חברות הניהול עולות יותר מוועד בית - אבל לא תמיד חוסכות כאב ראש - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חברות הניהול עולות יותר מוועד בית - אבל לא תמיד חוסכות כאב ראש

שוק חברות הניהול ממשיך להתרחב ולהתפתח, ומגיע גם לבנייני מגורים סטנדרטיים. כמה ראוי לשלם עבור ניהול הבניין, ואיך אפשר להימנע מגזירה מיותרת של קופונים על חשבון הדיירים? ■ כל התשובות בפנים

37תגובות

"רשימה שחורה" של סרבני תשלום המוצמדת לדופן המעלית בבניין, מודעת נזיפה בחדר המדרגות בגין השארת אור דולק במקלט, וישיבות דיירים המתמשכות אל תוך הלילה בשל אי הסכמות על גובה מסי ועד הבית - הרבה לפני שמישהו בישראל ידע מהי חברת ניהול, כבר היתה סוגיית ניהול הבית המשותף מקור לא אכזב לחיכוכים, סכסוכים וויכוחים בין הדיירים.

הבעיה היא שעם צמיחת המבנים לעשרות רבות של דירות ודיירים, ועדי בתים רבים הפסיקו לתפקד, אף שהבעיות העקרוניות של ניהול הבית נותרו בעינן. בכך יש כדי לשפוך אור מסוים על השאלה כיצד נהפך נושא חברות הניהול לכה נפיץ במהלך העשור וחצי האחרונים, שבו תפסו חברות אלה תאוצה והתחילו להעניק שירותים לאלפי בתים משותפים. אובדן השליטה של ועדים רבים עם שכירת שירותיהן של חברות אלה, הביא מהר מאוד לחיכוכים, לבעיות ולתלונות על תפקודן.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

חברה עם הכנסות של 2 מיליארד ש' בשנה מחפשת מושיע

עם תוצאות חיפוש משופרות וקצת נוסטלגיה: גוגל חוגגת 15

אם בשלב שלפני חברות הניהול יכלו דיירי הבית, גם אם לא הסכימו עם כל מהלך שביצע הוועד, לפקח מקרוב על הנעשה ולדעת לאן הולך הכסף, הרי שבעידן החברות ניטל מידיהם חלק גדול מהשליטה בנעשה, כמו גם הפיקוח על יעילות הניהול. העובדה שלתחום ניהול הבתים, לצד חברות מקצועיות ואמינות, נכנסו גם גורמים לא רציניים מספיק, ושאחת לתקופה מתפרסמת כתבה הקושרת את אחת החברות האלה להתנהלות כמעט עבריינית, גם היא לא מוסיפה למידת האמון של הדיירים בניהול החיצוני.

אינפו ניהול

מעבר לכך, ניתן לראות בפורומים שכונתיים רבים ויכוחים ערים סביב העסקת חברות ניהול. רבים מתלוננים שהחברות האלה פשוט שוכרות שירותי גינון, ניקיון ותחזוקה, כפי שעשה ועד הבית, ומוסיפות עליהם עמלת תיווך יקרה של עשרות שקלים בחודש לדייר. פעמים רבות גם לא רואים שיפור בתחזוקת הבית. שאלת איכות השירות והמחיר שצריך לשלם עבורו היא השאלה הבסיסית שעליה מתקשים הדיירים לענות. כמה צריך לשלם לחברת הניהול, ואיך יודעים שהחשבונות שזו מגישה אינם מנופחים באופן מלאכותי?

על שאלות מסוג זה אין תשובות מוחלטות, וכמו בכל תחום, גם בתחום ניהול הבתים יש נותני שירותים יקרים יותר ופחות. ואולם בכל מקרה, על הדיירים להחליט באיזה אופן ברצונם לקבוע את גובה התשלום לחברה, וכאן התפתחו לאורך השנים כמה שיטות: השיטה הראשונה, המכונה "קוסט-פלוס", היתה נפוצה יותר בעבר, אך כיום השימוש בה פוחת והולך, ולא במקרה. לפי שיטה זו, דמי הניהול נגבים כאחוז מההוצאות - כלומר, ככל שהוצאות החברה בתחזוקת הבניין גדלות, גדל גם הסכום שהיא גובה עבור דמי ניהול.

"שיטת ה'קוסט-פלוס' בעייתית למדי, שכן היא אינה כוללת בתוכה כל מוטיבציה עבור חברת הניהול לחסוך בהוצאות - להפך, היא מתגמלת על רשלנות ובזבזנות", טוען תמיר מינץ, מנכ”ל קבוצת מ.מ.מ. אחזקות פלטיניום ניהול מבני יוקרה. שיטה נוספת היא שיטת "הכל כלול", שבמסגרתה נגבים דמי ניהול קבועים, ללא קשר לסך הוצאות החברה. שיטה זו, מסביר מינץ, היתה נפוצה למדי בקרב חברות ניהול בתחילת דרכן, במטרה למשוך מספר רב של לקוחות, אך לאחר שכמה מהחברות פשטו רגל, הפופולריות שלה ירדה.

“השיטה החכמה יותר היא 'קוסט פלוס פיקס', שלפיה נקבעים דמי הניהול כסך הוצאות חברת הניהול, בתוספת דמי ניהול קבועים מראש. בצורה הזו אין לחברה אינטרס להגדיל את ההוצאות, ובמקרים מסוימים ניתן לקבוע בחוזה בונוס על התייעלות וחיסכון בהוצאות", אומר מינץ.

ומהו גודלה הראוי של התוספת לסך ההוצאות?

"גובה דמי ועד הבית נקבע בהתאם למפרט השירותים בבניין. ככל שהבניין יוקרתי יותר, כך הוצאות ועד הבית יהיו גבוהות יותר - ללא קשר למיקום הגיאוגרפי של הבניין", אומר מינץ. "כמו כן, בניגוד לתפישה הרווחת, ככל שהבניין גבוה יותר, אז העלויות לדירה גדלות, אף שמספר הדיירים גדל. זאת משום שהמערכות הנדרשות לתפעול הבניין והשטחים המשותפים גדולים יותר. מחירי ניהול הבניינים יכולים לנוע בין 210 שקל ועד לכ-4,500 שקל לדירה בחודש.

אינפו ניהול2

“אם ניקח לדוגמה מגדלי יוקרה עילית, 'השמנת של השמנת', כמו מגדלי אקירוב בתל אביב, נמצא מפרטים ייחודיים, כמו חמש מצלמות אבטחה בלובי, משמרת של מספר שומרים בו-זמנית ועוד כל מיני שירותי קונסיירג’ ומשרד של חברת הניהול בפרויקט. תוספות אלה יכולות להעלות את המחיר עד ל-4,500 שקל בחודש לדייר. עם זאת, במגדלים כאלה סיבה מרכזית לכך היא גודל הדירה, כשחלק מהדירות ממוקמות על חצאי קומות ויותר. אם נחשב את העלות לפי מ"ר, נמצא שניהול ואחזקה של בנייני יוקרה עולה לרוב בין 13 ל-18 שקל למ"ר".

אלא שמגדלי אקירוב ודומיו הם מיעוט שבמיעוט מתוך כלל הבניינים המחזיקים כיום בחברת ניהול, שרובם רחוקים מלענות להגדרה של "יוקרה". "באחרונה החלו להשתמש בשירות גם בניינים משותפים רגילים לחלוטין בתל אביב", מספר יניב שוורץ, מנכ"ל שירות התשלומים המקוון דיירים אונליין, המרבה לעבוד הן עם חברות ניהול והן עם ועדי בתים. לדבריו, תופעה זו נפוצה במרכז תל אביב בשל אחוז הבעלים הנמוך מבין דיירי הבניינים: "כשבעלי הבית אינם מתגוררים בדירות, אלא משכירים אותן, לרוב אין גורם דומיננטי שמוכן לקחת על עצמו את הטיפול בבניין, וזה מועבר לחברת ניהול".

לדברי שוורץ, שבתוכנת הניהול שבבעלותו משתמשים כיום 2,281 בניינים משותפים, את חברות הניהול ניתן לחלק כיום לשלוש קבוצות עיקריות: חברות בודדות מטפלות במגדלי הענק, כמו אקירוב או מגדלי שכונת פארק צמרת ‏(מגדלי YOO‏) בתל אביב, ושוק זה נשלט למעשה על ידי שתיים-שלוש חברות; בקטגוריה השנייה נמצאות, לדבריו, חברות בסדר גודל בינוני, המחזיקות לרוב בניהול של כ-20-40 בניינים, ולא פעם מתבססות בטריטוריה ספציפית. ולבסוף, ישנן חברות קטנות, שלא פעם מנסות לפלס את דרכן דווקא דרך בנייני הדירות הרגילים, בני 10 עד 20 דירות.

לדברי אילן קורוב, מנכ”ל משותף באיזי האוס ניהול נכסים, "בבניינים עד 6 קומות של פחות מ-20 דיירים, אין קטגוריית יוקרה של ממש. בבניינים אלה ניתן למצוא גם מקרי קצה, של תשלום 150 שקל בחודש לדירה לחברת הניהול, עבור מפרט בסיסי ביותר, הכולל אחזקה, גבייה והנהלת חשבונות, בבניין שאין בו מעלית".

לדברי בעלי חברת ניהול נוספת, המתמחה בבנייני דירות במרכז תל אביב, התעריף הנגבה על ידו הוא ההוצאות השוטפות של הבניין בתוספת 70 שקל לדירה כדמי ניהול חודשיים, כשטווח המחירים בשוק נע בין 60 ל-90 שקל בחודש. לדבריו, בתחום הניהול אמנם קורה לא פעם שחברות אינן מיידעות את הדיירים באופן נאות כיצד מנוהל כספם, אבל לדבריו, שימוש בתוכנה כמו "דיירים און ליין", שבה הוא עצמו משתמש, יכול לפתור את הבעיה, ואגב כך, גם להקל מאוד על חברת הניהול עצמה. "אם כל ההוצאות נרשמות מיד באתר הבניין, ואפשר לראות אותן, זה חוסך לי הרבה שעות של הסברים וויכוחים עם דיירים. נתקלתי בבניינים שבהם הדיירים אפילו לא ידעו כמה בדיוק הם משלמים לחברת הניהול".

המעבר מחברת ניהול לניהול עצמי חסך לבניין עשרות אלפי שקלים

גם במקרים של ניהול איכותי ושקוף מצד חברת הניהול, עדיין יש לא מעט דיירים התוהים אם לא עדיף להחזיר את המושכות לידיהם - שאלה מוצדקת מאוד, בהתחשב בעובדה שמהלך כזה יכול לחתוך את הוצאות הבניין המשותף בעשרות אלפי שקלים.

מי שביצע באחרונה שכזה, של מעבר לניהול עצמי, הוא מגדל One בשכונת פארק צמרת בתל אביב. לאחר עזיבת החברה, מונה אחד הדיירים למנהל הבניין בשכר - מהלך שלדברי מקור בבניין, הביא לחיסכון של כ-25% בהוצאות הבניין, כלומר - עשרות אלפי שקלים בחודש. גם במגדל השכן, YOO, הוחלפה לפני כמה חודשים חברת הניהול, בשל אי שביעות רצון של הדיירים, אך במקרה זה הוחלפה חברה אחת באחרת.

"בדרך כלל, בניינים שבהם מופעלת חברת ניהול מתאפיינים בחתך סוציו-אקונומי בינוני־גבוה ומעלה של הדיירים", אומר עו"ד ברק קינן ממשרד עו"ד הרטבי בורנשטיין בסון ושות’, המעניק שירותים משפטיים בכמה פרויקטים המחזיקים חברת ניהול. "המשמעות היא, מצד אחד, יכולת כלכלית, אבל מצד שני גם רמת מודעות גבוהה ורגישות לרמת השירות שהם מקבלים עבור כספם. לא פעם אנו עדים למצב של אכזבה מחברת הניהול, ורצו להחליף חברה, אבל תהליך כזה כרוך לרוב באי נוחות עצומה. עם זאת, בדרך כלל הצדדים לא יגיעו לבית משפט, משיקולי עלויות, ולכן המחלוקות מתבררות במסגרת בוררות".

לגבי המעבר לניהול עצמי של דיירי הבניין, אומר קינן כי "מהלך כזה עשוי להוריד את עלויות הבית המשותף ב-20%-30%. יתרון נוסף למהלך שכזה, מלבד הפחתת ההוצאה, הוא שהבניין מחזיר לידיו את השליטה. כמובן שזה כרוך בהרבה יותר כאב ראש לדיירים עצמם. ניהול תקציב של בניין משותף, במציאות שבה קומפלקסים מודרניים מונים עשרות ולעתים מאות יחידות דיור, הוא ניהול תקציב של מיליוני שקלים בשנה. בניין משותף שמחליט לקחת לידיו את הניהול, צריך להעמיד מתוכו ועד איכותי, שיורכב מאנשים עם ניסיון ניהולי, שידע לקבל החלטות ושיצליח לקבל אותן בעצה אחת ולא לריב".

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם