כיצד מקדמים תמ"א 38 כשהשכן רוצה לבנות על הגג? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כיצד מקדמים תמ"א 38 כשהשכן רוצה לבנות על הגג?

ועד בית המנסה לקדם את שיפוץ הבניין; אחד השכנים מלמעלה נחוש לבנות חדר על הגג; כאן מסוכסכים בכיף

24תגובות

עם הגידול במספרן של תוכניות תמ"א 38 המוגשות לאישור מוסדות התכנון, נחשפת והולכת בעיה שעליה, כמדומה, איש ממתכנני התמ"א לא חשב: מה עושים כאשר התוכנית שוללת את זכותם של דיירי דירות הגג בבתים המשותפים להרחיב את נכסיהם על ידי בנייתו של חדר נוסף על הגג?

תמ"א 38 אושררה כתוכנית המעודדת את חיזוקם של מבנים ישנים שנבנו לפני 1980 כנגד רעידות אדמה, וזאת על ידי מתן זכויות בנייה נוספות בהם לקבלן המבצע. כמעט בכל המקרים מדובר בתוספת של קומה או שתיים לבניין.

הדמיה של פרויקט תמ"א 38 ביפו ג', תל אביב
בר אוריין אדריכלים

כמו כן, במרבית המקרים הקבלן שנבחר לביצוע החיזוק משפר ומשדרג את הדירות בכמה אופנים - אם באמצעות תוספת שטח, אם באמצעות הוספת מעלית לבניין ואם באמצעות שיפור מפרט הנכסים.

הבעיה מופיעה, כאמור, כאשר רצונו של בעל דירת הגג להרחיב את דירתו מתנגש עם שאיפות של דיירים אחרים בבניין לקדם פרויקט לפי תמ"א 38. מקרים כגון אלה, מתברר, אינם נדירים. עד כה נרשמו בוועדות התכנון עשרות מקרים, שבהם נדרשו הוועדות להכריע במחלוקות מסוג זה.

"כיום כמעט שאין ועד בית של בניין שנבנה לפני 1980 שלא שוקל להתחיל הליך של תמ"א 38", מסביר עו"ד ברק קינן ממשרד הרטבי בורנשטיין בסון, שעסק עד היום בכמה וכמה מקרים כאלה, "ברבים מהמקרים הדרך היחידה הניצבת בפני הדיירים לשדרג את דירתם היא התמ"א, ואז בא מישהו ואומר 'סליחה, אני בונה חדר על הגג'. ברור שזה יוצר עימות".

דוגמה להתנגשות מעין זו מספקת פסיקה שהתקבלה באחרונה בוועדת הערר של מחוז מרכז, שדנה בעניינו של תושב הוד השרון שביקש תוספת בנייה על גג הבניין המשותף שבו הוא גר. קדמה לדיון החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון שדחתה את בקשת הדייר, לאחר שהתנגדו לה 13 מבין 24 בעלי הדירות בבניין.

כך נימקה הוועדה המקומית את החלטתה: "תוספת הבנייה על פי תוכנית ההרחבה תקשה על יישום תמ"א 38". הוועדה הוסיפה כי קיום התמ"א יאפשר להוסיף לבניין 16 יחידות דיור.

תמ"א 38
תומר אפלבאום

בערר שהגיש לוועדת הערר המחוזית טען העורר כי בעת שהודיע לשכניו על התוכנית לא התנגד לה איש בפרק הזמן המוקצה להתנגדויות, וכי רק לאחר תום פרק זמן זה הוגשה התנגדות על ידי אחת הדיירות, שצירפה לה את תמיכתם של דיירים שבעבר חתמו לעורר על מסמך שלפיו הם דווקא מסכימים לבנייה שבכוונתו לבצע.

עוד טען העורר כי טענת המתנגדים, שלפיה הבנייה שבכוונתו לבצע תסכל פרויקט הרחבה ושיפוץ בהתאם לתמ"א 38, אינה נשענת על כל אסמכתא, וכי ההפך הוא הנכון: מהלכים שננקטו בעבר בכיוון זה נכשלו, וספק אם הרחבה שכזו בבניין המדובר ישימה מבחינה הנדסית.

מנגד טענו שלושה נציגי דיירים שנכחו בדיון כי משיחות שערכו עם יזמים וקבלנים שונים עולה כי בנייה נוספת על הגג מכפילה את הוצאות ביצוע פרויקט תמ"א 38 ואף למעלה מכך, ולתמיכה בטענותיהם אף הביאו דוגמאות מהסכמים שבהם דרישה להעדר בנייה מעבר למבנה הקיים.

עדיפות לפרויקטי תמ"א 38

הכרעת ועדת הערר, שבראשה עמדה עו"ד מיכל גלקין גולן, היתה כי מאחר שאכן יש במקרה משום התנגשות בין זכויות, על הוועד המשותף לפעול לקידום התוכנית ולהגיש בקשה להיתר בנייה לפי תמ"א 38 בתוך כחצי שנה.

אם בפרק זמן זה לא תוגש הבקשה להיתר, הוכרע, יהיה הדייר רשאי לפעול להרחבת הנכס. "במקרה דנן נוצרת למעשה 'תחרות' בין הרחבת הדירות לבין זכויות שניתן להוסיף מכוח תמ"א 38. במצב דברים זה, מטעמים של האינטרס הציבורי, אנו רואים עדיפות לאחרונה", נכתב בהחלטה, "אנו סבורים כי יש לאפשר בכל מקרה פרק זמן של שישה חודשים למיצוי אפשרות זו".

עו"ד ברק קינן - עמ' 56

החלטה באותה רוח ניתנה על ידי ועדת הערר של מחוז מרכז לגבי מחלוקת דומה שהתעוררה ברחוב בארי בנתניה, בין בעל דירה שביקש להרחיבה באמצעות תוספת חדר על הגג לבין שאר דיירי הבניין.

"לעניין זה קבענו לא אחת כי אין בעצם היכנסו של בית בגדר הבתים אשר עשויים לזכות בזכויות על פי תמ"א 38 כדי למנוע בנייה על גגות בעלמא. אולם במקרה דנן, התרשמנו כי נכון יהיה לבחון אפשרות לשיפוץ על פי תמ"א 38 כאמור לעיל", נכתב בהחלטה, "לפיכך, אנו מנחים כי מיום מתן החלטה זו יוכלו הדיירים לנסות במהלך תקופה של עד תשעה חודשים להתקשר עם קבלן בביצוע שיפוץ בתוספת בנייה על פי תמ"א 38. אם לא יסתייע עד אז, ולא תהא מניעה קניינית... יוצא ההיתר כמבוקש".

במקרה נוסף, בפברואר השנה גיבתה ועדת ערר מחוזית החלטה שקיבלה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון, שעל פיה יש "לקבל את ההתנגדות בחלקה באופן שבו תינתן למתנגדים האפשרות לקדם בקשה להיתר לעיבוי בינוי לתקופה של תשעה חודשים מפרסום החלטה זו. אם לא תקודם בקשה כאמור, הבקשה להיתר שבנדון (הוספת חדר על הגג - נ"ב) מאושרת".

למרות גישתן של ועדות התכנון לפיה בשל האינטרס הציבורי, האפשרות לקידום פרויקטים לפי תמ"א 38 היא המועדפת עליהן, פסיקות מעין אלו מציבות אתגר בפני הדיירים.

עו"ד קינן, שייצג בדיון את הוועדה המקומית הוד השרון, מסביר: "ועדת הערר אומרת למעשה בשפה פשוטה, 'לא ייתכן שהדייר שמעוניין להרחיב את דירתו על הגג, והדבר מתאפשר לו חוקית, יהיה מנוע מכך בגלל הרעיון לעתיד של תמ"א 38 שהוא בגדר רעיון בלבד. אתם רוצים לקדם פרויקט תמ"א 38? בבקשה. יש לכם חצי שנה להביא את הרעיון לכדי מעשה ולהגיש בקשה להיתר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. או שתגישו עד אז בקשה להיתר בנייה, או שניתן לדייר המרחיב את האפשרות לעשות זאת'".

לדברי עו"ד קינן, אף שזהו בדרך כלל אופי ההכרעה בעניינים כגון אלה, במקרה האמור לדיירי הבניין ניתן זמן מועט מדי (כאמור, שישה חודשים, נ"ב) ביחס למורכבות ההליך של תמ"א 38. "האיזון הנכון הוא לתת ארכה של שנה-שנה וחצי עד להגשת בקשה להיתר", הוא טוען.

עמוד 58 איור, סכסוך שכנים, בית, תמ"א

להימנע מדיונים מתישים

כל מי שחווה אי פעם סכסוך שכנים על בשרו יודע עד כמה לא נעים הוא עלול להיות. לא פעם מידרדרים סכסוכים מעין אלה לוויכוחים וצעקות על בסיס יומי ואף גרוע מכך.

לשאלה כיצד יכולים שכנים לנסות לפתור סכסוכים מעין אלה במצב של שלום בית יחסי, ומבלי להגיע לדיונים מתישים בשלל ערכאות תכנוניות, משיב עו"ד קינן: "ההמלצה במקרה זה היא לנסות ולגבש הסכמה באמצעות עורך דין המקובל על שני הצדדים על תקופה של שנה, שבמסגרתה ינסה הוועד להשיג הסכמה של הדיירים ולקבל היתר בנייה, תוך שהשכן שמעוניין בהרחבת דירתו הספציפית ובנייה על הגג חותם על מסמך שאומר שאם תתקבל הסכמתם של כלל הדיירים לביצוע פרויקט תמ"א 38, הוא מתחייב להסכים לכך.

"אם באותו פרק זמן לא יצליחו הדיירים לקדם את ההליך, יוכל השכן לבנות את ההרחבה בה הוא מעוניין. היות שבדרך כלל זהו תוכן ההחלטות שמתקבלות לבסוף בוועדות ערר, הליך כזה יכול לחסוך לכולם זמן, כסף ועצבים. זה פשוט להתחיל מהסוף. חבל על האנרגיות".

לדברי קינן, "זה נשמע פשוט, אבל למרבה הצער הפתרון הפשוט כמעט אף פעם לא קורה. תמיד יהיה לפחות שכן אחד שעליו אף הסכמה לא תהיה מקובלת, ומנגד ייתכן שהדייר שמעוניין להרחיב לא יסכים בשום פנים ואופן שמישהו יגיד לו אם לבנות או לא לבנות".

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם