הימור על קרקע חקלאית הפך מסוכן אפילו יותר - נדל"ן - TheMarker

שינוי בחוק התכנון והבנייה // הימור על קרקע חקלאית הפך מסוכן אפילו יותר

השקעה בקרקע חקלאית היא עסק מסוכן, ובכל זאת שוק הקרקעות החקלאיות לוהט ■ המדינה תצנן את השוק עם שינוי חדש בחוק - גידול של עשרות אחוזים בהיטל ההשבחה אם הקרקע החקלאית תופשר

>> קשה להתעלם מהשיווק האגרסיבי של קרקעות חקלאיות ומסיסמאות נוסח: "בקרוב גרגר חול יהיה שווה זהב". חברת אייזנברג גרופ גייסה את השחקן ספי ריבלין, כדי שישכנע אתכם לקנות מגרשים חקלאיים בחדרה ובעפולה. "רק חמור לא יזהה כאן את ההזדמנות", "זה קרה במשפחה שלי, זה יכול לקרות גם אצלכם", אומר ריבלין, "אתם עלולים להרוויח המון כסף". האמנם?

סיפורים על קרקעות חקלאיות, שנקנו עם קום המדינה והופשרו לאחר מכן, מתדלקים שוק של תקוות להרוויח מהשקעה בקרקעות חקלאיות. נכון, זוהי השקעה ארוכת טווח ואין לדעת אם הקרקע תופשר, אבל התפישה הרווחת גורסת שהקרקע זולה ו"לפחות יישאר משהו לנכדים".

קרקעות חקלאיות באזור אליכין המשווקות למכירה
קרקעות חקלאיות באזור אליכין המשווקות למכירה
צילום: איציק בן מלכי

אם לא די בחוסר הוודאות בנוגע לקרקעות אלה, במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה מקודם כעת שינוי שאף מוסיף על הסיכון שבהשקעה. השינוי עשוי להעלות בעשרות אחוזים את גובה היטל ההשבחה שישלם בעל קרקע חקלאית, אם וכאשר זו תופשר לבנייה.

המצב החדש עשוי לפגוע בצורה משמעותית בכדאיות ההשקעה בקרקעות חקלאיות, להעלות את הסיכון ולגרום לירידה במחירי הקרקע, שכן התוספת על היטל ההשבחה עשויה להגיע למאות אלפי שקלים ביום ההפשרה.

עלון פרסומת לקרקע חקלאית

כיום מוצעות בשוק קרקעות חקלאיות במחירים שנעים בין 90 ל-300 אלף שקל לקרקע לכחצי דונם. כך, מוצע למכירה מגרש בשטח של חצי דונם ביישוב אליכין. המגרש, שנמכר לפני כשנה וחצי תמורת כ-150 אלף שקל, מוצע היום למכירה בכ-270 אלף שקל; באזור התעשייה חדרה מוצעים מגרשים חקלאיים למכירה לפי מחיר של כ-260 אלף שקל; באזור פרדס חנה כרכור, בקרבת כביש 6, מוצעים מגרשים בשטח של 400 מ"ר ב-90-120 אלף שקל, תלוי בקרבה לשכונת מגורים; בבנימינה מוצעים מגרשים בשטח של 400 דונם ב-180-210 אלף שקל.

השינוי במסגרת הרפורמה מתייחס לערך שהמדינה מייחסת לשווי הקרקעות החקלאיות. בעוד שבשוק נעשות עסקות המשקפות שווי של עשרות עד מאות אלפי שקלים לחצי דונם, המדינה קובעת כי שוויה של קרקע חקלאית לצורך חישוב היטל השבחה יהיה מעתה כ-20,000 שקל בלבד לדונם. מבחינת המדינה, הקרקע אינה מיועדת למגורים ויש לנטרל ממנה את שווי הציפיות ואת הפוטנציאל העתידי. בייעוד חקלאי, קרקע באזור רעננה שוות ערך לקרקע בחדרה או ערד.

בנוסף לכך, הסכום האחיד שנקבע ישמש גם לחישוב פיצויי ההפקעה עבור קרקעות חקלאיות. כך, תוכל המדינה להפקיע קרקעות חקלאיות באזורי הביקוש, ששווי השוק שלהן גבוה מאוד, ולשלם עבורם מחיר מינימלי.

השלכות של צעד זה יהיו שמשקי בית, שרכשו קרקע חקלאית כחלק מחיסכון המשפחתי, עלולים לאבד, במידה שהקרקע תופקע מהם, חלק גדול מההשקעה שלהם. הוראת החוק טרם אושרה, אך היא כבר מחלחלת להערכות שמאיות שעושה המדינה באמצעות החברות מע"צ, נת"ע ורכבת ישראל לגבי שטחים מופקעים.

פגיעה בפריפריה

כיצד קביעת ערך תקן לקרקע משפיע על חישוב היטל ההשבחה המשולם לאחר הפשרתה? אם עד השינוי היטל ההשבחה היה מחושב לפי הפער בין שווי הקרקע לאחר שאושרה עליה תוכנית השבחה לבין שווי השוק שלה כקרקע חקלאית, הרפורמה קובעת שההיטל יחושב על פי הפער שבין שווי הקרקע המתוכננת לבין שווי ה"תקן" - כאמור, 20,000 שקל לדונם. זאת, גם אם הרוכש קנה את הקרקע במחיר גבוה יותר או שערכה הוערך במחיר גבוה יותר על ידי שמאי מקרקעין.

"רשויות מקומיות שיש בתחומן קרקעות חקלאיות יוכלו לגבות מעתה הרבה מאוד כסף על היטל ההשבחה", מסבירה פרופ' רחל אלתרמן, יועצת לוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לרפורמה בחוק התכנון והבנייה, "הסכומים יכולים להגיע למאות אלפי שקלים, היות שהמדינה עושה את החישוב לפי שווי הקרקע ללא פוטנציאל. היטל ההשבחה הישראלי הוא המתוחכם ביותר בעולם. זה אחד המעשים המוצדקים, כי זה היטל ציבורי שהרשות המקומית החליטה לקחת ממי שקיבל זכויות בנייה ולהעביר את זה לציבור לצורך פיתוח תשתיות והקמת מבני ציבור, מה שנקרא חלוקת העושר. בקרקע חקלאית, גובה ההיטל על הפער בין מצב הקרקע לפני תכנון למצבה לאחר תכנון הוא גדול מאוד, ודווקא כאן באה החקיקה ונכנסת עוד יותר לכיס של המשקיע".

פרופ' רחל אלתרמן
פרופ' רחל אלתרמן

בעקבות השינוי, סכומי היטל ההשבחה על קרקע חקלאית עשויים לצמוח במאות אלפי שקלים, ולייקר אותם בעד 40%, תלוי במיקום הקרקע.

דוגמה לכך היא קרקע חקלאית בשטח של חצי דונם באזור עפולה, שמוצעת למכירה תמורת כ-90 אלף שקל. מחירה בשוק של קרקע דומה באזור המיועדת לבנייה מגיע לכ-300 אלף שקל בממוצע (לפי מכרזי מינהל מקרקעי ישראל). ההפרש בין הסכומים הוא 210 אלף שקל, ולפיכך גובה ההיטל שייגבה על הקרקע במקרה הזה הוא כ-105 אלף שקל (50%). אך מכיוון שהמדינה אינה מתייחסת לשווי השוק, שווי הקרקע החקלאית יהיה להערכתה 10,000 שקל בלבד לחצי דונם, ומכאן שגובה היטל ההשבחה יזנק ל-145 אלף שקל - פער של 38%.

דוגמה נוספת הם מגרשים חקלאיים בשרון, כ-7 ק"מ מצומת רעננה, המוצעים למכירה תמורת כ-290 אלף שקל לדונם. קרקעות כאלה בשוק, המיועדות לבנייה של 5 יח"ד, נמכרות תמורת כ-5 מיליון שקל. משמעות הדבר כי גובה ההיטל שישולם על קרקעות אלה הוא כ-2.35 מיליון שקל, לפי ההפרש בין מחיר הקרקע הנוכחי למחיר השוק של קרקע מתוכננת. ואולם בהתייחס לחישוב המדינה החדש, לפיו שווי הקרקע 10,000 שקל בלבד, הרי שגובה ההיטל על קרקע זו יגיע לכ-2.49 מיליון שקל - פער של כ-140 אלף שקל לעומת היטל ההשבחה הקודם לפי החישוב הקודם (עלייה של 6%).

מחישובים אלה ניתן לראות כי מבחינת אחוזים, הפער בהיטל ההשבחה בין המצב הקודם למצב החדש יהיה משמעותי יותר בפריפריה מאשר באזור המרכז. במרכז שווי הקרקעות במצב המתוכנן הוא גבוה מאוד, וסכומי ההשבחה גבוהים מאוד. לכן, אף שהחישוב החדש מתבטא בתוספת של עשרות אלפי שקלים, מדובר בתוספת קטנה למדי באחוזים. לעומת זאת, כפי שמעידה הדוגמה מאזור עפולה, בפריפריה, בה פוטנציאל ההשבחה נמוך יותר, הפער באחוזים יהיה גדול יותר.

"בינתיים לא נתקלנו בבעיה כזו", אומר שייקה נפחא, סמנכ"ל אפי קפיטל, העוסקת בשיווק נדל"ן, כולל קרקעות חקלאיות, "אך אני מעריך שעם אישור הסעיף ברפורמה קיים סיכוי שזה ישפיע על השוק, יזעזע אותו, אולי גם יעצור אותו לזמן מסוים, ובהחלט ירתיע אנשים מלהשקיע. כבר היום אחת השאלות הראשונות ששואלים משקיעים שבאים להשקיע בקרקע חקלאית היא 'מה קורה בשלב ההשבחה'? הם רוצים לדעת כמה הם הולכים להרוויח מהעסקה הזו".

אוהד דנוס
אוהד דנוס

"שינוי החישוב יגדיל בעשרות אחוזים את גובה ההיטל מה שעשוי להרתיע משקיעים להיכנס שוק הזה", ממשיכה פרופ' אלתרמן, "מצד שני הדבר גם יכול לגרום לרשויות מקומיות שיש להן קרקעות חקלאית לפעול מהר יותר כדי להסב את ייעודן".

נזק של 50 מיליארד שקל

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, לא חושב כי השוק ייפגע באופן קריטי. "ברור שהשינוי בחוק עשוי להעלות את היטל ההשבחה, אך לא מדובר בדרמה גדולה", אומר דנוס, "צריך לזכור שהיטל השבחה נקבע כאשר קיימת השבחה בקרקע, כאשר המשקיע מרוויח, ואם אין רווח אז אין היטל. גם אם היטל ההשבחה עלה בכ-100 אלף שקל, עדיין המשקיע קיבל משהו שווה יותר ממה שהיה לו קודם לכן. מה שכן הוא עשוי להפוך את המשקיעים לבררנים יותר ולהכניס את שוק הקרקעות החקלאיות לפרופורציות, מה שלא קיים עד היום.

שייקה נפחא
שייקה נפחא

"נכון לרגע זה, שוק הקרקעות החקלאיות במדינה נשען על גאות הקיימת בשוק הבנייה למגורים", ממשיך דנוס, "המצב הזה מאפשר לגורמים עסקיים שונים ללבות ציפיות בכל מיני אזורי ספר ולשווק קרקעות חקלאיות למשקיעים תמימים במחירים מופקעים תוך הבטחות להפשרת הקרקע בשנים הקרובות, מה שרחוק מהמציאות בחלק מהמקרים. הכנסת שיקול נוסף של הגדלה מסוימת בהיטל ההשבחה, דווקא עשויה להועיל למשקיע התמים בהחלטות לגבי ההשקעות שלו וסיכון כספו".

ואולם הנקודה החשובה מבחינתו של דנוס אינה הגידול בהיטל ההשבחה אלא העובדה שהקביעה של שווי קרקע חקלאית כ-20 אלף שקל לדונם תהווה גם בסיס לחישוב הפיצוי על הפקעות קרקע.

רוכשי קרקעות חקלאיות, שאינם אנשי נדל"ן (ורוב הרוכשים הם כאלה), נוטים לשכוח את העובדה, שעל מנת שיבנו בתים במתחם שבו הם רכשו שטחים, יש צורך לסלול דרכים, להניח תשתיות, להקים מבני ציבור ולהותיר מקום לשטחי ציבור פתוחים. כל אלה ידרשו, בהגיע יום, להפקיע חלקים נכבדים מהמתחם. בדרך כלל, שיעור ההפקעות נע בסביבות 50% משטחי המגרשים.

רשויות מבצעות הפקעות בשתי צורות: האחת, בצורה של חלוקה מחדש של המגרשים כך ששטח המגרשים החדשים שמקבלים הבעלים קטן בהרבה מהשטח אותו הם רכשו. השנייה, בצורה של הפקעת שטחים ישירה מבעלי המגרשים. בשני המקרים, רוכשי הקרקעות נשארים עם שטחים קטנים בהרבה ממה שרכשו, אך רק במקרה השני הם זכאים לפיצויים בגין ההפקעה.

כיום מחושבים הפיצויים לפי שווי השוק של הקרקע, והתשלום בגינם מחושב רק על חלק ההפקעה של מעל 40% מהחלקה; על פי החוק החדש, שיטת החישוב תשונה לחלוטין, וכמו בהיטל ההשבחה, גם כאן מצב בעל הקרקע מורע.

לדברי דנוס, "אם הוראות החוק יאושרו כפי שהן היום ויבוטל מרכיב הפוטנציאל על הקרקע, מדובר ב'תספורת' לבעלי הקרקעות החקלאיות בישראל, שתבוא לידי ביטוי גם בגלל חישוב היטל ההשבחה, אך עוד יותר בגלל נושא ההפקעה. במקום שבעלי קרקעות חקלאיות יקבלו פיצוי מלא על הפקעה על המחיר ששילמו לקרקע לפי שווי שוק, הם יקבלו פיצוי מינימאלי של כ-20 אלף שקל לדונם בלבד.

"בתחשיבים שעשינו מצאנו שמדובר בנזק אדיר של כ-50 מיליארד שקל לבעלי האדמות החקלאיות ברחבי הארץ בגין צמצום פיצויי הפקעה. יש פה פגיעה משמעותית בקניין".

עקבו אחרינו בטוויטר
עשו לנו לייק וקבלו את מיטב הכתבות ישירות לפייסבוק
הוספת תגובה
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח סגור להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת
הצג את כל התגובות פתוחות
61
אחת
  • 16:18
  • 28.12.13

לגדל ירקות, להכין סלט ולחכות למשיח.מה רע?

60
יוסי
  • 13:44
  • 22.11.13

שפרופסור אלתרמן תזכר מקרה אחרי הלאמה ברודזיה זימבבואה

59
אאאא
  • 10:13
  • 16.11.13

קבלן עם הבטוחות גדולות אולם עם ליקויים רבים ואי אמינות

58
ירון. ק.
  • 01:09
  • 29.08.13

מישהו יכול להמליץ ל על אמינותה של חברת "קרקעות ישראל" ועל הפרוייקט בחדרה?
אני הולך לסגור עסקה ונראה שהנתונים שם טובים.

57
momo
  • 19:17
  • 19.08.13

http://www.themarker.com/realestate/1.2091284

56
אבי
  • 21:28
  • 29.07.13

אני בחור צעיר בן 24 וחסכתי כסף מגיל צעיר ולפני כמה ימים ראיתי פרסום על קרקע חקלאית בכרכור 250 מטר ב119 אלף שקל וזה משך אותי ישר ואני לא מבין בנדלן שאלתי היא מה עושים מה מבררים ואם בכלל כדאי לי .?!

55
שמוליק
  • 09:29
  • 14.06.13

בבעלות יוסי טוביהו

54
דניאלה אלון
  • 21:50
  • 20.01.13

השתמשנו בשרותי הבדיקות התיכנוניות של מיזל, קיבלנו שירות מחברה מדהימה ואיש מקצוע מקסים.
חבל שישנם רק בודדים כאלו, בטח בענף הנדל"ן.
יישר כח!

53
אהוד
  • 11:00
  • 17.01.12

מניסיוני אני יכול להמליץ על "מיזל יזום והשקעות" בתור בודקי קרקעות להשקעה, קיבלתי מהם דוחות בדיקה על שני פרוייקטים אשר משווקים כיום אשר התגלו כהונאה!, אילמלא הזמנתי את דוח הבדיקה הייתי מאבד כסף רב עבור קרקע שמתאימה לגידול כרוב... ראו הוזהרתם!!!

52
יודא בן חיים
  • 19:29
  • 15.01.12

בואו ונעשה חשבון מאד פשוט.

קנית דונם קרקע חקלאית, ושלמת עליה, את הסכום של לערך 280,000 ש"ח, שזהי הסכום הממוצע היום לקרקע חקלאית באזורים של הוד השרון-פרדס חנה וחדרה.
תחכה 10 שנים עד שהקרע תופשר, במקרה הטוב.
והתמזל מזלך ואחרי ההפשרה הקרקע י'הי'ה שווה סכום פנטסטי של 3,000,000 ש"ח (שלש מיליון ש"ח), עכשיו נראה מה שישאר לך בידים.
אז קודם כל מפקיעים לך 40% מהשטח (במקרה הטוב ו-60% במקרע הגרוע) עבור שטחי ציבור שונים. נשארת עם 60% מהקרקע נטו שהם שווי של 1,800.000 ש"ח, לצורך היטל השבחה יקחו את השווי של 1,800,000 ש"ח פחות 20,000 ש"ח נשארו לצורך החישוב שווי 1,780,00 ש"ח מזה יפחיתו לך לאגרת היטל השבחה 50% דהיינו, 890,000 ש"ח תפחית את זה ממה שנשאר לך קודם ה-1,800,000 ש"ח נשאר בידך, 910,000 ש"ח, יופי נשארת עם כלום, אבל אם אתה חושב שבזה גמרת עם הרשויות ? יש לך טעות מרה, כאן בא "האח הגדול" המדינה קרי "מס הכנסה" ודורשת את חלקה, הרי הי'ה לך רווח, לא ? תן לנו גם את חלקנו "מס-שבח" בגובה של 20%, בין מחיר הקני'ה של 280,000 ש"ח (אתם עוד מחזיקים ראש ?) לבין מחיר שנשאר לך בידים בסך של 910,000 ש"ח, תואיל בכבודך להפריש לנו 20% שהם 126,000 נשאר לך בידים 784,000 ש"ח. זאת אומרת שמרווח ברוטו של 2,720,000 ש"ח (זהי ההפרש בין מחיר הקניה ההיסטורי לדונם לבין מחיר שווי הדונם אחרי ההפשרה) הרשויות כולם ביחד גלחו לך כמעט 72% מהרווח שלך, וזה בתנאי שהפקיעו לך רק 40% ולא 60% מהקרקע.
אז שמישהו יסביר לי האם זה לא נקרא גזל, שוד או כל חניכה שאתם רוצים לקרוא לזה

  •  
    גלעד
    • 10:51
    • 14.05.13

    הרבה משקיעים בקרקע חקלאית מאוד מתוסכלים רק בשל העובדה שאם היו משקיעים את הכסף בפק"מ היו יכולים לממש באופן מיידי וגם נהנים מריבית, קחו לדוגמא את אותם משקיעים שרכשו קרקע חקלאית בחולון באזור ח\500 התוכנית הופקדה לשינוי יעוד בשנות ה-70 ועד היום אין סימן באופק מתי תאושר ...אם תקחו את סכום ההשקעה משנות ה-70 תצמידו למדד + ריבית תראו סכום בוננזה -

    > לסיכום אל תשקיעו בקרקע חקלאית לפני בדיקת שמאי מקרקעין מוסמך.

51
חסיד
  • 12:07
  • 15.01.12

הכתבה הזו נתנה לי להבין בצורה יותר ברורה את מה שאני כבר יודע.
הפוטנציאל הרווחי במדינה קטנה כמו שלנו הוא גבוה וגם המדינה רוצה להתחלק ברווחים, אך הם עדיין לא מצאו את הנוסחה כי להלות בצורה כ"כ חסרת תקדים את היטל ההשבחה זה אינו צעד ישים בסופו של דבר האוכלוסייה גודלת ויש צורך מאסיבי בהפשרת קרקעות מדינת ישראל הוכפלה בשישים שנות קיומה בכמות השטחים הבנויים וכיום ניתן להשוות אותנו בערך הנדלני למדינות בעלות אחוזי צפיפות אוכלוסיה הגבוהות ביותר הבעייה כאן היא הריכוזיות בתל אביב ובהמשך כל מה שמסביבה כדי להתמודד עם הבעייה הזאת הצעדים המיושמים כיום הם דווקא אלה שנותנים פטור מהיטלי השבחה ואנו רואים זאת למשל בפרוייקטים של פינוי בינוי רוב הקרקעות המשווקות בימים אלה הם בבעלות פרטית ואלה שהמנהל מוציא במכרזים לבנייה נחטפות במחירים גבוהים ביותר המגמה השלטת תהיה לקצר הבירוקרטיה ע"מ לממש את זכויות הבנייה בהקדם וכזו לא הגיוני לבקש תשלום היטל שלא יוכלו לעמוד בו גם אלה שירצו בסופו של דבר לבנות על קרקע כזו שתופשר לבנייה. יש היום מלחמה עמוקה על קרקעות כאלה שניתנו לקיבוצים לא סתם נלחמים על הקרקעות האלו אפשר להסתכל בסטטיסטקות ולהבין אז בסדר אולי השוק קצת הצטנן כמו שציננו את מחירי הדיור אבל בסוף אי אפשר להתווכח עם מתמטיקה. וכן אין לי בעייה לומר ימים יגידו אבל אני מעדיף להיות בעל קרקע מאשר להשאיר את הכסף בבנק כי גם בנקים נופלים ולא בבורסה כי גם בורסות נופלות כשארוויח משכורת 200 א' ש"ח לחודש ייקחו לי יותר מיסים ----- אז מה לבקש מהבוס ? שיוריד לי במשכורת.?

50
קבלן
  • 09:27
  • 15.01.12

על איזה "חלוקת עושר" אתם מדברים? אתם לוקחים את הכסף מבעל הקרקע שיגלגל את המס אל הזוג הצעיר שקונה דירה. כך שהזוגות הצעירים יממנו את עובדי הרשויות במקום התושבים הוותיקים.

49
אלי
  • 00:11
  • 15.01.12

לקרוא להיטל השבחה "היטל מתוחכם" זה לצחוק על האדם הממוצע הנאנק תחת עול המפיה הסחטנית שממציאה כל יום שם וקופירייטינג חדש למונח עושק היחיד...ועל הדרך גובה מס כפול ומשולש מכל נסחט

48
m
  • 19:16
  • 14.01.12

47
שי
  • 18:01
  • 14.01.12

אלו הן העובדות: לפרופ' אלתרמן וילה גדולה באבן יהודה, בעבר היא התפארה בתיקשורת כמה כסף היא השקיעה בבנייתה. היא גרה באחד הישובים שיושפעו יותר מכולם מהתקנות החדשות, שכן כמעט כל עתודות הקרקע שלו הן חקלאיות ופרטיות. הגידול בהיטל ההשבחה ישפיע על ערך הבית שלה כשהקרקעות והבתים מסביב ימוסו ומחירם יעלה. אני רק שואל, האם אין כאן ניגוד עניינים?

46
44
דני
  • 13:31
  • 14.01.12

המדינה ממשיכה להעמיס עוד מיסים על שוק הנדל"ן שרק יעלו את המחירים. צאו לנו מהורידים!

43
אפי
  • 13:25
  • 14.01.12

אני לא מבין את הממשלה הזאת! רק אתמול דיברו על כך שזוג צעיר לא יכול להגיע לדירה, היום מטילים עוד מיסים על הנדל"ן.

42
אהלבל
  • 13:17
  • 14.01.12

מי שקרוב לצלחת מקבל יותר

41
גיא
  • 13:16
  • 14.01.12

הגדלה עצומה של מס השבח משמעותה גידול במחירי הבתים שיגולגל בסופו של דבר אל הצרכן, הוא ישפיע על השוק כולו, פשוט משום שחלק גדול מהדירות והבתים יהפכו פיתאום ליקרים יותר. מדינת ישראל שמדברת על הצורך בדיור בר השגה רק מעלה את מחירי הנדל"ן.

40
בני
  • 13:01
  • 14.01.12

הגדלת הטל ההשבחה תעלה את מחיר הקרקע של הדירות מה שבוודאות יעלה את מחיר הדירות,
המדינה הזאת דפוקה או שנדמה לי ?
המדיניות היא להוריד או להעלות את מחיר הדירות?
דיי יצאתי כבר מבולבל וכנראה שגם הםץ
צריך להחליף את הבילבול הזה ומהרץ

39
שי
  • 10:07
  • 14.01.12

לפני 10 שנים העיריה הפקיעה 300 מטר מהמגרש שלי (ומאוד מספר שכנים) על מנת לסלול כביש לבית כנסת חדש שנבנה בסמוך
עד היום לא סללו בשטח המופקע כביש ואף אחד גם לא עובר שם עם מכונית.
אבל על פי החוק בישראל העיריה יכולה לקחת ולא לעשות כלום עם השטח.
מספיק שהיא אישרה תכנית בועדות התכנון.

  •  
    גלעד
    • 11:00
    • 14.05.13

    ממליץ לך בחום לפנות לשמאי מקרקעין... 1
    . זה לא העיריה זה הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
    2. במידה ותפנה לבית משפט וזה יבקש מהם הוכחות שהם אכן עמלים בכדי לקדם את הנושא שלמטרתו בוצעה ההפקעה, במידה ויוכח שהשיהוי בזמן איננו מוצדק ההפקעה תבוטל, ראה גם עיקרון הזיקה הנמשכת בפס"ד קרסיק.

38
זוג צעיר
  • 10:07
  • 14.01.12

37
מפוקח
  • 02:53
  • 14.01.12

כנראה שלא - אחת המקצוען שמוכר לך אותה היה שומר אותה לעצמו.

מוכרים קרקע שעתידה לא ידוע (במקרה הטוב) או שעתידה ידועה ועומד להיות שם שמורת טבע\פארק\רכבת

יש עוד אפשרות מוכרים לך חתיכה כל-כך קטנה מהשטח שלא באמת תהיה שווה את הכסף המשולם.


  •  
    יוסי
    • 13:23
    • 14.01.12

    א-אתה יודע כמה גרים בבתים שהיה פעם קרקע חקלאית.
    ב-מי שמוכר אולי הוא לא יכול לשאת את כל העלות של הקרקע ? , אולי
    הוא זקוק לכסף למטרה דחופה יותר ? אולי יש סכסוך בין יורשים ? אולי הסתבך בעסק אחר וזקוק לכסף מיד -ובלית ברירה ממש נכסים ?. אני לא אוהב אנשים שמדברים בהכללה.
    ג- גם לעניין הכתבה- מי שכתב לא מבין בנדל"ן וגם לא בכלכלה.
    ראשית, נניח שיעלו את היטל ההשבחה. מה שיקרה בפועל -זה ישפיע על כל מחירי הדירות והבתים. נניח שהמגרש מתייקר בגלל ההיטל ב 500,000 ש"ח - הרי תמיד תמיד זה יתגלגל לקונה האחרון. כך מי שיקנה יקר יותר טבעי שימכור יקר יותר.
    ** והכי חשוב- יש כאלה שיש להם פטור- הפטור ניתן רק בבתים פרטיים ורק למי שהקרקע הייתה בידו בטרם ההפשרה. נכון לא לכולם .

  •  
    אינספקטור
    • 01:12
    • 15.01.12

    לא הבנת? לך תקנה קרקע חקלאית ואולי עוד 30 שנה תבין

36
מאיה
  • 23:05
  • 13.01.12

די די די מספיק להכנס לאזרחים לנשמה המדינה הורסת כל חלקה טובה של אנשים שרוצים לחשוב על המחר

35
משה
  • 22:55
  • 13.01.12

המחאה החברתית החזירה אותנו רק אחורה ועל טיפשות והתלהמות אנחנו משלמים בכל מיני חוקים הזויים רק בכדי לרצות את הטיפשים

33
תם
  • 16:56
  • 13.01.12

תודה על כתבה חשובה שבאה לי בזמן.
חסכה לי הרבה כאב לב, כאב ראש וכאב כיס.
שוב תודה.

32
תמיד מפחידים את הציבור
  • 16:46
  • 13.01.12

גורמים לכולם להתרחק ואז באים היזמים האמיצים וקוטפים את הפירות והציבור שוב משלם יקר על דירה בטוחה ,כל החיים משכנתא
אל תיבהלו -תמיד ההיו דיבורים מבעלי אינטרס אבל קרקע אוזלת תמיד

31
אורי
  • 16:19
  • 13.01.12

30
זה לא היטל זו גניבה
  • 16:12
  • 13.01.12

היטל השבחה הוא סתם גניבת כסף, הרשויות לא עושות שום דבר בחינם, ויש לשלם היטלי פיתוח גבוהים מאוד עבור כבישים מדרכות וביוב.
ככה יש עוד כסף לגנבי הרשויות לבזבז על עוד פקידים ופקחים מיותרים ולחגוג בסופו של דבר על חשבון הציבור, שכן הדירות מתייקרות בראש ובראשונה בגלל כל התשלומים לעיריות, שלא מסתפקות בארנונה שרק עולה ועולה.

28
דני
  • 15:58
  • 13.01.12

צריך לשים לב שיש פה ושם להשיג מציאות של חקלאי שכבר עם תבע ועבר וועדה או הפקדה. קניתי קרקע כזאת וזאת עסקה וודאית מאוד.

  •  
    מוש השור סוחר באופציות
    • 02:57
    • 14.01.12

    תסריט אופטימי: כנראה שקנית מסוחר שלקח דונם וחילק אותו לעשר חתיכות של 100 מ"ר. אחרי הפקעה של 40% נשארת עם 60 מ"ר שזה שליש דירה (נגיד 600 אלף ש"ח). מזה תנקה 50% היטל השבחה ותהוון את ה 10 שנים (אמרנו אופטימי) שהמתנת להפשרה וגמר בנייה.

    כיון שאנחנו אופטימים כנראה שקיבלת תשואה של 0% על הכסף

27
חרד
  • 14:37
  • 13.01.12

שלטון גזלן חמדני ומושחת

93% מהמקרקעין במדינה הינם בבעלות מנהל מקרקעי ישראל ( המדינה)

לא מספיק ולא מספק את חמדנות השלטונית ,

בדעתם להפקיע את 7% הנותרים מבעליהם הפרטיים. אם אפשר ללא תמורה !

נכון להיום קרקע בבעלות המנהל מזכה את המחזיק בפיצוי של עשרת אלפי דולר בעת שינוי היעוד
הינו פיצוי של 38 אלפי שקלים ואילו על פי החוק המוצע, ישלמו פיצוי של 20 אלפי שקלים עבור קרקע פרטית (ללא התייחסות למיקומה, גם בלב עיר במרכז) במילים אחרות אדמת מנהל שווה יותר מקרקע פרטית. או שהכתבה שגויה או שהשלטון אכן חמדן וגזלן!


  •  
    כריש נדל"ן
    • 11:19
    • 14.05.13

    המדינה רשאית להפקיע כיום 40% משטח החלקה שלך ללא צורך בפיצוי (במידה ומטרת הפיצוי היא לצורך ציבורי ומתוך רשימה מצומצמת ( ראשי תיבות : בגד נסחת : בריאות, גנים, דת, נופש, ספורט, חינוך, תרבות) ואין קשר אם אתה בעלים פרטי או חוכר מהמינהל, יצויין שבעבר היה מותר רק 25% (עפ"י הפקודה המנדטורית).

  •  
    כריש נדל"ן
    • 11:25
    • 14.05.13

    אם כן אתה מיליונר... כי עיקרון הזיקה הנמשכת בין בעלי הקרה לקרקע נמשך לצמיתות כל עוד היעוד הוא למטרה ציבורית ברגע ששונה היעוד למטרה שאינה צורך ציבורי הבעלים רשאי לדרוש את הקרקע חזרה לרשותו או לחלופין לפיצוי בוננזה (ראה פס"ד קרסיק- עיקרון הזיקה הנמשכת) לדוגמא (מקרה אמיתי) מישהי שהפקיעו לה קרקע לטובת הקמת מחנה צבאי ולימים המחנה הצבאי פונה ושונה היעוד למגורים ...מישהו קיבל פה פיצוי

25
קארל מארקס
  • 13:39
  • 13.01.12

או שאולי מנסה להוליך שולל?
אדם שמשקיע בקרקע חקלאית מצפה לרווח גבוה יותר מאפשרויות ההשקעה הרגילות שעומדות לרשותו - רווח אלטרנטיבי...
הרי מטרתו היא רווח גבוה ולא דאגה לפרנסתם של הנדלניסטים למיניהם תוך כדי קבלת רווח זעום....

24
אליהו
  • 13:23
  • 13.01.12

מדינה שלא נותנת להרוויח ,מחפשת איך לקחת עוד מיסים ,ובדרך אגב כשתיצטרך לשלם פיצווי על הפקעה תשלם גרושים לבעלי הקרקעות
המדינה מוציאה מכרזים לקרקעות כדי להוזיל את הדירות ולהציף את השוק ,ללא מחיר התחלתי ,והכל יוצא לה הפוך על הפוך בעפולה במכרזי מנהל שילמו על קרקע כ 1800 ש"ח למ"ר ,יזמים קנו קרקעות במחירים גבוהים שגם אם ירצו לא יוכלו להוריד מחירים כי הם יפסידו
אם המדינה רוצה להוריד מחירי דירות שתוריד מעמ ומס של היזמים בתמורה להנחה שהיזם יתן לקונה ויתנו עדיפות למחוסרי דיור

ושיפסיקו להיתעסק בקרקע חקלאית והיטלי השחה מטורפים שברוב המקרים לא מוצדקים ומייקרים את מחירי דירות

23
אברהם ג'יברי
  • 13:08
  • 13.01.12

להכריז על קרקע חקלאית שדונם שווה 20 אלף ש"ח זה כמו לקבוע מהיום להיום ששקל שווה 10 אגורות. למה המדינה חייבת להתערב בעסקיו של הפרט? לאחד קרקע חקלאית והוא רוצה למכור אותה.אם יש לו קונים מה טוב. המדינה מרויחה ממס רכישה וגם מס שבח.עצירת השוק הזה כולל עצירת שוק הנדלן בכלל גורמת להפסדים רבים לאוצר ואנחנו נשלם את זה בצורה אחרת.
מה יועילו חכמים בתקנתם?

21
קתו הזקן
  • 12:45
  • 13.01.12

ההפשרה היא רק ענין מנהלי. כשצריך לבנות אז מפשירים ובונים.
מי שיש לו קרקע- יודע שיש לו קרקע. מי שיש לו כסף--מחר הכסף ייעלם בבורסה

18
רונית מרום
  • 11:48
  • 13.01.12

אבל אם בכל זאת יושב אי שם מישהו ושוקל רכישת קרקע חקלאית כדי להתעשר,

תגידו לו שגם אם יפשירו אותה סביר להניח שחלק מהקרקע יופקע ורק חלק ממנה יישאר בידיו,

גלו לו שהרשויות יכולות להפקיע עד 40 אחוז מהקרקע ללא פיצוי לצרכי ציבור ויתכן שייסלל שם בכלל כביש ראשי.

ספרו לו שגם אם שיחק אותה ו-60 אחוז מהקרקע שתיוותר בידיו תשנה יעוד – יהיה עליו לשלם היטל השבחה בגובה 50 אחוז מערך העלייה במחיר, ובנוסף - לכשימכור סביר להניח שישא במס שבח על רווח ההון.
אם הוא משוכנע שהקרקע שהוא משלם עליה 10,000 דולר תהיה שווה 200,000 דולר תוך זמן קצר ואתם מבזבזים את זמנו,

הפצירו בו לבקר בוועדות התכנון והבנייה ברשות המקומית, או במשרדי מהנדסי הרשות כדי ללמוד על הסטטוס הנוכחי והתוכניות לעתיד במקרקעין. ואם הוא עדיין לא נשבר, שילחו אותו אלי ואכיר לו משפחה נחמדה שרכשה קרקע עם פוטנציאל נדיר שכיום היא שמורת הכרמל.







ואם הוא ממשיך להתעקש, אז או שהוא ממש חכם או ממש טיפש, אבל מה שבטוח – הוא מה זה עקשן.

רונית מרום אדריכלות ועיצוב פנים




  •  
    רובי
    • 15:30
    • 13.01.12

    1983 קרקע חקלאית בלב הרצליה (חלום רטוב) 300 בעלים על 1000 דונם קרקע פרטית רשומה בטאבו, בגוש סמוך לקרקע מופשרת לבניה מופקעת בשנת 2000 לפארק הרצליה. לאחר 10 שנות מאבקים משפטיים זכינו לפיצויי הפקעה בסך של 170000 ש"ח לדונם כשמעבר לכביש בונים (בעתיד גם בגליל ים) פרויקטים של מיליונים לדונם.

  •  
    אבי...תגובה לאדרכלית
    • 18:41
    • 13.01.12

    צר לי, את לא מדייקת בעובדות . א) מי שאין לו דירה -יש לו פטור מוחלט מהיטל השבחה -פטור שמוגבל ל 140 מ"ר+ממד+20 מ"ר מחסן.
    ב) גם קרקע חקלאית שקרובה למקום מופשר או לבתים בסופו של יום כן תופשר- יש דנמיקה שאף אחד לא יוכל לעצור, גידול טבעי-עליה.. מה לעשות שזה דורש הפשרת קרקע -ומוצר זה לא ניתן לייצור. ג) מה שמנסים לעשות בשינוי החוק... בסופו של יום זה יעלה את מחירי הקרקעות בכל הארץ ובמרכז עוד יותר .... מה שעולה כיום 1,500,000 שח יעלה 2,000,000 ש"ח -כך שאם יש לך קרקע יעלה לך 500 יותר ואם יש לך יעלה 300-500,000 שח יותר. לטעמי מהלך לא מוצדק - מהלך זה נועד למזער ולטפל בכל המושבים והקיבוצים שלא רוצים להחזיר למנהל קרקע שניתן לשנות את היעוד שלה לבניה-זו הסיבה היחידה. מכל מקום מחירי הבתים צפוי לעלות משמעותית מאחר ומרכיב הקרקע יעלה. גם כך וגם כך - ההשקעה בקרקע שתופשר תוך מספר שנים 3,4,7 - כדאית להשקעה ועדיף על כל השקעה אחרת. נקודה שניה- עם שינוי יעוד- ממלא קרקע שהופשרה -בעל הקרקע לא חייב לשלם את ההיטל - וחובת התשלום חלה רק עם הבניה או תוכנית בניה וכל פעם בהתאם להיקף בניה, מי שלא בונה לא חייב לשלם. להבדיל מי שקנה קרקע שהופשרה אתמול -חייב בתשלום מלא היטל ההשבחה למרות שלא התחיל לבנות ואם לא ישלם תוך 30 יום ישלם רבית של 9% לשנה.

  •  
    כריש נדל"ן
    • 11:45
    • 14.05.13

    1. עם אישורה של תוכנית משביחה חלה חובת היטל ההשבחה נכון הבעלים לא צריך לשלם מייד אלא רק בעת מימוש דהיינו הוצאת היתר או לחלופין מכירת הנכס ובמקרה כזה מצמידים למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה (הנמוך מבין השניים ליום אישור התכנית + 15 יום מה שנקרא י.פ + 15) דהינו מיום אישור התכנית החוב צמוד למדד וממתין לך עד שתממש היה ומימשת וטרם שילמת החוב יהיה צמוד למדד ובנוסף תצטרף ריבית פיגורים בשעור של 9% לשנה החל מיום המימוש ולא מיום אישור התכנית.
    2. היטל השבחה חל במקרה של שימוש חורג דהיינו היעוד קרקע חקלאית וחלטת לעשות בקרקע אחסנה פתוחה
    3. היטל השבחה חל במקרה של הקלה - הקלה הכוונה שיש קו בניין נגיד 6 מ' וביקשת הקלה לצמצם את קו הבניין ל-3 מ' הוועדה המקומית תסכים ובתנאי שתשלם לה היטל השבחה

16
חושב שיודע
  • 11:41
  • 13.01.12

אם אני לא טועה מאחורי השם המטעה הזה עומדים אנשים כמו שארון שאטי ויוסי טוביהו, הנ"ל במסגרת חברת טי.גי.אי מכרה לי ולאחרים, רבים מהם במשפטים מול הנ"ל, נכסים עם פוטנציאל עסקי רב, "חמור מי שלא קונה" - .... כם אנשים כאלו הייתי בודק יותר מפעמיים, ולפעמים הכי טוב לא להתעכב

15
ניר
  • 11:35
  • 13.01.12

לא שייכת למהנהל מקרקעי ישראל, אלא פרטית בטאבו, מה דינה?

10
אורי ביתן
  • 09:44
  • 13.01.12

כ-4.5 מליון דונם מהקרקעות במישור החוף ובצפון היו שייכות לפלסטינים עד 48. אם המדינה תידרש במועד כלשהו בעתיד לשלם פיצויים - היא מעדיפה שהדבר ייעשה לפי שווי קרקע חקלאית ולא לפי שווי נדל"ן. המדינה כבר עכשיו מציעה פיצוי כזה לפליטים שהם אזרחי ישראל ("נוכחים נפקדים") - לפי שווי קרקע חקלאית כמובן

09
משה
  • 09:22
  • 13.01.12

08
בעל קרקע
  • 09:13
  • 13.01.12

כיום מחיר הבית\דירה נגזר מרכיב הקרקע ועליות הבניה (בערך 50\50).
במצב כזה של שינויי שיטת חישוב ההשבחה תהיה פגיעה במחיר הקרקע שבסופו של יום מישהו ישלם אותו, כנראה שזה יהיה קונה הדירה.
עד כאן הכל ברור ורגיל.
הבעיה הלא ברורה היא איך שיטה זו תשפיעה על היצע הקרקעות?
כבעל קרקע חקלאית שאינני מעוניין להפשיר אני יכול להגיד שדבר זה יוריד עוד יותר את המוטיבציה להפשיר. אין כיום היגיון בכך שקרקע שהוחזקה עשרות שנים שולמו עבורה מיסים רבים והוצאות רבות לתחזוקה תימחר במחיר נמוך ובנוסף ישולם מס השבחה כאילו נקנתה אתמול במחיר של לפני 30 שנה. עדיף שתשכב לא מעובדת ולא מופשרת. שהנכדים והנינים ישלמו את ההשבחה.
רוב הקרקעות (יותר מ95%) מוחזקות בבעלות פרטית, נראה איזה חברת בניה תוכל לרכוש קרקע במצב זה?
בעיה שניה נובעת ממחיר ההפשרות של קרקעות מנהל לבני מושבים ("בן ממשיך). גם כאן הכדאיות תרד ואף ייתכן שהמנהל יפסיד מה שיגרור בעיית דיור נוספת.
גם השמאים יפסידו כי לא יהיה יותר צורך בהיתדינות

  •  
    יוסי
    • 16:23
    • 13.01.12

    מטרות החוקים - הפשרה מהירה - קלה של קרקעות חקלאיות...
    אם אתה חושב שחוסר רצונך להפשיר את הקרקע שבבעלותך תתרום לך משהו - אתה טועה.
    קרקע חקלאית באיזור ביקוש תופקע מבעליה (עד 40%) - אם תעשה בעיות ישנו את התוכניות ותקבל כביש על החלקה שלך...
    תמיד כדאי לנסות להבין את המניעים מאחורי היוזמה

05
משה
  • 08:26
  • 13.01.12

בטוח שהעלאת היטל ההשבחה תעודד בעלי קרקעות חקלאיות להפשיר אותם לבנייה.

04
כלכלן
  • 08:07
  • 13.01.12

קרקע חקלאית שהושבחה נחשבת כמטמון והמדינה (ואחרים) חושבים שיש להשתתף במסיבה ולקחת מהבעלים כמה שיותר כסף.
אולם מה ההבדל בין קרקע כזאת, לבין נניח דירה באיזור לא טוב שעקב שינוי תשתיתי נהפכת ליקרה יותר.
בוא ניקח לדוגמה דירת שיכון מול שנאים של חברת חשמל או מול שדה תעופה רועש. הדיירים קנו את הדירות במחיר זול כי זה היה איזור עם ביקוש מועט ומחירים נמוכים. לאחר שקנו התחילו לצעוק שהמקום מסוכן או רועש. ללא שום קשר להגיון שברכישת דירה שם מלכתחילה, בוא נניח שעם הסרת המטרד (עקב שינוי רשת בחברת חשמל או סגירת שדה התעופה) יעלו מחירי הדירות בעשורת אחוזים. על פי ההגיון הנוכחי יכולות לבוא הרשויות ולהחליט שהמס יהיה ע"פ ההפרש בין שווי הדירה לאחר ההשבחה לבין 100,000 ש"ח. למה? ככה! לא משנה שהדירות נרכשו במיליון ש"ח.
נשמע עושק? זה בדיוק מה שנעשה כאן עם האדמות החקלאיות וזו הסיבה שהחוק לא "חוקי".
אדם שרכש קרקע במחיר מסוים צריך לשלם מס רק על הרווח בפועל, ולא רווח רעיוני מעוות שמהווה גזל לאור יום.
בנקודה הספציפית של הקרקעות החקלאיות משתלב גם הענייין של חלוקת אדמות מדינה למי שקיבלו אותם בזמנו לעבד את האדמה.
גם כאן, יש להפריד בין אלה שרכשו אדמות לבין אלה שקיבלו אדמות.
מי שרכש אדמה בכסף מלא לפי מחיר השוק צריך לשלם מיסים רק לפי הרווח בפועל.
יש בעיה בחישוב למי שקיבל קרקע "במתנה" לצורך עיבוד אבל אני מניח שיש כלכנים שידעו לכמת את ערך הקרקע בעת מסירתה לעיבוד, התרומה שנתרמה עקב עיבודה בזמנים שבהם אף אחד לא רצה לגור שם וערך הקרקע היום.

הירשמו עכשיו לניוזלטר נדל"ן
רוצים לקבל את כל חדשות הנדל"ן לתיבת המייל? הירשמו לניוזלטר
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות
נא להזין כתובת מייל חוקית
הפופולריות בנדל"ן
הצעות מיוחדות