למה נכשלו מכרזים להשכרה ארוכת טווח? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
ארץ אוכלת שוכריה

למה נכשלו מכרזים להשכרה ארוכת טווח?

"צריך שינוי מנטלי בדרך לשכירות לטווח ארוך ורשת ביטחון ממשלתית; ללא שינויים מהותיים במסלולי המכרזים של פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, הגופים המוסדיים ימשיכו להעדיף פרויקטים דומים בחו"ל" - כך מזהירים נציגי המוסדיים, שהשתתפו בפאנל TheMarker בנושא

46תגובות

השקיפות הנמוכה מדי, חוסר הוודאות הגדול מדי, מסלולי הפרויקטים שלא מתאימים, התשואות הנמוכות והצורך לפעול כיזמים - כל אלה הם החסמים הגדולים שניצבים בין גופים מוסדיים בישראל לבין קידום פרויקטים לשכירות ארוכת טווח. כך עולה מפאנל של גופים מוסדיים, אנשי מקצוע ונציג משרד הבינוי והשיכון, שנערך במערכת TheMarker. משתתפי הפאנל הסכימו שמדובר ברעיון טוב לשינוי שוק הדיור בישראל, אך אם מדינת ישראל רוצה לקדם את מעורבות המוסדיים בפרויקטים האלה, עליה לשנות את תנאי המבצעים האלה באופן משמעותי.

בפאנל השתתפו השמאית דניאלה פז ארז, בעלת משרד פז כלכלה והנדסה; יוסי שבת, מנהל אגף מידע וניתוח כלכלי במשרד הבינוי והשיכון; עומר קרייזל, מנהל ההשקעות הראשי במגדל; ליאור מור, מנהל תחום הנדל"ן של מנורה מבטחים; וג'יי צביבל, מנכ"ל הרבור גרופ ישראל, שמנהלת נדל"ן מניב בארה"ב וכ–30 אלף יחידות דיור.

מנתוני הרקע שהעבירה פז ארז, עולה כי שוק הדיור בישראל אכן משווע לשינוי חד בכל הקשור לענף השכירות. אורך חוזה שכירות ממוצע בישראל הוא 1.6 שנים, כלומר תקופות השכירות במרבית החוזים נעות בין שנה לשנתיים, ותקופה השכירות הממוצעת היא 3.3 שנים. הדבר מעיד על מצוקות השוכרים, שצריכים לנוע בתדירות גבוהה מדירה לדירה, ולחדש חוזי שכירות בתנאים של חוסר ודאות.

לכתבות נוספות באתר TheMarker:

עדיין אין שוק

"כולם הולכים להפסיד מההפרדה בין קרקעות קק"ל והמדינה"

מחזיקי האג"ח של יקיר גבאי הרוויחו 35% - בתוך פחות משנה

במציאות כזו, אפשר להבין מדוע שוק השכירות בישראל מהווה 26.3% מתוך 560 אלף משקי הבית. קל גם להבין מדוע לישראלים יש מוטיווציה חזקה כל כך לקנות בית ולהתרחק מהשכירות, כמו גם הסיבה לכך שהשוכרים לא משקיעים בטיפוח הדירה שבה הם גרים.

עוד עולה מהנתונים כי 84% מהשוכרים הם בני 18–49, רק 26% מהשוכרים הם רווקים בעוד ש–37% הם הורים, ו–10% הם הורים לשלושה ילדים ויותר. 70% מהשוכרים מצהירים כי אין ביכולתם לרכוש דירה, כלומר בסך הכל המגורים בשכירות בישראל הם תולדה של חוסר ברירה, ולא של בחירה להסב את הכספים שמשמשים לרכישת דירה לאפיקים אחרים.

עומר קרייזל עמ' 54

כשמחירי הדירות גבוהים, חופש הבחירה של רוכשי הדירות נגזר מהתקציב - ככל שהוא קטן יותר, הם ימצאו עצמם מחפשים לקנות דירה קטנה יותר או רחוקה יותר מהמרכז. לפעמים כשהדירה רחוקה וקטנה מדי, הם יעדיפו לשכור דירה ולפחות ליהנות מהמגורים במרכז ובקרבת מקומות תעסוקה.

מנגד, שוק ההשכרה בישראל נמצא ברובו בידיים של בעלי דירות פרטיים, ואחוז קטן בבעלות של חברות משכנות כמו עמידר. נתונים אודות היקף שוק השכירות לעומת התחלופה התכופה של דירות מעידים על צורך בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח, בדומה לפרויקטים שקיימים בארה"ב ובאירופה. שם הבעלים של הפרויקטים האלה הם בדרך כלל משקיעים מוסדיים, כמו קרנות פנסיה וקרנות שמשקיעות בנדל"ן.

לאור זאת, החליטה מדינת ישראל ללמוד ממה שקורה בעולם, ולנסות לקדם בישראל פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, שיניבו תשואות סבירות לבעליהן, ודמי שכירות ו־ודאות לשוכרים. קהל היעד לפרויקטים האלה הוא הגופים המוסדיים, שמחזיקים בידיהם כספים רבים, שכיום מושקעים באפיקי נדל"ן דומים בחו"ל ובנדל"ן מניב בישראל, כמו מרכזי מסחר ומגדלי משרדים.

ואולם המוסדיים לא ממש התנפלו על המכרזים שערכה רשות מקרקעי ישראל עד כה. המכרז הראשון למכירת מגרש שעליו ייבנה דיור להשכרה ארוכת טווח היה ברעננה בתחילת השנה. חברת רובינשטיין זכתה בו ותבנה 238 דירות. במכרז הזה השתתפה גם חברת הביטוח הראל, אך היא לא זכתה. מאז פורסמו עוד מכרזים מהסוג הזה, והזוכים היו חברות יזמיות פרטיות. בחלק אחר מהמכרזים לא ניגשו כלל, וכמה מכרזים אף בוטלו.

כדי לענות על השאלה מדוע המוסדיים מסובבים את הגב למכרזים האלה, בעוד שבחו"ל הם מחזרים אחריהם, יש לבחון קודם אם במסגרת חלופות ההשקעה שיש לשוק המוסדי, יש להם עניין בכלל בשוק השכרת ארוכת הטווח בישראל. התשובה מצד קרייזל ומור היתה חיובית באופן חד־ משמעי. לדבריהם, הם בודקים את המכרזים ומשקיעים מאמץ בשיחות עם משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר, כדי לקדם פרויקטים מהסוג הזה.

הוצאה כבדה

"מגורים הוא תחום יציב - יציב יותר ממשרדים ומסחר, שבהם אתה יכול למצוא את עצמך עם נכס ריק. במגורים יימצא השוכר, גם אם מורידים קצת את השכירות", מסביר מור. ואולם באותה נשימה הוא מעלה את הבעיה הראשונה מתוך רשימה ארוכה של בעיות שמונעות מהם לגשת למכרזים. "בישראל אי אפשר לדעת מה התשואה ומי השוכרים. יש גם בעיה עם דיירים שלא משלמים, ואף גוף מוסדי לא רוצה לפנות דיירים.

"כיום יש אי ודאות גם למשקיעים וגם לשוכרים. שוכר לא יודע מה יהיה אתו בעוד שנה. אם היו דירות שאי אפשר למכור אותן, אז השוכר היה יודע שאי אפשר לפנות אותו כל עוד הוא משלם שכר דירה, ולזה תהיה השפעה חיובית על כלל השוק".

"לגוף מוסדי חשוב מאוד המידע. מה שחסר בשוק הוא המידע על ההכנסה של השוכר ודירוג האשראי שלו, כשיש ודאות אפשר להסתפק בתשואה נמוכה יותר", מוסיף קרייזל. "בשוק בוגר כמו השוק האמריקאי אתה יכול לדעת מה ההכנסה של השוכר שלך, ויש מידע שמביא לקבלת החלטות על קרקע יציבה. בארה"ב יש מערכת שמחוברת לחברות כרטיסי האשראי והבנקים, ויש דירוג אשראי לכל שוכר. בשוק משוכלל של שכירות, לשוכר יש ודאות שאם בעל דירה מעלה לו את דמי השכירות ב–200, דולר הוא יכול לעבור את הכביש ולמצוא שם דירה. גם אנחנו כמשקיעים מוסדיים מעדיפים שיהיה שוק עם עומק. אנו צריכים מסה קריטית של שוק השכרה ולא פרויקט אחד בחיפה ואחד ברעננה. זה חשוב לנו כדי שנוכל לקנות נכסים ולדעת שיש לנו שוק אם נרצה למכור אותם - שתהיה נזילות. שוק גדול גם מוסיף לשקיפות ומעלה את רמת הוודאות".

צביבל מסכים עם קרייזל ואומר כי "כשיוצרים פרויקטים בודדים לא יוצרים שוק אמיתי להשכרה שהוא חלופה טובה לבעלות על דירות". כל זה, טוען צביבל, חייב להביא את הממשלה לדחוף פרויקטים גדולים לשוק, שיוכלו להשפיע באופן מסיבי על סביבתם ועל מחירי השכירות שנגבים על ידי בעלי דירות פרטיות. ברור שפרויקטים של עשרות או מאות בודדות של דירות לא עונים על ההגדרה.

בעיה נוספת היא תקופת הרצת הפרויקטים. מור אומר שבחו"ל נחשבים פרויקטים לדיור להשכרה בטוחים יותר מפרויקטים למשרדים, ולכן המוסדיים מוכנים להסתפק בתשואה שנתית צנועה יותר. בישראל, לעומת זאת, שאינה מתורגלת בשכירות ארוכת טווח, הסיכון דווקא גבוה יותר - לפחות בשנים שבמהלכן תוטמע השיטה. לפיכך, הגופים המוסדיים צריכים לראות דווקא תשואות גבוהות יותר.

עמ' 43 - יוסי שבת
אייל טואג

"השוק בישראל צריך לעבור שינוי מנטלי גדול", אומר צביבל, שמציע בתנאים הנוכחיים שהמדינה תיתן למוסדיים רשת ביטחון של תשואה. מור וקרייזל מסכימים אתו. "צריך רשת ביטחון שאולי לא נשתמש בה, אבל לפחות נדע מה תהיה התשואה שלנו בשנים הראשונות", אומר מור. כמה משתתפים הזכירו את רשת הביטחון שניתנה ליזמי כביש חוצה ישראל בשנים הראשונות להפעלתו, כדוגמה לכך שהדבר אפשרי.

"אנו מנסים לשפר את התשואה למשקיעים, בין היתר באמצעות הוספת שטחי מסחר לפרויקט", אומר שבת. "למדינה קל יותר להוסיף יחידות דיור או שטחים מסחריים מאשר לתת רשת ביטחון. אם השטחים המסחריים לא ייתנו מענה טוב מספיק, אולי נשקול רשת ביטחון כדי לקדם את הפרויקטים, אבל למדינה קשה לתת את זה, וזה באחריות האוצר ולא משרד השיכון. הממשלה קבעה יעד בנייה של 150 אלף דירות להשכרה תוך עשר שנים. זה יעד שאפתני, ואנו מנסים לשפר את המודלים כדי לקדם את הפרויקטים. יכול להיות שנצטרך לשפר את חבילת ההטבות. בימים אלה לא מתוכננים להתפרסם מכרזים נוספים. אחרי גל המכרזים הראשון נעשה תהליך של חשיבה במשרד הבינוי והשיכון, כדי להפיק לקחים לשיפור המכרזים הבאים".

פז ארז הציגה את שני המסלולים של מכרזי ההשכרה: במסלול א' - 40% מהדירות נמכרות בשוק החופשי ו–60% מיועדות להשכרה במשך עשר שנים; 20% מושכרות במחירי השוק החופשי ו–40% מושכרות במחיר מפוקח; במסלול ב' - כל הדירות מושכרות לתקופה של 20 שנה, 75% במחירי שוק והיתר במחיר מפוקח.

משתתפי הפאנל התייחסו בביטול למסלול א', שכן מאופיו הוא לא רלוונטי למוסדיים אלא ליזמים, שצריכים כמות מסוימת של דירות למכירה כדי לממן את הפרויקט.

"כשמתחילים לערבב בתוך הפרויקט דירות למכירה ולהשכרה זה מתחיל לעשות לנו רעש במודלים. יש גם בעיה עם תקופת השכרה של עשר שנים - במונחים של קרן פנסיה זו תקופה קצרה מדי", מסביר קרייזל.

עמ' 43 - דניאלה פז
אייל טואג

יזמים שהגישו הצעות על מכרזים במסלול א' התבססו בין היתר על חישובים לגבי עליית מחירי הדירות שישכירו, ושימכרו עם תום מועדי השכירות. המוסדיים בנויים פחות לשיטה הזו. "אנחנו לא יודעים לשים מספר בסוף של מחיר המכירה של הדירות. רווח הון זה בונוס שאנו לא מביאים בחשבון כשאנחנו בוחנים את העסקה. אותנו מעניינת התשואה השנתית", אומר מור, וזו אינה אטרקטיבית כיום.

וזו לא הבעיה היחידה במסלול א', שכן גם אם קבלן ייקח על עצמו את הפרויקט וירצה למכור אותו ביום מן הימים לקרנות פנסיה, הן לא יהיו מעוניינות, מפני שהן לא יודעות איך להתמודד עם בניין שחציו מושכר וחציו בבעלות הדיירים. "הפרויקט צריך להיות סגור. אי אפשר להכניס לנו לניהול הפרויקט גם בעלי דירות פרטיים", אומר קרייזל. צביבל מוסיף כי "כמשקיע מוסדי אני צריך לנהל את כל הבניין בעצמי. אני לא יכול להתמודד עם בעל דירה שיהיו לו דעות אחרות".

לפיכך, אם המדינה מעוניינת שמשקיעים מוסדיים ישתתפו במכרזים שלה לשכירות ארוכת טווח, עליה ללכת במסלול ב', תוך שהיא מביאה בחשבון שהמוסדיים סולדים מייזום הבנייה ואת הצורך להגיש תוכניות בניין עיר ולהתמודד עם קבלנים וקבלני משנה. גם בחו"ל המוסדיים הם משקיעי תשואה, שלא נכנסים לפרויקטים יזמיים אלא קונים קומפלקסים של דירות להשכרה ומנהלים אותן.

עמ' 43 - ליאור מור
אייל טואג

"אני לא יודע ולא רוצה להתחיל להיכנס לוויכוחים עם הרשות המקומית ועם מהנדס העיר", מודה מור. "תן לי לנהל פרויקט קיים". לפיכך, הועלתה בפאנל ההערכה שאולי הגופים המוסדיים יצטרכו להיכנס לפרויקטים האלה רק בשלב שני, אחרי שקבלנים רגילים הקימו אותם. דרך אחרת היא שכבר בשלב המכרז יחברו מוסדיים ליזם שיבנה את הפרויקט וימסור להם אותו.

מבחן רציני לשיטת שיווק הקרקעות לשכירות ארוכת טווח אמור להתקיים בשנתיים הקרובות, כשהממשלה מתכננת שורת מכרזים כאלה. המכרז המעניין ביותר יתקיים בתל השומר, שם מתוכנן פרויקט של 1,200 דירות. ואולם אם יתר התנאים ימשיכו להיות מעורפלים עד מסוכנים עבור הגופים המוסדיים, ישנו חשש שלא נראה אותם גם במכרזים האלה.

עמ' 43 - ג'יי צביבל
אייל טואג
הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם