היקף ההתחייבויות של הבנקים למשכנתאות למתן אשראי עתידי לתושבי חוץ לא זינק בחודש מארס באופן חריג. הנתון, שהופיע בפרסום של בנק ישראל מאתמול (ג') נבע לדברי הבנק מטעות בדיווח. תושבי החוץ, כך מסתבר, לא חוזרים לשוק הדיור הישראלי.
הנתון של קווי אשראי חוץ מאזני מתייחס בעיקר להלוואות לדיור שאושרו על ידי הבנקים למשכנתאות, אבל מועד ביצוען- קרי העברת הכסף בפועל, יהיה רק בעתיד. נתון זה לא נכלל במאזני הבנקים וגם לא בנתוני ביצוע המשכנתאות שמפרסם בנק ישראל מידי חודש.
מאז חודש אפריל 2011, נשמרה רמה יציבה יחסית של ההתחייבויות החוץ מאזניות לתושבי חוץ סביב 430 מיליון שקל. החל מדצמבר האחרון החל הנתון לזחול כלפי מעלה ובפברואר הוא הגיע לרמה של 528 מיליון שקל. במארס, כאמור, המספר הזה נותר ללא שינוי משמעותי. לשם השוואה, סך המשכנתאות שבוצעו במארס היה 3.4 מיליארד שקל.
לעומת זאת, בנתון המקביל הנוגע לתושבי ישראל, ירידה שהחלה במחצית השנה שעברה נמשכה גם במארס. בחודש מאי 2011 עמד היקף קווי האשראי לתושבי ישראל על 20 מיליארד שקל. לקראת סוף השנה החל נתון זה להתייצב סביב רמת 16 מיליארד שקל. בפברואר היו היתרות לתושבי ישראל קצת מעל רמה זו, ובמארס ירדו ל-15.4 מיליארד שקל- ירידה של 4%.
"יתרת קווי האשראי מבטאת את אותן הלוואות משכנתא שאושרו אבל טרם חולקו", מסביר דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות של בנק מרכנתיל. לדבריו, אפשר ללמוד מהנתון הזה בעיקר על משכנתאות שמשמשות לרכישת דירות חדשות שבנייתן טרם הושלמה.
"מי שרוכש דירה שבנייתה תושלם עוד שנה או שנתיים מקבל רק חלק קטן מהסכום באופן מיידי. למרות שהמשכנתא מאושרת, רוב האשראי לא מבוצע, והוא יופיע כאשראי חוץ מאזני עד לביצוע התשלום בפועל", מסביר מייזליש.
גם בביצועי המשכנתאות בפועל, שבאות לידי ביטוי במאזני הבנקים, לא נרשם כל שינוי חריג. שם נותרה יתרת ההלוואות למגורים שניתנה לתושבי חוץ ברמה יציבה של 6 מיליארד שקל.
"מאמצי השיווק של הקבלנים מתמקדים היום בתושבי החוץ. אלה לקוחות שהרבה יותר קל להם להגיע לדירות חדשות. חברות שבונות פרויקטים יוקרתיים בתל אביב, ירושלים ונתניה עורכות את אירועי השיווק שלהם בחו"ל, ולא בישראל", אומר מייזליק.
את הרכישות שלהם מממנים תושבי החוץ באמצעות הבנקים בישראל. "הריביות שהם מקבלים בארץ טובות מאוד, רובם הגדול בריבית ליבור צמודת מט"ח - אירו או דולר. סביר להניח שכל הגידול בהתחייבויות של הבנקים בסעיף הזה הוא להלוואות צמודות מט"ח", הוא מוסיף.
בניגוד לתושבי ישראל, תושבי החוץ לא מוגבלים בהיקף המשכנתאות שהם לוקחים בריבית משתנה. בנק ישראל החריג את תושבי החוץ מההגבלה הקובעת כי מסלול ריבית משתנה לא יהווה יותר מ-33% מהיקף המשכנתא, כך שרובם המכריע מנצל את רמת הריבית הליבור הנמוכה כדי ללוות את המשכנתא כולה בריבית משתנה. ההוכחה לכך נמצאת במספרים: מתוך 8.7 מיליארד שקל שכבר חילקו הבנקים בהלוואות צמודות מט"ח, רק 100 מיליון שקל ניתנו בהלוואות בריבית קבועה.
ההלוואות צמודות המט"ח הופכות את תושבי החוץ לאדישים לכאורה לשער החליפין של השקל. ואולם, בשל העובדה שמחירי הנכסים בישראל ימשיכו להיות נקובים בשקלים, מצב בו נכס ריאלי נקנה באמצעות משכנתא צמודת מט"ח תביא לרווחים גדולים במקרה של היחלשות משמעותית בשער הדולר או היורו. אפשרות כזו, כפי שמלמד אותנו הניסיון, עלולה להתממש במקרה של הרחבה כמותית נוספת בארה"ב או אירופה.
סיכון-סיכוי
אחת המשמעויות של אשראי לתושבי חוץ נוגעת ליכולתו של הבנק לגבות את החוב. "במובן מסוים, הלוואת דיור לתושב חוץ היא הלוואת נון ריקורס", כי במקרה של שמיטת החוב כל מה שיש לבנק ביד זה הנכס עצמו", אומרת בכירה בשוק המשכנתאות.
"תמיד אומרים שהעוצמה של שוק הדיור הישראלי הוא בכך שמשכנתא היא לא הלוואה "נון ריקורס", בניגוד למה שהיה בשוק המשכנתאות האמריקאי. אם לווה ישראלי לא משלם והבנק מצליח לממש את הנכס במחיר נמוך מיתרת ההלוואה, הוא ירדוף אותו עד לסגירה של החוב. במקרה של תושב חוץ, קשה מאוד לרדוף אחרי הלקוח".
"במובן מסוים תושבי החוץ נהנים מהסיכוי של שוק הנדל"ן הישראלי, אבל לא מהסיכון. בתסריט של צניחה במחירי הדיור, שהוא עוד רחוק אבל אפשרי, לתושב חוץ יהיה באופן עקרוני הרבה יותר קל להתחמק מהמשכנתא. אבל הבנקים יודעים את זה".
