האם עפולה היא הדבר הנדל"ני הבא? - זירת הדעות - TheMarker

האם עפולה היא הדבר הנדל"ני הבא?

השקעה בנדל"ן במרכז מצריכה הון עצמי ניכר והתחייבות למשכנתא נכבדת

בטור זה הצגנו לאחרונה אזורי השקעה רבים תוך ניתוח התשואות הנובעות מהשקעה בהם. אזורים שהוצגו כמו תל אביב, רעננה ואפילו בת ים מצריכים הון עצמי ניכר והתחייבות ארוכת שנים למשכנתא נכבדת. הפעם החלטנו להציג אפשרות השקעה לטובת בעלי הכיסים דלי התקציב שבינינו. האם נכס בעלות של כ-300 אלף שקל בעפולה אכן מהווה השקעת נדל"ן איכותית?

"4,000 יחידות דיור חדשות ברובע יזרעאל, הגירה חיובית של 1,000 תושבים בארבע השנים האחרונות, מרכזי קניות חדשים והכל במרחק 35 דקות מתל אביב", זו ההצהרה שפורסמה ביריד דירות שנערך בפסח בעפולה. עפולה משתרעת על שטח של כ-29 אלף דונם (פי ארבעה מבת ים) ובה כ-44 אלף תושבים. הדירוג הסוציו-אקונומי של העיר הוא 5 בסולם 1-10, על פי הלמ"ס - נמוך מבת ים וגבוה מלוד. העיר ממוקמת בלב עמק יזרעאל על צירי התנועה 60, 65 ו-71.

עפולה נוסדה ב-1925 והוכרזה כעיר ב-1973. עד שנות התשעים התגוררו בעיר כ-25 אלף תושבים, ומאז נוספו לה עולים יוצאי אתיופיה וחבר העמים, שכמעט הכפילו את אוכלוסייתה בתוך שני עשורים.

עפולה מחולקת לשלושה אזורים עיקריים: מרכז העיר (או עפולה תחתית), עפולה עילית וגבעת המורה.

עפולה עילית וגבעת המורה נוסדו בשנות החמישים בחלקה הצפוני של עפולה ועד שנות ה-70 שימשו כקבוצת מעברות להמוני העולים שהגיעו לארץ. בשנות התשעים שוכנו רבים מיהודי אתיופיה וברית המועצות לשעבר בשכונת עפולה עילית, והם מהווים כיום כ-40% מהתושבים.

העיריה פועלת לחיבור כל חלקי העיר כדי ליצור רצף של בנייה ושירותים אשר יאיץ את פיתוח עפולה וביסוס מעמדה כעיר גדולה ומובילה בצפון. על פי התכנון, יגיע מספר התושבים בעוד 20 שנה לכ-100 אלף. עוד מתוכנן שיפור בתשתית הכבישים הפנים עירונית, יצירת מעקף לכביש 65, הקמת מתחם היי-טק והקמת ופיתוח תחנת רכבת העמק, שעתידה לקצר את משך הנסיעה לחיפה ל-17 דקות בלבד.

לעפולה יש כמה יתרונות: העיר נהנית מהגירה חיובית במהלך ארבע השנים האחרונות, דבר שמגדיל את האוכלוסייה ואת הביקוש לנכסים; העיר מהווה מוקד משיכה ליישובי הסביבה ומספקת מגוון שירותים ובהם מסחר, שירותים רפואיים (ביה"ח העמק) ותעסוקה; העיר ירוקה ומטופחת - עפולה זכתה בחמישה כוכבי יופי בחמש השנים האחרונות ברציפות.

במאמר זה בחרנו נכס לדוגמא בצפון-מזרח העיר באזור הרחובות כורש, השיבולים והמסיק. האוכלוסייה באזור היא במעמד סוציו-אקונומי בינוני-נמוך ומשלבת אוכלוסייה ותיקה (מהעלייה העירקית והתימנית) לצד אוכלוסייה צעירה ששוכרת נכסים באזור (זוגות צעירים ללא ילדים וסטודנטים).

מדובר בדירות בבנייני רכבת של שניים וחצי עד שלושה חדרים, שמחירן 300-400 אלף שקל בממוצע. שכר הדירה הוא 1,500-1,800 שקל בממוצע לדירה - כלומר תשואה של 5.5%-6%.

נכס מסוכן

האם עפולה היא "הדבר הבא" בתחום הנדל"ן? ימים יגידו. מחירי הדיור הגבוהים בערים הגדולות, ובמיוחד במרכז, גורמים לזוגות צעירים ואוכלוסיות נוספות לחפש אלטרנטיבות שפויות בערי הפריפריה. אוכלוסיות אלו מבקשות, מעבר לדיור בר השגה, גם שירותים קהילתיים, תחבורה ונגישות, שירותי רפואה ועוד.

האם השקעה בנכס מניב בעפולה במחיר של 300-350 אלף שקל מהווה השקעה נבונה לאורך השנים? קשה לנבא. אך אם נזכיר את פירמידת ההשקעות עליה הרחבנו בטור זה, נכס מניב כמצוין בדוגמה, מתאים בדיוק למשבצת הסיכון/סיכוי הגבוה שבקודקוד הפירמידה, לצד נכסים סולידיים יותר בערים אחרות.

ומה לגבי אלה שזו השקעתם היחידה? אותם משקיעים, שההון העצמי אינו מצוי בכיסם, חשוב שיבינו שהשקעה בנכס מסוג זה מוגדרת בסיכון גבוה יחסית לנכס דומה בגוש דן: סיכון מצד השוכרים, סיכון בקשיי מימוש עתידיים ואפילו סיכון של ירידת מחירים.

-

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ ומרצה. בהכנת המאמר השתתפה עו"ד שרון ברשטלינג כ"ץ, המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן

שאלות ותגובות: www.REJ.co.il

עקבו אחרינו בטוויטר
עשו לנו לייק וקבלו את מיטב הכתבות ישירות לפייסבוק
הוספת תגובה
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח סגור להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת
הצג את כל התגובות פתוחות
13
רונן
  • 23:46
  • 03.09.11

עשיתי ביטול עסקה שילמתי אומנם 38 אלף ש"ח קנס, אבל ניצלתי מהפורוייקט המסוכן הזה, 50 % מהדירות לא נמכרו, היחצנים והמטווחים ניסו לגרום לכולם לחשוב שכל הדירות החטפו , בפועל הפורייקט הזה נכשל בגדול, שלא נדבר על זה שהמחירים בעפולה הם שיא בועת הנדלן, דירת שעלתה 550 אלף בעפולה עלתה ל-900 אלף , המשקיעים בעפולה יהיו מהראשונים לשלם את מחיר בועת הנדלן.

  •  
    רובע יזרעאלי גאה
    • 18:04
    • 31.05.14

    היום אנחנו ב-2014 וכבר 1000 איש הגיעו לשכונה. מאז הכתבה ועד היום הגיעה לשכונה משפחה אחת מעורבת של בחור נוצרי ואשה יהודיה (אחלה אנשים) ופרט אליו אין ערבים בכלל בשכונה.
    עכשיו מעניין מאיזה משרד תיווך אתה כי אנחנו יודעים שמשרדי התיווך (לא כולם) משקיעים הרבה מאמץ בהפצת שמועות כאלו ואחרות על רקע גזעני כי רובע יזרעאל זה מכירות מקבלן ללקוח ללא מעורבות התיווך ומצבכם נהיה קשה. עדיין זה לא אומר שמותר לך להפיץ משועות גזעניות כאלה.
    מה שבטוח סיפור כמו שרשמת לא היה. לא היה פרוייקט שאכלס ערבים, אין כזה דבר ביטול עסקה, לא היה פרוייקט שלא מכר את הכל על הנייר עד עכשיו ולפי המרמור שלך נראה שפשוט אתה לא יכול להרשות לעמצך דירה ברובע שכבר עולה מליון+

12
מושקע
  • 23:53
  • 27.06.11

קניתי ב-335,000 ש"ח ברח' הקציר. שכירות - 1850 ש"ח. האם כדאי למכור את הנכס או להמתין כמה שנים???

11
רועי
  • 00:50
  • 27.06.11

רק בעיר עפולה. שלא לדבר על המקרים בהם פשוט לא יהיה לשוכרים כסף לשלם.. לא ממליץ להכנס להרפתקאות באזורים חסרי ביקוש אמיתי ובר-קיימא. עפולה זה לא מקום להשקיע בו כאשר כל השוק עומד בפני קריסה, מפני שהזרימה בשל המחירים הזולים תפסיק כאשר המחירים במרכז יתאזנו.

10
אשר כוכבי
  • 21:04
  • 25.06.11

בקשר לעפולה עילית יש לאחרונה נהירה של חרדים להתישבות בעיר.

09
08
חדרתי מבסוט
  • 17:35
  • 25.06.11

חדרה היא כמו בפרסומת של ללכת עם [קרובה למרכז] ולהרגיש בלי (משכנתא גדולה...)

07
דרומי
  • 15:32
  • 25.06.11

1.כביש 60 לא רלוונטי כיוון שהוא חוצה(לכיוןו דרום) את השומרון (שטחי המדינה הפלסטינית) ואינו מקצר דרך לירושלים. 2. כיצד מגיעים לתל-אביב בזמן כה קצר? תמיהה. 3.חשוב ביותר לפתח את מינחת התעופה בדרום העיר לטיסות פנים(מוזלות) .לכך תהיה השפעה ניכרת על פיתוח העיר (ישרת המינחת כ-400 אלף איש ויותר).

06
רובע יזרעאל
  • 15:20
  • 25.06.11

רובע יזרעאל בעפולה זה הדבר הבא. שכונה איכותית על הפארק. עוד כמה שנים מוני צעירים יסעו קצת יותר לעבודה עד שהחברות יפתחו מקומות תעסוקה רחוקים יותר מת"א. בעפולה הקצו 200 אלף מ"ר לצורך העניין ליד רובע יזרעאל שיבנה עד 2020 ואז השכונה תהיה חזקה במיוחד. תהליך שקרה ביוקנעם יקרה גם שם.

  •  
    ד.א.
    • 18:07
    • 28.10.12

    תוך זמן קצר יקרה לעפולה בדיוק מה שקרה לנצרת עילית. המקומות היחידים שישארו ליהודים בגליל הם הקיבוצים והמושבים.

  •  
    רובע יזרעאלי גאה
    • 18:08
    • 31.05.14

    עפולה רחוקה ממוקדי החינוך והתרבות של הערבים לעומת נצרת עילית שרחוקה רחוב מהמשפחות והעיר שלהם. בכלל ההשתיישבות בנצרת עילית נבעה המעליית המחירים בנצרת וחוסר הבנייה בנצרת ולא בגלל רצון לחברותא עם תושבי נצרת עילית. בעפולה לעומת זאת אין התיישבות של ערבים בכלל

05
דניאל
  • 11:17
  • 25.06.11

אז סע לחיפה ב 20 דק או תל אביב שעה תבלה ותחזור לשקט של עפולה

04
ואני אומר
  • 10:56
  • 25.06.11

דירה ב15000 כולל שכן (בשביל הנוהל אתם יודעים) בועהבועהבועה

02
ד"ר נדלן
  • 17:38
  • 24.06.11

כי יש מאט שטחים חופשיים לבניה

  •  
    רובע יזרעאל
    • 15:21
    • 25.06.11

    רובע יזרעאל בעפולה מושכת אוכלוסיה חזקה שבתורה תמשוך מקומות בילוי ותעסוקה לאיזור. עדיף לקנות שם דירה חדשה ואיכותית ב-850 אלף מאשר דירה יד 2 בינונית ב-1.4 מליון בפ"ת.

  •  
    חיים
    • 11:53
    • 28.06.11

    אתה צודק , בת"א בקיץ יורד שלג וחיפה מלאה אתרי בילוי וראשון לציון מפוצצת במקומות עבודה פנויים - אתה לא סוחר ולא יודע לקרוא את העתיד - אני מקווה ש"לחלוב" אתה יודע קצת יותר טוב

  •  
    החושב קדימה
    • 09:55
    • 15.09.11

    יש בעפולה בקיץ רוח בלתי פוסקת. מגיעה ממערב ושוטפת את העמק כולו.האויר יותר יבש בהרבה מאשר מישור החוף. בקיץ אני מזיע בעפולה הרבה הרבה פחות מאשר בחיפה ובטבעון. ולראיה, תסתכל על הדגלים בעשרות אתרי הבניה בעפולה שמתנפנפים ברוח עזה כל הקיץ.גם כשהטמפרטורה היא 35-36 מעלות במישור החוף - הרבה יותר נעים בעמק מאשר ברוב חלקי מדינת ישראל. באשר למקורות פרנסה - אני מציע לך להיכנס לאתר "מעברים בעמק" ולראות שישנם מאות הצעות עבודה לא מאויישות באיזור.

הפופולריות בזירת הדעות
הצעות מיוחדות