ההתנפלות קרקעות חקלאיות: ספקולציה או עם הצדקה תכנונית? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ההתנפלות קרקעות חקלאיות: ספקולציה או עם הצדקה תכנונית?

האזורים הסמוכים לראשון לציון בנימינה וחדרה הם האהודים ביותר על המשקיעים בקרקעות חקלאיות ■ ואולם בחינה של מהות הקרקעות הללו מעלה ספקות כבדים לגבי הסיכוי שיופשרו

25תגובות

מאות עסקות נסגרו על קרקעות חקלאיות בשנים האחרונות, בהיקפים של כ-3.5 מיליארד שקל. ניסיון לאבחן את דפוסי ההעדפות של הרוכשים מעלה כי שני אזורים אהובים עליהם במיוחד: הראשון באזור שבין ראשון לציון לנס ציונה, ובמיוחד בסביבות כביש 431, שמוקף ברצועה עבה של אזורים חקלאיים ופתוחים; השני בצפון השרון, ובמיוחד באזורים הירוקים שבין זכרון יעקב, בנימינה ופרדס חנה-כרכור.

הבדיקה נעשתה באמצעות חברת MNA מחקרי נדל"ן, שעיבדה נתונים של רשות המסים על עסקות שבוצעו בקרקעות חקלאיות בשנה האחרונה. בבדיקה אותרו שבעה אזורים של קרקעות חקלאיות המועדפים על המשקיעים. חלק מהקרקעות משווקות על ידי חברות שונות וחלק מאותרות על ידי המשקיעים בעצמם. דפוס פעולה בולט של חלק מהמשקיעים הוא איתור צירי תחבורה חדשים, שהקרקעות שלצדם אינן מפותחות. משקיעים אלה מעריכים כי פיתוח התחבורה יאיץ גם פיתוח של בנייה בסביבה.

עמ' 53 איזור תוואי כביש 9
נמרוד גליקמן

"מחיר מנופח"

האזור המועדף על המשקיעים הוא ראשון לציון ונס ציונה, במיוחד לאורך הרצועה שמדרום ומצפון לכביש הרוחב 431. בצפון מזרח ראשון לציון, מזרחית לאזור התעשייה הישן, קיימות גם כן קרקעות חקלאיות מבוקשות. גם האזור בין נס ציונה לרחובות מבוקש לצורכי השקעות אלה.

האם להתנפלות הזו יש הצדקה תכנונית? חד משמעית לא. רוב הרצועה שתוחמת את כביש 431 שבין ראשון לציון לנס ציונה מוכרזת בתוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3/21 כאזור נופש. עם זאת, חלק קטן יחסית, מצפון לכביש, אכן מיועד לבינוי.

גם חלק גדול מהשטחים שמדרום לנס ציונה נמצאים בייעוד קרקעות דומה, ונראה שהמתכננים ציפו שיהיה מי שינסה לעשות "איחוד רשויות" בין נס ציונה, רחובות וראשון לציון, והחליט למנוע את הדבר באמצעות יצירת חיץ ירוק בין שלוש הערים. מה הסיכוי לשנות את המצב? נכון להיום - קטן מאוד.

עמ' 52 שיאנית הספקולציה אינפו

רק לצורך הדגמה, לא רחוק מאותם אזורים מבוקשים, נמכרת בימים אלה קרקע פרטית חקלאית ליד המושב בית חנן, שנמצא מערבית לנס ציונה ודרומית לראשון לציון. עבור מגרש בן 420 מ"ר המוכרים דורשים 167 אלף שקל, עליהם יש להוסיף עמלות שונות ומיסוי.

חברת מיזל יזום והשקעות, שפועלת בייזום ובדיקת כדאיות השקעות בנדל"ן, בדקה את כדאיות ההשקעה בקרקע הזו, והיא מטילה ספק כבד באשר לסיכוי שייעוד הקרקע הזו ישונה בעתיד הנראה לעין. בין היתר, החברה מסבירה כי המגרשים מרוחקים מהשטחים הבנויים של היישוב, וכלל לא שייכים לבית חנן, אלא למועצה האזורית גן רווה. בדיקה אצל נושאי תפקידים במושב ובמועצה, כולל יו"ר ועד המושב, יו"ר המועצה האזורית ומהנדסת הוועדה המקומית העלתה כי אין שום מגמה לשנות את ייעוד הקרקעות הללו, לא מבחינת צורכי היישוב ולא מבחינת תוכנית המתאר המחוזית, שאינה מאפשרת את הדבר.

"רכישת הקרקע החקלאית כהשקעה, מתוך מחשבה כי ערכה יעלה בכל מקרה, גם אם לא ישונה ייעודה והיא לא תושבח, ולפיכך זו השקעה כלכלית חכמה - הינה טעות יסודית", נכתב בדו"ח של החברה על הקרקע הזו, "קרקע חקלאית ללא פוטנציאל לשינוי ייעוד, שנרכשת במחיר כולל של 441 אלף שקל לדונם, היא מוצר הנמכר במחיר מופקע ומנופח". ובשורה התחתונה החברה מסכמת את חוות דעתה - "המלצת השקעה שלילית למגרש".

הדו"ח על בית חנן, שמשתרע על פני 55 עמודים, הוא אחד מכמה דו"חות שערכה מיזל יזום והשקעות. בראש החברה עומד שמאי מיזל, והיא כוללת בין היתר שמאי ועורך דין. מיזל עצמו הוא יזם בקרקעות חקלאיות, והוא אינו מסתיר זאת. "אני מדגיש את הדברים למען הגילוי הנאות, ואני מודע לטענות שעלולות לצוץ. מי שזה מפריע לו מוזמן לקרוא את הדו"חות שלנו".

עמ' 53 אבישי קימלדרוף
ניר קידר

לדבריו, "בגלל שהמודעות של המשקיעים להיבטים השונים הכרוכים ברכישת קרקעות חקלאיות כל כך נמוכה, הם יוצאים מתוך הנחות מופרכות, שהראשונה שבהן היא שאין פרמטרים לבדיקת קרקע חקלאית, ולכן אין יותר מדי מה לבדוק - או שהקרקע תופשר או שלא, והסיכוי הוא לפי מידת קירבתה ליישוב. העבודות שלנו כוללות אלמנטים שמאיים, אבל הן לא שמאות. שמאי מקרקעין לא ייכנס לבדיקות שאנו עושים, שכוללות הערכות וניתוחים לגבי סיכויי הפשרה עתידיים".

המשקיעים לא מוותרים

מזה שנים מסמנים משקיעי קרקעות חקלאיות את סביבת הגבול המוניציפלי בין זכרון יעקב לבנימינה כיעד להשקעות, אבל לא פעם ניסיונות להפשיר קרקעות באזור זה כשלו בוועדות התכנון והבנייה. עיון בתוכנית המתאר המחוזית של האזור (תמ"מ 6) מעלה כי רוב השטח הזה הוא בייעוד פתוח/חקלאי מוגן, והמשמעות היא שיהיה קשה מאוד לשנות את ייעודו. למרות זאת, המשקיעים עדיין ממשיכים לרכוש קרקעות במקום.

אזור מבוקש נוסף הוא זה שבין בנימינה לפרדס חנה-כרכור. חלק משטח זה הוא בייעוד פתוח/חקלאי מוגן וחלק אחר בייעוד חקלאי/נוף כפרי פתוח, שאף הוא לא מאפשר פיתוח נרחב.

עמ' 52 מחפשים אוצרות בראשל"צ
עופר וקנין

יעד נוסף מבוקש מאוד, ואחד מהמטעים ביותר את המשקיעים, הוא סביבות חדרה. המשקיעים אוהבים את חדרה כי הם רואים בה עיר שבמשך עשרות שנים קפאה על מקומה, והם מעריכים שהיא תפרוץ קדימה עכשיו, מה גם שעתודות קרקע לא חסרות בה. הבעיה היא שזה לא תיאור מדויק של המצב.

כמה אתרים אהודים על משקיעים באזור חדרה. הראשון נמצא במזרח העיר, סמוך לגבול המוניציפלי עם פרדס חנה-כרכור, דרומית לכביש 65. אזור זה מסומן בתמ"מ 6 כפארק מטרופוליני, מה שמצמצם מאוד את האפשרות שאפשר יהיה להקים עליו משהו.

אזור אחר שמבוקש מאוד הוא מערב העיר - כל הסביבה החופית, שנמצאת צפונית למכמורת. חלק מהקרקעות באזור זה אכן מופשרות לבנייה, וחלק אחר אמורות להיות שמורת טבע.

יעד חדש יחסית נמצא בדרום העיר, באזור שתחום בין חדרה למושב אליכין, שבו נסלל כעת כביש הרוחב 9, שיקשר בין כביש 4 לכביש 6. מתחם זה מיועד לפי תמ"מ 6 לשטח חקלאי/נוף כפרי פתוח. כשיושלם הכביש הוא יהיה דומה מאוד לכביש 431, שסביבתו במרחב שבין ראשון לציון לנס ציונה מהווה יעד למשקיעי קרקעות.

"אנשים אוהבים לבצע השקעות לאורך כבישים חדשים כי הם מעריכים שפיתוח הכביש יוביל אחריו גם לפיתוח הבנייה שמסביב", מעיר מהנדס העיר חדרה, אבישי קימלדורף.

קימלדורף מתייחס לפלישת המשקיעים לעירו באמביוולנטיות: "זה מעיד על כך שהעיר התפתחה מאוד, ושאנשים מאוד מעריכים אותה ומאמינים שתמשיך להתפתח" מצד שני, ואת זה הוא לא אומר מפורשות, בעירייה לא מתלהבים מכך שאנשים רוכשים קרקעות, שיישארו במצבן הנוכחי עוד עשרות שנים לפחות.

עמ' 53 אינפו שינוי במחירי

"מאחר שיש לנו מזה כשנה וחצי תוכנית מתאר מעודכנת, אנחנו יכולים לספק אינפורמציה לכל מי שמתעניין בהשקעה כזו, עם רמת ודאות גבוהה ל-20-30 השנים הקרובות", אומר קימלדורף, "בדרך כלל, הקרקעות שרוכשים אצלנו אינן מיועדות לפיתוח. חלקן הן גן לאומי וחלק אחר קרקע חקלאית, אבל לאנשים יש ציפיות. שמנו לב שגם כשרמת המידע והוודאות גבוהה, יש פעילות רבה בשוקי קרקעות במקומות שאינם מיועדים לפיתוח. ההנחה של המשקיעים היא כי אם אזורים אלה סמוכים לאזורים שמיועדים לפיתוח, זה עניין של זמן עד שהקרקעות הללו יפותחו גם כן.

"האזור שליד כביש 65 מיועד לפארק אזורי, עם פוטנציאל מוגבל לפיתוח. על חלקו כבר קיבלנו אישור להפקדת תוכנית לפארק ובכוונתנו לקדם תוכניות נוספות בסביבה. בין שכונת עין הים למכמורת, במערב העיר, יש קרקעות שמיועדות להליך של איחוד וחלוקה, לייעודי נופש ומגורים, אבל זה ידוע כבר הרבה שנים; מנגד יש שם אזורים שמיועדים לפארק לאומי".

בנוגע לכביש 9, קימלדורף אומר שיש אמנם תוכנית להרחבת שכונת הפארק, שנמצאת מצפון לקרקעות הללו, אבל "לדעתי, רוב העסקות מתבצעות באזורים שלא מיועדים לפיתוח ושלא יופשרו בשנים הקרובות".

קימלדורף אינו רוצה לבקר את המשקיעים כי "לא אני אהיה מי שיגיד להם מה לעשות בכספם, אבל אנחנו בעירייה מאוד זהירים וכששואלים אותנו אנחנו מציינים שיש מספיק קרקעות לפיתוח בעיר, ושאין שום כוונה בקרוב להפשיר קרקעות חדשות. אבל זה הכסף שלהם".

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם