מחיר חדר בתל אביב דומה למחיר דירת 4 חדרים בטבריה; מחיר מטר רבוע בדירה בהרצליה שווה לשני מטרים רבועים ברמלה; מחיר דירה באשדוד גבוה ב-30% בממוצע ממחיר דירה באשקלון, ואילו מחיר דירה בראשון לציון כפול ממחיר דירה דומה בקריית אתא. זו התמונה הנדל"נית של ישראל 2012, כפי שעולה ממדד 2.0 yad2-TheMarker - המדד המשודרג שנעשה בשיתוף אתר yad2. ממדד זה עולה כי בכל הנוגע למחירים המבוקשים, בעלי הדירות לא ממהרים להתפשר. רק ב-8 מבין 31 הערים שנכללות במדד נרשמו ירידות מחירים.
במסגרת שדרוג המדד, שמופיע כמעט ארבע שנים, הפכנו אותו למדויק ופרקטי יותר. בניגוד לבעבר, הוא מבוסס על מחירי דירות לפי מ"ר, ולראשונה נכללות בו גם דירות 2 חדרים, המסננים הסטטיסטיים שלו חזקים יותר, והוסרו ממנו דירות 5 חדרים להשכרה, שלא נמצא להן מדגם גדול מספיק (פירוט ניתן לקרוא במסגרת). יש לציין כי במדד נבדקים המחירים המבוקשים בלוח הדירות ולא המחירים הסופיים.
בחודש שעבר נרשמה בירושלים עלייה ממוצעת של 0.9% במחירי הדירות המבוקשים, לעומת ינואר. מבחינת מחירי דירות, הבירה נמצאת במקום השישי בארץ. את חמשת המקומות הראשונים תופסות, כמצופה, ערי גוש דן. בכל הערים הללו - תל אביב, רמת השרון, גבעתיים, רמת גן והרצליה - מחירי דירות 4 חדרים חוצים את רף ה-2 מיליון שקל.
בחודש שעבר נרשמו עליות של כמעט 3% במחירי הדירות המבוקשים ברמת גן, ושל כ-2% ברמת השרון, בהרצליה ובבת ים. בתל אביב מחירי הדירות רשמו עלייה של 1.3%, בראשון לציון ובחולון של פחות מ-1%, ואילו בפתח תקוה לא נרשמו שינויים כלל. בגבעתיים נרשמה ירידה קלה של עשירית האחוז.
במעגל החיצוני של תל אביב, שמשתרע בין אשדוד, חדרה ומודיעין, בולטת ירידה גדולה יחסית של 3.3% במחירים המבוקשים בחדרה. חדרה היתה אחת מהערים שרשמו את עליות המחירים הגדולות ביותר בשנים האחרונות, כשהמנוע החזק ביותר של אותן עליות היה קפיצות המחירים הקודמות בגוש דן ובערי השרון האחרות. גם לוד ואשדוד, שרשמו עליות מחירים נאות עד לא מזמן, רשמו ירידות קלות במחירי הדירות במהלך פברואר. יתר ערי המעגל החיצוני רשמו עליות מחירים מתונות, כשהבולטת שבהן היא כפר סבא, שבה נרשמה עלייה של 2.4%.
התמונה באזורי הפריפריה אינה שונה מהותית: בקריית אתא מחירי הדירות עלו בשיעור של 5.3%, הגבוה ביותר במדד שלנו, ואולם עדיין מדובר באחת מהערים הזולות ביותר שנסקרות בו, ומחירי הדירות בעיר נמוכים בכ-20% ממחירי הדירות בקריית מוצקין, העיר היקרה ביותר בקריות. קריית מוצקין עצמה רשמה ירידת מחיר של 1.9% ואילו העיר הגדולה במחוז, חיפה, רשמה ירידה של 0.2%.
בצפון, רשמו טבריה, כרמיאל ונהריה עליות של כאחוז במחירי הדירות המבוקשים, בעוד שעכו רשמה ירידה משמעותית של 3.1%. בדרום, מחירי הדירות בבאר שבע עלו ב-0.9%, בעוד שהמחירים באשקלון ירדו ב-0.3%. יש לציין כי נתוני המדד מתייחסים לתקופה שקדמה לאירועים הביטחוניים האחרונים.
כשמדובר בשוק השכירות בולטות ירידות מחירים שנרשמו בלא מעט טיפוסי דירות, אם כי עדיין התמונה הכוללת היא של עליות מחירים. עליית המחירים הבולטת בסיקור השכירות נרשמה בדירות 2 חדרים בנס ציונה, שדמי השכירות בהן עלו בכמעט 9%. שכר הדירה על דירות 2 חדרים בפתח תקוה רשם אף הוא עלייה מכובדת של 5.3%.
לעומת זאת, ב-12 ערים נרשמו ירידות, שהבולטת שבהן היא קריית ביאליק, בה ירדו דמי השכירות המבוקשים על דירות 2 חדרים ב-5.7% ועל 4 חדרים ב-5.6%; גם ברמת השרון נרשמה ירידה משמעותית של 3.4% בדירות 2 חדרים, וירידה מתונה יותר של 2.1% בדירות 4 חדרים. עליות המחירים החדות של השנים האחרונות שיבשו לגמרי את כל התשואות שלהן הורגלו המשקיעים במשך השנים. כך למשל, בעוד שעל דירות 3 חדרים בגוש דן ניתן היה לקבל עד לפני ארבע שנים שיעורי תשואה של 4%-4.5%, כיום ברוב המקומות שיעורי התשואה על הדירות הללו מגיעים ל-3%-3.5% בלבד, ורק בערים המבוקשות פחות - בת ים, ראשון לציון ופתח תקוה - ניתן למצוא עדיין תשואות שגבוהות מ-4%.
גם בפריפריה התשואות אינן כשהיו. בחיפה ניתן היה לקבל על דירות 2 חדרים תשואות של 7% ואף יותר עד לפני כמה שנים, ואולם כיום התשואה על דירות אלה היא פחות מ-5%; בבאר שבע היו ימים שבהם על דירת 2 חדרים ניתן היה להשיג תשואות דו ספרתיות, אך כיום תשואות אלה מגיעות ל-5.5% בלבד.
התשואות הגבוהות ביותר על דירות נמצאות בדירות 2 חדרים בטבריה (6.6%), אשקלון (6.2%), כרמיאל (6%) וקריית אתא (5.8%). בימים שבהם אין אפיקים אטרקטיוויים להשקעה, אולי מדובר בתשואות שנחשבות לא רעות על הנייר, ואולם משקיעים צריכים לשאול את עצמם, האם לאור הסיכונים שמגולמים ברכישת נכסים במקומות הללו, ועל רקע העלאת מס הרכישה והמגבלות על פטור ממס שבח שיוטלו על הנכסים הללו בשנים הקרובות, הרכישות אכן כדאיות.
מה השתנה?
לוח האינטרנט yad2 ו-TheMarker מגישים מדד מחירי דירות משודרג, תוצאה של מעקב ובקרה על המדד בגרסתו הקודמת, שהחל להתפרסם ביוני 2008. במדד החדש, מחירי הדירות הממוצעים יוצגו כמחיר למ"ר, שנמצא כקריטריון המדויק ביותר למיצוע. מחירי השכירות, עם זאת, ימשיכו להיות מוצגים לפי מספר החדרים.
בחישובים שנעשו, ערים גדולות חולקו לכמה אזורים גיאוגרפיים, שקיבלו משקל יחסי, על מנת למנוע מצבים בהם מקומות עם מחירים קיצוניים יטו את המדגם; הוספו דירות 2 חדרים לדירות למכירה והוסרו דירות 5 חדרים מהדירות לשכירות. כמו כן, המדד המשודרג יכלול סקירות אזוריות במהלך החודש, כך שהוא יתפרסם בתדירות גבוהה יותר מבעבר.
-
את תיאור השינויים במלואם ניתן לקרוא באתר:
-
תיק השקעות
-
קפה
-
פייסבוק
-
תגובות
-
רשימת קריאה
