שינוי בחוק התכנון והבנייה

הימור על קרקע חקלאית הפך מסוכן אפילו יותר

השקעה בקרקע חקלאית היא עסק מסוכן, ובכל זאת שוק הקרקעות החקלאיות לוהט ■ המדינה תצנן את השוק עם שינוי חדש בחוק - גידול של עשרות אחוזים בהיטל ההשבחה אם הקרקע החקלאית תופשר

>> קשה להתעלם מהשיווק האגרסיבי של קרקעות חקלאיות ומסיסמאות נוסח: "בקרוב גרגר חול יהיה שווה זהב". חברת אייזנברג גרופ גייסה את השחקן ספי ריבלין, כדי שישכנע אתכם לקנות מגרשים חקלאיים בחדרה ובעפולה. "רק חמור לא יזהה כאן את ההזדמנות", "זה קרה במשפחה שלי, זה יכול לקרות גם אצלכם", אומר ריבלין, "אתם עלולים להרוויח המון כסף". האמנם?

סיפורים על קרקעות חקלאיות, שנקנו עם קום המדינה והופשרו לאחר מכן, מתדלקים שוק של תקוות להרוויח מהשקעה בקרקעות חקלאיות. נכון, זוהי השקעה ארוכת טווח ואין לדעת אם הקרקע תופשר, אבל התפישה הרווחת גורסת שהקרקע זולה ו"לפחות יישאר משהו לנכדים".

קרקעות חקלאיות באזור אליכין המשווקות למכירהאיציק בן מלכי

אם לא די בחוסר הוודאות בנוגע לקרקעות אלה, במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה מקודם כעת שינוי שאף מוסיף על הסיכון שבהשקעה. השינוי עשוי להעלות בעשרות אחוזים את גובה היטל ההשבחה שישלם בעל קרקע חקלאית, אם וכאשר זו תופשר לבנייה.

המצב החדש עשוי לפגוע בצורה משמעותית בכדאיות ההשקעה בקרקעות חקלאיות, להעלות את הסיכון ולגרום לירידה במחירי הקרקע, שכן התוספת על היטל ההשבחה עשויה להגיע למאות אלפי שקלים ביום ההפשרה.

כיום מוצעות בשוק קרקעות חקלאיות במחירים שנעים בין 90 ל-300 אלף שקל לקרקע לכחצי דונם. כך, מוצע למכירה מגרש בשטח של חצי דונם ביישוב אליכין. המגרש, שנמכר לפני כשנה וחצי תמורת כ-150 אלף שקל, מוצע היום למכירה בכ-270 אלף שקל; באזור התעשייה חדרה מוצעים מגרשים חקלאיים למכירה לפי מחיר של כ-260 אלף שקל; באזור פרדס חנה כרכור, בקרבת כביש 6, מוצעים מגרשים בשטח של 400 מ"ר ב-90-120 אלף שקל, תלוי בקרבה לשכונת מגורים; בבנימינה מוצעים מגרשים בשטח של 400 דונם ב-180-210 אלף שקל.

עלון פרסומת לקרקע חקלאית
עלון פרסומת לקרקע חקלאית

השינוי במסגרת הרפורמה מתייחס לערך שהמדינה מייחסת לשווי הקרקעות החקלאיות. בעוד שבשוק נעשות עסקות המשקפות שווי של עשרות עד מאות אלפי שקלים לחצי דונם, המדינה קובעת כי שוויה של קרקע חקלאית לצורך חישוב היטל השבחה יהיה מעתה כ-20,000 שקל בלבד לדונם. מבחינת המדינה, הקרקע אינה מיועדת למגורים ויש לנטרל ממנה את שווי הציפיות ואת הפוטנציאל העתידי. בייעוד חקלאי, קרקע באזור רעננה שוות ערך לקרקע בחדרה או ערד.

בנוסף לכך, הסכום האחיד שנקבע ישמש גם לחישוב פיצויי ההפקעה עבור קרקעות חקלאיות. כך, תוכל המדינה להפקיע קרקעות חקלאיות באזורי הביקוש, ששווי השוק שלהן גבוה מאוד, ולשלם עבורם מחיר מינימלי.

השלכות של צעד זה יהיו שמשקי בית, שרכשו קרקע חקלאית כחלק מחיסכון המשפחתי, עלולים לאבד, במידה שהקרקע תופקע מהם, חלק גדול מההשקעה שלהם. הוראת החוק טרם אושרה, אך היא כבר מחלחלת להערכות שמאיות שעושה המדינה באמצעות החברות מע"צ, נת"ע ורכבת ישראל לגבי שטחים מופקעים.

פגיעה בפריפריה

כיצד קביעת ערך תקן לקרקע משפיע על חישוב היטל ההשבחה המשולם לאחר הפשרתה? אם עד השינוי היטל ההשבחה היה מחושב לפי הפער בין שווי הקרקע לאחר שאושרה עליה תוכנית השבחה לבין שווי השוק שלה כקרקע חקלאית, הרפורמה קובעת שההיטל יחושב על פי הפער שבין שווי הקרקע המתוכננת לבין שווי ה"תקן" - כאמור, 20,000 שקל לדונם. זאת, גם אם הרוכש קנה את הקרקע במחיר גבוה יותר או שערכה הוערך במחיר גבוה יותר על ידי שמאי מקרקעין.

"רשויות מקומיות שיש בתחומן קרקעות חקלאיות יוכלו לגבות מעתה הרבה מאוד כסף על היטל ההשבחה", מסבירה פרופ' רחל אלתרמן, יועצת לוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לרפורמה בחוק התכנון והבנייה, "הסכומים יכולים להגיע למאות אלפי שקלים, היות שהמדינה עושה את החישוב לפי שווי הקרקע ללא פוטנציאל. היטל ההשבחה הישראלי הוא המתוחכם ביותר בעולם. זה אחד המעשים המוצדקים, כי זה היטל ציבורי שהרשות המקומית החליטה לקחת ממי שקיבל זכויות בנייה ולהעביר את זה לציבור לצורך פיתוח תשתיות והקמת מבני ציבור, מה שנקרא חלוקת העושר. בקרקע חקלאית, גובה ההיטל על הפער בין מצב הקרקע לפני תכנון למצבה לאחר תכנון הוא גדול מאוד, ודווקא כאן באה החקיקה ונכנסת עוד יותר לכיס של המשקיע".

בעקבות השינוי, סכומי היטל ההשבחה על קרקע חקלאית עשויים לצמוח במאות אלפי שקלים, ולייקר אותם בעד 40%, תלוי במיקום הקרקע.

פרופ' רחל אלתרמן
פרופ' רחל אלתרמן

דוגמה לכך היא קרקע חקלאית בשטח של חצי דונם באזור עפולה, שמוצעת למכירה תמורת כ-90 אלף שקל. מחירה בשוק של קרקע דומה באזור המיועדת לבנייה מגיע לכ-300 אלף שקל בממוצע (לפי מכרזי מינהל מקרקעי ישראל). ההפרש בין הסכומים הוא 210 אלף שקל, ולפיכך גובה ההיטל שייגבה על הקרקע במקרה הזה הוא כ-105 אלף שקל (50%). אך מכיוון שהמדינה אינה מתייחסת לשווי השוק, שווי הקרקע החקלאית יהיה להערכתה 10,000 שקל בלבד לחצי דונם, ומכאן שגובה היטל ההשבחה יזנק ל-145 אלף שקל - פער של 38%.

דוגמה נוספת הם מגרשים חקלאיים בשרון, כ-7 ק"מ מצומת רעננה, המוצעים למכירה תמורת כ-290 אלף שקל לדונם. קרקעות כאלה בשוק, המיועדות לבנייה של 5 יח"ד, נמכרות תמורת כ-5 מיליון שקל. משמעות הדבר כי גובה ההיטל שישולם על קרקעות אלה הוא כ-2.35 מיליון שקל, לפי ההפרש בין מחיר הקרקע הנוכחי למחיר השוק של קרקע מתוכננת. ואולם בהתייחס לחישוב המדינה החדש, לפיו שווי הקרקע 10,000 שקל בלבד, הרי שגובה ההיטל על קרקע זו יגיע לכ-2.49 מיליון שקל - פער של כ-140 אלף שקל לעומת היטל ההשבחה הקודם לפי החישוב הקודם (עלייה של 6%).

מחישובים אלה ניתן לראות כי מבחינת אחוזים, הפער בהיטל ההשבחה בין המצב הקודם למצב החדש יהיה משמעותי יותר בפריפריה מאשר באזור המרכז. במרכז שווי הקרקעות במצב המתוכנן הוא גבוה מאוד, וסכומי ההשבחה גבוהים מאוד. לכן, אף שהחישוב החדש מתבטא בתוספת של עשרות אלפי שקלים, מדובר בתוספת קטנה למדי באחוזים. לעומת זאת, כפי שמעידה הדוגמה מאזור עפולה, בפריפריה, בה פוטנציאל ההשבחה נמוך יותר, הפער באחוזים יהיה גדול יותר.

"בינתיים לא נתקלנו בבעיה כזו", אומר שייקה נפחא, סמנכ"ל אפי קפיטל, העוסקת בשיווק נדל"ן, כולל קרקעות חקלאיות, "אך אני מעריך שעם אישור הסעיף ברפורמה קיים סיכוי שזה ישפיע על השוק, יזעזע אותו, אולי גם יעצור אותו לזמן מסוים, ובהחלט ירתיע אנשים מלהשקיע. כבר היום אחת השאלות הראשונות ששואלים משקיעים שבאים להשקיע בקרקע חקלאית היא 'מה קורה בשלב ההשבחה'? הם רוצים לדעת כמה הם הולכים להרוויח מהעסקה הזו".

"שינוי החישוב יגדיל בעשרות אחוזים את גובה ההיטל מה שעשוי להרתיע משקיעים להיכנס שוק הזה", ממשיכה פרופ' אלתרמן, "מצד שני הדבר גם יכול לגרום לרשויות מקומיות שיש להן קרקעות חקלאית לפעול מהר יותר כדי להסב את ייעודן".

אוהד דנוס
אוהד דנוס

נזק של 50 מיליארד שקל

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, לא חושב כי השוק ייפגע באופן קריטי. "ברור שהשינוי בחוק עשוי להעלות את היטל ההשבחה, אך לא מדובר בדרמה גדולה", אומר דנוס, "צריך לזכור שהיטל השבחה נקבע כאשר קיימת השבחה בקרקע, כאשר המשקיע מרוויח, ואם אין רווח אז אין היטל. גם אם היטל ההשבחה עלה בכ-100 אלף שקל, עדיין המשקיע קיבל משהו שווה יותר ממה שהיה לו קודם לכן. מה שכן הוא עשוי להפוך את המשקיעים לבררנים יותר ולהכניס את שוק הקרקעות החקלאיות לפרופורציות, מה שלא קיים עד היום.

"נכון לרגע זה, שוק הקרקעות החקלאיות במדינה נשען על גאות הקיימת בשוק הבנייה למגורים", ממשיך דנוס, "המצב הזה מאפשר לגורמים עסקיים שונים ללבות ציפיות בכל מיני אזורי ספר ולשווק קרקעות חקלאיות למשקיעים תמימים במחירים מופקעים תוך הבטחות להפשרת הקרקע בשנים הקרובות, מה שרחוק מהמציאות בחלק מהמקרים. הכנסת שיקול נוסף של הגדלה מסוימת בהיטל ההשבחה, דווקא עשויה להועיל למשקיע התמים בהחלטות לגבי ההשקעות שלו וסיכון כספו".

שייקה נפחא
שייקה נפחא

ואולם הנקודה החשובה מבחינתו של דנוס אינה הגידול בהיטל ההשבחה אלא העובדה שהקביעה של שווי קרקע חקלאית כ-20 אלף שקל לדונם תהווה גם בסיס לחישוב הפיצוי על הפקעות קרקע.

רוכשי קרקעות חקלאיות, שאינם אנשי נדל"ן (ורוב הרוכשים הם כאלה), נוטים לשכוח את העובדה, שעל מנת שיבנו בתים במתחם שבו הם רכשו שטחים, יש צורך לסלול דרכים, להניח תשתיות, להקים מבני ציבור ולהותיר מקום לשטחי ציבור פתוחים. כל אלה ידרשו, בהגיע יום, להפקיע חלקים נכבדים מהמתחם. בדרך כלל, שיעור ההפקעות נע בסביבות 50% משטחי המגרשים.

רשויות מבצעות הפקעות בשתי צורות: האחת, בצורה של חלוקה מחדש של המגרשים כך ששטח המגרשים החדשים שמקבלים הבעלים קטן בהרבה מהשטח אותו הם רכשו. השנייה, בצורה של הפקעת שטחים ישירה מבעלי המגרשים. בשני המקרים, רוכשי הקרקעות נשארים עם שטחים קטנים בהרבה ממה שרכשו, אך רק במקרה השני הם זכאים לפיצויים בגין ההפקעה.

כיום מחושבים הפיצויים לפי שווי השוק של הקרקע, והתשלום בגינם מחושב רק על חלק ההפקעה של מעל 40% מהחלקה; על פי החוק החדש, שיטת החישוב תשונה לחלוטין, וכמו בהיטל ההשבחה, גם כאן מצב בעל הקרקע מורע.

לדברי דנוס, "אם הוראות החוק יאושרו כפי שהן היום ויבוטל מרכיב הפוטנציאל על הקרקע, מדובר ב'תספורת' לבעלי הקרקעות החקלאיות בישראל, שתבוא לידי ביטוי גם בגלל חישוב היטל ההשבחה, אך עוד יותר בגלל נושא ההפקעה. במקום שבעלי קרקעות חקלאיות יקבלו פיצוי מלא על הפקעה על המחיר ששילמו לקרקע לפי שווי שוק, הם יקבלו פיצוי מינימאלי של כ-20 אלף שקל לדונם בלבד.

"בתחשיבים שעשינו מצאנו שמדובר בנזק אדיר של כ-50 מיליארד שקל לבעלי האדמות החקלאיות ברחבי הארץ בגין צמצום פיצויי הפקעה. יש פה פגיעה משמעותית בקניין".

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר