כך מפקיעה המדינה קרקעות תמורת פיצויים מגוחכים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
שיטת מצליח

כך מפקיעה המדינה קרקעות תמורת פיצויים מגוחכים

הרשויות השונות קובעות סכומים נמוכים ככל האפשר כפיצוי עבור קרקעות מופקעות ■ במקרים רבים, שמאים מכריעים מגדילים את הפיצוי במאות אחוזים

11תגובות

בתי המשפט וועדות ערר משקיעים משאבים רבים, זמן ודיונים, בשלילת הערכות שמאיות של הפיצויים שחייבים רשויות מקומיות, רכבת ישראל, מע"צ וגופים נוספים לבעלי קרקע ששטחם הופקע. בעקבות דיונים אלה מתגלים לא פעם פערים משמעותיים בין הפיצויים שקובעים הגורמים המפקיעים, לעומת פסיקות בתי המשפט.

כך קרה לבעלי קרקעות באזור חדרה, שהקרקע שהחזיקו הופקעה על ידי מע"צ לצורך סלילת כביש 9. בעוד שבמע"צ קבעו כי כל הנפגעים זכאים לסכום פיצוי כולל של כ-2.5 מיליון שקל, שמאי מומחה פסק פיצוי כולל בסכום של כ-11.5 מיליון שקל. ברחוב בית הבד בתל אביב הופקעה חנות לצורך סלילת תוואי הרכבת הקלה. הרשויות הציעו פיצוי של כ-6,500 שקל עבור דיירים מוגנים שהיו במקום, בעוד שמאי מכריע פסק פיצוי של כ-180 אלף שקל.

כך קרה גם לבעלי חלקות באזור סגולה בפתח תקוה, שהקרקע שלהם הופקעה על ידי רכבת ישראל לצורך הקמת מסילת ברזל. בעוד שהסכום שנפסק על ידי ועדת הפיצויים של הרכבת הסתכם ב-2.7 מיליון שקל בלבד, שמאי מומחה שמונה מטעם בית המשפט קבע כי גובה הפיצויים יהיה 12 מיליון שקל.

הפקעה היא רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על ידי המדינה או מי מטעמה לצורך מטרה ציבורית כנגד תשלום פיצויים. בחלק מהמקרים הופקעו קרקעות למה שהוגדר כ"צורכי ציבור", אך בפועל בנתה עליהן המדינה שכונות מגורים או עשתה בקרקע שימושים שאינם ציבוריים. במקרים אחרים המדינה הפקיעה קרקעות אך לא עשתה בהן שימוש, או השתמשה בהן לזמן מוגבל ואחר כך לא החזירה אותן לבעליהן.

עמוד 47 עבודות הרכבת הקלה באזור סגולה

"המצב כיום הוא בעייתי מאוד", מסביר עו"ד צבי שוב, בעל משרד עורכי דין ומומחה לדיני מקרקעין ודיני תכנון ובנייה, "הסכומים שמוצעים לתשלום בגין הפקעות מוטים מטה. המדינה מנהלת את כל נושא הפיצויים בשיטת 'מצליח' ומקווה שבעלי הקרקעות לא ידרשו סכומים גבוהים מאלה הניתנים להם בגין הפקעות. כמו כן, הרשויות המקומיות נוטות לטעון טענת התיישנות כדי להתנער מתשלום פיצויים לבעלים. בסופו של יום הן בהחלט מרוויחות על חשבונו של הפרט".

שומעים על ההפקעה באיחור

אחת הסיבות לשומות הפיצויים הנמוכות נובעת מהליך הגשת הפיצויים, הליך המתחלק לשניים: מהלך של תביעת פיצויים עקב ההפקעה. השלב השני הוא הגשת תביעת פיצויים על השינוי התכנוני (לפי סעיף 197 לחוק) - למשל, אם החצר שונתה לכביש.

לדברי עו"ד משה קמר, מומחה בדיני תכנון ובנייה, "הבעייתיות טמונה בכך שסעיף 197 מוגבל לשלוש שנים מיום קבלת התוקף לתוכנית, ולאחר שחלף המועד פגה זכותו של בעל המקרקעין לקבל פיצוי. במקרים רבים בעלי מקרקעין לא מודעים לכך שהתוכנית שונתה ולכן הם לא מגישים תביעת פיצויים. על ההפקעה נודע להם להפתעתם רק כאשר הרשות המקומית מוסרת הודעה בעניין. כך נוצר מצב שבמקרים לא מעטים של הפקעות, בעלי מקרקעין לא מקבלים פיצויים מלאים, כיוון שאינם מקבלים פיצוי עקב פגיעה תכנונית לפי סעיף 197".

עמוד 47 חנות שהופקעה בתל אביב

לדברי המשפטן ושמאי המקרקעין ארז כהן, "תמיד היתה מחלוקת על גובה הפיצויים. השמאים שעובדים עבור הגורם המפקיע, מע"צ, הרכבת או נתיבי איילון, מגישים שומות נמוכות. שמאים מכריעים או שמאים מטעם בתי המשפט מסתכלים על הנושא בצורה יותר אובייקטיבית, ולכן לא מפתיע שהשומות שהם קובעים גבוהות משמעותית מאלה של הגורם המפקיע.

"גם הרשויות המקומית, שלהן הכיס הדל ביותר, וגם גופים אחרים - רכבת ישראל, מע"צ, נתיבי איילון וכביש 6, שלהם תקציבים גבוהים יותר - נלחמים להוריד את תשלום הפיצויים עד למינימום. קיימים עיוותים רבים לטובת המדינה, והדבר נובע בעיקר מהליך חישוב הפיצויים שהוא מסורבל מאוד ומאפשר פרצות שהגורמים המפקיעים מנצלים לטובתם".

כך קרה, שבמקרה של הפקעת הקרקע לצורך סלילת תוואי כביש 531, חישבה המדינה את סכום הפיצויים לבעלי הקרקע לפי 60 דולר למ"ר, ואילו בית המשפט פסק פיצוי של 90 דולר למ"ר. במקרה אחר חברת נתיבי איילון ביקשה להפקיע קרקע פרטית לצורך בניית גשר שיעבור מעל בתי מגורים. בעוד שהשמאי הממשלתי העריך את גובה הפיצויים בכ-300 אלף דולר לכל בעלי החלקות, בית המשפט פסק סכום של 1.3 מיליון דולר - יותר מפי ארבעה.

"במקרים רבים לא לוקחים בחשבון את הפוטנציאל של הקרקע", מסביר שמאי מקרקעין העורך שומות בפרויקטי תשתיות לאומיות, "נוצר מצב שכאשר אנחנו בודקים את שווי השוק ביחס לאותה קרקע מופקעת, אנו רואים שההצעה שאנו מגישים נמוכה משמעותית. אנחנו לא לוקחים בחשבון רכיבים רבים, כמו זה של מיקום או שינוי ייעוד (לפארק או כביש), וכך קרקע חקלאית בערד זהה לזו בחדרה".

אינפו פיצוי לא הולם - עמ' 46

לא מקבל פיצוי הולם

עיקרון העל בפיצויי הפקעה הוא להביא לידי כך שבעלי הקרקע לא יספגו פגיעה כלכלית מההפקעה, והפיצוי יאפשר להם לרכוש קרקע דומה. בפועל, המציאות שונה לגמרי.

"בהרבה מקרים בעל המקרקעין שנפגע לא יכול לרכוש נכס אקוויוולנטי", מסביר עו"ד קמר, "והדבר נובע ממספר סיבות: ראשית, המועד לחישוב שומת הפיצויים לפי החוק הוא מועד פרסום הודעת ההפקעה, ולא מועד הפיצוי בפועל. בחלק מהמקרים מדובר בשנים ספורות בלבד אבל במקרים לא מעטים חולפות שנים רבות, לעיתים עשרות, מאז נמסרה הודעת ההפקעה ועד מועד הפיצוי בפועל. הפיצוי צמוד רק למדד המחירים הכללי ולכן במקרים רבים קיים פער משמעותי בין הפיצוי לבין מחירי המקרקעין לפי שווי שוק".

גורם נוסף הוא העובדה שפיצויי ההפקעה מחויבים בתשלום של מס שבח. אמנם שיעור המס הוא מחצית משיעור מס שבח על מכירת דירה, אבל עדיין מדובר בתשלום משמעותי.

"הגורמים הללו מונעים בסופו של יום מבעל הנכס לקנות נכס בערך שווה לנכס המופקע", ממשיך קמר, "ועוד לא לקחנו בחשבון את כל הליכי ההפקעה שעולים כסף רב. יש אגרות בתי משפט, שכר טרחת עו"ד שיכול להגיע לעשרות אחוזים משווי הנכס והוצאות נוספות. יש בתי משפט שפוסקים החזר הוצאות מלא ויש כאלה שלא, וכך יוצא שבמקרים רבים בעל מקרקעין מממן עלויות רבות מכיסו".

"הוצאות אלה, בצירוף כל הגורמים המגבילים הנוספים, הם הסיבה לכך שבמקרים רבים בעל מקרקעין לא יכול לרכוש בפיצויים שקיבל נכס אקוויוולנטי לנכס שהופקע. בעל מקרקעין כזה נמצא כל הזמן בחוסר ודאות, הוא נלחם במשך שנים בבתי המשפט, וגם לאחר שנפסק לו פיצוי, תמיד הצד השני יכול לערער - הליך שעשוי לגרור את התהליך למשך שנתיים-שלוש נוספות. נוצר מצב שעד שיראה את הפיצוי, ייקח זמן רב, והזמן שאינו משחק לטובתו".

השינויים ברפורמה

בשבועות הקרובים תדון ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת בפרק ברפורמה בחוק התכנון והבנייה העוסק בנושא ההפקעות. הסעיף הדרמטי ביותר בפרק הוא זה שמחייב את הרשויות המקומיות להעניק פיצוי כספי לבעלי מקרקעין החל מהדונם הראשון להפקעה. כיום מאפשר החוק לרשות מקומית להפקיע 40% מהקרקע ללא מתן פיצויים. האם מדובר באמת ברפורמה שתוביל למהפך לטובת בעלי המקרקעין?

לדעת עו"ד קמר ועו"ד צבי שוב הרפורמה דווקא תרע את מצבם של בעלי הקרקעות. לדבריהם, המגבלות בחקיקה הקיימת הן כאין וכאפס לעומת מה שמצפה בהמשך לבעלי מקרקעין שיבקשו לתבוע פיצויים בגין הפקעת מקרקעין.

לדברי קמר, "הרפורמה מרחיבה את הזכות להפקיע מקרקעין, היא מאפשרת לתפוס חזקה במקרקעין ללא צו בית משפט, בניגוד למה שהיה עד עכשיו, ובנוסף היא מנציחה מצב בעייתי הנוגע לשומת פיצויי ההפקעה, ומאפשרת לפצות בעלי מקרקעין לפי ערכים היסטוריים של השווי במועד פיצוי ההפקעה.

"התיקון המוצע בהצעת החוק עומד בסתירה מהותית לפסיקות בתי המשפט העליון והוראות שנקבעו בחוק יסוד האדם וחירותו. בסעיפים רבים של הצעת החוק, לא זו בלבד שהמחוקק לא סטה מההוראות הארכאיות, ולעתים דרקוניות, שהיו בפקודת הקרקעות המנדטוריות, אלא אף הוסיף וקבע הוראות המחמירות עם בעל הזכויות שהופקעו, ומעשירות את הרשות המפקיעה על חשבונו. ניתן היה לצפות כי בהצעת החוק יפסע המחוקק בנתיב שהותווה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, בפסיקתו של בית המשפט העליון ובמסקנותיה של הוועדה הבין משרדית שהתמנתה על ידי שר האוצר - ויקבע הוראות המגנות על קניינו של בעל המקרקעין המופקעים. סעיף אחר סעיף מהדקים את החבל על בעלי מקרקעין".

"הרפורמה בחוק התכנון והבנייה לא תשפר את מצבם של בעלי הקרקעות בהיבטים של הפקעות ופיצויים", מוסיף עו"ד שוב, "בסופו של יום היא תפגע בכיסו של האזרח הקטן. אם עד עכשיו המדינה נתנה מעט לבעלי קרקעות, עכשיו היא תיתן עוד פחות. מדובר בפגיעה חמורה בזכויות הקניין של בעלי קרקעות".

פרופ' רחל אלתרמן פרופ' רחל אלתרמן, היועצת לוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת בנושא הרפורמה לחוק וראש המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, סוברת כי יש ברפורמה שינויים לטובת בעל המקרקעין: "בעוד שעד לחוק הזה היה ניתן להפקיע 40% אחוז מקרקעין ללא תמורה, הרפורמה באה ומתקנת את זה. בכך הרפורמה התיישרה עם פסיקות בתי המשפט שבמשך 15 השנים האחרונות צמצמו בהדרגה את סמכות הרשויות המקומיות להפקיע ללא תמורה.

"שינוי משמעותי חיובי נוסף שעושה הרפורמה הוא שסוף סוף יש לרשויות חובה להודיע שקרקע מיועדת להפקעה עוד בשלב התכנון, ולא בשלב הסופי כפי שנהוג כיום".

עם זאת, אלתרמן סבורה כי יש הרפורמה עדיין לא נותנת מענה מלא לפגיעה בזכות הקניין של האזרחים: "הליך הגשת תביעה הפיצויים נותר מורכב ותלוי בסעיפים אחרים 197 לחוק. בנוסף, החוק החדש מבטל לחלוטין את הפיצוי על הפוטנציאל בקרקע. "מהפיצוי המדולדל הזה עוד מורידים מסים. מדוע צריך לשלם מסים, כמו מס שבח, אם הקרקע נלקחה בכפייה? יש לתת פיצויו על השווי המלא על הקרקע המופקעת, כיוון שמדובר באקט קיצוני של לקיחת נכס".

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם