כמות העסקות בתל אביב הפגינה ירידה חדה ברבעונים האחרונים, והרבה נכתב על ירידות המחירים החדות בעיר בשנה האחרונה. ואולם האם זה הזמן להספיד את מותג ההשקעה האולטימטיבי בישראל?
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מחיר דירה ממוצעת בעיר ללא הפסקה היה 1.76 מיליון שקל בסוף 2011, לעומת 1.96 מיליון שקל בתום הרבעון הראשון של 2011 - ירידה של כ-10% בתשעה חודשים. למרות זאת, 2011 עדיין הציגה בממוצע עליות מחירים ביחס לארבע השנים שקדמו לה.
בין 2000 ל-2003 ירדו מחירי הדירות בתל אביב בכ-14% בחישוב נומינלי, ובכ-20% בחישוב ריאלי (תוך התחשבות במדד המחירים לצרכן). ירידה זו באה בהמשך לגל עליות חד שהתרחש במחצית השנייה של שנות ה-90.
ב-2011, ונכון לרבעון ראשון של 2012, הציגה דירה ממוצעת בתל אביב ירידות מחירים חדות, אך נתון גולמי זה עשוי לשקף דברים אחרים. יכול להיות שמדובר בתמהיל מכירות שונה, למשל יותר דירות קטנות וזולות על חשבון דירות גדולות.
ניתוח מעמיק של שמונת הרבעונים האחרונים למחירי דירות בתל אביב מראה מגמות מעט שונות מהנתון הגולמי. ירידות המחירים אינן נחלתם של כל סוגי הדירות, ונראה שלחלק מהדירות יש ביקוש קשיח יותר.
ביחס לרבעון הראשון של 2011, כל הדירות בגדלים שבין חדר וחצי ועד ארבעה חדרים הציגו ירידות מחירים של כ-2%-5%. ואילו הדירות הבינוניות-גדולות, בנות שלושה וחצי עד ארבעה חדרים, הציגו ירידה של 15% בתוך תשעה חודשים.
בהתייחס לרבעון השלישי של 2011, מחירי הדירות הקטנות (חדר וחצי-שניים) והבינוניות (שניים וחצי-שלושה חדרים) הציגו ירידה של 8% ו-5% בהתאמה. לעומת זאת, הדירות הבינוניות גדולות (שלושה וחצי-ארבעה חדרים) הציגו ירידה של 15%, הזהה לירידה מתחילת השנה, אך הדירות הגדולות יותר (חמישה חדרים) הציגו עליית מחירים של 8%. מחיר דירה ממוצעת בקטגוריה זו היה 3.56 מיליון שקל - כמעט מיליון דולר.
עקומת המחירים המתייחסת לדירות הגדולות מציגה נקודת קיצון ברבעון ראשון של 2011. לא ברור אם מדובר בסל עסקות חד פעמיות, בתמהיל שונה או בעיוות של הנתונים אשר מפורסמים על ידי הלמ"ס. ואולם בהתעלם מנתון קיצון זה, מסתמנת עליית מחירים עקבית עבור דירות גדולות בעיר. האם השוק של הדירות האלה, בעלות כה גבוהה, חסין בפני ירידות מחירים? האם הביקוש לדירות האלה קשיח לחלוטין (כלומר אדיש לשינויים במחיר)? ימים יגידו.
מנגד, נראה כי דירות הביניים ה"משפחתיות" הן הרגישות ביותר למחיר בשנה האחרונה. ירידה ממוצעת של 15% ברבעון מציינת פערים עמוקים בין הביקוש להיצע. ציבור הרוכשים - ובייחוד המשקיעים - יושב כיום על הגדר בהמתנה להתפתחויות בשוק.
הקשחת תנאי האשראי שהגדירו בנק ישראל והמפקח על הבנקים, הגדלת נטל המס שהטיל האוצר והמחאה החברתית, שעלתה שוב לכותרות בשבועות האחרונים, יוצרים מצב של חוסר ודאות בשוק הנדל"ן. רוכשים חוששים להתחייב על רכישת נכס חדש בציפייה שמחירו ירד. מנגד, משפרי דיור ממשיכים להתבצר בעמדותיהם מחשש לחוסר יכולת להתחייב לנכס גדול יותר.
מחיר דירה ממוצע בתל אביב עלה בכ-70% בשש השנים האחרונות. האם צפוי שיעור התייקרות דומה בשש השנים הבאות? כנראה שלא. בהתחשב בכך שהתשואה על נכס ממוצע בתל אביב דומה לזו שמתקבלת על אג"ח ממשלתית, ובהתחשב בכך שהשקעה בנכס מניב בתל אביב בימים אלה של חוסר ודאות משולה להשקעה בסיכון גבוה, ניתן להבין את בריחת המשקיעים מבירת הנדל"ן של ישראל. 
הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ ומרצה
-
תיק השקעות
-
קפה
-
פייסבוק
-
תגובות
-
רשימת קריאה
