<<לאחר שנתיים וחצי של דהרה, עצר השנה שוק הנדל"ן התל-אביבי בחריקת בלמים. לאחר שכבר בתחזית הקודמת נצפתה ירידה בהיקף העסקות, בשנה האחרונה התעצמה המגמה, כשבאזורי הביקוש המרכזיים בעיר - מרכז העיר, לב העיר, ושכונות הצפון הישן והצפון החדש - נרשמה ירידה של עשרות אחוזים במספר העסקות. עם זאת, מי שציפה לירידת מחירים משמעותית באזורים אלה התאכזב - ברובם נרשמה יציבות מחירים או ירידות מחירים קלות בלבד.

במרכז העיר המחירים שמרו על יציבות. מחירי דירות 2 חדרים באזור זה עומדים כיום על 1.4-1.7 מיליון שקל, בהתאם למיקום ולמצב הדירה. מחיר דירת 3 חדרים נע בין 2 מיליון שקל לדירה בבניין ללא מעלית וחניה ועד 2.7 מיליון שקל לדירה עם מעלית וחניה. מחירי דירות 4 חדרים מתחילים מ-3 מיליון שקל ומגיעים ל-3.5 מיליון שקל ומעלה לדירה עם חניה ומעלית.

גם בלב העיר המחירים שמרו על יציבות והם עומדים כיום על כ-1.6 מיליון שקל לדירות 60 מ"ר, וכ-2.5 מיליון שקל לדירות 3 חדרים חדשות. באזור שינקין המחירים אף גבוהים יותר, ועומדים על כ-2.65 מיליון שקל לדירות 3 חדרים. אזור זה מאופיין בהיצע מוגבל, רוכשים בררנים ומחירים לא גמישים.

מי שיבקש למצוא מעט יותר אקשן והזדמנויות השקעה, מוזמן להביט בנעשה בשוליו של אזור הביקוש, דרומית לשדרות רוטשילד, שם מסתמנת התעוררות בכמה מתחמים. הראשון הוא אזור גן החשמל, שנרשמה בו בשנה האחרונה יציבות מחירים ואף עליות של אחוזים בודדים. ברחובות לבונטין ומקווה ישראל עומד מחירן של דירות 3 חדרים על 1.6-1.7 מיליון שקל, ומחיר דירות 2 חדרים חדשות נע סביב ה-1.4 מיליון שקל. עוד אזור שמראה סימני פעילות הוא מקבץ הרחובות י. ל. פרץ, הגדוד העברי וצ'לנוב, לא רחוק ממתחם התחנה המרכזית הישנה. באזור זה ניתן כיום לרכוש דירות 2 חדרים חדשות במיליון שקל, ודירות ישנות יותר ב-800-900 אלף שקל.

בשכונת פלורנטין, בה נרשמו בשנה שעברה מחירי שיא, נרשמה יציבות לאורך השנה. מחירן של דירות 2 חדרים חדשות במקום נע בין 1.25 ל-1.35 מיליון שקל, ומחירן של דירות 3 חדרים של כ-60 מ"ר נע סביב 1.5 מיליון שקל. בצפון השכונה, באזור שוק התבלינים של לוינסקי, ניתן למצוא נכסים במחירים נוחים יותר, כמו דירת 3 חדרים חדשה ב-1.3 מיליון שקל. המגמה המסתמנת היא כי אזורי הביקוש של רוטשילד ופלורנטין מתרחבים זה לקראת זה, וייצרו לבסוף רצף טריטוריאלי ביניהם.

מגמה דומה של פעילות מוגברת בשולי אזור ביקוש שכבר הגיע למיצוי ניתן למצוא גם ביפו. לצד שוק הפשפשים שידע שנים של עליות מחירים, מסתמן דווקא מרכז יפו - רחוב יהודה הימית והרחובות בסביבתו - כאפשרות מעניינת להשקעה. מחירי דירות 2 חדרים באזור עומדים על כמיליון שקל, ודירות 4 חדרים עולות כ-1.3 מיליון.

מי שירצה להמשיך ולעקוב אחר תוואי הרכבת הקלה, יגיע לשכונת יפו ד', שכונת מצוקה בגבול בת ים, שאנשי הנדל"ן צופים לה עתיד ורוד. כיום מחירה של דירת 2 חדרים של 40 מ"ר בשכונה, שאותה ניתן להרחיב לכ-55 מ"ר, עומד על 650 אלף שקל, ועלות דירת 3 חדרים היא 800 אלף שקל.

בקצה השני של העיר ניצבות שכונות צפון העיר, ששוקי הנדל"ן בהן חוו שנה לא פשוטה. כמו מרכז העיר, גם באזורים אלה נרשמה ירידה משמעותית בהיקף הפעילות, ובניגוד למרכז העיר, כאן גם הורגשה ירידה במחירים, בשיעורים נמוכים של עד 5%.

כיום, מחירה של דירת 4 חדרים ברמת אביב הירוקה נע בין 2.1 מיליון שקל לדירה המצריכה שיפוץ, לכ-2.4 מיליון שקל עבור דירה משופצת עם מעלית. מחיר דירת 5 חדרים חדשה בשכונה יעמוד על 2.7 מיליון.

בשכונת אזורי ח"ן מחירה של דירת 4 חדרים עומד על 2.6-2.7 מיליון שקל, ואילו מחירה של דירת 5 חדרים בשטח 150 מ"ר ינוע בין 3.2 ל-3.4 מיליון שקל. בשכונת "ג' החדשה" הסמוכה מחירי דירות 5 חדרים הם כ-3.5 מיליון שקל.

גם בשכונות צפון מזרח העיר נרשמה בשנה החולפת ירידת מחירים של אחוזים בודדים בחלק מהנכסים. בתל ברוך צפון מחירן של דירות 3 חדרים הוא כ-2 מיליון שקל, מחיר דירות 4 חדרים מגיע ל-2.4-2.5 מיליון שקל, ומחירן של דירות 5 חדרים עומד על 2.8-2.9 מיליון שקל.

בנכסים צמודי קרקע בשכונות צפון-מזרח העיר היתה ירידת המחיר בחלק מהמקרים חדה אף יותר, בשיעור של עד 10%. מחיר מגרש ברמת החי"ל עומד כיום על 10-11 אלף שקל למ"ר (3-3.5 מיליון שקל למגרש של 300 מ"ר). מחירו של קוטג' על מגרש של 250 מ"ר הוא 4.5-5.5 מיליון שקל. בתל ברוך דרום עומד ערך המגרשים על 11-12 אלף שקל למ"ר. בשכונות רביבים, רמות צהלה וגני צהלה, שבהן ישנם קוטג'ים על מגרשים קטנים, מחיר קוטג' חדש במצב טוב הוא 4.3-4.4 מיליון שקל, בעוד שב-3.3 מיליון שקל ניתן לרכוש קוטג' המצריך שיפוץ יסודי.

השכונה היחידה באזור בה נרשמה עליית מחירים, בשיעור של כ-5%, היא זו שנחשבת לפחות איכותית - נווה שרת. לדברי גורמי נדל"ן, השכונה לא הושפעה מהמחאה ומהמשבר, כיוון שהמחירים בה נמוכים באופן יחסי לאזור. מחיר דירת 4 חדרים בשכונה טיפס בשנה החולפת מ-1.5 מיליון שקל ל-1.55-1.6 מיליון שקל.

בהדר יוסף רמת המחירים נשמרה לאורך השנה, ומחיר דירות 3 חדרים בבניינים ותיקים נע בין 1.5 ל-1.6 מיליון שקל. גם בבבלי, המרכזית והאיכותית יותר, שמרו המחירים על יציבות, והם עומדים על 2.4-2.6 מיליון שקל לדירות 3 חדרים של כ-80 מ"ר.

את הסקירה נסיים במזרח העיר, אזור נוסף שהתפתח על רקע ההאטה במרכז ובצפון העיר. באזור זה נשמרה יציבות במחירים בשנה האחרונה.

רבות דובר על שכונת בצרון כיעד נחשק לזוגות צעירים. דירה צמודת קרקע של 60 מ"ר בשכונה, עם אפשרות להרחבה, נמכרת כיום ב-1.6-1.75 מיליון שקל. מחירה של דירת 5 חדרים חדשה בשכונה עומד על 2.5-2.6 מיליון שקל. שכונת רמת ישראל הסמוכה מתחילה גם היא לעבור תהליך של הצערה, ומחיר דירת 3.5 חדרים בשטח 75 מ"ר בשכונה הוא 1.25-1.3 מיליון שקל. דרומית לביצרון, באזור צפון יד אליהו, המחיר עבור דירות 3 חדרים בשטח של 60-70 מ"ר הוא 1.2-1.25 מיליון שקל.