הבועה החדשה: קרקעות חקלאיות עם עתיד מעורפל - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הבועה החדשה: קרקעות חקלאיות עם עתיד מעורפל

סוחרי הקרקעות ממהרים לנצל את ההזדמנות - משבצות קרקע חקלאית קטנות במתחם פי גלילות נמכרות באגרסיביות במאות אלפי שקלים, אך קיים חוסר ודאות גבוה באשר לתוכניות לגבי השטח ■ "אנו מאמינים כי מדובר בהשקעה נכונה וכי רבים מהספקנים יאכלו בעתיד את הלב"

84תגובות

אזור גלילות ייבנה בעתיד - בזה אין ספק. מה בדיוק יוקם בו, היכן ומתי - אלה שאלות המפתח, שאמורות לגרום למשקיעים לבטים קשים בדרך לרכישת משבצות קרקע במקום, ולהערכת שוויין. ואולם לסוחרי הקרקעות אין שום בעיה לשווק חלקים מהשטח בן אלפי הדונמים בלהט, והם אף מכנים אותו כבר "רובע גלילות היוקרתי". באותו "רובע" נמכרות פיסות קרקע של עשרות מ"ר בודדים תמורת כחצי מיליון שקל למשקיעים, אף שלדברי מומחים יש סיכוי לא קטן כי ההשקעה תסתיים בהפסד.

לפני כמה שבועות הגיעה גילה (שם בדוי) למגדל אלקטרה בתל אביב, לפגישה במשרדי חברת אייזנברג-גרופ הסוחרת בקרקעות בגלילות, כדי להתעניין ברכישת קרקע במתחם. "נחשפתי לנושא דרך פרסום באינטרנט, שלפיו הם מציעים למכירה קרקע לדירה במה שכונה 'רובע גלילות היוקרתי'. בפגישה גיליתי שמדובר בשטח שממוקם בין רמת השרון לתל אביב, ושבכלל לא ברור המיקום המדויק של הנכס ולאיזו עיר משתייכת הבנייה העתידית", היא מספרת.

עמ' 41 מתחם גלילות
עופר וקנין

העסקה שהוצעה לגילה במשרדי החברה היתה רכישת יחידת קרקע של 83 מ"ר בגוש 6618 באזור פי גלילות, תמורת 517 אלף שקל. ביחד עם שכר טרחת עורך דין, עמלת שווק ומס רכישה, הגיע הסכום ל-560 אלף שקל. בתחשיב שנפרש בפניה (אך לא היה חלק מהסכם הרכישה), הוצגה עלות בניית דירת 4 חדרים של 112 מ"ר נטו, מרפסת בשטח 12 מ"ר, חנייה ומחסן, הכוללת את עלויות הבנייה, התכנון, היטלים ואגרות, ככזו שתגיע ל-1.53 מיליון שקל.

אף שמדובר במחיר אטרקטיבי מאין כמוהו לדירה בצפון תל אביב במחירים של היום, לא מיהרה גילה לחתום על העסקה, ולבסוף אף נמלכה בדעתה ועזבה את משרדי החברה. לדבריה, "לא הצלחתי להבין את היחס של התוכניות במקום לחלקה הספציפית שאני רוכשת. ביקשתי זמן כדי להתייעץ עם שמאי מקרקעין, אבל אנשי המכירות שם נתנו לי תחושה שאם אני לא סוגרת עניין עכשיו, הם לא שומרים לי את הזכות לרכוש. בסופו של דבר הלחץ לסגור הרתיע אותי. רוכשת כמוני, עם הון מוגבל, לא יכולה לשים סכום כזה של כסף בלי לבדוק את הסיפור טוב יותר".

מלבד אייזנברג-גרופ, עוסקת בשיווק הקרקע במתחם גם חברת טריגו השקעות ושיווק נדל"ן, המוכרת באזור פיסות קרקע תמורת החל ב-490 אלף שקל. בסרטון המופיע באתר החברה שבו מוצג האזור כרובע גלילות, מתוארת הרכישה במקום כ"השקעה בטוחה בעתודת הקרקע הגדולה האחרונה של גוש דן".

עמ' 44 אינפו מתחם גלילות

כשהתקשרנו למשרדי החברה, הממוקמים באזור התעשייה של הרצליה, והצגנו עצמנו כמתעניינים ברכישה, הופנינו לנציג מכירות. הנציג ניסה לשכנע אותנו בכדאיות העסקה. "כיום כל מי שמחזיק 83 מ"ר בשטח, אמור לקבל יחידת מגורים או שווה ערך בנכס מסחרי", אמר. "לצערי, מה שאני אומר לא בא לידי ביטוי חוזית".

אם כל כך בטוח שרכישת הקרקע תוביל לזכאות לדירה, למה זה לא בא לידי ביטוי בחוזה?

"המלה 'בטוח' לא קיימת פה, אבל זה כרגע מה שעולה מהתוכניות לשטח".

עמ' 41 חוות הגז בגלילות ב-2002
אריאל שליט

ואולם גם מה שעולה מהתוכניות בשטח רחוק מאוד מלהבטיח משהו. באזור, התחום בין כביש החוף, כביש 5, נתיבי איילון ורמת אביב ג', אושרו במהלך 2004 ו-2005 תוכניות כתמים. אלה תוכניות כלליות שלפיהן ייבנו בשטח בן אלפי הדונמים 6,000-9,000 יחידות דיור בשטח המתחם הצפוני, שמשתייך מוניציפלית לרמת השרון, וכ-3,000 יחידות דיור בחלק הדרומי של המתחם, המשתייך לשטח המוניציפלי של תל אביב.

מאז לא חל כל שינוי במצב התוכניות, ויש לכך סיבה. בפני קידום התוכניות ניצבים כמה מכשולים: אתר מיכלי הדלק שפעל באזור הותיר אחריו זיהום קרקע בהיקף שעדיין לא נבדק לעומק, וכלל לא ברור אם אפשר לבנות על חלקים מהקרקע; ומתקנים ביטחוניים באזור מהווים גם הם מגבלה לבנייה. קיימות בעיות תכנוניות אחרות נוספות, ואפילו ועדת טרכטנברג, שהגדירה בסוף 2011 את אזור גלילות כמיועד לקידום מהיר של תוכניות, לא הצליחה להמריץ את קצב ההתקדמות האטי של התוכניות במקום.

אלא שגם לו היו התוכניות מקודמות, הרי שכלל לא בטוח שפיסות קרקע הזעירות מהסוג המשווק באזור יהוו בסיס לדירה במקום. חשוב להבין כי מתוך כל חלקת קרקע שרוכשים כיום, יופקעו בעתיד 40% - ואולי אף יותר - לצורכי סלילת כבישים ולצורכי ציבור. לפיכך, רוכש פיסה של 83 מ"ר יישאר בעתיד עם פחות מ-50 מ"ר. למה בדיוק הם יספיקו? עם כמה שותפים יצטרך בעל הקרקע הזו לחלוק את הפרויקט העתידי? מתי יגיעו כל השותפים להסכמות לגבי חלוקת הפרויקט ביניהם? אלה שאלות שאי אפשר לתת להן תשובות כיום, אבל מהניסיון של מקומות אחרים, הקמת פרויקט על קרקע מרובת שותפים מסובכת ומתמשכת.

הנסיבות האלה והאחרות של הקרקעות במתחם גלילות הביאו את עו"ד אביעד שוב, שותף במשרד משה שוב ושות' - המשמש מנהל של 630 דונם במתחם פי גלילות מטעם בית המשפט ביחד עם ד"ר יוסי שגב - להיות ספקן למדי לגבי טיב ההשקעה. לדבריו, "כיום התכנון במקום אינו מקודם על ידי המינהל. יש סיכויים קטנים מאוד שמספר מטרים כל כך מצומצם של קרקע יקנה בסופו של דבר יחידת דיור, וכלל לא בטוח שהבנייה תתבצע דווקא במתחם שבו נרכשה הקרקע. אם נצרף זאת לחוסר הוודאות התכנונית שקיימת כיום באזור, הרי שמי שקונה שטח של 80 מ"ר במתחם שם את כספו על קרן הצבי".

מחברת אייזנברג-גרופ נמסר בתגובה: "מינהל מקרקעי ישראל מסר השנה תגובה לשאלת TheMarker כי הסתיים עידכונה של תוכנית רובע פי גלילות על פי הערות כל הגורמים, והיא מצויה בסבב חתימות להעברה לוועדה המחוזית על ידי העירייה והמינהל. עם הפקדתה של התוכנית, אפשר יהיה להתקדם באופן מואץ גם עם התכנון המפורט לשטחים שונים בתוך הרובע, ועל ידי כך לאפשר בעתיד את ההקמה בפועל. לרוכשי הקרקע מוסבר במפורש גם בעת חתימת ההסכם כי הקרקע עשויה לקבל זכויות בבנייה או לשטחי מסחר, והליך זה ייעשה על ידי הרשויות. בכל אחד מהמקרים הצפי הוא שהתשואה על הקרקע תהיה נאה ביותר. להערכתנו, הצפיפות הממוצעת צפויה להיות סביב 12 יחידות לדונם, וזאת בהסתמך על אזורים קרובים כמו תל ברוך צפון ורמת אביב ג'. צפי זה מבוסס על הערכות שמאים מהשורה הראשונה ובייעוץ עורכי דין מובילים. אנו מאמינים כי מדובר בהשקעה נכונה וכי רבים מהספקנים יאכלו בעתיד את הלב".

מחברת טריגו השקעות ושיווק נדל"ן נמסר בתגובה: "חברתנו עוסקת בשיווק קרקעות במיקומים הטובים ביותר במדינה לרבות בגלילות, למטרות השקעה ולמשקיעים. מהשיחה שבוצעה עמכם, שנשמעה על ידינו באמצעות מערכת הקלטת שיחות, עולה כי נאמר במפורש, על ידי סוכן המכירות, שבשלב תכנוני זה מרכיב הקרקע הנרכש לא יכול להבטיח זכות לדירה וכן התוכנית מפרטת זכויות במסחר, וכן כי לא ניתן להבטיח זאת חוזית". 

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם