כך פשטה רגל מדיניות הממשלה להורדת מחירי הדירות - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כך פשטה רגל מדיניות הממשלה להורדת מחירי הדירות

בעוד הממשלה מעוניינת לצנן את הביקושים לדירות ולהרחיב את ההיצע, שני דו"חות ממשלתיים שפורסמו השבוע מראים הישג הפוך: הביקושים נותרו ברמה גבוהה, ואילו היצע הדירות החדשות פוחת ■ כך אין סיכוי לירידת מחירים

89תגובות

מהי ההגדרה המדויקת לפשיטת רגל במדיניות כלכלית? כנראה יש יותר מאחת, אבל סביר שאחת ההגדרות היא "כשהשוק פועל בכיוון הפוך מרצון קובעי המדיניות". כך, שני דו"חות שפורסמו בימים האחרונים על ידי משרדי השיכון והאוצר מעידים על פשיטת רגל ממשלתית במדיניות הדיור.

מדיניות הדיור המוצהרת של הממשלה היתה להוריד את מחירי הדירות, באמצעות העלאה ניכרת של מספר הדירות המוצעות למכירה. לצדה פעלה מדיניות שהוצנעה מעט מעיני הציבור, ומטרתה היתה לצנן חלק מהביקושים לדירות, בעיקר מצד המשקיעים, שסומנו כאחד הגורמים לעליות המחירים החדות של השנים האחרונות. בנוסף, בנק ישראל פעל לצינון הביקושים מצד הזוגות הצעירים, שסומנו כחלק הפגיע ביותר בשוק הדירות.

עמ' 4 - אתר בנייה
אילייה מלניקוב

ומה קרה בפועל? מבחינת המחירים, 2012 עשויה לאכזב את קובעי המדיניות. לפי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות רשמו עלייה של כ-3.5% מתחילת השנה. לא נורא, אך מתחילת הקדנציה הממשלתית עלה מדד מחירי הדירות ביותר מ-40%, וזה כבר משמעותי מאוד.

ומה לגבי האמצעים שהותוו - הורדת ביקושים והגברת היצע? דו"ח של משרד האוצר מראה כי הביקוש, כלומר מספר העסקות ברבעון השלישי של 2012, גדל ב-9% לעומת הרבעון השני, בקצב דומה לעליית הביקוש ברבעון השני. בהשוואה לרמות השפל ברבעון השלישי של 2011, שעמד בצל המחאה החברתית, זינק הביקוש לדירות ב-36%. למעשה, הרבעון השלישי של 2012 היה אחד הפוריים ביותר בעסקות בשנים האחרונות.

בנוסף, נכתב בדו"ח, "בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרשמה עלייה של 14% ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים". כך, מספר רכישות הדירות של זוגות צעירים ברבעון השלישי שב לרמות של 2009-2010, כאילו לא היו ממשלה ובנק ישראל.

פעילות הממשלה לצינון שוק משקיעי הנדל"ן לא הניבה תוצאות טובות יותר. "ברבעון השלישי גבר והלך קצב הרכישה של דירות על ידי משקיעים. כתוצאה מכך, עלה משקל המשקיעים בסך העסקות מ-22% ביוני ל-25% בספטמבר", נכתב בדו"ח. במלים אחרות, ויסות הביקושים כשל והם נמצאים ברמה גבוהה.

זוהי רק ההתחלה. בניתוח הכלכלי לענף הבנייה בישראל לרבעון השלישי, משרד השיכון מצביע גם על כישלון הממשלה לווסת את היצע הדירות בשוק. ליתר דיוק, כל הפרמטרים לבחינת היצע הדירות מראים ירידה ניכרת: בשלושת הרבעונים הראשונים של 2012 החלה בנייתן של 21,131 יחידות דיור, ירידה של 20% לעומת התקופה המקבילה ב-2011.

במשרד השיכון כתבו כי "הירידה בהתחלות הבנייה בולטת החל ברבעון הרביעי אשתקד, והושפעה מירידת הביקוש במחצית השנייה באותה שנה". עם זאת, לא מוסבר מדוע הנתונים ממשיכים לרדת גם כיום, למרות הגידול המשמעותי בביקושים. העובדה היא שבכל 2011 נרשם שיא של התחלות בנייה - 45,615 יחידות דיור - ובכך המשיכה מגמת הגידול מאז השפל. ברור שהשנה לא ייקבע שיא נוסף, להפך: מספר התחלות הבנייה צפוי לחזור לרמות של לפני ארבע-חמש שנים.

עמ 48 גרף מספר התחלות הבנייה

מבחינת מסוימת, התחלות בנייה הן פקטור היסטורי, שכן רוב הדירות שקבלנים מתחילים לבנות כבר מכורות מראש. לכן, ירידה בהתחלות הבנייה מעידה על קיפאון לטווח קצר. פקטור הבנייה לטווח של שנתיים-שלוש קדימה הוא היתרי הבנייה. כאן הקבלן ניצב בשלב שבו הוא רכש את הקרקע, מעוניין לשווק את הדירות המתוכננות ולהתחיל לבנות.

"בינואר-אוגוסט 2012 הונפקו 21,285 היתרי בנייה, ירידה של 21% לעומת התקופה המקבילה ב-2011", נכתב בדו"ח משרד השיכון. "ב-2012 צפויה ירידה במתן היתרי הבנייה ביוזמה הפרטית, שבאה לידי ביטוי בצמצום התחלות הבנייה במשק בכלל וביוזמה הפרטית בפרט".

ומה לגבי הטווח הארוך? נתון זה בא לידי ביטוי בשיווק קרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל), וגם בו ניכרת ירידה: "בכל 2011 אושרו לשיווק כ-37,020 יחידות דיור, מהן כ-28,880 במכרזים. היקפי השיווק ב-2011 גבוהים בכ-11% מהשנה הקודמת". עם זאת, נכתב, "בניכוי ביטולים שווקו 27,615 יחידות דיור, נמוך בכ-7% לעומת השנה הקודמת. הגידול במספר הביטולים בשנה זו הושפע מהאטה ניכרת בביקוש במחצית השנייה של השנה, ובייחוד בפריפריה".

לאור ביטולי מכרזים רבים בסוף 2011 קבעה השנה מועצת מקרקעי ישראל, הגוף המנהל את רשות מקרקעי ישראל, כי יופחת מחיר המינימום במכרזים למגורים ל-35% ממחיר שומה מלא. באזורי עדיפות לאומית ובירושלים הוחלט כי מחיר המינימום יהיה 25% ממחיר השומה של הקרקע.

היזמים: המדינה מפגינה חוסר משילות בתחום הדיור

למרות התנאים המועדפים, הקרקעות ששיווקו רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי ב-11 החודשים הראשונים של 2012 הספיקו ל-33,238 דירות בלבד (לפני ביטולים).

"ירידה זו בהתחלות הבנייה נובעת בעיקר ממחסור בעובדים ועיכוב בקבלת היתרים ואישורים", מסבירים במשרד השיכון. "חברות הבנייה מדווחות בחודשים האחרונים על גורם זה כמגבלה חמורה על פעילות הענף (יותר מ-35% מהמשיבים בסקר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). מגבלות נוספות הן: עיכוב בקבלת היתרים ואישורים (כ-33%); מחסור בקרקע זמינה (כ-30%); וקשיים בהשגת אשראי (כ-22%). משקל האשראי לבינוי ונדל"ן הגיע במחצית הראשונה של 2012 לכ-19%, לעומת כ-17% בלבד ב-2005-2011".

ניתן להשיג על חלק מהטענות של הקבלנים. למשל, היתרים ואישורים אינם אטיים כיום יותר מאשר לפני שנתיים ויש בנמצא קרקעות זמינות, אבל כנראה לא במקומות שהקבלנים מעוניינים לבנות בהם. מצוקות המימון והעובדים, לעומת זאת, הן בעיות אמיתיות שבסמכות בנק ישראל והממשלה, אך שני הגופים שיצרו את שני החסמים הללו לא הצליחו לפרוץ אותם - וכאן נעוץ הכישלון הכבד של הממשלה בתחום היצע הדירות.

עמ 45 גרף היצע הדירות יורד, אבל בונים פחות

האם בתנאים אלה אפשר לצפות לירידות מחירים? זו שאלה שלא הוגן לשאול את הפקידים הממשלתיים, שגם כך, יש להניח, לא בדיוק שמחו לפרסם נתונים שמעידים על כישלון המדיניות של הבוסים שלהם.

כנס בכירי הנדל"ן שערכה חברת דאן אנד ברדסטריט העלה תשובות ברורות מצד היזמים, כי הממשלה מפגינה חוסר משילות בתחום הדיור, ולכן אין שום סיבה שהמחירים יירדו.

גם כאן מדובר בבעלי עניין, אבל על פניו נראה שהפעם הם צודקים: גם אם הממשלה היתה מצליחה יותר בשיווקי קרקעות ובהמרצת השוק, לא בטוח שיעד הורדת מחירי הדירות היה מושג, מכיוון שעובדה היא שאפילו את הביקושים היא לא הצליחה לדכא.

לכן, אין סיבה נראית לעין שקשורה לתפקוד הממשלה והשוק שתביא עמה ירידת מחירים, למעט קיפאון כללי שיפקוד את כלכלת המדינה, ללא קשר לנדל"ן.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם