כמעט לכל אחד יש היום בית בשוק דיור חם, בעלות שקושרת מאות אלפי שקלים שהיו יכולים להיות מושקעים בצורה בטוחה יותר במקום אחר. אולי הגיע הזמן לממש? השאלה הזאת נשאלה בשנת 2005, שיא בועת הנדל"ן בארה"ב, על ידי חתן פרס פוליצר דיוויד לאונהרדט בטור בניו-יורק טיימס.
אבל גם אז, להגיד "לממש" היה הרבה יותר קל מלעשות. גם עבור מי שהסכים לחששות משוק הנדל"ן החם לא ראה יותר מידי ברירות לפניו. הרי כמה משפחות יכולות באמת לקחת את החיים שלהן ולעבור למקום זול יותר? או כמה יכולות להרגיש נוח לעבור לשכירות, כשזאת נתפסת על ידי רבים כ"זריקת כסף לפח"? בעוד לעבור לפריפריה היא אפשרות קשה ולרבים על גבול הבלתי אפשרית, אפשרות השכירות היא המציאותית יותר. אך האם שכירות היא באמת "זריקת כסף"? או אולי להיפך...
מתווכים שונאים להודות בכך, אך בעלות על דירה כרוכה בגרסאות משלה ל"לזרוק כסף לפח". ניקח לדוגמא את שוק הנדל"ן בת"א. דירת 4 חדרים בת"א שווה בממוצע (עפ"י למ"ס) 2.125 מיליון שקל, בעוד השכירות על דירה ממוצעת כזאת עומדת (עפ"י למ"ס) על 5,910 שקל. לחודש. אם יחליט בעל הבית למכור את הדירה ולהישאר לגור בה כשוכר, ובינתיים להפקיד את הכסף מהמכירה באג"ח ממשלתית בטוחה ל-10 שנים, הוא, אמנם, ישלם שכר דירה שנתי של 70,920 שקל אך יקבל תמורת החיסכון סכום שנתי ממוצע של 97,750 שקל 4.6% (שחר 0155). כלומר, אם יחליט להיות שוכר של אותה הדירה יחסוך כמעט 27 אלף שקל בשנה.
כמובן, שמדובר בחישוב פשוט שלא לוקח כמה דברים בחשבון. הוא לא לוקח עלויות נוספות שכרוכות בקניית דירה כגון הוצאות התחזוק של דירה, עלויות מיסוי )מס רכישה, מס שבח ועוד (עורכי דין, ביטוחים) שריפה, רעידות אדמה, רטיבות, סיכוני קושי במכירה, נזילות, סיכוני שוכרים ותקופות שבהן הדירה תעמוד ריקה (לדוגמה, בזמן שיפוצים). מצד שני, לרוכשי האג"ח מתווסף בעיקר מס רווח הון של 15%. אם ננסה לשקלל את התוספות הללו ובנוסף ננסה להיות שמרניים מאוד מאוד לטובת רוכשי הדירות נעשה להם טובה אם נגיד שיזרקו לפח כל שנה רק 27 אלף שקל.
לכן, כנראה הסיבה היחידה בכל זאת לקנות דירה היא ציפייה לעליית מחירים. או עליית מחירי השכירות או עליית מחירי הבתים, או שניהם יחד. אבל בכמה צריכים המחירים לעלות כדי שרכישת בית אכן לא תהיה זריקת כסף לפח? בדוגמה של רוכשי הדירה בת"א, אלו חייבים לצפות לעליית מחירים בקצב של לפחות 27 אלף שקל בשנה
כ-12%- בעשור, שתפצה אותם על אותו כסף שהם זורקים כל שנה לפח, או שמא הם
מהמרים על זינוק בשכר הדירה החודשי הממוצע בעשר השנים הקרובות בלפחות 38% (יעד האינפלציה הממוצע לעשור אגב נמוך מזה משמעותית ועומד על כ-10.5%) בלבד.
אפשרות שלישית היא כאמור קונסטלציה מסוימת בין השניים. כלומר, ששכר הדירה יעלה במקביל לעליית מחיר הדירה. לכאורה לא מדובר בציפיות מוגזמות ובטח לאור ההיסטוריה. עלייה של 12% במשך עשור במחירי הנדל"ן נראית סבירה והגיונית לחלוטין ובטח שגם שכר הדירה יעלה במידה מסוימת ויקרב עוד את נקודת האיזון בין
קנייה להשכרה. לשם השוואה, ציפיות רוכשי הדירות בארה"ב בשנת 2005, בשיא בועת הנדל"ן, היו מוגזמות.
בכל קנה מידה, בניו יורק בשנת 2005 הימרו רוכשי הדירות על עליות מחירים של יותר מ-52% בעשור כדי להגיע לנקודת איזון מול האופציה של השכרה (בדיקה של "ניו יורק טיימס") ובקליפורניה של יותר מ-40%.
בנוסף, שוק הנדל"ן הישראלי כבר הוכיח בשנים האחרונות שהוא מסוגל לעליות גבוהות בהרבה. אבל אולי דווקא ה"הוכחה" הזאת של השנים האחרונות רק מורידה מהסיכוי להמשך עליות משמעותיות גם בהמשך? לעומת ההימור הסביר לכאורה של רוכשי הדירות בת"א ביחס לעליות המחירים העתידיות, ישנה קבוצה של רוכשים שמהמרת על יותר מזה, זו קבוצת לוקחי המשכנתאות. אותה קבוצה נאלצת לשלם עלויות מימון
גבוהות יותר שמרחיקות ממנה עוד את נקודת האיזון לעומת שכירות ובנוסף ממנפת אותם ומגדילה כך את הסיכון שלהם טובה ולרעה.
אותה שיטת מינוף שהשיגה עבורם עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים בשנה מעליית שווי הנכס היא אותה שיטה שמסוגלת גם לרושש אותם ובטח אם יגלו שהם לא מסוגלים לעמודבהחזרים וחייבים לממש. כאן נכנס אלמנט הפסיכולוגיה לא לטובת בעלי הבתים אלא דווקא נגדם: הפחד מבעלות על דירה. הגורם המשמעותי השני אחרי כסף בשאלה אם לקנות או לשכור דירה היא השאלה הפסיכולוגית. החלום הישראלי אינו שונה כל כך מהחלום האמריקאי. "בית שאפשר לשפץ בלי לבקש אישור מאף אחד", "בית נותן תחושה בטוחה ששום דבר אחר לא נותן, נכס מוחשי שאפשר לישון בו בלילה".
אלא שהיום בארה"ב זוהי דווקא הבעלות על דירה שלא נותנת לישון בשקט. החלום האמריקאי מתחלף. אמריקאים מעדיפים כיום להיות שוכרים בראש שקט, לדעת שהכסף שלהם במקום בטוח ויציב.
ברי רייטהולץ מהאתר Big picture מסביר מה הסיבות שכל כך מפחידות את האמריקאים להיות בעלים של דירה:
1. מפחדים מהמשך ירידת מחירי הנכסים שלהם )בתים(.
2. מפחדים להיתקע עם נכס שלא יוכלו למכור.
3. מפחדים לאבד את מקום העבודה ולא להצליח לשלם את המשכנתא.
4. מפחדים מעליית שיעורי הריבית שתקשה על תשלום המשכנתא.
שוק הדיור הנדל"ן בארה"ב, מאז השיא בשנת 2006 , מחק לבעלים יותר מ-6 טריליון דולר מההון העצמי. שוק הנדל"ן היפני עדיין לא חזר לרמות השיא של 1989. לסיכום - במקרים רבים השכירות בנקודת זמן מסוימת זולה יותר מבעלות על דירה.
השאלה הגדולה היא מה יקרה למחירי הרכישה ולמחירי השכירות בעתיד לעומת סביבת הריבית במשק. מצד אחד, מגמת המחירים ארוכת הטווח היא כלפי מעלה. אך מצד שני, גם אלה, כמו כל הכלכלה, מאופיינת במחזוריות וכנראה תרד מתישהו.
עליית מחירי הדירה כשלעצמה לא מבטיחה לרוכשי הדירות שעשו עסקה טובה ביחס לשכירות. כדי לא להפסיד ברכישה יש צורך שמחירי הדירות יעלו מעל רמת איזון מסוימת, זאת שונה בין מקום למקום וביחס לעלויות המימון.
"כשהייתי קטן ההורים שלי עברו דירה המון פעמים, אבל תמיד מצאתי אותם" – רודני דנגרפילד, קומיקאי אמריקאי
-
תיק השקעות
-
קפה
-
פייסבוק
-
תגובות
-
רשימת קריאה
