בעשורים האחרונים מיצבה עצמה קיסריה כאחד היישובים היוקרתיים בישראל. הבנייה המרווחת, הקרבה לים והארומה ההיסטורית שמספקות העתיקות הסמוכות, עשו כולן את שלהן, והמקום נהפך לאבן שואבת לעשירי ישראל - בהם גם ראש הממשלה, בנימין נתניהו, כמו גם ליהודים עשירים מהתפוצות. ואולם מזה כמה שנים נראה שמשהו באווירה הסובבת את היישוב - ובפרט את שוק הנדל"ן שלו - השתנה.

עשו לנו לייק לקבלת מיטב הכתבות והעדכונים ישירות לפייסבוק שלכם

מבדיקה של שוק הנדל"ן ביישוב שערך TheMarker, עולה כי אופיים וערכם של הנכסים השתנה לאורך השנים האחרונות מכאלה המאפיינים יישוב קטן יוקרתי וממותג - כפי שקיסריה נתפשה עד לפני כמה שנים - לכאלה המאפיינים יישוב מבוסס אמנם, אך לא כזה שיוזכר באותה נשימה עם הרצליה פיתוח, כפר שמריהו או מושבי היוקרה של השרון. מחיר של 3,000 שקל למ"ר קרקע הוא אמנם אינו זניח, אך בוודאי שלא יכול להתחרות עם יישובי היוקרה האמיתיים.

תמונה של היצע נכסים גדול עולה גם מנתוני לוח האינטרנט יד2. משם עולה כי במהלך 2011 היו באתר בכל רגע נתון 100-150 מודעות מכירה של נכסים בקיסריה - כמות לא מבוטלת בהתחשב בכך שהיישוב כולו מונה לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה 4,900 איש. התמונה מתחזקת בסיור ברחובות של שכונה 13 החדשה, שמותגה בעשור הקודם בעמל רב כאחת השכונות היוקרתיות בישראל ושמה הוסב לשכונת הגולף, ואילו כעת יש בה כמות גדולה של שלטי "למכירה".

מנתוני חברת מחקרי הנדל"ן MNA עולה כי העלייה בהיצע לא הביאה עמה עלייה דומה בביקוש לקרקעות. אם כבר, אפשר לומר שנרשמה מגמה הפוכה. ב-2008-2011 חלה ירידה מתונה בביקוש לקרקעות בקיסריה, וברבעון הראשון של 2012 לא נמכר ולו מגרש אחד ביישוב - זאת לאחר כמה שנים שבהן נרשמה ירידה הדרגתית במספר העסקות לרכישת קרקעות ביישוב.

המקור לתופעה הכוללת הזו הוא שיווק מסיבי של מאות מגרשים בשכונת הגולף החדשה. במהלך שיווקי שבו החלה החברה לפיתוח קיסריה לפני עשר שנים, מותגה השכונה הזו כיוקרתית, ולאחר כמה שנים של שיווק מקרטע היא צברה תאוצה ומגרשים נמכרו בה בכמויות גדולות. מאז 2002 - אז החלה החברה לפיתוח קיסריה בשיווק - נמכרו כ-350 מגרשים מתוך 384 המוצעים למכירה, ובימים אלה ממשיכה החברה בשיווקם של עשרות המגרשים האחרונים. שווי הקטנים שבהם, בשטח של 600 מ"ר, הוא כ-2.5 מיליון שקל, ואילו מחירם של הגדולים יותר, בשטח של דונם, הוא 4-10 מיליון שקל.

"רוסים עם מזוודות מלאות בדולרים"

האופן שבו מנוהל היישוב קיסריה ייחודי בישראל. שלא כמו יתר היישובים במדינה, הוא לא מנוהל על ידי רשות מקומית שבראשה עומדים נבחרי ציבור. הסכם משנות ה-60 בין ממשלת ישראל למשפחת רוטשילד קבע כי בידי החברה לפיתוח קיסריה יופקדו קרקעות היישוב לתקופת חכירה של 200 שנה, וכי זו תנוהל על ידי דירקטוריון משותף לנציגי משפחת רוטשילד ולנציגי המדינה.

כתוצאה מכך נוצר במהלך השנים ניגוד עניינים בין האינטרסים של התושבים לאלה של החברה לפיתוח קיסריה, שהיא גם הגוף המנהל של היישוב וגם בעל הקרקעות הגדול שבו. בעוד שהאינטרס של התושבים המקומיים הוא לשמור על ערך נכסיהם ויוקרת היישוב, וזאת בין היתר על ידי הגבלת היצע הקרקעות, החברה לפיתוח קיסריה ממשיכה במהלכים של שיווק קרקעות, כדי לנפק רווחים עבור החברה האם - קרן רוטשילד קיסריה.

לדברי שור, רבים מהיזמים ביישוב חשו שרכישת הקרקע תניב להם רווח יפה, אך לא הביאו בחשבון את השינויים שצפוי השוק לעבור. "אחרי שנתיים, מי שסיים לבנות הופתע לגלות שממש באותו הרחוב שבו הוא בנה, יש עכשיו עוד שניים-שלושה בתים למכירה של יזמים שביצעו בדיוק את אותו מהלך. כבר שנתיים-שלוש אנשים מתלוננים שהשוק חלש, ולא מבינים שאנחנו עשינו את זה לעצמנו".

לשור יש גם ביקורת חריפה על התנהלותה של החברה הכלכלית לפיתוח קיסריה, שלדבריו אינה חדלה משיווק הקרקעות אף שהשוק דורש זאת. "כבר לפני שנים היה צריך לעצור הכל ולהחליט שלא משחררים מגרשים בעשר השנים הקרובות. יש כאן עוד מספיק מגרשים לא מנוצלים, ומספיק בתים מיד שנייה שאפשר להרוס ולבנות מחדש. קיסריה צריכה לעבור חריש עמוק כדי לחזור להיות מקום שהדגל שלו הוא יוקרה ואיכות", הוא אומר.

גם שמאי המקרקעין יצחק בריל, המתמחה בקיסריה, אינו צופה עתיד ורוד לשוק המקומי - לפחות לא בתקופה הקרובה. את הבעייתיות מזהה בריל לא בקרב נכסי היוקרה, אלא יותר בקרב הנכסים הממוצעים - אלה המוצעים למכירה על ידי אנשים שביקשו, כלשונו, "לעשות סיבוב". "השוק יהיה תנודתי עקב מחסור המימון החריף", מעריך בריל. "בנק ישראל מאלץ את הבנקים להגדיל את הלימות ההון, ויש פחות כסף שזמין להלוואות - כך שמי שמבוסס קצת פחות כלכלית, כמו בעלי עסקים קטנים ובינוניים, נאלץ למכור במחיר נמוך משמעותית מזה שעליו חשב. הצפי שלי הוא שהשווי של בתים שכיום ערכם הוא 5-6 מיליון שקל, צפוי לרדת בממוצע ב-15%".

"כרגע בעלי הנכסים עדיין דורשים מחיר גבוה ביחס למה שהשוק מוכן לשלם, ולאור זאת היקף העסקות ירד", מסביר יחיאל עודד, מנהל סניף רימקס קיסריה. לדבריו, אם עד לפני כשנה היו מתבצעות ביישוב ארבע-חמש עסקות בחודש, כיום הממוצע הוא שתיים-שלוש, ופה ושם יכולים רוכשים לנצל מצב שבו הבעלים להוט למכור כדי להשיג מחיר טוב. כך, למשל, בשכונה 7 ביישוב נמכר דו-משפחתי בשטח 260 מ"ר בנוי, ששוויו הוערך לפני כשנה בכ-3 מיליון שקל, תמורת 2.6 מיליון שקל בלבד. "חלק מהמוכרים מתחילים לבצע תיקון במחיר לכיוון ריאלי יותר, אבל עדיין לא מדובר ב'מחירי שחיטה'", אומר עודד.

לנטרל את הדימוי האליטיסטי

בחברה לפיתוח קיסריה טוענים מנגד כי ככל שהדברים תלויים בהם, ערך הנכסים ביישוב לא ירד - ולו רק בשל העובדה שקצב מכירת המגרשים ומחיריהם נשלט כליל על ידי החברה. "אנחנו קובעים את קצב המכירה, ומדובר ב-20-30 מגרשים בשנה", אומרת שי לי טרסר-נויהאוז, מנהלת השיווק של החברה לפיתוח קיסריה. לדבריה, לחברה יש מדיניות ברורה להגנה על שוק היד השנייה ביישוב: "בראשית 2011, למשל, דאגנו להעלות ב-25% את מחירון המגרשים ביישוב - גם מעבר למחיר השומה, במטרה לדאוג לערכי נכסי היד השנייה. אנחנו לא לחוצים למכור כמו יזמים פרטיים, ובתקופות שלא קונים - כמו 2011, שהיתה חלשה יותר - גם אז אנחנו לא מורידים מחירים".

עם זאת, טרסר-נויהאוז מסכימה שהמצב שבו רכשו רבים מהתושבים את המגרשים בשכונת הגולף לשם השקעה יצר מצב של היצע עודף בתקופה האחרונה. "הרבה אנשים רצו לעשות עסקים, ופתאום נהיה שוק רווי ומלאי בתי היד השנייה גדל".

כך או כך, ספק אם היעדים שמציבה לעצמה החברה לפיתוח תואמים את היעדים שמציבים לעצמם מי שהיו רוצים לראות בקיסריה יישוב בוטיק: "אנחנו דווקא מנסים לנטרל את התדמית האליטיסטית שיש לקיסריה. פועלים כאן תשעה גנים, בית ספר, ואנחנו מקדמים חיי חברה תוססים".

העובדה שהחברה לפיתוח אחראית בפני קרן רוטשילד קיסריה, שלה היא משתייכת, להזרמת רווחי מכירת הקרקעות, מעלה את השאלה אם החברה לפיתוח רשאית בכלל להחליט על דעת עצמה על הפסקת שיווק הקרקעות אם תנאי השוק לדעתה מחייבים זאת. על כך משיבה טרסר-נויהאוז כי "דירקטוריון החברה והקרן מוסמך להחליט על קצב הבנייה".

מי שבכל זאת מחפש סימן לכך שגם החברה לפיתוח קיסריה מוטרדת ממצב עודף ההיצע ביישוב, יוכל אולי למצוא אותו בקצב שבו מקודמת שכונה 12, השכונה החדשה המתוכננת בדרום היישוב. כשהחברה לפיתוח פירסמה בראשית 2009 את כוונתה להתחיל בפיתוח השכונה, היו ההערכות בחברה כי שיווק הקרקעות בשכונה יחל כבר במהלך 2010. כעת משדרת טרסר-נויהאוז הרבה פחות התלהבות: "אנחנו לא כל כך ממהרים עם השיווק של שכונה 12. נמתין לסיומן של עבודות התשתית שמבוצעות כעת, לאחר מכן נתחיל מהלך של מיתוג השכונה. אני מעריכה שעד שנתחיל שיווק בפועל זה יהיה לפחות סוף 2013, אם לא תחילת 2014".