הקדימות של תמ"א 38 - נדל"ן - TheMarker

הקדימות של תמ"א 38

שתי החלטות של ועדות הערר תל אביב ומרכז משקפות את החשיבות לתמ"א 38

עם התרחבות היישום של תמ"א 38 בערי המרכז והגעתם של פרויקטים נוספים לשלב התכנון, האישור והרישוי, צצות בעיות וסוגיות שמנסחיה של תמ"א 38 לא נתנו דעתם עליהן, ובמקביל מצטברות והולכות החלטות של מוסדות התכנון כמענה לאותן סוגיות.

שתי החלטות של ועדות הערר תל אביב ומרכז משקפות את החשיבות שמייחסות הוועדות ליישום רחב ככל הניתן של פרויקטים על פי תמ"א 38 ואת העדיפות שהן נותנות לכך.

בעניין שנדון בוועדת הערר תל אביב, מדובר בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן. החברה היזמית, אחדות יזמות ופרויקטים בע"מ, ביקשה היתר בנייה לחיזוק בניין קיים בן שלוש קומות מעל קומת עמודים מפולשת, לפי תמ"א 38. בין היתר ביקשה החברה להוסיף מעלית חיצונית, ממ"דים ומרפסות, ולבנות קומה רביעית בת שתי יחידות דיור מכוח הוראות התמ"א. בנוסף ביקשה היזמית לבנות קומה חמישית על פי תוכנית רג340/ג30/ עבור שתי יחידות דיור ומעליהן דירת גג.

היות שמשמעות הבקשה היא הוספה של חמש דירות לבניין, מחייב תקן החניה כי יוקצו ויוכשרו חמישה מקומות חניה נוספים בתחומו של הנכס עבור היחידות החדשות שייתוספו. היזמים הציגו בתוכנית שהגישו לוועדה המקומית את החניות החדשות שהקצו בתחום הנכס, ואולם הוועדה פסלה את התוכנית בטענה כי לא קיימת גישה פיסית לחניות אלה וכי יש לפתור את נושא תקן החניה הנדרש בתשלום לקרן חניה (הסדר הידוע כ"כופר חניה") או לחלופין בדרך של קבלת פטור מחניה.

בהחלטתה קובעת ועדת הערר: "לנוכח החשיבות התכנונית והציבורית בחיזוק בניינים נגד רעידות אדמה, אין, לדעתנו, למנוע את תוספות הבנייה המהוות תמריץ לחיזוק הבניין, רק בשל העובדה כי לא ניתן להסדיר מקומות חניה בתחום החלקה".

בנסיבות כפי שפורטו, קובעת הוועדה כי יש מקום לאשר סטייה מתקן החניה בדרך של הענקת פטור חלקי או מלא מהחובה להתקין מקומות חניה. הדבר נתון כמובן לשיקול דעתה של הוועדה המקומית, שצריכה לשקול את חשיבות חיזוק הבניינים אל מול הבעיה של הגדלת עומסי החניה. ועדת הערר קבעה כי רק במקרים קיצוניים יש לתת עדיפות לשיקולי החניה - דבר שיכשיל למעשה את חיזוק הבניין.

עדיפות למיצוי זכויות תמ"א 38

החלטה מעניינת נוספת ניתנה באחרונה על ידי ועדת הערר מחוז מרכז בראשות עו"ד מיכל גלקין-גולן. במקרה זה דובר בבית דירות משותף בהוד השרון. בעליה של אחת הדירות העליונות בבניין הגיש בקשה להיתר לבניית חדרים על הגג, חתומה על ידי הדיירים בבניין. בהמשך, בחלוף מועד ההתנגדויות, הוגשה התנגדות על ידי אחד מדיירי הבניין, שאליה הצטרפו דיירים נוספים שחזרו בהם מחתימתם.

ההתנגדות הסתמכה בין היתר על שני טיעונים מרכזיים: הראשון, שמדובר בבנייה על רכוש משותף ששייך לכלל הדיירים; והשני, שביצוע בנייה כמבוקש תסכל את האפשרות לבצע פרויקט של שיפוץ, הרחבה וחיזוק הבניין על פי תמ"א 38.

הוועדה המקומית קיבלה את ההתנגדות בהסתמכה על שני הנימוקים האלה, ועל כך הוגש ערר. ועדת הערר קבעה כי האינטרס הציבורי מחייב לתת עדיפות למיצוי הזכויות על פי תמ"א 38, מבלי שייבנו מכשולים ליישום התמ"א.

עם זאת, הוועדה קצבה לדיירים פרק זמן של שישה חודשים למיצוי הזכויות על פי תמ"א 38 - ובמידה שלא תוגש בפרק זמן זה תוכנית לחיזוק המבנה על פי תמ"א 38, תאושר התוכנית המקורית לבניית החדרים על גג המבנה.

-

הכותב הוא עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים

עקבו אחרינו בטוויטר
עשו לנו לייק וקבלו את מיטב הכתבות ישירות לפייסבוק
הוספת תגובה
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח סגור להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת
הצג את כל התגובות פתוחות
02
יוסי
  • 09:28
  • 03.09.11

הבניין הנ"ל נמצא ברחוב רחובות הנהר, בשיכון עלית (מה שמכונה בעברית נדל"נית "שנקר"). לשכונה זו יציאה אחת לדרך ההלכה ויציאה נוספת דרך רחוב אסף. רבים מהבניינים משנות ה 60-70 ובהתאם להיתרי התמ"א, סביר שכמות הדירות במספר לא קטן שלהם תוכפל (לכל הפחות) בשנים הקרובות. כבר כיום קשה למצוא חנייה ברחובות הנהר בשעות הערב. שום "כופר חנייה" לא יעזור לכך - פשוט אין מקום. ומה על הכבישים שהעומס עליהם יוכפל? ועוד יותר מכך מרפאות, בתי ספר, התור במכולת... ההיתר שנהתה וועדת הערר ייצור כאן מצב בלתי נסבל, השכונה כולה תאבד מהאטרטקיביות שלה, המחירים ירדו ושכרנו יצא בהפסדנו. בשכונה אין כיום גן טרום-טרום חובה. כלומר יש, אבל הוא מתחת לקווי מתח גבוה ויש צו של בית המשפט המורה לסוגרו. העירייה בכל זאת פותחת אותו וחברת החשמל - מצידה - מתמהמהת בהעתקת הקו (אשר משפיע קרינה גם על דיירי רחוב אנה פרנק הסמוכים). אז מה יהיה עם הגנים כאשר מספר התושבים יוכפל? אנחנו מתבשרים שתמ"א 3 תאפשר ניוד זכויות בנייה. לדעתי זה הכרחי בשכונות שהן "מבודדות" במספר יציאות קטן מהרצף העירוני (כמו "שנקר"). כך, הבניינים יחוזקו, התשתיות בשכונה עדיין תתאמנה לתושבים והקבלן יוכל לבנות באזורים שתוכננו מלכתחילה למספר רב של דיירים.

  •  
    אדריכלית
    • 15:21
    • 05.09.11

    לשכונת "שנקר" יש פוטנציאל אדיר, ותמ"א 38 רק תעזור לה לממש אותו. היא נמצאת במיקום מעולה במרכז, יש לה מלא תח"צ במרחק הליכה קטן ויש לה קצת עירוב שימושים ואפשר להוסיף עוד. צפיפות נוספת תשדרג את העסקים הקטנים, כך שבמקום מכולת עלובה תהיה לכם מעדנייה מלאה כל טוב, חברת חשמל תהיה חייבת לפעול כי קבוצת הלחץ תהיה יותר גדולה, וכל חזות השכונה תשתדרג בעיקבות השיפוצים לבניינים. תפנימו: צפיפות יכולה לעשות למקום רק טוב. ואם יש מקום שנבנה במחשבה על צפיפות ואנשים רבים זה השכונות הישנות כמו שנקר ומרכז ר"ג.

  •  
    יוסי
    • 08:58
    • 06.09.11

    מעניין מאד. מה במבנה של שכונת שנקר ומרכז רמת גן עושה את האזורים האלו מתאימים לצפיפות? אני שואל את עצמי איך תיראה השכונה בעוד 10-15-20 שנה. ואם כבר פוטניאל, לשיכון ותיקים - על הוילות שלו - פוטנציאל גדול אף יותר משום שעל מגרש אפשר לבנות בית להרבה משפחות ולא רק אחת. אבל זה לא העניין. הבתים בשכונה (ובמרכז רמת גן) אכן ראויים לחיזוק מפני רעידות אדמה. שאלת הצפיפות קשורה כבר למדיניות פיזור האוכלוסיה, הקיבולת ואיכות החיים. האם למשל רצוי שבאזור כה מרכזי בגוש דן תהיה שכונה כדוגמת אזורי חן, רמת אביב החדשה או אם המושבות - פרברי מגורים וצריכה עם בנייה לגובה? תמ"א 38/3 מנתקת את שאלת פיזור האוכלוסיה מעניין החיזוק. יש תמריץ לחיזוק אבל לבנות אפשר יהיה באזורים שיותר מתאימים לכך. אולי אפשר לשפר את התמריץ - לתת יותר זכויות בהתאם ליחס בין מחיר הקרקע עליה עומד הבניין המחוזק למחיר הקרקע עליה יבנו. עדיין מדובר בהפרדה בין העניינים.

  •  
    אופיר טיבי- חץ יועצים וניהול פרויקטים
    • 08:40
    • 22.09.11

    יוסי שלום, קראתי את דבריך ואכן דבריך הם דברי טעם אמתיים, אבל ויש אבל. תמא 38 נועדה להציל נפשות ואין ברירה יישום הפרויקט לא רק מורכב בהיבט הקהילתי(הדיירים והסביבה הקרובה) אלה גם יקר. ולכן תמא 38 כרגע מצליחה בערים, שבהם ערכי הקרקע גבוהים כמו כן באזורים בהם מיקום הנכס הינו מיקום אסטרטגי במובן של נגישות לשירותים , מסחר ותחבורה ציבורית מה שמעלה את ערכם של הנכסים. ולכן אתה צודק שתמא 38 מנותקת משאלת פיזור האוכלוסייה, ולכן צריכים לבוא תמריצים והקלות נוספים שיתאימו גם לאזורים בפחות מבוקשים. בנוסף פרויקט תמא 38 יקר בהיבט אחר , הצלת נפשות בעת רעידת אדמה -למצב זה אין ערך סגולי שניתן לאמוד בו את חשיבות תמא38. להשלמת הידע לדיירים המעוניינים בתמא 38 אפשר לפנות לאתר אופיר טיבי חץ יועצים. ייעוץ מומלץ אך לא מחייב.

01
כרובית
  • 18:39
  • 02.09.11

תחת מסווה של הגנה מרעידת אדמה יש כאן תאוות בצע של קבלנים ואנשים שרוצים להגדיל את ערך הנכס אך זו תהיה בכיה לדורות צפיפות לכלוך ובעיות חניה

פרוייקטים מיוחדים
הירשמו עכשיו לניוזלטר נדל"ן
רוצים לקבל את כל חדשות הנדל"ן לתיבת המייל? הירשמו לניוזלטר
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות
נא להזין כתובת מייל חוקית
הפופולריות בנדל"ן
הצעות מיוחדות