מעונות סטודנטים: אותם מחירים כמו בשוק? - נדל"ן - TheMarker

מעונות סטודנטים: אותם מחירים כמו בשוק?

המעונות במוסדות אקדמיים רבים עברו תהליכי הפרטה והתערבות הטייקונים בבעלותם לא מיטיבה עם הסטודנטים

בשנים האחרונות יותר ויותר חברות מתעניינות בהקמת מעונות סטודנטים, ולא במפתיע. כשאפריקה ישראל החלה להקים את פרויקט כפר הסטודנטים בהר הצופים בירושלים, הצעד נראה חריג. אך בהמשך הבינו חברות אחרות כי מדובר בצעד כלכלי מחושב, ונכנסו גם הן לתחום.

גיל גולדנברג
גיל גולדנברג

חברת שיכון ובינוי בחסות נתוני המסחר המלצות אנליסטים הרשמה לנתונים בזמן אמת חדשות חברה הוסף לתיק אישי   נתונים גרפים עבור שיכון ובינוי לגרף ניתוח טכני שיכון ובינוי קיבלה לידיה לפני שלוש שנים 237 דירות במתחם המעונות של אוניברסיטת תל אביב ברחוב איינשטיין וכן תקים מתחם מעונות חדש באוניברסיטה הכולל 1,187 דירות (2,300 מיטות), ושטחי מסחר ולימוד בהשקעה של כ-400 מיליון שקל. החברות אמריקה ישראל והפניקס קידמו בשנים האחרונות במרץ פרויקט לבניית 450 דירות בשטח סמינר הקיבוצים, שיכללו גם מעונות.

גם חברת איסתא הצטרפה לחגיגה כשחתמה על הסכם עם מכללת נתניה לבניית מעונות עם 210 מיטות. אוניברסיטת בר אילן הודיעה לפני כשנה כי תצא במכרז לבניית מעונות סטודנטים שיכללו 1,320 מיטות בהיקף של מאות מיליוני שקלים. הפרויקט מתוכנן להיבנות בשטח של 16 דונם בצפון הקמפוס ולכלול שני מגדלי מעונות בני 23 קומות, הגבוהים ביותר בארץ מסוגם.

"כשטייקון נכנס ומתערב במערכת היחסים בין האוניברסיטה לסטודנטים יש פה בעיה", אומר חבר אגודת הסטודנטים באוניברסיטה העברית, עומר אשכנזי, "המעונות צריכים להיות בבעלות האוניברסיטאות ומנוהלים על ידן, ולא על ידי גוף פרטי המונע מאינטרסים כלכליים. כיום המצב הוא, שכפר הסטודנטים בניהולה של אפריקה ישראל מספק כ-1,600 מיטות לסטודנטים, ואלו המעונות היקרים ביותר באוניברסיטה. המחירים המוצעים משתווים למחירי השוק".

ההערכות הן כי ההכנסות של אפריקה ישראל מהשכרת מעונות הסטודנטים בירושלים מגיעות לכ-27.7 מיליון שקל בשנה. לחברה הסכם לניהול ותפעול המעונות למשך 24 שנה. מההכנסות יש לקזז את עלות ההקמה שהגיעה לכ-180 מיליון שקל. חברת בינוי ושיכון צפויה להכניס בתום תקופה החכירה (24 שנה) למעלה מחצי מיליארד שקל על תפעול המעונות בתל אביב.

חברת איסתא איכלסה את המעונות בנתניה בינואר 2010. החברה צופה כי בשנה הבאה היקף ההכנסות בפרויקט יגיע לכ-4 מיליון שקל, ובסך הכל בתום 24 שנות החוזה הכנסותיה יגיעו ל-96 מיליון שקל.

הבעיה העיקרית, מסביר גיל גולדנברג מנכ"ל "נכס", החברה הכלכלית של אגודת הסטודנטים באוניברסיטת תל אביב ולשעבר יו"ר אגודת הסטודנטים באוניברסיטה, היא כי האוניברסיטאות נתקעות עם מחסור מזומנים לשיפוץ, שדרוג והקמת מעונות חדשים, ולכן נאלצות בלית ברירה לפנות לחברות חיצוניות.

מעונות מול השוק החופשי

"ברור שהיה עדיף שפרויקטים לבניית מעונות לא יופרטו, אלא ינוהלו על ידי האוניברסיטאות או המדינה. אבל בשל מחסור בכסף, האוניברסיטאות הלכו לכיוון של הפרטה, וברור שהמחירים עלו בהתאם. הייתי שותף לאינספור דיונים באוניברסיטאות וראיתי את ההתחבטויות שלהן כיצד ישווקו דירות חדשות. גם כסף לשיפוץ לא היה להם, והמבנים היו במצב נורא, כך שלא היתה ברירה והם הוחכרו ל-25 שנה לחברה חיצונית, שהשקיעה בשיפוצם עשרות מיליוני שקלים".

נכנעים למגבלות

אוכלוסיית הסטודנטים בשנת הלימודים תשע"א מנתה 293 אלף איש (גידול של 3.4% לעומת תש"ע), אך מספר המיטות המוצעות לסטודנטים במעונות השונים מגיע ל-17 אלף בלבד, ואלה מאפשרות את אכלוסם של 5.8% מכלל הסטודנטים.

סקר שערכה התאחדות הסטודנטים מעלה שכ-85% מכלל הסטודנטים כלל לא הגישו בקשה למגורים במעונות בגלל מגוון סיבות, שהמרכזיות הן איכות הדירות במעונות, ריבוי שותפים ועלות הדיור.

"עליות מחירי הנדל"ן גרמו גם לעליית מחירים חדה במעונות הסטודנטים", מסביר יו"ר התאחדות הסטודנטים איציק שמולי, "לכך מצטרפת העובדה כי קיים היצע נמוך של מעונות, והוא מצומצם בעיקר באזורי פריפריה, מה שמותיר את הסטודנטים במצוקת דיור קשה.

"תופעה שחוזרת על עצמה היא עליית שכר הדירה לקראת פתיחת שנת הלימודים, לעיתים אף ללא קשר לעליית המחירים במשק. בשנה האחרונה היינו עדים למספר צעדים חד צדדים שנעשו ללא שיתוף נציגי הסטודנטים תוך התעלמות מוחלטת מצרכיהם".

שמולי מתכוון להפרטות רבות שנעשו במוסדות האקדמיים השונים בארץ, ובעיקר לזו שנעשתה לפני כשנה וחצי במעונות הסטודנטים במכללת בית ברל, ללא שיתוף אגודת הסטודנטים. המכללה החליטה להעביר את ניהול המעונות ושיפוצם לאחריות חברת אורן הסלע, עם תוצאות בעייתיות לסטודנטים. החברה הודיעה מיד שתעלה את שכר הדירה, תשנה את הסכמי הדיור הקיימים, תאפשר פינוי דיירים מהמעונות בהתראה של חמישה ימים בלבד, תחליף שותפים ותשנה את הרכבי החדרים לפי שיקול דעתה הבלעדי.

"ברגע שהעבירו את הזכיינות לחברה החיצונית, התנאים הורעו", מספר יו"ר אגודת הסטודנטים בית ברל, שחר עבוד, "יצרו סעיפים בעייתיים שחלקם אף פוגעים בצנעת הפרט. אחד מהם איפשר למנהלי הזכיינים לפרוץ לחדר של סטודנט במידה שיש חשד כי הסטודנט שותה לשוכרה. סטודנטים מתחייבים להודיע יום או יומיים מראש על אירוח בדירתם, לאשר בכתב כל ריהוט חדש ומוטל עליהם קנס על כל הכנסת מכשיר חשמלי. כך קרה לאחת הסטודנטיות שהכניסה מכונת כביסה לדירתה ומיד חייבו אותה בתוספת תשלום של 100 שקל לחודש. לגבי דמי השכירות, אם קודם לכן המחירים נעו בין 600 שקל ל-1,300 שקל לחודש, כיום הם נעים בין 650 שקל ל-1,700 שקל לחודש".

לאחר מאבק שנמשך כשנה הצליחה אגודת הסטודנטים להביא להסרת מגבלות הפוגעות בצנעת הפרט, אך רמות המחיר נשארו ללא שינוי.

מהמכללה האקדמית בית ברל נמסר בתגובה: "בשטח המכללה 180 חדרי מעונות שמצבם הפיזי דרש שדרוג. מאחר שלמכללה אין תקציב מתאים לשדרוג בהיקף הרחב הנדרש, הוחלט להתקשר עם זכיין שקיבל עליו את תפעול המעונות לתקופה שסוכמה מראש, תוך שהוא מבצע בהם שדרוג ושיפוץ מקיף.

"כרגע ניתן לשכור במעונות חדרים משופצים לצד חדרים שלא שופצו, בטווח מחירים רחב הנע בין 650 שקל ל-1700 שקל לחודש. הסטודנטים יכולים לחלוק חדרים ובכך להוזיל את עלויות השכירות, אך רובם בוחרים שלא לעשות כך. המחירים הוגנים ועלו בשיעור עליית המדד ולא בשיעור עליית מחירי הדיור, והם כוללים מסים, חשמל, מים ושירותי שמירה. המכללה מבצעת את כל התהליך בשיתוף ובשקיפות עם אגודת הסטודנטים, והיא מפקחת על העלאת המחירים על ידי הזכיין ועל התנהלותו מול הסטודנטים".

1,500 שקל לחדר

מועצת מינהל מקרקעי ישראל אישרה באחרונה את החלטת הממשלה לשווק קרקעות לבנייה של 10,000 יחידות שישמשו למעונות סטודנטים. בינתיים, עד שיתגבשו ההגדרות כיצד ישווקו הדירות, נאלצים הסטודנטים לשלם במקרים רבים דמי שכירות שלא שונים משמעותית מהנהוג בשוק החופשי. עם זאת, יש לזכור כי בחלק מהמקרים התשלום במעונות מכסה גם תשלומים כמו חשמל ומים (ראו טבלה מצורפת).

הבדיקה של המחירים במעונות נעשתה באמצעות אגודות הסטודנטים השונות והתאחדות הסטודנטים. נתונים אלה השוו לדמי השכירות הממוצעים באזור כפי שהתקבלו ממתווכים ומאתרי אינטרנט.

כך למשל, דמי השכירות במעונות הר הצופים של האוניברסיטה העברית הם 1,295-1,445 שקל לחודש ליחיד בחדר (בדירות של עד 5 חדרים, שכוללות גם סלון), ו-862 שקל ליחיד בחדר זוגי. מחירים דומים נגבים מהסטודנטים גם במעונות בשכונת קריית היובל, הנחשבת פחות יוקרתית.

מחירים אלה דומים למחירים הנגבים עבור דירות שכורות באזורים אלה. כך, לשם השוואה, בגבעה הצרפתית ניתן כיום למצוא דירות שלושה חדרים שמושכרות בכ-3,000 שקל, ודירות 4-5 חדרים שמושכרות ב-4,500-6,200 שקל, כלומר, כ-1500 שקל לשותף בחדר. בקריית יובל ניתן למצוא דירות שמושכרות במחירים של 1,200-1500 שקל לשותף בחדר. בשני המקרים, החישוב נעשה בהנחה שחדר אחד מוקצה לסלון. אם כל החדרים בדירה יוקצו לשותפים המחירים יירדו עוד יותר, אף מתחת למחירים שנדרשים במעונות.

באזור תל אביב מושכרות דירות באזור האוניברסיטה ב-1,600-1,800 שקל לשותף. במעונות נגבה כיום מחיר נמוך יותר - 1,465 שקל לחדר (בדירה בלי סלון). עם זאת, בכוונת חברת שיכון ובינוי לגבות כ-1,700 לחדר במתחם המעונות החדש.

במכללת נתניה משכירה איסתא חדרים ב-1,100-1,700 שקל ליחיד בחדר (תלוי בחדר ובדירה). דירת 4 חדרים, שאחד מהם משמש סלון, מושכרת במעונות תמורת 3,780 שקל לחודש - כ-1,260 שקל לשותף. דירות כאלה בשכונת קריית השרון ברחוב תשרי בקרבת המכללה מושכרות בכ-1,333 שקל לשותף. דירות חמישה חדרים בקרבת המכללה מוצעות תמורת 4,800 שקל - כ-1,200 שקל לשותף (כאשר חדר אחד משמש סלון).

גם בבדיקת רמות המחיר בפריפריה המצב אינו מעודד, על אף שבמוסדות האקדמיים באזורים אלה עדיין לא נכנסו חברות פרטיות לתחום המעונות.

במכללת תל חי בגליל המחירים ליחיד בחדר נעים בין 620 שקל ל-810 שקל, תלוי בגודל החדר. בקריית שמונה הסמוכה מוצעות דירות במחירים דומים של 500-800 שקל ליחיד בחדר.

במכללת ספיר יש למכללה הסדרים עם קיבוצים באזור ועם חברת עמיגור. המחירים שמציעים הקיבוצים לסטודנטים נעים בין 1,000 שקל ל-1,700 שקל ליחידות דיור ליחיד, שרובן כוללות מטבחון ושירותים. בשדרות ניתן למצוא בשוק החופשי יחידות דיור מרווחות ומשופצות כחדשות, חלקן עם גינה, ב-1,500-1,800 שקל לחודש. במגורי הסטודנטים בבנייני עמיגור בשדרות דמי השכירות משתווים למחירים בשוק הנדל"ן בעיר - כ-590 שקל לחודש לשותף.

בבאר שבע רמות מחירי מעונות הסטודנטים הם 700-800 שקל לחדר בדירת שלושה חדרים. אתר האינטרנט dirot7.com מראה כי שוק הנדל"ן בבירת הנגב מציע אלטרנטיבות ברמות מחירים דומות. דירת שלושה חדרים לשלושה שותפים מוצעת כיום בשוק ב-800-1,000 שקל לשותף.

מנהלי המעונות, המוסדות האקדמיים או הגופים החיצוניים נהנים אם כך מתשואה גבוהה מזו המוצעת בשוק הפרטי - בין היתר בהתחשב שבכך שחלק מהחדרים מושכרים לשני סטודנטים, מה שמגדיל את ההכנסה לחדר. כך, אוניברסיטת חיפה משכירה מעונות סטודנטים במבנה ישן "שנראה כמו מוצב צבאי", לפי תיאור אחד הסטודנטים, ב-750 שקל לשותף בחדר זוגי, כלומר הכנסה חודשית של 1,500 שקל לחדר. באוניברסיטה העברית מושכרים חדרים זוגיים לפי 862 שקל לשותף בחדר - כ-1,700 שקל לחדר.

מגבלות מציקות

הבחירה אם לגור במעונות הסטודנטים תלויה במספר גורמים. המחיר, כפי שראינו, אינו אטרקטיבי במיוחד, למרות שהוא כולל לעתים הוצאות שבשכירת דירה בשוק הפרטי יש לשלם עבורן בנפרד כמו ארנונה וחשמל. למגורים במעונות יש חסרונות לא מעטים בשל הפגיעה בפרטיות ובחירות של הדיירים. כך למשל, נאסר עליהם לעשן בחדרים, הם נדרשים לקבל אישור על הכנסת אורחים, מוטלים עליהם קנסות על התנהלות חריגה ובמקרים מסוימים הם נאלצים לאפשר לחברות להיכנס לחדרם לביקורת.

עם זאת, לדברי גולדנברג, לא ניתן להתעלם מהעובדה שמגורים במעונות, בקרבה למוסד אקדמי, מעניקים יתרונות רבים. "למרות שמחירי המעונות דומים למחיר השוק, עובדה שיש ביקושים גבוהים למעונות. המחירים שמציעים המעונות מגלמים את כל החשבונות. בנוסף, הם מעניקים שירותים נוספים שלא ניתן לקבל בשוק הפרטי ועל אף המגבלות הם חוסכים כאבי ראש אחרים הקיימים בשוק הפרטי כמו הביורוקרטיה הכרוכה בחתימת חוזה ומציאת ערבים".

גולדברג אומר כי החברות המפעילות מרוויחות תשואה של כ-5%. האוניברסיטאות שמפעילות את המעונות לא מרוויחות, אך הן מקבלות לידיהן את המבנים בתום תקופת החכירה. לסיכום, אומר גולדברג, "מה שהמדינה עושה עכשיו, בהזרמה של כ-10,000 מעונות סטודנטים לשוק, היה צריך להיעשות לפני 10 שנים. בינתיים יש צורך לפקח על הנעשה במעונות הקיימים".

הרשמו עכשיו למדור נדל"ן
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות
עקבו אחרינו בטוויטר
עשו לנו לייק וקבלו את מיטב הכתבות ישירות לפייסבוק
הוספת תגובה
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח סגור להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת
הצג את כל התגובות פתוחות
05
מעיין
  • 15:48
  • 27.08.11

הכתבה לא מדוייקת כל כך! אני גרה במעונות ת''א ומשלמת 1700 ש''ח. יחיד בחדר עם שותף משלם 1200, לפני חשבונות חשמל ומים.

04
אורי... .
  • 22:03
  • 26.08.11

מעונות הסטודנטים אמורים לספק לסטודנטים מגורים במחיר נמוך. אם בקרית שמונה מחירי השכירות נמוכים, זה לא מחייב את מוסדות החינוך להתחרות בהן, ולהפך. במקום שמחירי הדיור נמוכים מספיק אין צורך במעונות וטוב שכך. לכן בצד המאבק למחיר סביר ( המחירים נראים סבירים) יש להיאבק למחירי דירות סבירים בסביבת האוניברסיטה. והסביבה היא גם נסיעה של חצי שעה. כשהסביבה כזו הצורך במעונות יורד פלאים.

03
כפר הסטודנטים
  • 12:57
  • 26.08.11

אני גרתי בכפר הסטודנטים עד לפני שנתיים (במשך שנתיים). א. ההשוואה מאוד בעייתית: מדובר בדירות בהם גרים 6 אנשים (כן כן ששה אנשים בוגרים). החדרים קטנים מהתקן המקובל והם ממש לא ברי השוואה לדירה רגילה (שבה החדרים גדולים יותר וגרים עם הרבה פחות אנשים). בדיעבד זאת היתה טעות- עדיף היה לשכור דירה. עצוב שעושים סיבוב על הסטודנטים, ועצוב עוד יותר שהכסף לא הולך לאונ' אלא לחברה פרטית. ב. אין שם שירותי כביסה חינם כמו שנרשם.

  •  
    סטודנטית
    • 21:30
    • 26.08.11

    גרתי שם מס חודשים, תחלופת השותפים וחוסר הפרטיות, המחיר, פשוט חסרי פרופורציות למציאות... בחורף, היינו מדליקים את הדוד החשמלי למשך שעתיים פלוס על מנת שיהיו מים חמים! בזיון!

פרוייקטים מיוחדים
הירשמו עכשיו לניוזלטר נדל"ן
רוצים לקבל את כל חדשות הנדל"ן לתיבת המייל? הירשמו לניוזלטר
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות
נא להזין כתובת מייל חוקית
הפופולריות בנדל"ן
הצעות מיוחדות