להרחיק להתנחלויות מבודדות וקיצוניות. כך, גם כיום ניתן למצוא ברשת מודעות שמציעות בית פרטי בן שלושה חדרים ביצהר. 72 מ"ר בנויים על מגרש של חצי דונם ב–600 אלף שקל (לפי המודעה, המגורים ביישוב כרוכים בקבלה לקהילה; לא להתקשר בשבת) - מחיר מפתה אם לוקחים בחשבון שמדובר במרחק של כ–40 דקות נסיעה מתל אביב. אלא שגושי ההתנחלויות הגדולים הצמודים לקו הירוק מזכירים ברמת המחירים שלהם הרבה יותר את גבעתיים מאשר את יצהר.

דירות ביוש

הדרך לשיווק הנדל"ן בגושי ההתיישבות הגדולים דומה לזו שבבנימינה ובגבעתיים, וכרוכה בהצגת תמונת מצב שבה יותר מ–2 מיליון ערבים שגרים ביהודה ושומרון אינם מורגשים. כפי שאומר על כך וחניש כשהוא מסביר על דרך המיתוג של האזור, "אנחנו נמצאים אחרי מחסום מעבר בנימין, שבעבר נקרא מחסום חיזמה. אחד הדברים שיזמתי הוא שלא קוראים יותר בשמות של כפרים ערביים למחסומים - זו המצאה שלי. זה עוזר לשווק את הנדל"ן".

במציאות הנוכחית שבה הכבישים של האוכלוסייה היהודית והערבית נפרדים, והמרכזים המסחריים נפרדים, מסתבר שברמה הדמוגרפית ולמעט רפואת החירום והקבלנים הערבים שבונים את השכונות היהודיות, קשה להבחין בין אפרת לבנימינה. גם אם התושבים המקומיים חיים על חבית של חומר נפץ - בשנים האחרונות הם כמעט שלא מרגישים זאת.

"כבר למדנו שבישראל never say never", אומר רביבי כשהוא נשאל לגבי ההיתכנות הכלכלית של פינוי היישוב בו הוא מתגורר. "ראינו כבר החלטות ממשלה שמביאות לפינוי יישובים ולהוצאת אנשים מהקברים שלהם. גוש עציון זוכה כיום להילה של קונסנזוס, שאני לא יודע אם היא מגן עבורנו. אבל מספר התושבים בגוש עציון כיום הוא אתגר כלכלי למי שרוצה לפנותם. קשה להאמין שנגיע למציאות כזו של פינוי - אבל אנו צריכים להיות ערנים ולעמוד על המשמר".

רוב התושבים באפרת נשענים מבחינה תעסוקתית על ירושלים?

"בהחלט. העיר לא מתוכננת מבחינת מרכזי תעסוקה ותעשייה, ורוב האנשים מעמיסים את עצמם על הכבישים והתשתיות - ועובדים בירושלים. אני לא בטוח שיש לי פתרון לכך. זה כמו שתל אביב היא באופן טבעי מרכז התעסוקה של כל גוש דן. הייתי שמח אילו היה לנו אזור תעשייה ותעסוקה ולא היינו צריכים להיסמך על תקציבי האיזון".

סיור עיתונאים גוש עציון
אייל טואג

האפשרות של פינוי שממנה חושש רביבי מתרחקת והולכת גם בהתחשב בתנופת הבנייה בשטחים. כשאנחנו שואלים את שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל, היכן נמצאים שטחי יהודה ושומרון בתוכניות הקבינט, הוא טוען כי "אין לנו כמעט שיווק של קרקעות ביהודה ושומרון". ואולם בפועל מספר התחלות הבנייה בשטחים ב–2013 עלה ב–123% לעומת 2012. ב–2013 החלו להיבנות בהתנחלויות בגדה 2,534 יחידות דיור לעומת 1,133 יחידות דיור בשנה הקודמת - מדובר בשיא של העשור האחרון. שני שלישים מהבנייה (כ–1,700 יחידות דיור) הם בנייה רוויה בהתנחלויות גדולות כמו מעלה אדומים, בית"ר עילית ומודיעין עילית. יותר מ–800 מהתחלות הבנייה הן של בתים צמודי קרקע, בהתנחלויות הקטנות יותר.

אריאל אומר על כך כי "נכון, אבל כפי שציין הלמ"ס, אחרי שבמשך חצי שנה היתה הקפאת בנייה, כל עלייה בהיצע נראית דרמטית. אנחנו בונים מעט יחסית ביהודה ושומרון, ופועלים רבות כדי לבנות יותר לגובה. הפתרון של בעיית הדיור בישראל לא תלוי ביהודה ושומרון. יש באזור הזה מקומות שהם בעצם באזור המרכז, כמו אריאל, אלפי מנשה ועופרים, אבל העיקר מבחינתנו כרגע זה לבנות במרכז ולא להזניח את הפריפריה".

תוכניות גדולות

על רקע תנופת הבנייה הזו, לא מפתיע שלרביבי יש תוכניות גדולות. "כיום אנו בונים פה 1,000 יחידות דיור. אנחנו מונים 10,000 תושבים ותוכנית המתאר של אפרת מדברת על 30 אלף תושבים", הוא מסביר. כמו אחרים בהנהגה המקומית, הוא לא רואה כל בעיה ביחסים עם הפלשתינאים. "אולי בגלל היחסים הכלכליים יש הבנה עם השכנים - המציאות היא שהם אומרים 'השאלות המדיניות מטרידות אותנו פחות. אנחנו רוצים להגיע הביתה עם פרנסה ולהביא אוכל לילדים'. כשיש בנייה יש להם פרנסה, וכשיש הקפאת בנייה הם מטפסים על הקירות". ספק אם ההנהגה הפלשתינית תסכים לדבריו.

גם דוידי פרל, ראש מועצת גוש עציון, דוהר קדימה. "יש כיום בגוש עציון יותר מ–21 אלף תושבים ב–20 יישובים. בעשור האחרון יותר מהכפלנו את האוכלוסייה ביישובים שלנו, ויש יישובים שאף שילשו אותה. הכל בזכות הבשלה של תוכניות שלקח הרבה שנים להפשירן. הביקוש לדירות אצלנו עצום כל הזמן. אם יאשרו לנו את תוכניות הבנייה שאנו רוצים, נשלש את האוכלוסייה בתוך עשור. משתלם פחות לגור פה מבחינה כלכלית מאשר בירושלים, כי צריך להחזיק רכב. ועדיין הרבה אנשים רוצים לגור פה גם מסיבות אידיאולוגיות וגם מסיבות של תשתיות וחינוך", אומר פרל.

ראש מועצת אפרת, עודד רביבי
אייל טואג

למרות כל הגורמים שדוחפים את מחירי הנדל"ן בשטחים למעלה, עדיין יש פערי מחירים במקומות רבים לעומת היישובים שבתחומי הקו הירוק. "במעלה אפרים אני מוכר עכשיו וילות אחרונות ב–545 אלף שקל. אלה וילות של 88 מ"ר בנוי ו–47 מ"ר מעטפת. ביישוב רימונים מוכרים כיום וילות שהן מחצית מבית דו־משפחתי ב–735 אלף שקל. וילה שהיא לא חלק מדו־משפחתי על שטח של 100 מ"ר ועוד 70 מ"ר מעטפת, נמכרת ב–935 אלף שקל - לא כולל ועדת קליטה שתעלה עוד 40 אלף שקל. עם 180 אלף שקל הון עצמי, אפשר לרכוש כיום נכס במעלה אפרים. מחירי הקרקע אינם גבוהים", מסביר וחניש.

ואכן, לאור חוסר הוודאות המדיני־ביטחוני, הגורם הראשי שאמור למתן את עליות המחירים בשטחים הוא מחירי הקרקע והבנייה הציבורית. כמעט מחצית מהדירות - 1,161 (46%) נבנות בבנייה ציבורית. לדברי פרל, "השתדלנו תמיד לבנות אצלנו בנייה ציבורית למעוטי יכולת ולשמור על מחירים נמוכים, אבל כשיש בעיית היצע זה מקשה להוריד המחירים. דירה חדשה של ארבעה חדרים באפרת במכרזים של משרד השיכון עולה בין 800 אלף ל–1.2 מיליון שקל. דירות יד שנייה כבר עולות 2 מיליון שקל".

רביבי מסביר כי "בשנתיים האחרונות הצלחנו באפרת לממש את המהלך של מחיר למשתכן בשיווק ראשון של מחצית מהדירות, שהיו דירות קטנות. הקבלנים איזנו זאת עם המחיר שגבו על הדירות הגדולות. אם במחיר המובטח למשתכן הקונים שילמו 4,000 שקל למ"ר, הדירות עלו אחר כך 10–12 אלף שקל למ"ר. הביקושים לדירות האלה היו גבוהים פי עשרה מהכמות ששווקה בפועל. הלוואי שמשרד השיכון היה ממשיך בזה".

עוד גורם מהותי שמפריד בין בנייה בגבולות הקו הירוק לבנייה בשטחים - ועשוי להוריד את מחירי הדירות - הוא עלות העובדים. "עלויות הבנייה נמוכות יותר כי משאב העובדים שלנו הוא ערביי מזרח ירושלים", אומר על כך מור. "אין להם את הצורך לעבור את התסבוכת של המעבר לשטחי ישראל. זה זול יותר לנו היזמים. אם ברחבי ישראל כוח האדם מהווה כיום 50% מעלות הבנייה - אחרי שהעלות הזו הוכפלה בחמש השנים האחרונות - באריאל, ירושלים ובית שמש עלות זו נמוכה ב–20%–25%", אומר מור.

"ברמת עלויות הבנייה, מי שבונה בית באופן פרטי ולוקח את אחמד מבית לחם שיבנה לו אותו - לא משלם לו מע"מ. עוד יתרון הוא שהביורוקרטיה קלה יותר ביש"ע. מדובר בדרך כלל ביישובים קטנים עם ועדות קטנות, שמחפשות פחות צרות. זה דומה לזה שקל יותר לבנות ביישוב קטן בתוך הקו הירוק לעומת בעיר גדולה", מעיד וייל על הסביבה התומכת לבנייה שלה הוא זוכה.

ראש מועצת גוש עציון, דוידי פרל
אייל טואג אייל טואג

הרוכשים חוששים

עם זאת, גם כשמדובר בעלות עובדים יש פערים גדולים בין ההתנחלויות. רחל מלכה, מנכ"לית חברת הבנייה מעוז דניאל, המקימה פרויקט בקרני שומרון בימים אלה, מסכימה כי עלות הקרקע נמוכה אבל לא עלות העובדים. "הקרקע בשטחים זולה משמעותית. עכשיו היו מכרזים שבהם הוצעה קרקע ב–100 אלף שקל לחצי דונם", אומרת מלכה. "אבל הפועלים לא זולים יותר. אנחנו מנסים לעבוד עם פועלים מהאזור שבו אנו בונים, ולא תמיד בהצלחה, כך שלפעמים אנחנו מכניסים לפרויקט בשטחים עובדים מתוך הקו הירוק".

היא יכולה להעיד על הסיכון הגדול שנוטלים על עצמם יזמים הבונים בשטחים. "זכיתי בקרקע בקרני שומרון במכרז של המינהל לפני 14 שנה - ונאלצתי להישאר עם הקרקע בגלל הקיפאון של הבנייה באזור. הפסדתי הרבה זמן בגלל הקפאת הבנייה, שהגיעה אחרי שהפקדתי כסף לערבויות ושילמתי על הקרקע. ואני לא יכולה להגיד שבעקבות השנים שחלפו הקרקע השתבחה", מספרת מלכה.

"לבנות ביהודה ושומרון זה לא כמו לבנות במרכז", היא מוסיפה. "כמה שאומרים שיש ביקוש לדירות, בפועל השיווק בשטחים הוא שונה. באזורים האלה אנשים קונים מוצר מוכן - לא דירות על הנייר. הם תמיד פוחדים שבאמצע הבנייה, אחרי שהם שילמו, יעצרו את הבנייה והם ייתקעו בלי בית. הרוכשים יכולים להגיע 20 פעם לראות את הדירה ולא לקבל החלטה".

מצד שני, דירה מוכנה נמכרת במחיר גבוה יותר.

מלכה: "לא במקום שעליו אני מדברת. קהל היעד שגר שם לא מחפש דירות יקרות. נכון, מחיר הקרקע נמוך יותר, אבל את הארנונה על הקרקע משלמים לפי החוק הירדני - גם על קרקע ריקה. המשמעות היא שעולה הרבה כסף לתחזק אותה".

חנן מור
מוטי קמחי

אילו דירות הן המבוקשות ביותר בפרויקט שלך?

"דירות ארבעה חדרים מבוקשות הרבה יותר - הן בגלל המחיר והן כי הן נמכרות במתכונות של דירה צומחת, עם מעטפת שמאפשרת לבנות בהן בהמשך עוד חדר".

איך המחירים ביחס לכפר סבא, שנמצאת עשר דקות נסיעה ממכם?

"מחיר דירת ארבעה חדרים בקרני שומרון הוא 840 אלף שקל. בכפר סבא - 1.3 מיליון שקל. ברמת סוג הדירות המבוקשות אין הבדל מהותי".

מי הרוכשים?

"יש משפרי דיור מהאזור - זוגות שגרים בקרוונים ובשכירות, אבל רוב הרוכשים הם אוכלוסייה חדשה. מבת ים, בני ברק ורמלה - מכל הארץ".

גם וחניש מעיד כי חוקי הנדל"ן ביהודה ושומרון שונים. "למכור נכסים בשומרון זה לא למכור נדל"ן רגיל - זה למכור נדל"ן מיוחד", הוא אומר.

מה זה אומר נדל"ן מיוחד?

וחניש: "נדל"ן מיוחד דורש פרסום מסיבי, מתן מענה מידי ללקוחות והבנת השטח באופן שאינו משתמע לשתי פנים. הקרקעות ביהודה ושומרון מחולקות לקרקעות במעמד בר־רשות של החטיבה להתיישבות (בר־רשות הוא סוג של רישיון אחזקה במקרקעין שלא הוענק על ידי הסכמה מפורשת של בעל הקרקע, אלא נובע מהתנהלות הבעלים, כמו במצב שבו בעל הקרקע לא עושה במשך שנים ארוכות שום פעולה לסילוק אדם המחזיק בקרקע.

"מעמד בר־רשות לא מקנה למי שמחזיק בו זכות על הקרקע, אבל עשוי להעניק לו הגנה מסילוק, ח.ע), וקרקעות של הממונה על הרכוש הממשלתי הנטוש. אתה לא יכול לבדוק כך סתם במחשב של הטאבו זכויות. פה זה הליך בדיקה של עד עשרה ימים. בנוסף, צריך להכיר את השטח. לפעמים המרחק מיישוב ליישוב בתוך מטה בנימין הוא 30 ק"מ. כדי למכור שטח במעלה אפרים אני צריך לנסוע 80 ק"מ".

שוק הנדל"ן בשטחים נמצא כיום בשיאו. המתווכים, היזמים והקונים מאמינים כי דבר לא יהרוס להם את המסיבה, ומדברים על מיקום, תזמון ותמחור כמו בכל שוק נדל"ני אחר בישראל. הם מעדיפים לא להתמודד עם ההשפעות שעשויות להיות להיעדר פתרון מדיני לנוכחות של 2.5 מיליון פלשתינאים בסמוך אליהם. ניסיון העבר במזרח התיכון מלמד כי ברגע האמת, לשאיפות הערביות לעצמאות עשויה להיות השפעה כלכלית שעולה על כל פרמטר אחר.

בעל־שם, שעבד קודם לכן ברעננה, הוא היחיד שעמו דיברנו שאינו חושש לדון בדבר שנדמה כי כל מי שעוסק בנדל"ן באזור מנסה להדחיק. "מעל הכל, כדי לגור באזור הזה צריך להיות איש אמונה", הוא אומר. היו תקופות שאנשים רק רצו לברוח מפה בגלל האינתיפאדה. היו אנשים שקנו פה ודיברו רק על הפיצויים כשיפנו אותם. כיום ברוך השם הם כבר לא פה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם