מרוב דיור לא רואים את הבר־השגה - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מרוב דיור לא רואים את הבר־השגה

שנה וחצי לאחר תחילת פעולתן של ועדות הדיור הלאומי ‏(הווד"לים‏), נראה כי הן ממשות את ייעודן - להוסיף דירות למאגר התכנוני ■ ואולם מתברר כי הוועדות לא מממשות את סמכויותיהן לתכנן דירות בנות השגה

12תגובות

ב-3 לאוגוסט 2011, רגע לפני פיזור הכנסת לפגרת הקיץ ועל רקע שיאה של "מחאת האוהלים" שהתפשטה בכל המדינה, אישרה הכנסת את חוק הווד"לים, או בשמו הרשמי "חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים ‏(הוראת שעה‏), התשע"א-2011". אישור החוק לווה בדיונים סוערים, כשמחוץ למשכן סירבו מנהיגי המחאה לראות בו פתרון של ממש, וטענו כי הוא נעדר פתרונות אמיתיים להורדת מחירי הדיור.

הרעיון המרכזי בבסיס הצעת החוק הוא הקמת גופי תכנון זמניים, הלא הם ועדות הדיור הלאומיות (הוו"דלים‏), שכונו ועדות הסופר־טאנקר" על ידי ראש הממשלה, בנימין נתניהו, שישמשו לאישור תוכניות בהיקף של אלפי יחידות דיור בלוח זמנים מהיר, ובכך יעקפו למעשה את מערכת התכנון הקיימת והמסורבלת. הציבור, שהורגל עד אז בעיקר בציניות מצד המערכת השלטונית, קיבל את החקיקה החדשה בחשדנות, ויש שטענו כי זו נועדה לשרת בעיקר קבלנים ובעלי הון.

הפגנה למען דיור ציבורי אוגוסט 2011
מוטי מילרוד

גופים סביבתיים גם הם ביקרו את ההצעה בחריפות, באמרם כי הליך התכנון המהיר הצפוי להתקיים במסגרת הווד"לים לא יביא בחשבון נזקים חמורים שעלולים להיגרם בגין התוכניות לסביבה.

בעקבות הביקורת והלחצים, היתוספו לחוק כמה סעיפים המסמיכים את שש הווד"לים - אחת לכל מחוז של משרד הפנים - להחליט כי חלק מיחידות הדיור שיאושרו במסגרת התוכניות הנדונות יוקדשו לדיור בר־השגה.

סעיף 3 ‏(א‏) לחוק מגדיר את אופי התוכניות שיאשרו הווד"לים, וקובע כי על אלה לכלול "הוראות לעניין גודלן של יחידות הדיור והיחס בין דירות קטנות ודירות גדולות בתחומה, ויכול שייקבע בה כי בניין, כולו או חלקו, ייועד להשכרה לתקופה שלא תפחת מעשר שנים, וכן יכול שייקבע בה ייעוד קרקע לדיור בהישג יד להשכרה". המשמעות היא שכל אחת מהווד"לים רשאית למעשה להגדיר מאות ואף אלפי יחידות דיור כדירות להשכרה לטווח ארוך, ואף להשכרה לטווח ארוך בפיקוח.

יו"ר ועדת הכלכלה דאז, ח"כ לשעבר כרמל שאמה־הכהן, אף הכריז בכנסת כי לראשונה תחויב המדינה לפעול להקצאת קרקעות לצורך דיור להשכרה במחיר מסובסד.

אלא שכעת, שנה וחצי לאחר חקיקת החוק, מתברר כי אפשר לאלץ את הממשלה לכתוב סעיפים בחוק, אך אם לא יאלצו אותה גם לממשם - הם יישארו אותיות מתות. זה הלקח המר שגופים חברתיים שפעלו אז בעניין לומדים כיום. והראיה: מספר היחידות המפוקחות שאושרו בכל רחבי המדינה על ידי הווד"לים מאופס.

כל זה עולה מדיונים בעתירה שהגישה בנושא עמותת במקום, החברה בקואליציה לדיור בר־השגה, נגד וד"ל מחוז ירושלים, הווד"ל הארצי ומינהל מקרקעי ישראל, חושפים כי הימנעות הווד"לים מלאשר דיור בר־השגה היתה רחוקה מלהיות מקרית. למעשה, כך נראה, קיבלו הווד"לים הנחיות בנושא מהמשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד שרית דנה, שלא לממש את סמכויותיהן בנושא.

מאשרים בצפון ובדרום

לאחר הגשת העתירה בינואר, ביקשה המדינה ארכה כדי לגבש את עמדותיה בנושא, ולפני כמה ימים הגישה את תשובתה לבית המשפט, שבה נכתב: "לאחר התייעצות נוספת שנערכה בראשות המשנה של היועץ המשפטי לממשלה, עמדת המדינה שלפיה קביעת הוראות בנוגע לדיור בהישג יד להשכרה... מחויבת בהסדר חקיקתי". עוד נכתב כי "המדינה סבורה כי בהיעדר חקיקה, ועדה לדיור לאומי במחוז מסוים אינה מוסמכת לקבוע הוראות סטטוטוריות מחייבות בנושאים דלעיל", וכי "קביעת הוראות בתחומים אלה אינה מצויה בתחומי מומחיותן של הוועדות לדיור לאומי".

לאחר תגובת המדינה, שיגרה הקואליציה לדיור בר־השגה לבית המשפט תגובה חריפה, שבה האשימה הקואליציה את עו"ד דנה בריקון החוק מתוכנו והפיכתו לאות מתה. בתגובה נטען כי "קבלת הפרשנות שמציגות המשיבות משמעה שהוראות החוק בעניין ייעוד קרקע בתוכנית לדיור לאומי בהישג יד להשכרה - בטלות הלכה למעשה. אולם חזקה היא שהכנסת אינה משחיתה מלותיה לריק ואינה מחוקקת חוקים חסרי תוקף או משמעות... הפרשנות של המשיבה שגויה והיא מרוקנת מתוכן את הסמכות ליעד קרקע בתוכנית לדיור בהישג יד להשכרה, והופכת הוראות חוק חברתיות וחשובות, שהן בלבת החוק, לאות מתה".

לדברי עו"ד גיל גן־מור מהאגודה לזכויות האזרח, שהגיש את העתירה, "בהליכי החקיקה של חוק הווד"לים לא נאמר ולא נרמז על ידי נציגי משרד המשפטים כי הסמכויות בעניין דיור בהישג יד אינן אפקטיביות, וכי אי אפשר יהיה להפעילן. יש תחושה שהממשלה הסכימה לדרישות הכנסת, ותיקנה את החוק בלי כוונה אמיתית ליישמן, וקיוותה שהציבור לא ישים לב".

במשרד המשפטים נטען בתגובה כי בהתייחס לדיור בהישג יד להשכרה, התכוון החוק כי ההסדרים בעניין יושלמו בדרך של תקנות, וכי התקנות בעניין עדיין לא הותקנו. ואולם אחד הח"כים שדנו בחוק לפרטי פרטים כשנחקק, שאמה הכהן, טוען שלרשות המחוקקת לא הובהר כי לשם יישום החוק נדרשת חקיקה שלמה ונפרדת, ובכל מקרה זו לא היתה כוונתה.

"אמנם קבענו בחוק שהקצאת הדירות בנות ההשגה תיעשה בהתאם לקריטריונים לזכאות, אבל אין סיבה שמי שמוגדרת כווד"ל לא תקבע את הקריטריונים האלה", אומר שאמה הכהן. "אם אני מחליט למשל שאני רוצה להביא יותר מורים לרמת גן, זה לגיטימי שאקבע כי דירות מסוימות מיועדות לפקידי ציבור בטווח הכנסה מסוים. הפרשנות שניתנת כעת לחוק על ידי משרד המשפטים היא בלתי סבירה בעיני. גם אם אכן נדרשות תקנות נוספות, הרי שחלפה שנה וחצי".

בתארו את הליך החקיקה, הוא אומר שניכר היטב שבממשלה לא מתלהבים מהתוספת המאפשרת את הדיור בר־ההשגה, אך התפשרו בנושא כדי לזכות בתמיכת הח"כים. "אני לא אומר שבלי זה החוק לא היה עובר, אבל אין ספק שזה עזר מאוד", הוא מסביר.

יכול להיות שטעיתם כשלא הגדרתם מכסות מינימליות של דירות בנות השגה שכל וד"ל יחויב באישורן?

"לגישתי זו אכן היתה טעות, אבל לא היה לזה רוב כי הממשלה ממש עמדה על הרגליים האחוריות בעניין הזה. היה דיון ארוך בנושא בלשכת ראש הממשלה. שיטת החישוב לא היתה ברורה - אם זה פר ועדה או רוחבי־ארצי, ומרגע שזה החל לסרבל את העניינים נאמר שבכך אנו חוטאים למטרה, כי מטרת החוק היתה לפשט את הליכי התכנון ולא לסרבל".

דיור לא חברתי

עם זאת, סבור שאמה הכהן כי החוק התברר כהצלחה, ואמר שלדעתו בהחלט יש מקום להאריכו. "על פי הנתונים של משרד הפנים, החוק הביא לפריצת דרך בתכנון שכונות חדשות, ובמבחן הכמויות הוא בהחלט נותן תפוקה לא מבוטלת", הוא מסביר.

גורם משפטי בכיר שעמו שוחחנו השבוע בנושא, טוען כי הביקורת שהופנתה כלפי משרד המשפטים בנושא, ובפרט כלפי עו"ד דנה ‏(שפרשה מתפקידה לפני כמה שבועות‏), מופרזת ואינה מוצדקת. לדבריו, החוק קודם בראש ובראשונה על ידי משרד ראש הממשלה ומשרד הפנים. מהפרשנות עולה ללא כל ספק, לדבריו, כי חקיקה משלימה אכן נדרשת להגדרת מאפייני הזכאות לדיור בר־השגה.

לדברי הגורם, "מי שבאמת רציני בנושא צריך לקבוע שורת כללים שיגדירו את הזכאות, ידאגו למנוע העברה של הזכות וספסרות בהטבה, ועוד שורה של החלטות. זה לא עניין עבור מוסד תכנון, כמו שהדיונים היום על הכללת קריטריון מיצוי כושר השתכרות במכרזי מחיר למשתכן הוא לא עניינה של ועדת תכנון". עוד לדבריו, הגדרת כלל הקריטריונים כבר נעשתה לפרטי פרטים, במסגרת התוספת לחוק התכנון והבנייה החדש. ואולם זה, כזכור, טורפד לפני קרוב לשנה בשל משבר קואליציוני בין הליכוד לישראל ביתנו. "היינו על סף חקיקה כוללת, ולכן לא היה אז צורך בהתקנת תקנות משלימות לחוק הווד"לים", אומר הגורם.

הוא מוסיף כי "מרגע שהיה ברור שהחוק תקוע, יכול להיות שהיה צריך להתחיל ולטפל בתקנות המשלימות. לא היה מישהו שאמר שהוא הולך על הנושא הזה בכל הכוח, ובד בבד המינהל יצר כלים אחרים ליצירת דיור בר־השגה - מכרזי מחיר למשתכן ומכרזי השכרה".

הווד"לים מקצרים תהליכים, ומסייעים לממשלה לעמוד ביעדי התכנון

חוק הווד"לים מאפשר לקצר בממוצע עד פי חמישה את משך זמן הטיפול בתוכניות. בשל הבחירות לכנסת, זכה החוק להארכה אוטומטית, שצפויה לפקוע בעוד כשבועיים, אך במינהל התכנון במשרד הפנים היו שמחים להאריכו. אף שמספר התוכניות שאושרו בווד"לים מהווה רק 2% מכלל התוכניות שאושרו, מספר הדירות שאושרו בהן הוא חמישית מכלל הדירות שאושרו, מכיוון שמעצם הגדרתן, תוכניות וד"ליות כוללות מספר רב של יחידות דיור.

ואכן מדובר במספרים מרשימים: בשנה וחצי של פעילות ‏(מאוקטובר 2011‏), הביאו הווד"לים השונים לאישור תוכניות בהיקף של כ-23 אלף יחידות דיור, וסייעו למערך התכנון של משרד הפנים לעמוד ביעדי התכנון שהציבה לו הממשלה - 60 אלף דירות ב-2012, ואף לעבור אותם. בסך הכל אושרו לאורך 2012 במוסדות התכנון השונים 75 אלף דירות.

בחינה מדוקדקת יותר של התוכניות שאושרו, מעלה כי רובן המכריע של היחידות שאושרו במסגרת הווד"לים נמצאות באזורי הפריפריה. כ-18.5 אלף מהיחידות מצויות במחוזות הדרום הצפון וחיפה, והתוכנית היחידה שאושרה על ידי וד"ל תל אביב - כ-1,000 יחידות במתחם גליל ים בהרצליה - תקועה כיום בשל עתירת עיריית הרצליה נגד המינהל.

בחינה של כמות הפעמים שבהן נעשה שימוש כלשהו בסמכויות הווד"ל ליצירת דיור בר־השגה מסבירה את הביקורת שלה זוכים הגופים מצד ארגונים כמו הקואליציה לדיור בר־השגה. 177 דירות בלבד מתוך כלל היחידות יועדו להשכרה לטווח ארוך ‏(כ-0.7%‏), ו-1,342 יחידות הוגדרו "דירות קטנות", כלומר דירות בשטח של עד 85 מ"ר הנמכרות במחיר שוק.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם