>> ההאטה בשוק הנדל"ן שהחלה להסתמן לפני כשנה, נהפכה לבלימה של ממש בחודשים האחרונים של 2011 ותחילת 2012. עם זאת, הירידה במספר העסקות לא היתרגמה לירידות מחירים חדות - בחלק מהערים המחירים נותרו ללא שינוי כמעט, ובאחרות נרשמו ירידות מחירים של אחוזים בודדים עד 10%. כך עולה מנתונים שנאספו לגבי 16 ערים במסגרת פרויקט התחזיות השנתי של TheMarker.

כך למשל בתל אביב נרשמה בלימה של ממש בפעילות השוק באזורי היקרים של לב העיר, אבל המחירים נותרו דומים לשנה שעברה. בצפון העיר נרשמו ירידות מחירים קלות של עד 5% במרבית המקומות. גם בירושלים לא נרשמו ירידות משמעויות במחירי הנכסים היקרים, אם כי מספר העסקות הצטמצם. בשכונות העממיות יותר בפאתי העיר - קריית יובל, גילה, הר חומה, פסגת זאב, הגבעה הצרפתית וארמון הנציב - נרשמו ירידות מחיר בשיעורים של עד 10%.

התחזית היא כי מגמה זו תימשך גם בחודשים הקרובים. מצד אחד, מחירי הדירות הגבוהים נמצאים מחוץ להישג ידם של רוכשים רבים, ולכן מספר העסקות צפוי להישאר נמוך. עם זאת, היצע הדירות צפוי להצטמצם בעוד מוכרים מסרבים להתפשר ויזמים מקפיאים פרויקטים, ולכן ירידות המחירים צפויות להיות מתונות בלבד.

בשנה החולפת עבר שוק הדירות את נקודת השיא שלו, וכיום הוא בדרכו למטה, כשהשאלה הגדולה היא עד כמה למטה. פרויקט התחזיות השנתי של TheMarker לשוק הדירות ב-16 ערים בישראל, שכולל התייעצות עם עשרות אנשי נדל"ן, בעיקר מקומיים, מעלה שבשנה הקרובה (עד פסח הבא) יתייצב שוק הדירות על מספר נמוך של עסקות ברמות מחיר נמוכות. הנכסים הזולים יותר יימכרו ביתר קלות.

מדוע זה קורה? בימים אלה מתחרים בנק ישראל ומשרד השיכון ביניהם במתן שבחים עצמיים על הקרדיט להורדות המחירים: הראשון טוען שהיתה זו מדיניות הקשחת האשראי למשכנתאות והעלאת הריבית שהביאה לירידות; השני גורס שהיה זה הגידול בשיווק הקרקעות.

שתי התזות נראות לא מדויקות בציון הגורמים המכריעים לירידות המחירים. זו של בנק ישראל מצטיירת אמנם כרצינית יותר, אולם יש לזכור שבמהלך 2012 הריביות שבו וירדו, לאחר כמה העלאות ב-2011, ולמרות זאת הציבור לא חזר לרכוש דירות. לפיכך הסברים כלכליים מכניים בנוסח "העלאת ריבית - יירד הביקוש, הורדת ריבית - יעלה הביקוש" רחוקים מאוד מלספק הסבר מניח את הדעת, ובוודאי עיקרי, למצב השוק הנוכחי.

לגבי הגברת היצע הקרקעות, זו תשפיע (אם בכלל) על שוק הדירות רק בשנים הבאות, כי הגורם החשוב בטווח הקצר הוא מצאי הדירות למכירה ולא מצאי הקרקעות.

שני גורמים נראים כמשפיעים ביותר על ירידות המחירים שנרשמו באחרונה ברוב הערים שאותן בדקנו: הראשון הוא מחירי הדירות. אלה הגיעו לרמה שהיא מעבר ליכולתם של מרבית הרוכשים הפוטנציאליים, וככל הנראה גם מעבר למה שרוכשים פוטנציאליים סבורים שהן שוות. המודעות הצרכנית למחירים שהתעוררה בחודשים האחרונים כוללת גם את ענף הדיור, והרוכשים לא מוכנים לשלם כל מחיר על דירה.

גורם שני שכנראה משפיע הוא מדיניות האוצר לריסון המשקיעים בענף. מדיניות זו הוכחה כאפקטיבית שעה שכמות המשקיעים שרוכשים דירות פחתה בעשרות אחוזים, ולעומתם, משקיעים ותיקים מנסים לממש את הטבות המס שקיבלו עד סוף השנה הנוכחית ומציעים דירות למכירה.

שני גורמים אלה ימשיכו להיות הגורמים המשפיעים ביותר לפחות עד סוף 2012, מה שישפיע בכיוון של ירידות גדולות בנפח העסקות, במיוחד בדירות יקרות ובדירות שמיועדות להשקעה. ירידות אלה ילוו ברוב המקומות בירידות מחירים ברמות חד-ספרתיות באחוזים.

הסיבה העיקרית לירידה המתונה יחסית הצפויה במחירים היא שלמרות עליות המחירים המרשימות, לא התפתחה בשוק בועה בנוסח ארה"ב, וקל יחסית לצמצם את היצע הדירות הקיים באמצעות הקפאת פרויקטים של קבלנים והשעיית מכירת דירות מיד שנייה. ברקע, בנק ישראל והממשלה יקפידו שהמחירים לא יקרסו.