מדריך לרפורמה במיסוי מקרקעין: השינויים שחוללו מהפכה עבור המשקיעים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדריך לרפורמה במיסוי מקרקעין: השינויים שחוללו מהפכה עבור המשקיעים

פטור ממס שהיה למשקיעים על מכירת הדירה התבטל במסגרת חוק ההסדרים האחרון, אך ביטולו ייכנס לתוקף רק בתחילת 2014 ■ מה אפשר לעשות עד אז ומה ייאלצו המשקיעים ושאר בעלי הדירות לעשות לאחר מכן?

62תגובות

חוק ההסדרים עבר בכנסת ב–1 באוגוסט וחולל מהפכה בחוק מיסוי מקרקעין. הקונצנזוס נגד הפטור ממס למשקיעים ודירות יוקרה הניב את ביטולו, אך בדרך יש פצועים: כל מי שבבעלותו יותר מדירה אחת ישלם מס על מכירתה מ–1 בינואר 2014. במשך שנים התרגלו הישראלים למכור דירות בפטור. גם מי שאינו עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין ידע לדקלם שהוא פטור כי לא מכר בארבע השנים האחרונות. הפטור המסורתי עוגן בסעיף 49ב–1 לחוק, שהשפיע דרמטית על ההשקעה בדירות בישראל. ואז בעזרת שלוש מלים התרחשה מהפכה: סעיף 49ב–1 בוטל. שירה צרופה.

מעתה נשלם מס שבח במכירת דירת המגורים שלנו גם אם לא מכרנו בארבע השנים האחרונות, רק בגלל הדירה הקטנה הנוספת בפלורנטין. מחיר הדירה שלנו שוב אינו מחיר נטו.

איזה מכירה תהיה פטורה?

1. דירה יחידה (בתנאי שהמוכר החזיק בה לפחות 18 חודשים ולא מכר אחרת בפטור). המעמד הנחשק החדש הוא בעל דירה יחידה. מעמד זה נשמר גם אם בבעלותו דירה נוספת, בתנאי שהיא תחליף לדירה הנמכרת (תוך 18 חודשים), מושכרת לדייר מוגן, יש לו בה פחות משליש או שהיא דירת ירושה. הפטור הוגבל בכל מקרה ל–4.5 מיליון שקל ומעבר לסכום זה ישולם מס.

2. דירות ירושה. סעיף 49ב–5 נשאר על כנו: פטור במכירת דירת ירושה מהורה או בן זוג שהיתה זו דירתו היחידה, ולו היה מוכר אותה בעצמו היה פטור גם כן.

3. פטור חד־פעמי במכירת שתי דירות קטנות (מחירן יחד אינו גבוה מ–986 אלף שקל, לשם קניית דירה שלישית בתנאים מסוימים).

כל השאר יחויבו במס כשימכרו דירה - קטנה, גדולה, למגורים, להשקעה - הכל. כמה נשלם? הבשורה היא שמדובר במס מיטיב ביחס למס ששרר לפני התיקון. בעבר המס על דירה שאינה פטורה יכול היה להגיע עד ל–42% מהשבח. המס החדש מרוכך: רק חלק מהשבח יהיה חייב במס. איזה? חלק יחסי שייקבע בהתאם ליחס שבין שתי תקופות: זו שמ–1 לינואר 2014 ועד למכירה, וזו של סך כל התקופה שבה החזקנו בנכס.

עמ 49 מגדלי דירות בפתח תקוה
עופר וקנין

התורה כולה בארבע פעולות חשבון בסיסיות:

א. השבח - מחיר מכירה פחות מחיר רכישה.

ב. החלק היחסי הרלוונטי - איזה חלק מהווה התקופה שמ–1 בינואר 2014 ועד למכירה מתוך התקופה שמיום הרכישה עד יום המכירה (מחלקים את מספר השנים מ–2014 ועד ליום המכירה במספר שנות האחזקה).

ג. החלק היחסי הרלוונטי האמור (ב) מוכפל בסכום השבח (א). התוצאה היא סכום השבח החייב במס.

ד. על סכום השבח החייב במס משלמים מס בשיעור של עד 25%. דוגמה: דירה נרכשה במיליון שקל ב–1 בינואר 2009ונמכרת ב–1.3 מיליון שקל ב–31 לדצמבר 2014. השבח הוא 300 אלף שקל. החלק היחסי הרלוונטי הוא שנה ביחס לשש שנים. שישית (1/6) מהשבח של 300 אלף שקל הם 50 אלף שקל, וזה הסכום החייב במס. בהנחת שיעור המס של 25%, סכום המס יהיה 12.5 אלף שקל. אבל אם אותה דירה תימכר כעבור שנה ב–1.4 מיליון שקל, סכום המס יהיה כבר 37.5 אלף שקל. שיעור המס יעלה ככל שהמכירה תתרחק מינואר 2014.

אז האם אפשר למכור כעת כמה דירות בבת אחת ולשלם רק מס מיטיב? לא ממש. משרד האוצר ביקש לשלול אפשרות של שימוש מסיבי במס המיטיב, ולכן נקבעה תקופת מעבר המגבילה את הזכות למכירה במס המיטיב לשתי דירות בלבד, ואף זה בתנאי שאחת מהן היתה זכאית לפטור לפי סעיף 49ב–1 אלמלא בוטל. מ–1 בינואר 2018 אפשר יהיה למכור דירות במס המיטיב ללא קשר למספרן, ואז סכום המס כבר יהיה משמעותי.

והרי כולנו חכמים וכולנו נבונים וכולנו מתכנני מס. אולי נמכור אחת במס מיטיב ואת השנייה בפטור דירה יחידה? אי אפשר: בתקופת המעבר אין פטור של דירה יחידה למי שהיו לו יותר מדירה אחת בתחילת 2014. אז אולי נעביר אחת במתנה ונגיע לתחילת 2014 כבעלי דירה אחת, ואת זו שניתנה במתנה אפשר יהיה למכור כדירה יחידה של מקבל המתנה? אי אפשר: בתקופת המעבר יראו את נותן המתנה כאילו הוא זה שמוכר. לגבי דירות מתנה ממילא יש תקופת צינון. גם אם זו דירתו היחידה של מקבל המתנה, הוא יהיה זכאי לפטור רק ארבע שנים אחרי שהתקבלה (ואם התגורר בה שלוש שנים).

סיכום למתקדמים: מתחילת 2014 מכירת דירה בפטור תהיה רק לבעל דירה יחידה (או לדירת ירושה או לשתי דירות קטנות המוחלפות בגדולה). גם מוכר דירה יחידה יחויב במס על החלק שעולה על 4.5 מיליון שקל. לא יהיה אף פטור בתקופת המעבר על מי שב–1 בינואר 2014 היו לו שתי דירות או יותר. המס יהיה בשיעור מיטיב: עד 25% על חלק יחסי בהתאם ליחס שבין התקופה שמ–1 בינואר 2014 ועד למכירה לבין תקופת השבח כולה. מ–1 בינואר 2018 אפשר יהיה למכור דירות ללא קשר למספרן, במס מיטיב. הזכות ליהנות מהמס המיטיב מוגבלת בתקופה הקרובה רק לשתי דירות, וגם זה רק אם עבור אחת מהן היה מגיע פטור לפני התיקון.

אז מה עושים? מתכננים. תלוי אם רוצים למכור ומתי, ומחשבים על איזה דירה יהיה פחות מס. אם רוצים להגיע לתחילת 2014 עם דירה אחת, אפשר למכור או להעביר במתנה את הדירה האחרת, ואז לחכות עם מכירתה רק לאחר תחילת 2018. מי שממילא תיכנן למכור דירה בקרוב ויש לו יותר מדירה אחת, או מי שיש לו אחת אך מחירה גבוה מ–4.5 מיליון שקל, צריך להזדרז - הפטור עוד כאן עד סוף 2013.

הכותבת היא עורכת דין בעלת משרד המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי וכל מקרה חייב להיבדק לגופו

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם