דונם ברעננה? תמורת עוד 2 מיליון שקל תקבלו 17 דונם בבצרה - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דונם ברעננה? תמורת עוד 2 מיליון שקל תקבלו 17 דונם בבצרה

רכישת נחלה חקלאית עשויה להגשים את החלום באופן שלם יותר, ובעיקר משתלם יותר ■ מתווך נכסי יוקרה: "לקוחות שמעוניינים בבית ברעננה או ברמת השרון, לא מודעים לאלטרנטיבות שנמצאות פחות מעשר דקות נסיעה משם" ■ אך יש גם לא מעט מלכודות בחלום הבית בכפר

24תגובות

נראה שכמעט הכל כבר נאמר על חלום החיים בכפר - אותה שאיפה המביאה ישראלים רבים להתפשר על פרמטרים חיוניים, כמו קירבה למקום העבודה או נגישות תחבורתית, ואף גורמת להם להימתח אל קצה גבול יכולתם הכלכלית, ובלבד שיזכו להתגורר בבית צמוד קרקע עם גינה, עצים, ציוץ ציפורים ושקט ושלווה מסביב. ואולם על רקע מספרם הרב של המתעניינים, מפתיע לגלות כי דווקא לסוג הנכס המציע את הגשמת החלום באופן המלא ביותר - משק חקלאי בן עשרות דונמים במושב - יש שוק מצומצם למדי.

מנגד, מרבית ביקוש מתמקד בצמודי קרקע בקרבתם של החיים האורבניים. בין אם פיסית ממש - בפרוורי ערי השרון או השפלה; ובין אם ביישובים קהילתיים או בהרחבות של יישובים כפריים, שכמו אותם פרוורים מאופיינים גם הם בצפיפות גבוהה ‏(יחסית‏) ובמגרשים קטנים. התופעה מפתיעה לאור העובדה שלא פעם נמצאים שני סוגי הנכסים ביישובים שקרובים זה לזה, ברמות מחירים שאינן כה רחוקות אחת מהשנייה.

אינפו עמ' 36 - מחיר נחלה מול צמוד קרקע

באזורי היוקרה של רעננה, כמו שכונת קרית גנים או רחוב אח"י דקר, עשוי מחירו של דונם קרקע בודד לבניית יחידת דיור אחת או שתיים להגיע לכ–10 מיליון שקל. במקביל, בבצרה השכנה מוצעת כיום למכירה חלקה בת עשרות דונמים, 2.5 מתוכם מיועדים למגורים, ובהם שלוש יחידות דיור, תמורת 12 מיליון שקל. דוגמה נוספת, במחירים צנועים יותר, אפשר למצוא ביישובי הנגב הצפוני, שבהם מחירו של בית בודד על מגרש של חצי דונם בהרחבות מושבים כמו אשבול, שדה צבי או ניר משה הוא 1.3–1.6 מיליון שקל; ומחיר נחלה באותם מושבים ממש, בשטח עשרות דונמים ועם זכויות בנייה לשלוש יחידות דיור, מתחיל ב–2 מיליון שקל.

לדברי מאיר מנחם, מבעלי חברת תיווך נכסי היוקרה נאות שירן, הסיבה המרכזית לשוק המצומצם היא חוסר היכרות עם סוג הנכסים המדובר. "לא פעם פונים אלינו לקוחות שמעוניינים לרכוש בית על שטח של דונם ברעננה או במערב רמת השרון, ואנו נתקלים לא מעט בחוסר ידיעה באשר לאלטרנטיבות הנמצאות פחות מעשר דקות נסיעה מהאזור שבו הם מעוניינים, ובמחירים דומים", 
הוא מספר.

לדבריו, "לא פעם מדובר ברוכשים שהיו רוצים שטח רחב ידיים בן כמה דונמים לבנות בו את ביתם, אך בפועל בעלי תקציב לרכישת מגרש בן חצי דונם או דונם לכל היותר. רוכשים מסוג זה אנו מנתבים לבני ציון, לרשפון ולבצרה, ובחלק גדול מהמקרים הלקוחות מתלהבים וקונים".

עמ' 33 - נחלה במושב ניר משה
תומר אפלבאום

מרטין סיאורנו, בעל משרד התיווך משקים בנגב, מסביר כי "רוב האנשים שקונים משק, עושים זאת בגלל הגודל שנכס כזה מאפשר לחצר - שטח ענק לבריכה ולגינה, ממש מיני אחוזה". עם זאת, הוא טוען, לעתים נדירות מכר משק חקלאי למי שמלכתחילה היה מעוניין בבית בלבד. "מי שבא לקנות משק זה לרוב אנשים עם איזה רעיון לעסק, או חלום שיש להם צורך להגשים. לפעמים יש אב ובן שמגיעים מהעיר כדי לקנות נחלה ביחד, כי זה בעצם מאפשר להם לרכוש שלושה בתים במחיר אחד, ולדאוג שגם לנכד בבוא העת יהיה בית. בעיר אין דברים כאלה".

צימרים, נגרייה ותחנת דלק

עמ' 33 - נחלה בגני יהודה
מוטי מילרוד

ייתכן שאחד הגורמים לכך שהציבור הרחב ממעט בביקוש לנכסים מסוג נחלות חקלאיות הוא מורכבות הנכס, המרתיעה אנשים. לכן יש להסביר תחילה מהי בעצם נחלה. מדובר בנכסים עם שונות גבוהה מאוד, אך ככלל הנחלות מורכבות מכמה חלקות, שלכל אחת מהן יש ייעודים ושימושים שונים:

חלקה א' - שטח בן עשרה דונמים, שמתוכם מיועדים 2.5 דונמים למגורים והיתר לגידולים, לגינה רחבת ידיים או אפילו לבריכה למעוניינים בכך. גודל השטח הבנוי נקבע בהתאם לחוזים של בעל הנחלה מול האגודה השיתופית של המושב, ומול מינהל מקרקעי ישראל, ומשתנה ממקרה למקרה. לרוב הזכויות המינימליות הן לשטח בנוי של כ–375 מ"ר, שני בתים בני 160 מ"ר כל אחד, ויחידת הורים בת 55 מ"ר. עם זאת, יש לא מעט נחלות המקנות זכויות בנייה בשטח כולל של 600 ואף 800 מ"ר.

עד כה, איפשר סוג החוזה הנפוץ עד שלוש יחידות מגורים, ובלבד ששלושה דורות של בני אותה המשפחה יגורו בקרקע ‏(בית אחד לבעל המשק ומשפחתו, בית שני לבן או הבת הממשיכים ומשפחתם, והורי הבעלים ביחידת ההורים‏). בפועל מאפשר חוסר פיקוח מצד המינהל לרבים מבעלי הנחלות לחרוג מהמגבלות האלה, ולעתים אף להשכיר חלק מהנכסים לתושבים המגיעים מחוץ למושב.

רחוב אח"י דקר ברעננה
תומר אפלבאום

כמו כן, רשאי בעל הנחלה להגיש בקשה לשימוש חורג לשם אירוח כפרי, ובמקרים כאלה יוכל להוסיף מבנה של כ–200 מ"ר בנוי שישמש לארבעה־חמישה צימרים. בנוסף, רשאי בעל הנחלה להקים בשטח עסק כמו נגרייה או מסגרייה, ובלבד שהוא יהיה בעליו.

חלקה ב' - שטח נוסף, לרוב מאחורי חלקה א' ‏(הפונה אל הרחוב‏), של כמה עשרות דונמים נוספים, שמיועדת לרוב לחקלאות בלבד. מאחר שכיום רק מיעוט מבין תושבי המושבים עוסקים בחקלאות בפועל, אפשר להחכיר שטח זה לחקלאי שכן, או אף לאגודה החקלאית השיתופית של המושב, כדי שיעבדו אותו תוך חלוקה ברווחים. כמו כן, מאחר שכל בעל נחלה הוא בהגדרה גם חבר באגודה השיתופית, הוא בעל זכויות בנכסיה המשותפים של האגודה - בהם שטחים חקלאיים נוספים המעובדים על ידי האגודה, ובחלק מהמקרים אף תחנת דלק, שטח מסחרי או מפעל. בכוחה של חברות זו להקנות רווחים נאים, אך יש לזכור כי במידה שהגופים שבהם מחזיקה האגודה הם גירעוניים, הרי שגם ההפסד משותף לכל חבריה.

עמ' 33- בית בהרחבה במושב אשבול
אילייה מלניקוב

לסיכום, מדובר בנכס מורכב ביותר, אך כזה המעניק לבעליו אפשרויות מגוונות באשר למה שאפשר לעשות בו.

נרתעים מהביורוקרטיה

כאן מגיע שלב החסרונות, ויש לא מעט כאלה. הליך רכישת הנחלה נחשב מורכב במיוחד מבחינה ביורוקרטית, ובסופו לא זוכה הרוכש להיות מוכר כבעל הנכס, כפי שהיה מוגדר אם היה רוכש צמוד קרקע רגיל, אלא מוגדר כ"בעל זכות" על ידי המינהל - דבר שלדברי סיאורנו מעורר חוסר ביטחון ברוכשים לגבי טיב זכויותיהם בקרקע. חסם נוסף לדבריו הוא הליך הקבלה לאגודה השיתופית החקלאית במושב, שלא מקבלת כל מועמד. לטענתו, "הפער במחיר באמת לא גדול, אבל מה שמונע זרימה של אנשים לכיוון המשקים הוא הביורוקרטיה שצריך לעבור - גם מול המינהל וגם מול האגודה החקלאית השיתופית של המושב - עד שאפשר לרכוש את הנכס, וגם לאחר מכן כדי להחזיק בו".

לדברי מנחם, גורם מגביל נוסף הוא שיעור המס הגבוה שנאלצים מוכרי הנכס לשלם למינהל בעת מכירת הנכס, שהוא לא פחות משליש משווי העסקה, המשולמים כ"דמי הסכמה" למינהל. בצירוף מע"מ, מגיע הסכום לכ–40% משווי העסקה. המשמעות: עבור נחלה שתימכר תמורת 10 מיליון שקל, ייהנה מוכר הנחלה מ–6 מיליון שקל בלבד. מנחם מסביר כי "מדובר בחקלאים, אנשים שנמצאים על הקרקע הרבה מאוד זמן - לעתים 40 ו–50 שנה, ומהרבה בחינות לא פשוט להגיע לעסקה. שיעור המס הגבוה מקשה אף יותר על הליך הרכישה, כי מבחינת המוכר מה שחשוב זה לא מחיר העסקה אלא הכסף שנשאר אצלו ביד".

החלטות שהתקבלו באחרונה במועצת מקרקעי ישראל, עשויות היו לספק פתרון מסוים לבעיה. אותן החלטות, ובראשון החלטה 1155, מאפשרות להמיר את "דמי ההסכמה" ב"דמי רכישה", בשיעור זהה, שאותם ישלם הרוכש, ושתמורתם זכויותיו בשטח המוקצה למגורים בחלקה יהוונו. כלומר, בשטח המגורים ייהפך בעל הנחלה לבעל בית ממשי והתנהלותו תהיה חופשית יותר ופטורה מהתנאים וההגבלות שמחייב כיום המינהל, כמו מספר יחידות ספציפי בנחלה והרצף הבין־דורי של הדיירים.

אלא שלדברי עו"ד עודד שמעון, מומחה לנדל"ן במגזר החקלאי, על אף ההחלטות שקיבל המינהל עוד ב–2007, יישומן בפועל של ההחלטות עדיין לא החל - דבר שרק מגדיל כיום את הקושי וחוסר הוודאות הכרוך במשא ומתן לרכישת נחלה. לדבריו, "שוק הנחלות נמצא בעמדת המתנה לקראת תחילת ביצוע ההחלטות. בינתיים, משא ומתן על מכירת נחלה יכול להימשך זמן רב, שכן המוכר, שטוען בפני הרוכש כי הוא מוכר לו מוצר עדיף בהרבה מזה שבו הוא החזיק עם היוון הזכויות וביטול החיוב ברצף בין־דורי, מצפה שהקונה יוסיף בעצמו למחיר את דמי הרכישה. הקונה מצדו, רואה שבפועל ההחלטה עדיין לא מיושמת, ולא יודע מתי - אם בכלל - יחלו ביישומה".

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם