חוקרים בטכניון: ב-100% מהדירות החדשות בישראל יש ליקויי בנייה - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חוקרים בטכניון: ב-100% מהדירות החדשות בישראל יש ליקויי בנייה

חוקרים בטכניון גילו את מה שרוכשי הדירות יודעים כבר שנים - הבנייה בישראל נעשית ברמה נמוכה, על ידי עובדים שלא עברו הכשרה ומפוקחת על ידי מפקחים לא מקצועיים, שלחלקם אין אינטרס לחשוף ליקויים

102תגובות

קריסת המרפסות בפרויקט של גינדי השקעות בחדרה היתה מקרה נקודתי, אך הוא החזיר רוכשי דירות מכל הקבלנים לשאלה החוזרת ונשנית: מדוע דירות שעולות מיליונים נבנות עם ליקויי בנייה כה רבים? הקבלנים טוענים שהם בונים לפי החוק ולפי התקנות, אך אלה לא אומרים שאסור לבנות גרוע. ליקויי הבנייה נראים כיום כמחלה הקשה של ענף הבנייה, שהתפשטה כמו מגיפה ונראה שאי אפשר לעצור אותה. הנחת המוצא היא שאין דירה מושלמת - החל מליקויים פשוטים של רצפות שבורות וכלה בנזילות חמורות ואף בנייה שלא לפי התקן, ויש כאלה שמציעים לקבל את הדברים כחוק טבע.

בצד נמצאים כל הגורמים שאמורים להיות אוטוריטות של פיקוח ובקרה על הענף, ובראשם משרד השיכון והבינוי - ובייחוד רשם הקבלנים והוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, שמגלים אוזלת יד, חוסר בקרה וחוסר עניין באיכות הבנייה, כל עוד לא מתרחשת קטסטרופה. כך, אין שום נתון רשמי של המדינה על איכות הבנייה - לא על כמות הליקויים, לא על התביעות ולא על דירוג החברות שבונות ברמה הנמוכה ביותר.

למעשה, משהו אחד כן נעשה. זה היה ב–2007, שעה שמשרד הבינוי והשיכון הזמין מהטכניון עבודת מחקר על ליקויי הבנייה. החוקרים, פרופ' יחיאל רוזנפלד, ראש התוכנית לניהול הבנייה בטכניון; וד"ר חנן בן עוז, חקרו עבור משרד השיכון את שורשי התופעה בכמה מחקרים, ולראשונה כימתו את גורמי הליקויים - והגיעו לממצאים קשים. המחקר האחרון פורסם ב–2010 ונותן תשובה חד משמעית לקבלנים, שטענו בתגובה לדרישות הציבוריות על הגברת הפיקוח על הבנייה כי יש להסתפק בפיקוח הקיים. המחקר גילה כי המפקחים מטעם היזמים כמעט לא מגלים את ליקויי הבנייה (3% מהם בלבד), בעוד שהדיירים, לאחר שמקבלים את המפתח, זיהו 20% מהליקויים.

מקור הליקויים

מדובר בממצא מרכזי, שרק מסמל עד כמה הענף בישראל לקוי. למעשה, התמונה שעולה ממנו היא שלא רק שליקויים אינם יוצאי דופן - הם נהפכו לחלק אינטגרלי מהבנייה. כשקבלנים בונים הם כבר מתמחרים את הליקויים בתוך מחיר הדירה, ומביאים בחשבון שבמשך שנים הם ייתקלו בדיירים עצבנים ובתביעות משפטיות.

במחקר בדקו רוזנפלד ובן עוז כ–100 ליקויי בנייה בחברות בנייה מוסמכות בתקן ISO–9000. מדובר בפרויקטים שבהם נבנו בממוצע 48 דירות בשטח ממוצע של 115 מ"ר (ברוטו) לדירה. בכל אתר בנייה הועסקו בממוצע 48 עובדים, מהם פחות מ–10% הועסקו על ידי הקבלן הראשי, 10% מהעובדים היו זרים, 78% מהמגזר ערבים ישראלים ו–10% יהודים.

פרופ' יחיאל רוזנפלד

שורש הבעיה שמצאו רוזנפלד ובר עוז, הוא כוח האדם לא מיומן שפועל בתחום. רוב העובדים אינם עוברים הכשרה במסגרות פורמליות לעבודת הבנייה ולומדים אותה תוך כדי תנועה - כך הם מעתיקים טעויות מפועלים אחרים ומייצרים סט חדש של טעויות פרי המצאתם. כוח האדם גם מתחלף בתדירות גבוהה - כבר אין פועלי בניין שעוסקים במלאכה כל חייהם.

"אם לוקחים זאת כנתון ולא עורכים מהפכה בתחום פועלי הבניין, אז צריך לעשות מה שבכוחנו לעשות - להכשיר כוח אדם מקצועי שתפקידם הבלעדי יהיה למנוע ליקויי בנייה. הם חייבים להיות מומחים שיבינו את שיטות הביצוע וילמדו את העוסקים במלאכה איך לבנות נכון. במקום מפקחים נוספים שיגלו את הטעויות לאחר מעשה, אנו זקוקים למדריכים מקצועיים באתרי הבנייה, שלא יניחו לפועלים לטעות מלכתחילה. זו מחשבה ארוכת טווח והקושי הוא לפרוץ את המעגל שאנו נמצאים בו. כיום יש פרקטיקה מוכרת שבה מגלגלים את האחריות לאיכות הבנייה מגורם אחד למשנהו, ואף אחד אינו מוכן להכניס יד לכיס כדי לשנות את ההתנהלות. צריך לסבסד הכשרת מהנדסי איכות בנייה. חברות הבנייה צריכות לשלם בכל אתר בנייה עוד שנת עבודה של מהנדס, אבל הם יחסכו כפליים כסף על נזקים וליקויי בנייה", אומר רוזנפלד.

במצב כזה, תפקידם של מפקחי הבנייה צריך להיות קריטי, אך כפי שחשף המחקר - הם לא מגלים כמעט דבר, ותחום אחריותם נוגע יותר לצד העסקי של הפרויקט, כמו עמידה בלוחות זמנים ובקרה על כמויות חומרי הבניין שנכנסות לאתר הבנייה. סוגיה נוספת היא שלמפקחים אין אינטרס להיות המתריעים בשער ומעכבי הבנייה לצורך חשיפת ליקויים, ולעתים גם הם לא מקצועיים מספיק. לדברי רוזנפלד, "לפעמים הם לא קיבלו הכשרה מספקת לנושא ליקויי הבנייה והם גם לא מחפשים את הליקוי. יש גם בעיה של האחריות - המפקח מטעם היזם לא רוצה להכניס עצמו לעניין מחשש שתיפול עליו אחריות, בעוד שהאחריות נמצאת אצל הקבלן".

גינדי
מוטי מילרוד

חלק ניכר מהליקויים 
נסתרים מהעין

לבנייה לקויה יש מחיר. "אנו משלמים כיום, בלי לדעת על כך, 10% מעלויות הבנייה על היעדר איכות. עלויות אי־איכות כוללות תיקונים, קניית חומרים נוספים, התארכות משך הביצוע ועלויות משפטיות", הוא מעריך. מדובר באחוז משמעותי. על פי המחקר, גם ליקויים שעלות התיקון שלהם זניחה יוצרים משקולת כלכלית כבדה על ענף הבנייה. בגלל מספרם הרב של הליקויים הקטנים, לסכום עלות התיקון שלהם יש השלכה על העלות הכוללת של הפרויקט. בנוסף, חלק ניכר מהליקויים נסתרים מהעין מפני שהם קטנים ולא מתועדים במערכות בקרת האיכות של אתר הבנייה, אך יזמים נוהגים לתמחר אותם בחישוב עלויות הפרויקט על סמך ניסיון העבר. ככל שהליקוי נחשף בשלב מאוחר יותר - עלות תיקונו גבוהה יותר. כך, לפי המחקר, נוצרה מערכת תלת־שלבית: הליקויים מתחילים בפועלים, המכונים במחקר "יוצרי הליקויים"; אחריהם באים מנהלי העבודה והעובדים שבאים לבנות בשלבים המאוחרים יותר, אך מעדיפים להתעלם מהליקויים, ומכונים במחקר "הפוסחים על הליקויים"; ולבסוף מגיעים "חושפי הליקויים", שבחלק ניכר מהמקרים הם רוכשי הדירות. ואולם כשהאחרונים חושפים את הליקוי לאחר האכלוס, עלות התיקון גבוהה מאוד, ופעמים רבות היא מלווה בהתכתשות משפטית עם הקבלן.

מעבר למחיר והזמן שמשלמים הרוכשים וחברות הבנייה בטיפול בשפע ליקויי הבנייה, יש בעיה אקוטית - לא את כל הליקויים אפשר לתקן אחרי מסירת הדירות, ובעיות כמו תקלות בחיפוי אבן והגזירה הקשה מכל, איטום נכון ונזילות, עלולות לגרום לבניינים להישאר נכים לעד, עם תיקוני פלסטר תקופתיים שהם צריכים לעבור. לאור המציאות הזו, שגם מתומחרת על ידי היזמים, רוזנפלד מעריך כי ב–100% מהדירות החדשות יש ליקוי כלשהו. "השאלה היא אם זה ליקוי שאפשר להתרגל אליו או שהוא חמור מאוד. חייבים לזכור שמוצרים שנבנים אחד־אחד בידיים הם בגדר אבטיפוס, שהוא מוצר פגום בהגדרה. בתעשיית המכוניות למשל, מייצרים בתחילה מאות ואף אלפי מכוניות שהן בגדר אבטיפוס, הן עוברות מבדקים רבים, מבחני ריסוק וסבבים של שיפורים לפני שמתחילים את הייצור ההמוני. בענף הבנייה מוסרים את אבות הטיפוס ישירות למשתמש. אבל דווקא משום שאין אפשרות להגיע לאפס ליקויים, חובתנו לעשות הכל כדי למזער את שכיחותם וחומרתם", הוא מסביר.

גם מספר התביעות שמתנהלות לא מהווה אומדן מספק, אף שבכמותן נרשמת עלייה גדולה בשנים האחרונות. "מה שמגיע לבתי המשפט זה קצה הקרחון של הליקויים. אלה הדברים החמורים יותר או כאלה שלא הצליחו להגיע לפשרה. בדרך כלל משתדלים לפתור את העניין בתיקונים או בפיצוי. ליזמים אין כוח לכאב הראש. הם רוצים להתעסק בפרויקט הבא ולא להזדנב עם הפרויקט הקודם. זו התנהגות טבעית למסמס את האחריות בין הגורמים השונים: המבצעים וספקי החומרים. ככל שמכניסים עוד ועוד שותפים לאחריות, חלקו של כל גורם פוחת, והתוצאה העגומה היא שבסוף יש מלאי דיור של כ–2.5 מיליון דירות שחלקן הגדול נכה ופגום".

האחראים

לא צפוי שינוי בקרוב

כפי שנראה המצב כיום - בנייה ירודה וחוסר אכפתיות של הרגולטור - לא צפוי לחול שינוי בתחום הזה בעתיד הקרוב. ואולם רוזנפלד מציע לבחון את המודל הבריטי, לטיפול בבעיית איכות הבנייה. לדבריו, "בבריטניה פועלת NHBC - המועצה הלאומית לבניית בתים, שקיימת יותר מ–70 שנה. זה גוף פרטי שלמעשה עובד כמעין גוף ממשלתי. תמורת תשלום של היזם היא נותנת ליווי צמוד לחלקים הקריטיים של הבנייה. בבריטניה היזמים לא מחויבים לעבוד עמם, ובכל זאת 85% מהדירות נמצאות תחת פיקוח NHBC. זה נותן שקט וחותמת מקצועית. בעיני הדייר זה משמעותי ובאמת הדייר מקבל מוצר טוב יותר. קשה לתאר שמישהו יקנה דירה מקבלן שלא מקבל את ההכרה של NHBC".

לדבריו, העלות היא 0.7% מהמחיר הכולל של הדירה (כולל עלות הקרקע), כלומר התוספת לדירה שעלותה 1.5 מיליון שקל תהיה כ–11 אלף שקל. "אם המודל ייושם בישראל זה יעלה בהתחלה כפול לפחות - אפילו תוספת של 2%. בבריטניה המחיר נמוך יותר כי הבקרה כבר לא צריכה להיות צמודה כל כך, שכן רוב הדברים נעשים בצורה נכונה ממילא. בראייה ארוכת טווח כדאי לנו לשלם את המחיר הזה בחפץ לב", הוא מסביר.

האם אפשר למחוק לחלוטין את ליקויי הבנייה? כנראה שלא. "בכל בניין יש פגמים. יש מעט חזרה בכל פרויקט - אותם אנשים עושים את אותה עבודה ויש עקומת למידה", משיב רוזנפלד ומוסיף כי המצב בישראל שונה לרעה ממדינות אחרות. "בישראל חוזרים שוב ושוב על אותם ליקויים. אין שיטה מסודרת של לימוד לקחים ומערכת שתמנע חזרה על טעויות וזה הדבר העצוב. חוזרים על אותן הטעויות שוב ושוב ומתקוטטים על אותם ליקויים בבתי משפט. רק חלק קטן מהלקחים מוטמע לגבי העתיד.

"בניין בנוי מהרבה מרכיבים והרבה ידיים בונות אותו, כשכל אחד הוא בורג קטן. יש רצף, טייח, איש אלומיניום ולא לכל אחד יש אינטרס לתקן את טעות קודמו. אם בנאי השאיר פתח קטן מידי לחלון, איש האלומיניום ינסה לאלתר דרך להרכיבו מבלי לעכב את עצמו. אם יהיה מהנדס באתר בנייה שהפוקוס שלו יהיה על איכות הבנייה, יש סיכוי שרוב טעויות הביצוע יימנעו.

אליאב בן שמעון
כפיר סיון

"המוטו צריך להיות להשקיע מעט במניעה במקום להשקיע המון בתיקון התוצאה העגומה. אפשר להפעיל מערכות בקרה יעילות בזמן הבנייה ולא להשתמש בסתם פיקוח. צריך להכשיר 100 מהנדסים לפחות שהתמחותם תהיה הקפדה על איכות הבנייה. הם יעברו באתרי בנייה וינחו את הפועלים איך לעבוד נכון - זה ימנע ליקויים. אפשר לוודא שעושים עבודה טובה ולא יהיה צורך להתכתש אחרי מסירת הדירה. עדיף להשקיע במניעה מאשר בטיפול אחרי זה בליקויים. הם יעבדו עם הקבלן ולא נגדו. עדיף להשקיע מרצון במניעה מאשר לשלם בחוסר רצון את התשלום הגבוה על טיפול מתמשך ומתסכל".

ואולם מה שנראה כבעיה צרכנית כואבת של רוכשי הדירות ושל בעיה ענפית חמורה מצד אנשי הטכניון, נתפש כהיסטריה לא מוצדקת בעיני הקבלנים. "נוצרה מערכת מטורפת של תביעות שברוב המקרים לא עומד מאחוריהן משהו. זו שיטה סיטונית ועבודה של מפקחי בנייה - שוק שבו כל מיני חברות פיקוח ושמאים עובדים על אחוזים מההצלחה. נעשתה כאן תעשייה של ליקויי בנייה שרואה בקבלן גוף עם כיס עמוק. במקום לברר את התביעות עד הסוף, בתי המשפט מעדיפים להטיל אחריות על קבלנים ולקצר הליכים בגישור או בפיצוי", מוחה עו"ד אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ.

לטענתו, "זו תעשייה לא מוצדקת ולא מבוססת של תביעות סרק. כשקבלן לא עבד לפי הסטנדרט והתקן, זכותו של דייר לתבוע אותו. כל קבלן צריך לבנות באיכות ולפי החוק. מי שנפגע יכול לפנות לבתי משפט ולדרוש תיקון או פיצוי כספי או לפנות למוסד הבוררות של התאחדות בוני הארץ - זה שירות שאנו נותנים לדיירים ואנחנו יכולים גם לכפות על קבלן לתקן את הליקויים. יש לנו מחויבות ללקוחות ואנו מתערבים איפשהו שצריך - גם אם זה נשמע שאנחנו מוטים. האוזן שלנו קשובה לדיירים".

בהתאחדות בוני הארץ אין רישום ותיעוד של מספר הדירות שצריכות לעבור סדרת תיקונים אחרי האכלוס. ואולם בן שמעון דוחה בתוקף את התחושה שכמעט כל דירה נמסרת עם פגם כלשהו, או שפעם הקבלנים בנו באיכות גבוהה יותר. לדבריו, "אין סטטיסטיקה שאומרת שבשנתיים האחרונות יש יותר ליקויי בנייה ואני לא חושב שזה המצב. זה מוצר עתיר מערכות ותהליכים. מדובר במוצר כבד. אני יודע להגיד ברמת הנתונים שאנו רוצים לספק את המוצר הטוב ביותר בזמנים הטובים ביותר. יש לנו קורסים לקבלנים בנושא ליקויי בנייה, פיקוח ובקרה, ויש לנו מוסד ליישוב סכסוכים".

הליקויים ביסודות הובילו לדיונים משפטיים של 15 שנה

הסיפור הבא יכול להמחיש את הסיבה לכך שחברות יזמיות מקבלות בשוויון נפש את הבנייה הלקויה שמבוצעת בפרויקטים שלהן - יש סיכוי שהליקויים לא יתגלו, או שיתגלו אחרי פקיעת האחריות, ובמקרים מסוימים החברה שוחקת את הרוכשים בדיונים ממושכים בבתי משפט. לפני כחודש וחצי דן בית המשפט העליון בהרכב בן שלושה שופטים, בראשות השופטת דפנה ברק ארז, בתביעת ליקויי בנייה בבניין בשכונת רמות בבאר שבע. פסק הדין מגולל את תסריט האימה של כל רוכש דירה: סדקים בקירות, חשש ליציבות המבנה, הכרזה על הבניין כמסוכן ותביעה מתמשכת מ–1998.

ב–15 השנים האחרונות עסוקים רוכשי דירות בפרויקט רמות שלום ברחוב נחמן אביגד בתביעה משפטית בגין ירידת ערך הדירות שרכשו מחברת יהלומית פרץ. את הדירות הם קיבלו ב–1996–1997 וכבר ב–1998 החלו להתגלות סדקים בקירות הבתים. יהלומית פרץ תיקנה את הסדקים, אך לא באופן שפתר את הבעיה באופן סופי. אז התחילה מסכת של פניות נוספות מצד הדיירים, ובעוד שהחברה ניסתה לאתר את שורש הבעיה בשיתוף המכון לחקר הבנייה בטכניון, עלה חשש חדש ליציבות הבניין והעירייה הודיעה על איסור שימוש בחמש דירות בבניין למשך כמה חודשים. הדיירים חזרו למעונם רק אחרי סבב נוסף של תיקונים.

באותה שנה תבעו חמשת הרוכשים, באמצעות עו"ד אודי ערב ממשרד כהן, ערב ושות' את החברה, בדרישה לבטל את הסכמי המכר עמה ולקבל את כספם בחזרה בתוספת פיצוי. לאחר סבב התיקונים הנוסף, החליפו הדיירי את הדרישה לביטול הסכם המכר בדרישת פיצוי בגין ירידת ערך ועוגמת נפש.

הפרשה כמעט הגיעה לסיום רק באמצע 2012, בבית המשפט המחוזי בבאר שבע, שעה שהשופטת רות אבידע פסקה לטובת הרוכשים פיצוי בגין ירידת ערך למרות התיקונים בגובה 460 אלף שקל, בתוספת 65 אלף שקל פיצוי עבור עוגמת נפש לכל משפחה. יהלומית פרץ עירערה על היקף האחריות שיוחס לה להיווצרת הליקויים וגובה הפיצויים שבו, ופנתה לבית המשפט העליון, שקיבל החלטה דומה לזו של המחוזי ואף חיזק אותה.

בערעור ניסתה החברה לגלגל את האחריות לשני אנשי מקצוע ששכרה - מהנדס השלד ויועץ הקרקע. ואולם השופטת דפנה ברק ארז קבעה כי "לא יכול להיות ספק כי חברה שנוטלת על עצמה את התפקיד של הקמת מבנה היא הנושאת כלפי הדיירים באחריות לסיכונים הנובעים מן הפרויקט ושאותם יכלה לחזות. החברה מתווה את הפרויקט, היא שוכרת את שירותיהם של אנשי המקצוע המתאימים והיא הרוכשת את אמצעי הייצור האחרים הדרושים לצורך הקמת המבנה. היא גם משווקת של הפרויקט וחותמת על הסכמי המכר מול הדיירים. חברת הבנייה היא הנושאת באחריות לנזקים שביקשה לגלגל לפתחם של היועצים".

בסיכום הכרעת הדין כתבה השופטת: "בחינת המקרה מעוררת צער. אי הפנמה של החשיבות הנודעת להקמת יסודות ללא קיצורי דרך הובילה את הדיירים לשנים של סבל. האחריות העיקרית רובצת לפתחה של חברת הבנייה. כפי שראינו, מקצת האחריות רובצת גם לפתחו של המהנדס. השאיפה להורדת מחירים בתחום הדיור לא יכולה לבור במחיר של קיצורי דרך המולידים אירועים מן הסוג דנן, ובמקרים אחרים עלולים אף להוביל לפגיעות בנפש. ההקפדה בעניינים אלה אינה יכולה להיחשב מיותרת, אלא חיונית".
 

אתר בנייה בריטניה
SIMON HADLEY
הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם