תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

יום אחד תקבלו טלפון: "יש לכם קרקע ששווה המון, מעוניינים למכור?"

מאתר קרקעות הוא אחד המקצועות הנדירים אך המרתקים בעולם הנדל"ן ■ עוסקים בו בעלי מקצוע המצטיינים בעבודת בילוש דקדקנית - הכוללת נבירה בארכיונים ואיתור אנשים שלא היו מודעים לנכסים שהם בעליהם החוקיים ■ אולי גם לכם יש קרקע שאתם לא יודעים עליה?

56תגובות

פנייתו של האדם החרדי מישראל הרגיזה את שרה (שם בדוי), יהודיה אמריקאית לא צעירה משיקגו. האיש, שהציג עצמו בטלפון כ"מיכאל סטרוד - מאתר קרקעות", הודיע לה כי איתר קרקע שהיא היורשת החוקית שלה, שאף נמצאת בהליכי הפשרה לקראת בנייה, אך סירב לספק כל מידע נוסף. את מיקום הקרקע יקרת הערך היה מוכן לחשוף רק תמורת תשלום הולם.

שרה סירבה בנימוס להצעה המפתיעה, אך שמרה את מספר הטלפון של אותו בחור מוזר. לאחר מכן היא פנתה בדחיפות אל משרד עורכי הדין המנהל את ענייניה בישראל, ודרשה שיחל בחיפושים אחר הקרקע האמורה. כנצר למשפחה שבניה היו ממייסדי חדרה, ושקיבלה בירושה מאמה לא מעט אדמות באזור, היה לשרה מושג די ברור לגבי האזור שבו אמורה להימצא הקרקע האבודה. אלא שעורכי הדין העלו חרס בחיפושים, ולשרה לא נותרה ברירה אלא לשוב אל סטרוד. לבסוף הציג סטרוד את מסמכי בעלות הנוגעים לחמישה דונמים בכניסה לחדרה, אזור שבו מקודמת כיום תוכנית מגדלי משרדים, הקושרים את הקרקע לסבתה של שרה. על שירותיו הטובים זכה סטרוד בעמלה בסך 12% משווי האדמה.

למרבה האבסורד, פיסת האדמה היתה ממוקמת במרחק של כ-50 מטר מחלקה נוספת שבבעלות שרה, אלא שאופן הרישום בטאבו הישראלי הופך כל חיפוש אחר קרקע על פי בעלות למשימה סיזיפית, על גבול הבלתי אפשרית. "לא היה לה מה להפסיד - רק להרוויח", מספר עורך דינה בישראל, עו"ד רועי אמזל ממשרד אמזל-לוי-חסיד, שעסק בהעברת הבעלות על שמה של שרה. סטרוד מתאר את שרה כנושאת ונותנת קשוחה: "היא נשמעה כל כך נחרצת בכך שהיא תמצא את הנכס לבדה, ואני, שידעתי שהוא כה קרוב לאדמות שלה, הייתי משוכנע שהיא באמת הולכת למצוא אותו, כך שבמקרה הזה די ירדתי במחיר", הוא מספר.

סטרוד, 48, במקור מגבעתיים וכיום תושב היישוב הקהילתי אלומה הסמוך לקריית גת, הוא מאתר קרקעות - עיסוק נדיר למדי בעולם הנדל"ן, אך כפי שיתברר בהמשך הכתבה, גם מרתק מאין כמוהו. "תחום הנדל"ן תמיד משך אותי, ועסקתי בו מכל מיני זוויות. תקופה מסוימת הייתי מתווך", מסביר סטרוד כיצד הגיע לתחום. "באותה התקופה הבנתי שיש הרבה קרקעות נטושות, שבעלי הזכויות בהן כלל לא מודעים לקיומן, והן פשוט זרוקות עשרות שנים. אתה שואל את עצמך למה איש לא מטפל בקרקע הזו - על אחת כמה וכמה כשמדובר בקרקע שכלולה בתוכניות הפשרה. התחלתי לנסות להתחקות אחר הבעלים וכך הגעתי למקצוע".

עמ 50 מיכאל סטרוד
אייל טואג

מה השיטה שלך?

"אני מתלבש על משבצת קרקע שמתעורר עניין לגביה, כמו תוכנית בינוי שמקודמת בה, ומתחיל לעבור על מסמכי הבעלות בקרקע - חלקם מלפני קום המדינה - שם אחר שם. עם הזמן והניסיון למדתי לזהות אילו משטרי הבעלות הם כאלה שבסבירות גדולה נשכחו. השלב הבא הוא החיפוש אחר האדם, או ברוב המקרים שארי הבשר שלו".

על אף שעבודת הבילוש מעניינת לפרקים, היא עלולה להיות גם סיזיפית ומתסכלת. שגרת יומו של סטרוד מורכבת מלא מעט רביצה בארכיונים שונים - הן של עיתונים והן של רשויות מקומיות - בחיפושים אחר קצה חוט, שלעתים קרובות גם לאחר שנמצא מתגלה כדרך ללא מוצא. "במקרים שבהם שמות המשפחה נדירים העבודה קלה יותר, אבל אם שמו של הבעלים המקורי הוא אברהם רובינשטיין, זה קשה. מדובר בתהליך שיכול לקחת ימים, ובאותה מידה יכול לארוך שנים".

מלבד סטרוד פועל כיום בישראל עוד מספר זעום של מאתרי קרקעות. לדברי סטרוד, הוא ניסה בעבר להקים מעין איגוד מקצועי, אך נתקל בכתף קרה מהקולגות. "בתחום הזה כל אחד לעצמו", הוא אומר בחיוך. לאחר אי אלו שנות חקירה ונבירה בארכיונים, פיתח סטרוד מיומנויות רבות ערך, שבהן משתמשים גם יזמים שפונים אליו מיוזמתם. לדבריו, "קבלנים או יזמים שרוצים להגדיל את אחזקותיהם במגרש המיועד לבנייה או להפשיר אותו, פונים אלי כדי שאאתר עבורם את שותפיהם לקרקע כדי שיוכלו לרכוש אותה מהם. מבחינתם, כל שותף יכול להתברר כעושה צרות בשלב מאוחר יותר של התוכנית, ולכן חשוב להם לאתר אותם ולקנות אותם".

עוד הוא מספר כי פונים אליו אנשים מהיישוב, לאחר שמצאו בעזבונות ההורים שטרות בעלות בלתי מפוענחים על קרקעות. באחרונה פנה אליו אדם שמצא שטר בעלות של סבו על קרקע במקום בשם "ג'בת אל-אבבישה". "הבעיה היתה שלא היה לו מושג איפה זה. הסברתי לו שמדובר בכפר ערבי שהיה קיים בעבר, ושבו נהגו יהודי ירושלים לרכוש אדמות. כיום השטח ידוע כפארק רעננה", מספר סטרוד.

מחכים ליורשים של חנקין

בעוד שבעבור רבים וטובים הפשרת קרקע שבבעלותם לבנייה היא משאת נפש ורגע לו הם מייחלים שנים ארוכות, קצת קשה להבין מיהם אותם בעלי קרקע שפשוט "שוכחים" מאדמותיהם. ואולם לדברי עו"ד אמזל וסטרוד, מדובר במצב שכיח בהרבה ממה שנהוג לחשוב - בייחוד במדינתו של אחד העמים הנודדים ביותר שידעה האנושות. "במשפחה נורמטיבית דברים מסוג זה לא אמורים לקרות, אדם בדרך כלל דואג ששארי בשרו ידעו על הנכסים שבבעלותו", מסביר אמזל. "זה קורה בעיקר בסיטואציות של משפחות שעלו לישראל, לא הסתדרו כאן והיגרו שוב לחו"ל, או מכל סיבה אחרת לא נשארו באזור כדי לדאוג לנכסים".

הדברים נכונים גם לגבי ירושתו של אחד החלוצים המוכרים ביותר - גואל האדמות יהושע חנקין. "ליורשיו החוקיים של חנקין, שנפטר חשוך ילדים, ממתינה כמות לא מבוטלת של קרקעות שרשומה עדיין על שמו", מספר סטרוד.

עמ 48 עו"ד רועי אמזל
אוסנת רום

אני מניח שהאנשים שאליהם אתה פונה לא מבינים מאיפה נפלת עליהם.

"התגובה הראשונית של כולם די לחוצה: 'איך מצאת אותי', 'איך הגעת אלי'. אני תמיד מציע ישר שניפגש פנים אל פנים, שיראו את האדם שמדבר אתם, ושיהיו נינוחים. אני תמיד מדגיש שאף אחד לא הולך להוציא מהכיס שקל מבלי שקיבל משהו בתמורה, ולאחר מכן מתחיל את המשא ומתן בלספר להם שיש להם או לקרוביהם זכויות בקרקע בעלת שווי כלכלי לא מבוטל. הרבה אומרים 'תודה, נחפש לבד', אבל רבים חוזרים אלי אחרי זמן מה".

בעבודתו נתקל סטרוד לא אחת בסיפורים אנושיים מרגשים ואף טרגיים. כך היה כשאיתר לפני כמה שנים אדם מבוגר באזור הצפון, אחיה של אשה שנפטרה ללא יורשים. "שאלתי אותו, 'אתה האח של גברת כך וכך?', והתגובה הראשונה שלו היתה עצבים נוראיים. הוא צעק 'איך הגעת אלי?'. לקח לי הרבה זמן להרגיע אותו, ואחרי שהעניינים נרגעו והוא התרשם שאיני מתכוון להרע לו, הוא סיפר לי שאיש מבני משפחתו ומכריו - כולל ילדיו - כלל לא יודע שיש לו אחות. אמו ברחה מהבית בילדותו כדי להינשא לקצין בריטי ולקחה את אחותו עמה, ומאז הוא לא שמע ממנה שוב. באמצעות הפנייה שלי, הוא הצליח לאתר את הקבר שלה בחולון. היתה זו הפעם הראשונה שנודע לו מה עלה בגורלה".

עד כמה אתה חושף במפגש הראשוני מידע לגבי הנכסים שמצאת?

"בהתחלה הייתי קצת נאיבי, סמכתי על אנשים, אז נתתי קצת רמזים ופרטים. מהר מאוד הבנתי שאנשים מנצלים את זה לרעה, וקבעתי לעצמי כלל - אני יותר לא חושף כלום. האנשים מנסים לחלוב ממני מידע, אומרים לי שהם יודעים איפה הקרקע ונוקבים בשמות של כל מיני מקומות כדי לראות איך אגיב. לא מזמן ישבתי עם הנכדה של הרב הראשי של ביירות, שידעה שסבה אהב מאוד מקום ספציפי בישראל וניחשה ששם הקרקע. לא אמרתי כלום, אף שהיא פגעה בול".

"לא להסכים לכל הצעה של המאתרים"

אחד מלקוחותיו של אמזל, צעיר אוקראיני מקייב, הוא דוגמה לעד כמה יכולה להיות טעות של מאתר קרקעות שחשף יותר מדי מידע משמחת. לפני כמה שנים פנה אל אותו צעיר עורך דין אוסטרלי, שטען כי בידיו פרטי מקרקעין בישראל, הרשומים על שם סבתו המנוחה.

"הוא פנה אליו וביקש ממנו לחתום על מסמך שלפיו הוא מעביר לו את כלל הזכויות בקרקע עבור סכום כסף מסוים", מתאר אמזל. "אלא שהבחור סירב לחתום, ובמהלך הניסיון לשכנעו אותו, האוסטרלי עשה טעות גסה ושלח אל הבחור בפקס את המסמכים שמתארים את המקרקעין, אולי מתוך הנחה שלאוקראיני שמימיו לא היה בישראל גם כך לא יהיה מושג במה מדובר. אותו אדם פנה אלינו, והתברר לנו שמדובר בקרקעות המהוות חלק מעתודות הבנייה של חולון. כיום אנחנו עובדים על מימוש זכויותיו במקום, לאחר שבעשרות השנים האחרונות אותן קרקעות מנוהלות על ידי האפוטרופוס הכללי. זה הליך משפטי מורכב מאוד שעדיין לא הושלם, אך אם נוכיח את הקשר זה יכול לשנות לחלוטין את החיים של אותו אדם. יש תוכניות בתוקף לקרקע, והיא שווה כמה מיליוני שקלים".

איך מומלץ לאדם שמקבל פנייה ממאתר קרקעות לנהוג?

"קודם כל חשוב להקשיב למה שיש לו להגיד, לשאול כמה שיותר שאלות ולנסות לדלות כמה שיותר אינפורמציה. לא צריך להסכים ישר לשום דבר. אם יש בני משפחה שאתה מעריך שיוכלו לכוון אותך לכיוון הנכון גם בלי עזרתו של אותו אדם, אז אומרים תודה רבה, לוקחים את המספר, ומנסים להסתדר לבד".

לדברי אמזל, גם במקרים שבהם מחליטים לשתף פעולה עם המאתר יש דרכים מומלצות לעשות זאת. "במקרים רבים מאתר הקרקע מציע לבעלים לרכוש ממנו את הקרקע תמורת סכום נומינלי, 30 אלף דולר נניח, ואנשים מתפתים להסכים. לכאורה, הרי הם לא מפסידים כלום, רק מרוויחים, כי לפני רגע הם בכלל לא ידעו שהקרקע קיימת. אבל אולי שווי הקרקע 3 מיליון דולר? אז אתה מוותר על הרבה מאוד כסף. לכן העצה שלי היא לא לנהל משא ומתן על סכומים מוחלטים, אלא על אחוזים משווי מהנכס. בכל מקרה לא כדאי לוותר על הזכויות לפני שאתה יודע מה יש לך. וכמובן, תמיד מומלץ ללכת להתייעץ עם עורך דין".

מה בכל זאת יכול לעשות מי שרוצה למצוא את הקרקע בכוחות עצמו?

"אתה צריך לנסות לחשוב איזו סיבה יכולה להיות לכך שיש קרקע שבה ככל הנראה יש לך זכויות, ושאתה לא יודע אודותיה. בשלב הזה כדאי להתחיל לרדת לעומקה של ההיסטוריה המשפחתית, למצוא את החוליה בשרשרת שעשויה היתה לרכוש קרקעות ולהזניח אותן, וגם להבין באיזו עיר או אזור במדינה סביר להניח שאותן קרקעות נרכשו, כדי שאפשר יהיה ללכת לחפש ברישומי הטאבו שם.

"אבל בדרך כלל כשמנסים לעקוף את מאתר הקרקע, צריך לעשות עבודה קשה וסבוכה לאיתור הנכס, אם הוא בכלל קיים. אין איזה מאגר נתונים מרכזי של המדינה שבו ניתן להכניס שם ותעודת זהות ויוצא פלט עם כל הקרקעות שבבעלותך". 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם