האם עפולה היא הדבר הנדל"ני הבא?

השקעה בנדל"ן במרכז מצריכה הון עצמי ניכר והתחייבות למשכנתא נכבדת

בטור זה הצגנו לאחרונה אזורי השקעה רבים תוך ניתוח התשואות הנובעות מהשקעה בהם. אזורים שהוצגו כמו תל אביב, רעננה ואפילו בת ים מצריכים הון עצמי ניכר והתחייבות ארוכת שנים למשכנתא נכבדת. הפעם החלטנו להציג אפשרות השקעה לטובת בעלי הכיסים דלי התקציב שבינינו. האם נכס בעלות של כ-300 אלף שקל בעפולה אכן מהווה השקעת נדל"ן איכותית?

"4,000 יחידות דיור חדשות ברובע יזרעאל, הגירה חיובית של 1,000 תושבים בארבע השנים האחרונות, מרכזי קניות חדשים והכל במרחק 35 דקות מתל אביב", זו ההצהרה שפורסמה ביריד דירות שנערך בפסח בעפולה. עפולה משתרעת על שטח של כ-29 אלף דונם (פי ארבעה מבת ים) ובה כ-44 אלף תושבים. הדירוג הסוציו-אקונומי של העיר הוא 5 בסולם 1-10, על פי הלמ"ס - נמוך מבת ים וגבוה מלוד. העיר ממוקמת בלב עמק יזרעאל על צירי התנועה 60, 65 ו-71.

עפולה נוסדה ב-1925 והוכרזה כעיר ב-1973. עד שנות התשעים התגוררו בעיר כ-25 אלף תושבים, ומאז נוספו לה עולים יוצאי אתיופיה וחבר העמים, שכמעט הכפילו את אוכלוסייתה בתוך שני עשורים.

עפולה מחולקת לשלושה אזורים עיקריים: מרכז העיר (או עפולה תחתית), עפולה עילית וגבעת המורה.

עפולה עילית וגבעת המורה נוסדו בשנות החמישים בחלקה הצפוני של עפולה ועד שנות ה-70 שימשו כקבוצת מעברות להמוני העולים שהגיעו לארץ. בשנות התשעים שוכנו רבים מיהודי אתיופיה וברית המועצות לשעבר בשכונת עפולה עילית, והם מהווים כיום כ-40% מהתושבים.

העיריה פועלת לחיבור כל חלקי העיר כדי ליצור רצף של בנייה ושירותים אשר יאיץ את פיתוח עפולה וביסוס מעמדה כעיר גדולה ומובילה בצפון. על פי התכנון, יגיע מספר התושבים בעוד 20 שנה לכ-100 אלף. עוד מתוכנן שיפור בתשתית הכבישים הפנים עירונית, יצירת מעקף לכביש 65, הקמת מתחם היי-טק והקמת ופיתוח תחנת רכבת העמק, שעתידה לקצר את משך הנסיעה לחיפה ל-17 דקות בלבד.

לעפולה יש כמה יתרונות: העיר נהנית מהגירה חיובית במהלך ארבע השנים האחרונות, דבר שמגדיל את האוכלוסייה ואת הביקוש לנכסים; העיר מהווה מוקד משיכה ליישובי הסביבה ומספקת מגוון שירותים ובהם מסחר, שירותים רפואיים (ביה"ח העמק) ותעסוקה; העיר ירוקה ומטופחת - עפולה זכתה בחמישה כוכבי יופי בחמש השנים האחרונות ברציפות.

במאמר זה בחרנו נכס לדוגמא בצפון-מזרח העיר באזור הרחובות כורש, השיבולים והמסיק. האוכלוסייה באזור היא במעמד סוציו-אקונומי בינוני-נמוך ומשלבת אוכלוסייה ותיקה (מהעלייה העירקית והתימנית) לצד אוכלוסייה צעירה ששוכרת נכסים באזור (זוגות צעירים ללא ילדים וסטודנטים).

מדובר בדירות בבנייני רכבת של שניים וחצי עד שלושה חדרים, שמחירן 300-400 אלף שקל בממוצע. שכר הדירה הוא 1,500-1,800 שקל בממוצע לדירה - כלומר תשואה של 5.5%-6%.

נכס מסוכן

האם עפולה היא "הדבר הבא" בתחום הנדל"ן? ימים יגידו. מחירי הדיור הגבוהים בערים הגדולות, ובמיוחד במרכז, גורמים לזוגות צעירים ואוכלוסיות נוספות לחפש אלטרנטיבות שפויות בערי הפריפריה. אוכלוסיות אלו מבקשות, מעבר לדיור בר השגה, גם שירותים קהילתיים, תחבורה ונגישות, שירותי רפואה ועוד.

האם השקעה בנכס מניב בעפולה במחיר של 300-350 אלף שקל מהווה השקעה נבונה לאורך השנים? קשה לנבא. אך אם נזכיר את פירמידת ההשקעות עליה הרחבנו בטור זה, נכס מניב כמצוין בדוגמה, מתאים בדיוק למשבצת הסיכון/סיכוי הגבוה שבקודקוד הפירמידה, לצד נכסים סולידיים יותר בערים אחרות.

ומה לגבי אלה שזו השקעתם היחידה? אותם משקיעים, שההון העצמי אינו מצוי בכיסם, חשוב שיבינו שהשקעה בנכס מסוג זה מוגדרת בסיכון גבוה יחסית לנכס דומה בגוש דן: סיכון מצד השוכרים, סיכון בקשיי מימוש עתידיים ואפילו סיכון של ירידת מחירים.

-

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ ומרצה. בהכנת המאמר השתתפה עו"ד שרון ברשטלינג כ"ץ, המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן

שאלות ותגובות: www.REJ.co.il



תגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות