לצפייה בסמארטפונים ובטאבלטים - לחצו כאן
מחירי הדירות לא עוצרים, וגם ברבעון השני של השנה נרשמו עליות המחירים - כך עולה מדו"ח השמאי הממשלתי שפורסם אתמול. על פי הדו"ח שיעור העלייה השנתי הממוצע של מחירי הדירות ב 16 הערים שאותן הוא דוגם היה 1%, ואילו ברמה רבעונית היתה עליית מחירים של כ 2%.
מאז סוף 2008 עורך השמאי הממשלתי, טל אלדרוטי, דו"חות רבעוניים שבוחנים את השתנות מחירי הדירות, וזאת במקביל לדו"חות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולדו"חות מינהל הכנסות המדינה שבמשרד האוצר. לכל דו"ח יתרונות וחסרונות, אך דו"חות השמאי הם הממוקדים ביותר לערים המרכזיות בישראל, והם מתמקדים בדירות 4 חדרים - שהם סוג הדירות ההומוגני ביותר, ועל כן התנודתיות במחיריהן היא המובהקת ביותר.
הבדיקה הנוכחית העלתה כי מחירי דירות 4 חדרים בתל אביב קפצו ב 6% לעומת רבעון קודם, למחיר ממוצע של 2.44 מיליון שקל, אך הם עדיין נמוכים ב 10% יחסית לרבעון השני של 2011. חלק מהתנודתיות נובע, ככל הנראה, מבחירות של הרוכשים לרכוש יותר דירות באזורים הזולים יותר של העיר ¬ הדרום והמזרח, ומירידה משמעותית במספר העסקות באזורי צפון העיר ומרכזה היקרים יותר.
מקומות נוספים שבלטו בעליות מחירים ברבעון השני היו מודיעין, שבה עלו מחירי הדירות ב 5% לעומת הרבעון הראשון למחיר ממוצע של 1.44 מיליון שקל; אילת, שבה עלו המחירים בכ 5% למחיר ממוצע של 902 אלף שקל; וחיפה, שבה עלו מחירי הדירות ב 4% ברבעון השני למחיר ממוצע של 1.18 מיליון שקל. לעומתן, בהרצליה נרשמה ירידה של 3% במחירי הדירות 4 חדרים ברבעון השני לעומת רבעון קודם, למחיר ממוצע של 1.72 מיליון שקל.
בהשוואה לרבעון השני של 2011, עליות המחירים הגדולות ביותר נרשמו ברמלה - עלייה של 10% במחירי דירות 4 חדרים למחיר ממוצע של 1.05 מיליון שקל. בירושלים עלו המחירים ב 6% ברבעון השני לעומת אשתקד, למחיר ממוצע של 1.77 מיליון שקל.
בשש ערים נרשמו ירידות מחירים ברמה שנתית: תל אביב (ירידה של 4%), הרצליה (ירידה של 3%), באר שבע (ירידה של 2% במחירי הדירות למחיר ממוצע של 740 אלף שקל), ראשון לציון (ירידה של 2% ל 1.37 מיליון שקל), פתח תקוה (ירידה של 1% ל 1.35 מיליון שקל) ורחובות (ירידה של 1% ל 1.24 מיליון שקל).
בבחינה ארוכת טווח יותר של השתנות מחירי הדירות, החל מהרבעון האחרון של 2008, מתברר כי מחירי הדירות בחיפה עלו מאז בשיעור הגבוה ביותר ¬ 58.3%; בבאר שבע נרשמה עליית מחירים ממוצעת של 49.8%, בתל אביב עלייה של 49.5%, באשקלון 47.3%, בירושלים 36.9%, בראשון לציון 35.1% ובמודיעין נרשמה עלייה של 34.2%.
חלק גדול מהערים שבהן נרשמו עליות המחירים החדות ביותר מאז 2008 הן ערי פריפריה. זאת, כיוון שמחירי הדירות באזורים אלה החלו לעלות באיחור ניכר לעומת רוב ערי המרכז, שבהן המחירים החלו לעלות כבר ב 2004. כך, בעוד שבערים רבות, בהן נתניה ופתח תקוה, שבלטו בעליות מחירים עד השנתיים האחרונות, עליות המחירים התמתנו מאוד - בפריפריה הן הגיעו לשיא. תל אביב היא חריגה בולטת בקפיצת המחיר הרבעונית שנרשמה בה, אך ברמה שנתית המחירים בעיר ירדו.
אלדרוטי כתב בדו"ח כי "ברוב הערים שבהן נותחו מחירי העסקות נצפתה מגמת עליה בשיעור ממוצע נומינלי שקלי של כ 1.9% ברבעון השני של 2012 בהשוואה לרבעון שלפניו. בחלק מהערים שנסקרו נצפתה יציבות מחירים, וביישוב אחד (הרצליה, א"מ) נצפתה ירידה".
בתקופה המקבילה עלה מדד המחירים לצרכן בשיעור של 0.4% בלבד, כך שמחירי הדירות הריאליים ממשיכים לעלות. ומדוע המחירים ממשיכים לעלות? על פי הערכת השמאי, "מחירי הדירות מושפעים ממשתנים רבים. רמת ההשפעה של כל אחד מהמשתנים לבדו קשה למדידה ולניתוח. העלייה בהיקף העסקות מצביעה על כך שקיים ביקוש למגורים ביישובים שנסקרו. במקביל, מדווחים הבנקים על עלייה בהיקף המשכנתאות.
"הדי גל המחאה החברתית שנוצר בקיץ האחרון וטרם שכך, לצד אי יציבות וחוסר ודאות בכלכלה העולמית ובעיקר באירופה, בד בבד עם הצעדים וההצהרות שבהם נקטו הממשלה ובנק ישראל, מלווים את ענף הנדל"ן בכלל והדיור למגורים בפרט, ומשפיעים על התנהלתו בשנה האחרונה. נראה כי ביקושים כבושים שנצטברו במהלך השנה החולפת החלו להשתחרר במהלך הרבעון הנסקר. בין היתר, בשל החלטות הממשלה בעניין פרק הדיור ב'דו"ח טרכטנברג' בשלהי הרבעון הקודם, שהביאו לצמצום ממד האי-ודאות", נכתב בדברי ההסבר בדו"ח.
עוד נכתב כי "קיימים משתנים נוספים שהשפעותיהם מנוגדות: ציפיות להאטה בצמיחה, ציפיות לשינויים בשער הריבית הריאלי (ברבעון הנסקר לא השתנה שער ריבית בנק ישראל), זמינותם של אפיקי השקעה אחרים וציפיות להמשך פעולות הממשלה להורדת מחירי הדירות. מצד ההיצע, לעומת זאת, מסתמן כי אין שינוי במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו, שעומד, נכון לסוף אפריל 2012, על כ 20,665 יחידות דיור.
"קיימים משתנים נוספים שהשפעתם מועטה יחסית, כגון: שינוי אטי בסטנדרט הבנייה, ציפיות לאינפלציה (שמגבירה את הרצון להשקיע בנכסים ריאליים), שינויים בשווי נכסי הציבור האחרים ועוד".
ואולם, ייתכן כי קיימת סיבה נוספת שמעוררת דאגה במשרד האוצר. אחד מהגורמים הראשיים לעליות המחירים שנרשמו ב 2009 ו 2010 היה התנפלות של משקיעי הנדל"ן על השוק. באוצר איבחנו את המשקיעים כאחד מהגורמים שיוצרים לחצים גדולים לעליות מחירים, ולכן פעלו בשנה שעברה להפחתת מספר המשקיעים באמצעות הכבדה במס השבח שיוטל עליהם.
הצעד הועיל, ושיעור המשקיעים מכלל הרוכשים ירד מרמות של 32% ל 23% בתחילת השנה הנוכחית, אך מנתוני האוצר שפורסמו אתמול (ראה מסגרת) עולה כי שיעור המשקיעים חוזר לעלות בהדרגה. לפי הערכות, ביולי היה שיעור המשקיעים הגבוה ביותר מאז השיא שנרשם בדצמבר 2010, והדבר מגביר את הלחץ לעליות מחירים.
נסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, ציין בתגובה לנתוני השמאי הממשלתי ולנתוני האוצר כי קשה מאוד למדוד את מחירי הדירות החדשות ואת מחירי דירות יד שניה חודש בחודשו, ולנקוב בעליות או בירידות של אחוזים או פרומילים. לדבריו, "אנו עדים לכך שבחודשים האחרונים בסך הכל קיימת יציבות במחירי הדירות. מתחילת השנה, כאשר הרוכשים הבינו שמחירי הדירות לא יירדו בגלל הפערים בין ביקוש להיצע ¬ שאותם הממשלה מתקשה לצמצם ¬ אנו עדים לירידה של הרוכשים מהגדר, לעלייה הדרגתית בביקושים וליציבות יחסית במחירים.
"אם מקבלי ההחלטות ימשיכו במאמצי שיווק הקרקעות ולא ינקטו בצעדים חריפים או בהצהרות שייצרו תנודתיות בביקושים, אני מאמין שהיציבות תישמר ושלא נראה בעתיד קפיצות חדות במחיר", אמר בובליל.
ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, אמר כי "התהליכים בענף הנדל"ן למגורים ארוכים, והשפעת צעדים הננקטים בשוק ניכרת רק לאחר זמן ארוך יחסית. עצירת המכירות בקיץ 2011 ומגבלות אשראי לענף מצד הבנקים גרמו תוך מספר חודשים לצמצום בהתחלות הבנייה. הצמצום לא ניכר מיידית, שכן היזמים החלו בבנייה של בניינים שההיתרים בגינם התקבלו במחצית השנייה של השנה, אך חלק ניכר מהדירות בהם נמכר עוד בתחילת 2011".
לדברי פרידמן, "החל מתחילת 2012 ניכר גם צמצום בהתחלות הבנייה, ולאחר שהאי-ודאות לגבי מחירי הדירות התבהרה (הרוב כבר מבינים שלא תהיה ירידת מחירים דרסטית תוך פרק זמן קצר), ומחירי השכירות המשיכו לעלות ¬ חזרו הקונים למשרדי המכירות. הראשונים 'ירדו מהגדר' כבר בסוף 2011 ונהנו מירידת מחירים קלה, שהתבטאה במבצעי מכירות בפרויקטים שבהם הצטברו ליזמים מלאים גדולים יחסית, ומאז תחילת 2012 נבלמה ירידת המחירים והחלה שוב עלייה מתונה. היקף השיווק של קרקעות זמינות לבנייה נמצא גם הוא בירידה, כך שהצפי שההיצע ידביק את הביקוש לא נראה באופק".
שמשון הראל, בעלים משותף ומנכ"ל חברת אמריקה ישראל, אמר כי "נתוני השמאי הממשלתי לא מפתיעים. הנתונים מצביעים על מכירות שהיו באפריל, מיד אחרי פסח, ובמאי ¬- שהיו השנה חודשי שיא במכירות וסימנו למעשה את שבירת תקרת הזכוכית של מכירת דירות חדשות. זאת, בעקבות ניסיונות של משרד האוצר ושל נגיד בנק ישראל להקטין את היקף הפעילות בשוק זה. הדבר נבע קודם כל מכך שהקהל הבין שלא תהיינה ירידות מחירים, ובוודאי לא ירידות משמעותיות בערים מבוקשות.
"הסיבות לכך נובעות מהעובדה שאין כמעט הצעות לקרקעות של המינהל בערי הביקוש, וכן מכך שבעלי קרקעות פרטיות לא מוכנים לשמוע על הורדת המחיר. לדעתי, עד שלא יוטל מס רכוש על קרקעות פנויות, לא יחול שינוי בעמדתם. מצד שני, אנחנו חווים עליות מחירים של תשומות הבנייה בעקבות עליית שער הדולר, שהעלתה בצורה חריפה את המחיר של כוח אדם זר שמרוויח בדולרים ואת מחיריהם של חומרי גלם מיובאים כמו פלדה, ברזל, חומרי חיפוי, אינסטלציה, מטבחים ועוד.
"נוסף על כך, השפיעו על המחיר צעדים שבהם נקטו הבנקים, כמו העלאת העמלות (עמלת חוק המכר התייקרה כמעט פי שניים), ייקור הריביות ליזמים, וכן עמלה חדשה על אשראי בלתי מנוצל. המכלול האמור גרם לפגיעה ברווחיות של הקבלנים והיזמים, ומונע אפשרות להורדת מחירן של דירות חדשות".
-
תיק השקעות
-
קפה
-
פייסבוק
-
תגובות
-
רשימת קריאה
