משונא לאוהב

כיצד השתנה היחס של הישראלים למשכנתאות?

ההגבלות שהנחית השבוע בנק ישראל על לקיחת משכנתאות מחדדות את השינוי הגדול שחל בעמדת הציבור כלפיהן ■ בעוד שבעבר משפחות חששו לקחת אותן, כיום הציבור נוטל משכנתאות בהיקפי שיא, ויש חשש שחלקו עושה זאת מבלי להבין את משמעות הדבר

לצד ההוראות החדשות המגבילות את היקפי המשכנתאות לציבור, אי אפשר להימנע מהשינוי שחל בעמדת הציבור כלפי משכנתאות: מחשש גדול ודחייה, לקבלה כמובן מאליו ואף שוויון נפש. היקפי המשכנתאות שניתנו בחודשים האחרונים - שגבוהים במאות אחוזים מאלה שניתנו לפני 9-10 שנים - הם עדות חותכת לשינוי זה, שחלקו אמנם נבע מעליות המחירים, אך חלקו תרם לעליות בביקושים לדירות בשנים האחרונות, וכפועל יוצא מזה לעליות המחירים.

לא תמיד הדברים היו כך. עד לפני כ-20 שנה אנשים חששו לקחת משכנתא והסתמכו בעיקר על הון עצמי. ואם הגיעו למסקנה שאין להם מספיק - הם לא רכשו דירה, גם אם מדובר בשיעור שנראה כיום מצחיק. חלק ניכר מפעילות הבנקים בתחום התמצה בהעברת משכנתאות לזכאי משרד השיכון, בתנאים שנחשבו מפתים אז: זוג נשוי היה זכאי למשכנתא של 72 אלף שקל ורווק ל-41 אלף שקל, לפי מסלול של 80% הצמדה למדד בריבית של 4% בשנה, ל-25 שנה. "המשפחות חששו מאוד ממשכנתא והגבילו מאוד את לקיחתה", מספר דורון נחמני, לשעבר סמנכ"ל בבנק טפחות, וכיום יועץ כלכלי ופיננסי לסיכונים פיננסיים, מרצה למימון נדל"ן ובעל הבלוג "עולם המשכנתאות".

היקף המשכנתאות שניתנו - 2000-1997

"מחירי הדירות ננקבו אז בדולרים, וההלוואה לזוג צעיר היתה שווה ל-23 אלף דולר - כרבע מחיר דירה קטנה בגוש דן", מספר מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל, דודי מיזליק. את יתרת המימון לקחו בני הזוג מהבנק באמצעות מה שכונה אז "משכנתא משלימה", שהיתה למעשה המשכנתא מהבנק. מכיוון שגם אז מי שמימן את הרכישה היה בעיקר ההורים, המשכנתא המשלימה שנלקחה על ידי זוגות צעירים היתה פעמים רבות נמוכה בהיקפה מהמשכנתא לזכאים.

המסלול לזכאים היה דומיננטי אז עד כדי כך, שמיזליק מספר שיש אנשים מבוגרים שאמרו לו ברצינות שהם לא יכולים לשפר דיור, כי אינם זכאים למשכנתא מהמדינה.

אחת הסיבות הראשיות לחשש שחשו אז כלפי המשכנתא היתה סיפורים קשים שאירעו ללוקחי משכנתאות צמודות למדד, בזמן האיפלציה הגדולה בשנות ה-80. אלה נקלעו לסחרור מטורף של עליות מדד ולחובות שהלכו ותפחו. גם מסלולי המשכנתא היו מוגבלים, ורובם ככולם היו מסלולים צמודים, כך שלוקחי משכנתאות חשו חשופים.

מחיר דירה ממוצע בישראל

מאז השתנו הדברים לחלוטין. משמעות ההטבה שגלומה בזכאות למשכנתא התאפסה, הקריטריונים השתנו לרעת מעמד הביניים, הריביות נפלו לרמות שבהן משכנתא של הבנק טובה לעתים יותר מזו של המדינה, ולכן יש זוגות צעירים רבים שלא טורחים לבקש מהמדינה זכאות, ופונים ישירות לבנק. מה שכונה אז "משכנתא משלימה" נהפך למשכנתא הבלעדית. בניגוד לשנות ה-90, יש כיום מסלולי ריבית מגוונים, כך שאפשר להתאים משכנתא בקלות ללווים, לפי צורכיהם.

אבל לא רק זה השתנה. "עד שנות ה-90 בנקים נמנעו מלתת יותר מ-60% משכנתא", מספר מיזליק. "בסוף שנות ה-90 עברו ל-70% ונתנו ליותר אנשים לקחת משכנתאות, ולא רק לזכאי משרד השיכון. כשהריביות החלו לרדת, ב-2005, נכנסו לשוק הזה גם משקיעים, וכעבור זמן מסוים החלה גם תופעת מיחזור המשכנתא".

כתוצאה מכל אלה, החשש מהמשכנתאות נמוג בהדרגה ("גם האנשים שחיו את המשכנתאות של שנות ה-80 נעלמים והולכים", מעיר מיזליק), עליות המחירים המהירות הפכו את המשכנתא למוצר הכרחי ברכישת דירה, ושיעורן הנפוץ, על פי בנק ישראל, מגיע ל-45%-75% משווי הדירה - כ-72% מהמשכנתאות שנלקחו בחודשים האחרונים. רוב מוחלט של הלווים משלמים מדי חודש החזרים שנעים בין 20% ל-40% מהכנסתם. אין ספק שמדובר בשינוי תהומי בגישה של הישראלים למוצר שנקרא משכנתא, ואולי בבנק ישראל חוששים שהפחד של המוגזם של פעם נהפך לאופטימיות מוגזמת של היום.

"משכנתא היא דרך לגיטימית להשקעה ולא צריך לחשוש ממנה כמו פעם. הבעיה היא שיש אנשים שחושבים שזה פתרון זול ושאין בו סיכונים", אומר נחמני. "אדם צריך להיות מוכן גם למצב שיקרה משהו בלתי צפוי - הריבית תעלה, מחירי הדירות יירדו, או שההכנסה תרד. כבר כיום צריכים להיות מוכנים עם תוכנית ב'".

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר