אלפים רכשו מגרשים חקלאיים ב-3.8 מיליארד ש' - רובם השקעות נפל - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אלפים רכשו מגרשים חקלאיים ב-3.8 מיליארד ש' - רובם השקעות נפל

בדיקה של מינהל הכנסות המדינה מעלה כי אלפי ישראלים רכשו מאז 2007 מגרשים חקלאיים ב-3.8 מיליארד שקל ■ רוכשי הקרקעות החקלאיות צעירים יותר מרוכשי דירות להשקעה, משתכרים פחות מהם, ולמרות זאת נכנסים להשקעות, שרבות מהן יתבררו כהשקעות נפל

94תגובות

הוד השרון נתונה בשנים האחרונות להסתערות משקיעי נדל"ן ספקולנטים, שרוכשים מאות משבצות של קרקעות חקלאיות בחלקים שונים של העיר, בעיקר בדרומה ובצפונה. הספקולנטים מאמינים כי בטווח הנראה לעין יופשרו הקרקעות לבנייה, ואז ירוויחו מאות אחוזים על ההשקעות שלהם. בפועל, הדברים לא כל כך פשוטים, והסכנה שהשקיעו את כספם לריק גדולה לפחות כמו הסיכוי שירוויחו. ואולם סיכונים אלה לא מרתיעים רבים, ורק במחצית הראשונה של השנה הנוכחית נרכשו 27 משבצות קרקע חקלאיות במקום.

שוק הקרקעות בהוד השרון הוא רק דוגמה בולטת לשוק שגדל והולך בשנים האחרונות. משווקי ובעלי קרקעות מפרסמים באגרסיביות מודעות על קרקעות חקלאיות למכירה במקומות שונים בישראל, בעיקר באינטרנט ובשילוט לצד הדרכים, והם מושכים מתעניינים רבים, שמתפתים לרכוש חצי דונם קרקע ב-300 אלף שקל, בסמוך לשכונת וילות שבה חצי דונם קרקע עולה 1.2 מיליון שקל, או חלק ממגרש שסמוך לשכונות רבי קומות, שבהן מחירי מגרשים מגיעים לעשרות מיליוני שקלים.

עמ 50 שטח חקלאי ליד הוד השרון
דודו בכר

בדיקה של מינהל הכנסות המדינה העלתה כי מספרם של החולמים עולה במהירות. בשנה שעברה בוצעו 3,182 רכישות של קרקעות חקלאיות, עלייה של 43% במספר העסקות לעומת 2007. כשמדובר בהיקף הכספי של ההשקעות, השיעורים מרשימים אף יותר: תוך ארבע שנים קפץ היקף רכישות הקרקעות החקלאיות בכ-50%, ובשנה שעברה הגיע ל-888 מיליון שקל. מחירה של קרקע חקלאית ממוצעת שנרכשה להשקעה ב-2011 הגיע ל-281 אלף שקל, לעומת 234 אלף שקל ב-2010. סיכום של כל העסקות שבוצעו על קרקעות חקלאיות במדינה מאז 2007 מגיע להיקף כספי של 3.8 מיליארד שקל.

מדובר בפעילות כלכלית משמעותית. לצורך המחשה, סך ההשקעות של משקיעי נדל"ן בדירות ב-2011 הגיע לכ-22.5 מיליארד שקל, והם ביצעו כ-22 אלף רכישות. ההשקעות בקרקעות חקלאיות הגיעו, אם כך, לכ-4% מההשקעות בדירות, ומספר העסקות הגיע לכ-14%. השיעורים אמנם לא גבוהים מאוד ברמה הארצית, אבל אפשר לתהות מה היה קורה למחירי הדירות במוקדים המוכרים שמושכים אליהם משקיעים (באר שבע, חיפה, דרום תל אביב), אם הביקושים לקרקעות חקלאיות היו מוסבים לדירות להשקעה במקומות אלה.

צעירים יותר, מרוויחים פחות

מכיוון שמדובר בסופו של דבר בשתי צורות של השקעה בנדל"ן, במינהל הכנסות המדינה בחנו אם אפשר לשרטט פרופיל משווה של רוכשי דירה להשקעה לעומת רוכשי מגרשים חקלאיים.

עמ 56 עולים על הקרקע

באופן מובהק עלה כי רוכשי הקרקעות החקלאיות צעירים יותר, וגילם מגיע ל-45 בממוצע לעומת 50 של רוכשי דירות להשקעה; רוכשי קרקעות חקלאיות מכוונים מלכתחילה לעתיד רחוק יותר ולא לתשואה שנתית קרובה, ולכן שיעור הפנסיונרים מתוכם נמוך משמעותית - 5.2%, לעומת 11.5% מכלל המשקיעים בדירות; כשמדובר בשכירים, שיעורם מבין רוכשי הקרקעות החקלאיות ורוכשי הדירות להשקעה דומה - 72.3% מהמשקיעים בקרקעות לעומת 71% מהמשקיעים בדירות; חמישית מרוכשי הקרקעות החקלאיות הם עצמאיים לעומת 15.2% מכלל רוכשי הדירות להשקעה. 2.4% מכלל רוכשי הקרקעות ו-2.3% מכלל רוכשי הדירות להשקעה מוגדרים כמנהלי חברות.

ההבדל הגדול ביותר בין ציבור משקיעי הדירות לבין ציבור משקיעי הקרקעות החקלאיות הוא הכנסתם החודשית, ופה ייתכן שטמון הסיפור העצוב ביותר: בעוד ששכרם החודשי הממוצע ברוטו של שכירים רוכשי דירות להשקעה מגיע ל-17,900 אלף שקל, שכרם הממוצע של שכירים שרכשו בשנה שעברה קרקע חקלאית להשקעה הגיע ל-13,648 שקל בלבד.

"יש לי מעט חסכונות, אולם לא כאלה שמספיקים לרכישת דירה. במציאות של היום אין לי מה לעשות איתם, אין אפיקי השקעה שיכולים להביא לי דירה בעתיד הנראה לעין. הסיכוי היחידי שנותר הוא לרכוש קרקע חקלאית, שאולי בעתיד תניב משהו משמעותי", מסבירה "משקיעה חקלאית", את הצעד שנקטה. ואכן, בכל הפרמטרים של הכנסות, כולל של העצמאים ושל מנהלי החברות, הממצא אחיד: רוכשי קרקעות חקלאיות הם דווקא האוכלוסיה הפחות מבוססת.

טעויות נפוצות

כשמדובר בהשקעות, אוכלוסיות חלשות יותר בדרך כלל מצוידות פחות בהבנה העסקית המתאימה, ובנושא הקרקעות החקלאיות מדובר בנקודה רגישה במיוחד, כי מדובר בהשקעות שדורשות בדיקה מדוקדקת ורמת התמחות גבוהה.

השאלה, המרכזית שנשאלת כשבוחנים קרקע חקלאית היא מה הסיכוי שהקרקע תופשר, וכאן עושים המשקיעים שלוש טעויות נפוצות: אחת מהן אומרת שממילא מדובר בקרקעות לא מופשרות ולא מתוכננות, כך שמעמדן דומה והסיכוי שמגרש מסוים יופשר דומה לזה של מגרש אחר; טעות אחרת גורסת, שככל שהמגרש קרוב יותר לאזור בנוי כך גדל הסיכוי שהוא יופשר; טעות שלישית היא הנחת היסוד ש"לא יכול להיות שהקרקע הזו תישאר חקלאית". שלוש נקודות המוצא האלה מובילות את המשקיעים להוצאת כספים נמהרת על שטחים, שלהם סיכויי הפשרה נמוכים במיוחד.

עמ 51 אינפו עולים על הקרקע

גם כשקרקע נותרת חקלאית, אין הדבר אומר שרשויות התכנון לא נתנו עליה את הדעת. נכון שדברים כאלה קורים, אולם בחלק גדול מהמקרים, בוודאי באזור המרכז, לקרקעות החקלאיות מסומן ייעוד עתידי. יש פעמים שבהן הרשויות אכן מסמנות את הקרקעות האלה להפשרה עתידית; יש פעמים שבהן הרשויות מתכננות לקרקע שינויי ייעוד שאינם מתאימים למשקיעים, ויש פעמים שרשויות התכנון קבעו שהקרקע תישאר חקלאית גם בעתיד.

אם נשוב לדוגמה של הוד השרון, מה שמניע את המשקיעים להשקיע בעיר הוא המבנה המיוחד שלה - העיר הורכבה מכמה יישובים כפריים קטנים, מה שהותיר הרבה מאוד שטחים חקלאיים בשוליה וגם בין השכונות שבה. המשקיעים סבורים כי הפשרת השטחים האלה היא רק עניין של זמן.

ואולם הם עלולים למצוא שהם טעו: חלק מהקרקעות בשטח המוניציפלי הדרומי של העיר מוכרזות בתוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3/21 שמורות טבע, ואילו ברצועה הצפונית שסמוכה לכביש 531 ובסביבות ירקונה יש שטחים שמוגדרים "שטח חקלאי/אזור כפרי פתוח". מובן, אם כך, שרשויות התכנון כבר קבעו לאותם מגרשים את הייעוד, כך שכלל לא משנה מה הריחוק שלהם מבתי המגורים, הסבירות שבעתיד הנראה לעין הייעוד שלהם ישונה נמוכה מאוד.

מסים כבדים

משקיעי הקרקעות החקלאיות נוטים גם להתעלם מהיבטים אחרים של העסקות שאליהן הם נכנסים: פעמים רבות הם רוכשים שטחים קטנים של עד רבע דונם, שנרכשים במחירים נמוכים של עד 200 אלף שקל; גם בהנחה שהשטחים יופשרו בסופו של דבר, הפקעות לצורכי ציבור כוללות בדרך כלל 40% ומעלה משטחי המגרשים. האם הרוכשים מבינים מה יישאר להם אחרי ההפקעות? האם הם מודעים לכך שגם אם מזלם ישחק ומחירי הקרקע יקפצו במאות אחוזים, מחצית מההשבחה תלך לוועדה המקומית כהיטל השבחה?

כשמצרפים את הנקודות האלה לנתוני מינהל הכנסות המדינה על היקף ההשקעות בקרקעות חקלאיות והפרופיל של המשקיעים בקרקעות הללו, מקבלים תמונה של אלפי אנשים, שיום בהיר אחד יגיעו למסקנה שמה שהגדירו כעסקה נהדרת - לא היה אלא זריקת כסף לפח.

נקודת למחשבה בעת רכישת קרקע חקלאית

רוב הקרקעות החקלאיות עתידות להישאר בסטטוס זה עוד עשרות שנים לפחות

יש אפשרויות לאתר קרקעות עם סיכויים רבים יותר להפשרה, בהתייעצות עם אנשי מקצוע בלתי תלויים

קירבה לשכונת מגורים אינה מעלה בהכרח את סיכויי הקרקע להיות מופשרת

עם הפשרתה הצפויה של הקרקע יחויב בעליה בהיטל השבחה של 50% מההשבחה, והרווח יקטן בהתאם

כחלק מהפשרת הקרקע, יופקעו 40% לפחות לצורכי ציבור

ברכישת מגרשים קטנים יש לקחת בחשבון שהקרקע תהיה מרובת בעלויות (מושע), וקשה יהיה לקדם עליה תוכניות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם