בין הרבעון השלישי של 2010 לרבעון השלישי של 2011 מחירי העסקות למכירת דירות בתל אביב ירדו בשיעור ממוצע של כ-13%. ירידות אלה נבעו גם מירידות בביקושים וכן ממגמה של נדידת מוקד הפעילות של רוכשי הדירות בעיר לשכונות הזולות יותר. שיעורי התשואה השנתית על דירות להשקעה ירדו בשנה האחרונה לשפל של 2.6% - נתונים אלה נאספו בסקירת חברת MNA מחקרי נדל"ן את שוק הנדל"ן התל אביבי.
מהסקירה עולה כי עמדת המיקוח של רוכשי הדירות בעיר התחזקה באחרונה, ובעלי הדירות נאלצים להתפשר על המחירים המבוקשים. ירידות המחירים התגברו לקראת סוף השנה.
על פי הבדיקה, המתבססת על עיבודי נתונים של עסקות שדווחו על ידי רשות המסים, מספר העסקות בתל אביב נחתך בכמחצית בין הרבעון הראשון לרבעון השלישי של השנה - מ-773 ל-366. העצירה במכירות בולטת במיוחד בשכונות היקרות של העיר - מספר העסקות במרכז העיר צנח מ-201 ל-51, בגוש הגדול ירד מספר העסקות מ-26 ל-2 בלבד, ובאזורי חן נרשמו 5 עסקות בלבד ברבעון השלישי לעומת 18 עסקות ברבעון הראשון. מגמה דומה נרשמה גם בשאר השכונות היקרות של העיר.
כתוצאה מכך ירד מאוד שיעור העסקות בשכונות היקרות מתוך כלל העסקות בעיר. כך למשל, יותר מ-25% מכלל העסקות שנרשמו ברבעון הראשון היו באזור מרכז העיר - האזור היקר ביותר בתל אביב. שיעור זה ירד לפחות מ-15% ברבעון השלישי של השנה. לעומת זאת, בשכונות הזולות נרשמה עלייה בשיעור זה: נוה שרת תפסה פחות מ-10% מכלל העסקות בתל אביב ברבעון הראשון, לעומת כמעט 15% ברבעון השלישי; שיעור העסקות בפלורנטין מכלל העסקות בעיר עלה מפחות מ-5% לכ-8%, וביד אליהו מ-1.4% ל-6.3%.
המעבר של מוקד העסקות לדרום העיר היה אחד הגורמים המרכזיים לירידה במחירי העסקות שנרשמה ברבעון השלישי. מחירי הדירות הממוצעים של עסקות שנסגרו בתל אביב מצביעים על ירידות מחירים כמעט בכל בכל גודלי הדירות בין הרבעון הראשון לרבעון השלישי של 2011, למעט דירות של 2-.2.5 חדרים, בהן נרשמו דווקא עליות של 12%, לרמה של כ-1.4 מיליון שקל. מחירי דירות 1-1.5 חדרים ירדו בכ-15%, למחיר ממוצע של 765 אלף שקל; מחירי דירות 3-3.5 חדרים ירדו בכ-10% ל-1.66 מיליון שקל, ואילו מחירי דירות 4-4.5 חדרים נמכרו ברבעון השלישי של השנה שעברה ב-2.13 מיליון שקל, ירידה של 24%; מחירי דירות 5-5.5 חדרים ירדו ב-3%, למחיר ממוצע של 4.2 מיליון שקל, ומחירי דירות 6 חדרים ומעלה ירדו ב-13% ל-6.43 מיליון שקל.
מבחינת דירוג השכונות בעיר, העסקות היקרות ביותר שנעשו על דירות בגדלים של 3-5 חדרים בשנה האחרונה נרשמו בעיקר במרכז העיר, הרבה הודות לכמה פרויקטים חדשים ויקרים שהוקמו בסביבה. השכונות בצפון העיר אינן נשארות הרבה מאחור. השכונות שיכון צמרת (אזור מגדלי Yoo) ואזורי חן יקרות מעט יותר מבבלי, כוכב הצפון, רמת אביב והגוש הגדול. לעומתן, השכונות בהן נרשמו העסקות הזולות ביותר הן יד אליהו, מרכז יפו, נוה שרת ויפו ג'.
ניתוח שוק השכירות בתל אביב-יפו מראה כי הפער בין מחירי השכירות המבוקשים עבור דירות 3 חדרים ל-4 חדרים עומד על כ-1,000 שקל בממוצע, בעוד הפער במחירי השכירות הממוצעים בין דירות 4 חדרים ל-5 חדרים הוא כמעט 2,000 שקל.
"דירות מניבות בתל אביב מקבלות תשואות מהנמוכות ביותר שמדדנו, גם ביחס לאזור המרכז כולו, וזאת בעקבות עליית המחירים המשמעותית של הנכסים ולמרות עליית מחירי השכירות", נכתב בסקירה של MNA, "ניתן לראות כי בשנה האחרונה הרוויח המשקיע בעבור דירה ממוצעת תשואה נומינלית ממוצעת של כ-2.6% בשנה. לצורך השוואה, ריבית בנק ישראל עמדה באותה השנה על 2.75% בממוצע, בעוד שמדד ת"א 25 פיצה את המשקיע בתשואה נומינלית של כ-17%. יחד עם זאת, יש לציין כי שיעור התשואה בתל אביב מושפע גם מדירות רבות אשר חולקו בידי המשקיעים למספר יחידות דיור".
לעומת התשואות הנמוכות מהשכרת הדירות, רוכשי דירות בתל אביב רשמו רווחים נאים מעליית שווי הדירות. אם מסתכלים על התשואה שנרשמה החל מסוף שנת 2006 מעליית ערך ממוצעת של דירת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר, ומשווים לתשואה שהתקבלה משוק ההון (מדד ת"א 25) באותה התקופה, רואים כי השקעה בנדל"ן היתה האפיק המועדף.
"בדקנו השקעה של 300 אלף שקל בנכס 4 חדרים בגודל ממוצע של 100 מ"ר, כאשר שאר הסכום על הנכס נלקח במשכנתא בריבית צמודה לפריים. את המשכנתא להחזרה הורדנו ממחיר הנכס בכל תקופה ובהתחשב בריבית שנקבעה על ידי בנק ישראל. נתונים אלו מראים כי השקעה בנדל"ן בתל אביב-יפו הניבה תשואה גבוהה בהרבה מאשר השקעה במדד ת"א 25", נכתב בסקירה, "התשואה בתל אביב מאז דצמבר 2006 על ההון העצמי שהושקע בדירת 4 חדרים עומדת על 350% נכון לאוקטובר 2011, לעומת תשואה של כ-43% במדד ת"א 25 באותה התקופה".
מחירי השכירות והיחס בינם לבין מחירי הדירות שימשו בניתוח לאבחון מדד השווי הריאלי של דירות בתל אביב מול מחירי שוק ממוצעים. השווי הריאלי של הנכס הוא פרמטר שמוכר גם בשם הכלכלי "מחיר פונדמנטלי", בשיטת "תזרים המזומנים" במימון. בעיקרון מוגדר שווי זה, כהיוון כל ההכנסות הצפויות להתקבל על הנכס.
כדי למצוא את השווי הריאלי חושבה התשואה השנתית הממוצעת שהתקבלה מהכנסות על דירות 2 חדרים ו-3 חדרים, החל משנת 2003 ועד הרבעון השלישי 2011. תשואה זו נחשבת בסקירה כתשואה הראויה לנכסים הנבדקים, ולפיה חושב גם שווי הדירה כנכס מניב (על פי חלוקת שכר הדירה השנתי בתשואה השנתית הממוצעת), שהוגדר כשווי הריאלי.
השווי הריאלי הושווה למחירי השוק, תוך הנחה, שלהפרש בין השניים אין סיבה כלכלית אובייקטיבית, אלא סיבות שונות, שאינן נכללות בדרך כלל בחישובי רכישת דירות להשקעה (נוף, כיווני אוויר, קירבה למוסדות חינוך ולקווי תחבורה ציבוריים). אחת מהסיבות היא הציפייה להמשך עליות המחיר. רכיב זה (שלא ניתן לבידוד מיתר הגורמים להפרשים) מהווה חלק חשוב במנגנון היווצרות בועה.
ברבעונים 3 ו-4 של 2008 וברבעונים 1-4 של 2009 מחירי דירות 2 חדרים בתל אביב שיקפו את המחיר הריאלי שלהן, והתשואה עליהן היתה קרובה לתשואה הממוצעת הרב שנתית. הפער בין המחיר הריאלי למחיר הממוצע בפועל נע בין 5%- ל-5%+, מה שמעיד על שוק יעיל ומשוכלל.
השינוי הגדול החל בשנת 2010 והגיע לשיא ברבעון השני של שנת 2011. ההפרש בין המחיר הריאלי המחושב של דירות 2 חדרים לבין המחיר הממוצע בפועל הגיע לעיתים ל-50% - כלומר נכסים נמכרים בשווי של פי 1.5 מערכם הריאלי; לעומת זאת, מחירים ממוצעים של דירות 3 חדרים גבוהים רק בכ-15% מהמחיר הריאלי, ומבחינה זו, המחירים חזרו לרמתם ברבעון השני של 2008. נתון זה הינו מעניין מאוד, ומוסבר על ידי ירידת מחירי הדירות מצד אחד, ועלייה במחירי השכירות מצד שני.
מדד יחסי הכוחות בין רוכשים למוכרים (sale to list ratio) בשוק הדירות בתל אביב, בודק את היחס בין המחירים הממוצעים שנסגרים בפועל ומדווחים לרשות המסים לבין המחירים הממוצעים המבוקשים בלוחות המודעות האינטרנטיים. לדוגמה אם מחיר ממוצע של דירות 4 חדרים לפי העסקות המדווחות לרשות המסים עומד על מיליון שקל והמחיר הממוצע של דירות 4 חדרים באותו החודש לפי לוחות המודעות עומד על 1.1 מיליון שקל אזי היחס יהיה 0.9 (1,000,000/1,100,000). יש להדגיש כי מדובר על ממוצע ולא על מדד פרטני עבור נכס ספציפי.
מדד יחסי הכוחות בשנה האחרונה היה גבוה מ-1 כמעט לאורך כל התקופה הנבדקת, מלבד במהלך יוני עד אוגוסט - כלומר, מחירי הסגירה הממוצעים היו אף גבוהים מהמחירים המבוקשים. נתון זה מלמד על שוק שבו יחסי הכוחות נטו בצורה ברורה לטובת המוכרים.
הביקושים בתל אביב היו חזקים ואף אולי התגברו במהלך 2010, ואולם ביולי- אוגוסט של 2011 חל שינוי: המחירים המבוקשים על ידי בעלי הנכסים ירדו בצורה ממעותית וגם הדיווחים לרשויות המס העידו על קיפאון וירידת מחירים. בחודש ספטמבר נרשמה דווקא יציבות.
בשלושת החודשים האחרונים של השנה האחרונה המדד ירד מ-1.14 ל-0.97, ומשמעות הדבר היא שמאזן הכוחות בין מוכרי לרוכשי דירות בתל אביב-יפו מאוזן, עם נטייה קלה לטובת הרוכשים.
-
תיק אישי
-
קפה
-
פייסבוק
-
תגובות
-
רשימת קריאה
