הספקולציה המסוכנת של זוגות צעירים: קרקע חקלאית באזור המרכז - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הספקולציה המסוכנת של זוגות צעירים: קרקע חקלאית באזור המרכז

המשקיעים רוכשים קרקעות בתקווה לגרוף תשואה גבוהה כשאלה יופשרו לבנייה, אך התוכניות בשטח לא מצביעות על שינוי שכזה. למרות זאת, שוק הקרקעות החקלאיות חצה ב-2012 את רף מיליארד השקלים. כעת הרשות להגנת הצרכן והשמאי הממשלתי מגבשים תקן שיסייע לציבור

46תגובות

בעוד כחודשיים תציג מועצת השמאים את התקן השמאי החדש, שמיועד לאמוד שווי של קרקעות חקלאיות ולתת לציבור מידע מלא ככל האפשר על מצבן התכנוני ועל הסיכוי להפשרתן. לאחר אישור התקן, הרשות להגנת הצרכן ומשרד המשפטים יקדמו תקנות חדשות בחוק להגנת הצרכן, שיסדירו הכללת דו"ח שמאי בכל עסקת מקרקעין של קרקע חקלאית. בכך מנסים הגופים הממשלתיים להכניס לראשונה סדר בשוק הקרקעות החקלאיות, שמתנהל כיום כשוק ספקולטיבי פרוע - כולל מצגות מטעות ולעתים הונאות של ממש. מנתונים עדכניים שהגיעו ממשרד האוצר, עולה כי ב-2012 חצה השוק לראשונה את רף המיליארד שקל.

בשנים האחרונות חל זינוק בהיקפי העסקות החקלאיות - הן מבחינת מספרן והן מבחינת מחירן. מנתוני האוצר עולה כי ב-2012 בוצעו 3,497 עסקות, בהיקף כספי כולל של 1.007 מיליארד שקל. מדובר בעלייה של 10% במספר העסקות וב-13% בהיקף הכספי לעומת 2011, וב-70% מבחינה כספית וב-57% מבחינת מספר העסקות שבוצעו בו ב-2007.

הסיבות לגידול המרשים נעוצות בעליות החדות של החלופות להשקעה, ובראשן דירות להשקעה. אנשים רבים מצאו כי אינם יכולים לעמוד עוד במחירי הדירות ולכן פנו לשוק הקרקעות החקלאיות. רק כדי לסבר את הדעת: מחיר ממוצע של חטיבת קרקע חקלאית שנרכשה ב-2102 הגיע ל-288 אלף שקל ‏(לעומת 279 אלף שקל ב-2011‏). בסכום כזה אין חלופות אטרקטיביות בתחום הדירות להשקעה.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

תרופה או מחלה? // מי ירוויח ומי יפסיד מהפעלת שר"פ בביה"ח הציבוריים

דעה // החפיפיניקיות של נתניהו ולפיד עולה לנו ביוקר

עמ' 47 - קרקע חקלאית ליד הוד השרון
דודו בכר

בדיקה שביצע מינהל הכנסות המדינה בשנה שעברה העלתה כי משקיעי הקרקעות החקלאיות הם ציבור צעיר יותר ועני יותר מרוכשי הדירות להשקעה. גילם של רוכשי הקרקעות מגיע ל-45 בממוצע, לעומת 50 של רוכשי דירות להשקעה; רוכשי קרקעות חקלאיות מכוונים מלכתחילה לעתיד רחוק יותר ולא לתשואה שנתית קרובה, ולכן שיעור הפנסיונרים מתוכם נמוך משמעותית - 5.2%, לעומת 11.5% מכלל המשקיעים בדירות; כשמדובר בשכירים, שיעורם מבין רוכשי הקרקעות החקלאיות ורוכשי הדירות להשקעה דומה - 72.3% מהמשקיעים בקרקעות לעומת 71% מהמשקיעים בדירות; חמישית מרוכשי הקרקעות החקלאיות הם עצמאים, לעומת 15.2% מכלל רוכשי הדירות להשקעה. 2.4% מכלל רוכשי הקרקעות ו-2.3% מכלל רוכשי הדירות להשקעה מוגדרים מנהלי חברות.

ואולם לא רק משתני הגיל שונים בין משקיעי הקרקעות ולמשקיעי הדירות. ההבדל הגדול ביותר בין שני הציבורים הוא הכנסתם החודשית: בעוד ששכרם החודשי הממוצע ברוטו של שכירים רוכשי דירות להשקעה מגיע ל-17.9 אלף שקל, שכרם הממוצע של שכירים שרכשו ב-2012 קרקע חקלאית להשקעה הגיע ל-13,648 שקל. לפיכך ברור שמצבם הכלכלי הוא שדוחף אותם להשקיע בקרקעות מפוקפקות, ולא אהבת השוק הספקולטיבי הזה.

יש מי שמנצל את המצב. לא צריך הרבה כדי להיתקל בגלישה אקראית באינטרנט בפרסומות לקרקעות חקלאיות למכירה, שברובן מוצג צילום אווירי של המתחם, ובחלקן אף מצורפות הדמיות של שכונות שאמורות להיבנות על הקרקעות האלה. היעדים הבולטים לסחר בקרקעות חקלאיות הם אזורי השרון וראשון לציון־רחובות, שמצטיינים בצפיפות גדולה יחסית של שטחים בנויים, שביניהם יש הרבה משבצות קרקע חקלאיות ופתוחות, שמוצגות בפני הציבור כפוטנציאל לבנייה.

מנתוני רשות המסים עולה כי היעד הפופולרי ביותר לקרקעות חקלאיות בשנה האחרונה היה הוד השרון. הממצא אינו מפתיע: הוד השרון היא עיר בלב השרון, שנמצאת בשלבי התפתחות ובנייה מהירות, שמורכבת מיישובים כפריים קטנים - מה שהותיר הרבה מאוד שטחים חקלאיים בשוליה וגם בין השכונות שבה. המשקיעים סבורים כי הפשרת השטחים האלה היא רק עניין של זמן, והם רוכשים קרקעות במיוחד במגרשים שנמצאים דרומית לכביש הרוחב 531, ממזרח לכביש גהה ובחלקים הדרום־מזרחיים של העיר, בסביבות המושבים נוה ירק, גני עם וירקונה, לא רחוק מכביש 40.

ואולם דבר לא בטוח בנוגע להפשרות - להפך. חלק מהקרקעות בדרום העיר מוכרזות בתוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3/21 שמורות טבע, ואילו ברצועה הצפונית שסמוכה לכביש 531 ובסביבות ירקונה יש שטחים שמוגדרים "שטח חקלאי/אזור כפרי פתוח". באזורים האלה לא אמור להיבנות כלום, לפחות עד שיוגבשו תוכניות חדשות.

מקום אחר שאהוד מאוד על משקיעים הוא חדרה, שבה יש כמה מתחמים פופולריים במיוחד במזרח העיר, בסמוך לגבול המוניציפלי עם פרדס חנה־כרכור; ודרומית לכביש 65. אזור זה מסומן בתוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 6 כפארק מטרופוליני. אזור אחר שמבוקש מאוד הוא מערב העיר - כל הסביבה החופית שנמצאת צפונית למכמורת. חלק מהקרקעות באזור זה אכן מופשרות לבנייה, וחלק אחר מיועד לשמורת טבע.

בדרום העיר לוטשים משקיעים עין לאזור שבין חדרה למושב אליכין, שבו נסלל כעת כביש הרוחב 9, שיקשר בין כביש 4 לכביש 6. מתחם זה מיועד לפי תמ"מ 6 לשטח חקלאי/נוף כפרי פתוח. במלים אחרות, גם שם - עד להודעה חדשה - לא תהיה בנייה, או לפחות לא בהיקף שלו מייחלים המשקיעים.

גושים פופולריים נוספים הם אזור כביש הרוחב 431 שממוקם בין ראשון לציון לנס ציונה, שכולל הרבה אזורים חקלאיים ופתוחים; וסובב בנימינה - אותם מרחבים חקלאיים שכוללים שטחים בזכרון יעקב, בנימינה ופרדס חנה־כרכור. גם במתחמים האלה הסיכויים להפשרות רוב הקרקעות בעתיד הנראה לעין קטנים מאוד, למרות המצגות.

חורשים את הקרקע

לאור כל הנתונים האלה והיקפי השוק, ברשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן ערכו בדיקות של השוק, והגיעו למסקנה שאסור להותיר את השוק הזה במצבו כיום - ללא פיקוח ועם חשש כבד להטעיית רוכשים, ושיש לעגן את השוק הזה בחוק. לאור זאת החליטו, כאמור, על הוצאת תקן שמאי חדש שיסקור את הקרקעות החקלאיות ותקנות חדשות בחוק, שיחייבו סוחרי קרקעות להציג בפני הרוכשים דו"חות שמאיים אובייקטיביים.

השמאי הממשלתי טל אלדרוטי מסביר כי על פי התקן החדש, המשקיעים יקבלו דו"ח שמפרט מה שווי הקרקע הנרכשת כיום כקרקע חקלאית. לאחר מכן יבחן השמאי את העקרונות התכנוניים שמציגים סוחרי הקרקעות, ויחליט אם מדובר בעקרונות סבירים יחסית למרקם הסביבתי. השמאי ייתן גם ערך קרקע עתידי במידה שהקרקעות אכן יאושרו.

השמאי יבחן גם את כל החסמים שבאזור - קווי מתח גבוה, ערוצי נחלים, צורך בתשתית של כבישים ומחלפים ועוד, ויאמוד את לוח הזמנים הנדרש בהתגברות על החסמים האלה לאורך כל הדרך, עד לאישור התוכנית - אם בכלל. לבסוף, השמאי יעריך בדו"ח שלו את רכיבי המס וההיטלים, שסוחרי קרקעות אינם נלהבים לספר עליהם למשקיעים.

"העבודה הזו אינה נעשית עבור אלה שרוצים להשקיע בקרקע לנכדים, אלא במיוחד לזוגות הצעירים", אומר אלדרוטי. "רבים מדי הוטעו לחשוב שאם ירכשו כיום קרקע בפרדס חנה־כרכור, בעוד שלוש־ארבע שנים תאושר עליה תוכנית חדשה, והם יוכלו להרוויח עליה את ההפרש בין השווי החדש למה ששילמו. לא נוכל למנוע לגמרי הטעיות של הציבור, אבל נוכל לפחות לתת לו מידע חשוב על מה שהוא שוקל לרכוש".

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

רוכשים את הקרקע
הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם