סלע קפיטל רוצה להוזיל את שוק השכירות: "אם לא נביא בשורה - לא עשינו דבר" - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

סלע קפיטל רוצה להוזיל את שוק השכירות: "אם לא נביא בשורה - לא עשינו דבר"

על רקע המחאה החברתית, קרן הנדל"ן סלע קפיטל שהשקיעה עד היום רק בנדל"ן מניב - שואפת למשוך השקעות של מוסדיים לנדל"ן למגורים ■ היו"ר שמואל סלבין: "דיברו איתנו באוצר אבל זה לא התקדם"

7תגובות

"אנחנו מאוד רוצים להיכנס לתחום של דיור להשכרה לטווח ארוך. בתנאים הנכונים נקנה כל כמות של דירות להשכרה שהממשלה תציע", כך אומר שמואל סלבין, יו"ר הדירקטוריון של קרן הריט סלע קפיטל. הקרן מנהלת היום נדל"ן בשווי של קרוב ל-700 מיליון שקל, אך אף לא שקל בנדל"ן למגורים. את המצב הזה סלבין בהחלט שואף לשנות, במיוחד על רקע אירועי הקיץ.

מה שקרנות הריט יכולות להביא לשוק הדיור הוא בדיוק מה שחסר לו בימים אלה: מימון. כאשר הבנקים בוחרים פרויקטים בפינצטה בשל מגבלות חשיפה לשוק הנדל"ן, ומצד שני משרד השיכון מציע הנחות משמעותיות על קרקע ליזמים, קרנות הריט יכולות לייצר את החיבור בין כספי הפנסיות של הציבור לבין שוק הנדל"ן למגורים.

"יש הרבה כסף ציבורי של עמיתים שמנוהל על ידי 50 בתי השקעות. מצד שני, יש דרישה ורצון של לא מעט מגזרים במשק לדיור", אומר אלי בן חמו, מנכ"ל חברת הניהול של סלע קפיטל. ואולם לדבריו, הציפייה של משרד האוצר ומשרד השיכון שגופים מוסדיים ייכנסו לשוק באופן עצמאי לא יכולה להתממש ללא גורם מתווך כמו קרנות הריט.

עמוד 51 שמואל סלבין, גדי אליקם ואלי בן חמו
אייל טואג

"מוסדיים לא יודעים לנהל נדל"ן. הם יודעים לנהל כסף. כדי להיכנס לפעילות של בנייה לשכירות לטווח ארוך צריך לדעת לקנות, צריך לדעת לתחזק, צריך לדעת לתפעל. המוסדיים לא ייכנסו לתחום כי אין להם את המיומנות לעשות את זה. לכן הם לא ירימו את הכפפה של אטיאס", מוסיף בן חמו.

ה"כפפה" של שר השיכון, אריאל אטיאס, היא שני מסלולים שבהם יציע משרד השיכון הנחות בקרקע לגופים מוסדיים וקבלנים שיבנו לשכירות לטווח ארוך. הוויכוח המתנהל כיום בין משרד האוצר, משרד השיכון והיזמים הוא על גובה ההנחה הנדרשת כדי להפוך את ההשקעה לכדאית. בקרב המוסדיים נשמעים קולות שאומרים שגם הנחה של 100% על הקרקע לא תהפוך את ההשקעה בשוק הדיור הישראלי לכדאית. בסלע קפיטל, אולי בשל היתרונות היחסיים שלה על פני משקיעים מוסדיים אחרים בשוק הנדל"ן, חושבים אחרת.

בארה"ב קרנות ריט משקיעות במגורים

עמוד 51 אינפו ירידה של 20%

המודל של קרן ריט פותח בארה"ב לפני יותר מ-50 שנה. בניגוד לשתי קרנות הריט הפועלות כיום בישראל, המשקיעות אך ורק בנדל"ן מניב, בארה"ב קרנות הריט משקיעות חלק נכבד מההון שלהן בפרויקטים למגורים. ישנן קרנות ריט שהפכו את שוק הדיור להשכרה לטווח ארוך לתחום המומחיות שלהן, ומשקיעות 100% מההון שלהן בפרויקטים למגורים.

המודל של קרנות הריט מבוסס על הרצון לאפשר למשקיעים חשיפה קרובה ככל האפשר לאחזקת נדל"ן של ממש - בטון ולבנים. מדובר בחברות ציבוריות המנפיקות את מניותיהן בבורסה, אך להבדיל מחברות נדל"ן רגילות, הן נתונות לכמה מגבלות המפורטות בחוק הריט, וזוכות להטבות מס משמעותיות בשל כך.

סלע קפיטל הונפקה לציבור במארס 2008, וגייסה מאז יותר מ-350 מיליון שקל כהון מניות. 70% מבעלי מניותיה הם גופים מוסדיים כגון קופות הגמל של מיטב, אקסלנס, דש, אי.בי.אי, הפניקס, מגדל, הדס ארזים וקרן הפנסיה של עובדי חברת החשמל.

עמוד 51 אינפו אף לא שקל

בקרן מוכנים לקפוץ למים ולהיכנס לתחום הנדל"ן למגורים בהשכרה לטווח ארוך. התשואה שתכניס אותם להשקעה כזו היא 7% - נמוך מהתשואה נטו בנדל"ן המניב המובילים שלהם, אבל יותר מהתשואות הקיימות כיום בשוק הנדל"ן למגורים. מה שיאפשר להם את התשואות הללו היא הנחה על מחיר הקרקע.

"המודל הזה תפור לנו כמו כפפה ליד. אנחנו לא יזמים. אנחנו קרן ריט. זה אומר שאנחנו מחפשים השקעות ארוכות טווח שמתאימות לדוגמא לקרנות פנסיה. מי שמחזיק מניות שלנו מחפש בדרך כלל השקעה סולידית, וישמח לתשואה של 7% בשנה", אומר סלבין.

"לא מדובר על המצאה ישראלית", הוא מדגיש. "המודל של דירות להשכרה קיים בעולם בעיקר באמצעות קרנות ריט".

הבעיה החוקית

מה שיכול להקשות על סלע קפיטל להשתלב בפרויקטים שהמדינה יוזמת בתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך הוא המודל שלפיו מעורבות המוסדיים מתחילה משלב המכרז על הקרקע. על פי חוק הריט, סלע קפיטל יכולה להשקיע עד 5% מההון שלה בייזום. את רובו הגדול של הכסף היא חייבת להשקיע בפרויקטים קיימים של נדל"ן. זה אחד ההסברים לכך ששוק מוסדי לשכירות למגורים לא התפתח בארץ.

"בחו"ל נהוג שהמדינה בונה ואז מוכרת", אומר שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי. "במדינות יותר סוציאליסטיות יש גם פיקוח על שכר הדירה. אצלנו הממשלה עד היום לא דחפה את זה - וזו הסיבה שאין בארץ מעורבות של מוסדיים בשוק הנדל"ן למגורים".

לדבריו, בשל העובדה שמדובר על אופרציה מורכבת יחסית ויקרה לפיתוח, המוסדיים ייכנסו לזה רק אם יחשבו שמדובר על יוזמות רציניות בהיקפים משמעותיים. "אין ספק שאם זה יקרה, זו תהיה השקעה מעניינת - אבל אני לא רואה שזה הכיוון. המדינה צריכה להחליט, ובינתיים זה נשאר בגדר הצהרות", מוסיף ליפמן.

כניסה של מוסדיים וקרנות ריט לשוק הדירות להשכרה יביא לדבריו לשינוי משמעותי בשוק ההשכרה, הן מבחינת השוכרים והן מבחינת המשכירים. "אם לא נביא בשורה לשוק במונחי שכר דירה חודשי, לא עשינו כלום. צריך לשאוף ששכר הדירה יהיה 30%-35% מההכנסה נטו של זוגות צעירים", אומר גדי אליקם, מנכ"ל סלע קפיטל.

ערך מוסף נוסף לשוכרים יהיה הביטחון והיציבות שבשכירות לטווח ארוך. "צריך לזכור שבניגוד למשכירים פרטיים, שלא לוקחים דיירים לטווח ארוך כי הם רוצים לעדכן את שכר הדירה מדי שנה, אנחנו נהיה שמחים עם שוכרים לטווח ארוך. שכר הדירה במקרה הזה יתעדכן אך ורק בהתאם למדד".

"אנשי האוצר דיברו איתנו. הם רצו ללמוד על השוק אבל לא ביקשו הצעות מעשיות", מספר סלבין. "הפער בין הדיבורים למעשים, בחיים בכלל אבל בממשלה בפרט, הוא שמים וארץ". הביקורת של סלבין ברורה: הממשלה עסקה בחודש האחרון בעיקר בתנאי הזכאות לדיור בר השגה. ההיקף הכולל של תכניות אלה הוא מוגבל ביותר - ומוערך ב-500 יחידות דיור בשנה. הפיתרון הרחב יותר, שבבנק ישראל רואים בו מענה אמיתי וארוך טווח לדרישות לדיור בר השגה, נשאר מוזנח.

"בהינתן שהמדינה תחליט שהיא מתערבת באמת באזורי הביקוש, ותורמת לאזרחים שלה כפי שהובטח, בדיור להשכרה באופן נרחב - אנחנו רוצים להיות שם", מסכם סלבין. לשם כך, כאמור, צריכה להתקבל החלטה.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם