התחדשות עירונית: מסיכון לסיכוי אמיתי - זירת הדעות - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

התחדשות עירונית: מסיכון לסיכוי אמיתי

התחדשות עירונית היא הפתרון למשאב הקרקע המוגבל בישראל, אך ללא ניהול נכון היא עשויה להוביל לקטסטרופה

תגובות
התחדשות עירונית ברמת השרון
אורן כהן

התחדשות עירונית היא השם החם בעולם הנדל"ן הישראלי. כל אתר כלכלי שמכבד את עצמו פתח "זירת התחדשות עירונית" (לרוב במימון יזמים וגורמים בעלי אינטרס), חברות הנדל"ן מקימות חטיבות ואף חברות בנות שעוסקות בהתחדשות עירונית; הכנסת עוסקת בנושא בחקיקה (חוק הדייר הסרבן, חוק המארגנים וכמובן חוק הרשות הלאומית להתחדשות עירונית); מינהלות עירוניות להתחדשות עירונית מוקמות כפטריות אחרי הגשם — ועמן גם היצע הקורסים, הכנסים והמפגשים שהקהילה העסקית מוצפת בהם ועוסקים בנושא.

לצד כל אלה עולה גם ביקורת כלפי התחום המשגשג, המצביע על החסרונות הטמונים בו: השתוללות נדל"נית חסרת מעצורים המונעת רק משיקולי כדאיות כלכלית, חוסר התייחסות להיבטים חברתיים ולהדרת אוכלוסיות מוחלשות (בשל חוסר יכולת לעמוד בעלויות האחזקה של מבנה חדש), מענה חסר לצורכי הציבור כתוצאה מהציפוף ועוד.

אין מחלוקת על כך שניהול שגוי של תהליכי התחדשות עירונית עשוי להביא לקטסטרופה, שהרי הדרך לגיהינום רצופה כוונות טובות. עם זאת, ראוי לציין לא מעט שינויים שנעשו בשנים האחרונות כדי לוודא שההבטחה הגלומה בפרויקטים האלה אכן תתממש לטובת הדיירים והציבור הרחב.

הדור הראשון של פרויקטים להתחדשות עירונית, בין אם לפי תמ"א 38 ובין אם בפינוי־בינוי, התבסס על הנחת היסוד שכל שנדרש הוא ליצור את התנאים להגדלת זכויות בנייה — ומשם הדיירים והיזמים ישכילו להתקשר ביניהם בעסקה הוגנת. אלא שהנחת היסוד הזו עבדה במעט פרויקטים, בעיקר באזורי הביקוש.

בפריפריה החברתית והגיאוגרפית לא ניתן להגדיל את זכויות הבנייה באופן שמאפשר כדאיות כלכלית לפרויקט, מכיוון שהתוצר התכנוני הנובע מכך בלתי ניתן לעיכול וליישום. במקומות רבים אחרים, התכנון והכדאיות הכלכלית דווקא נפגשו בנקודת איזון סבירה, אך הדיירים לא הראו מוטיבציה לממש את "המתנה" שהוענקה להם.

בשנים האחרונות הפרדיגמה משתנה, ובמקומה מחלחלת ההבנה כי התחדשות עירונית היא שולחן הניצב על ארבע רגליים, ואם אחת מהן תיפול — ייפול השולחן כולו.

הרגל הראשונה היא רגל תכנונית, המבטיחה העלאת צפיפות מושכלת של אזורי דיור, לצד עירוב שימושים, והגברת האינטנסיביות העירונית. הרגל השנייה היא רגל כלכלית, המבטיחה תמורה הוגנת לדייר ורווח נאה, אך לא מופרז, ליזם. הרגל השלישית היא רגל חברתית, המבטיחה הגנה על דיירים מוחלשים, מסייעת בהתארגנות הדיירים, מרחיקה את ה"מאכערים" ומפחיתה את הלחצים והמניפולציות המופעלות על בעלי הדירות. הרגל האחרונה היא רגל ציבורית, שרואה את הפרויקטים הנקודתיים בראייה מערכתית, ומכינה מבעוד מועד את צורכי הציבור והתשתיות הנדרשות לקליטת תוספת האוכלוסייה במתחמים האלה.

כשמביטים על משאב הקרקע המוגבל והמתכלה במהירות, לא נותר אלא להסיק כי התחדשות עירונית לסוגיה היא הפתרון. ואולם כדי למנוע קטסטרופה, נדרש חיזוק רק לארבע רגלי השולחן ופיתוח כלים משלימים שיהפכו אותה מסיכון לסיכוי אמיתי.

הכותב הוא ראש מינהלת התחדשות עירונית בירושלים בחברת מוריה לפיתוח ירושלים



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות שאולי פיספסתם