תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפתרון של האוצר למשבר הדיור: להקפיץ בבת אחת את כל המסים על נדל"ן

באגף התקציבים מודאגים מחזרת המשקיעים לשוק הדירות, ושוקלים להחמיר את המיסוי בכמה חזיתות במקביל ■ בין השאר, מוצע להעלות את מס הרכישה ל-15%, להטיל מס על שכר דירה מהשקל הראשון ולהוריד את הרף שמעליו מוטל מס שבח גם על דירה ראשונה

468תגובות

משרד האוצר שוקל החמרה דרמטית במסים על השקעות בנדל"ן - גם בדירה הראשונה (דירת מגורים) וגם בדירות נוספות (דירות להשקעה) - במטרה לדכא בכל הכוח את הביקוש לדירות. במסגרת זו שוקלים במשרד האוצר להציע לשר האוצר החדש, לאחר שימונה, להעלות את כל מסי הנדל"ן, לרבות מס הרכישה על משקיעים והמס על הכנסות משכר דירה למשקיעים, וגם להטיל חלקית מס שבח על דירת מגורים באמצעות הנמכת תקרת הפטור ממס כזה.

ההצעה לפעול בכל חזיתות המיסוי גם יחד - להחמיר את כל סוגי המסים על נדל"ן ועל כל סוגי הדירות - תוגש להחלטתו של שר האוצר הבא, שיצטרך להכריע במחלוקת פנימית בתוך האוצר בנוגע להצעה. בהצעה להעלאת כל המסים גם יחד תומך כנראה רק אגף התקציבים, בעוד שרשות המסים מתנגדת להצעה להחמיר את מס הרכישה על משקיעים, ואילו אגף הכלכלן הראשי מתנגד להצעה להטיל מס על שכר דירה על משקיעים, ומעדיף במקום זאת להטיל מס שבח על דירות מגורים.

בשל חוסר ההסכמה בין אגפי האוצר השונים, הצעות המיסוי השונות יועלו כולן להכרעתו של שר האוצר החדש. שר האוצר המיועד משה כחלון התבטא בשבוע שעבר נגד העלאות מסים. עם זאת, לא ידוע אם ההתבטאות הזו נוגעת גם להעלאת מסים על נדל"ן, מכיוון שהצעות האוצר להעלאת מסים על נדל"ן לא נועדו להגדיל את הכנסות המדינה, אלא לדכא את הביקושים לנדל"ן - כלומר מדובר בהצעות שהן חלק מהמהלך לפתרון משבר מחירי הדיור הגבוהים.

משה כחלון אוניברסיטת חיפה
רמי שלוש

המשקיעים ממשיכים לקנות דירות

אגף התקציבים במשרד האוצר מחזיק בדעה הקיצונית ביותר. באגף מודאגים מכך שאף שהחל ב–2014 מוטל מס שבח (מס רווחי הון של 25%) על מי שמחזיקים ביותר מדירה אחת (משקיעים), נתח הפעילות של המשקיעים בשוק הנדל"ן בישראל כמעט ולא פחת.

בתחילה היה נראה כי הצעד מצליח - נתח פעילות המשקיעים צנח משיא של 29% מהעסקות לרכישת דירות ב–2010 לשפל של 23% ב–2013. ואולם לקראת סוף 2014, נתח הפעילות של המשקיעים שב ועלה ל–26% מהעסקות.

אגף הכלכלן הראשי אמנם טוען כי זו עלייה מלאכותית, שנבעה מכך שזוגות צעירים חדלו לרכוש דירות בשל הציפייה לתוכנית מע"מ 0% - אבל באגף התקציבים חוששים כי העלייה מהותית בכל זאת, וזאת על רקע סימנים ראשונים לפעילות גבוהה של משקיעים גם ברבעון הראשון של 2015.

מיסי נדל"ן: ההצעות והמחלוקות

במיוחד הזדעזעו באגף התקציבים מהנתונים שחשף הכלכלן הראשי לגבי הרכישות בפרויקט כרמי גת בקרית גת, שבו נרשם מספר גבוה של צעירים חסרי הכנסה שרכשו דירה. החשד הוא שבפועל, הדירות נרכשו לכאורה על שם הצעירים, אך במימון הוריהם ולא למטרת מגוריהם של הצעירים - כלומר שאלה דירות להשקעה בתחפושת.

הכישלון של הטלת מס שבח על המחזיקים בדירה אחת הוא כפול, משום שבמקביל לו נקבעה גם הוראת שעה שבה הועלה מס הרכישה על דירות להשקעה ל–5%–10%, מהשקל הראשון. מס רכישה נחשב למס לא כלכלי ולא הוגן, ובפועל הוא פשוט מייקר את הדירה. למרות זאת, גם המהלך הזה לא צינן את התלהבות המשקיעים משוק הדיור בישראל.

חשש מהשפעות 
של משבר בנדל"ן

באגף התקציבים מודאגים מכך שנתח הדירות להשקעה בישראל הגיע לשיעור של 7%–9% ממלאי הדירות - נתח גבוה מאוד במונחים עולמיים. נתון זה מצביע על כך שהנטייה של הישראלי האמיד להשקיע את כספו בדירות במקום בשוק המניות, שוב התעצמה - ובמידה יוצאת דופן.

הדבר מדאיג את אגף התקציבים גם בשל נטייתו להעלות את מחירי הדירות (ומנגד, בשל השפעותיו על דעיכתו הנמשכת של שוק ההון המקומי), וגם בשל החשש מההשפעה הקשה שעלולה להיות למשבר בענף הנדל"ן. זאת מפני שככלל, השקעה בנדל"ן - להבדיל מהשקעה במניות - היא השקעה שממומנת בהלוואות, ולכן כרוכה בסיכון גבוה מאוד עבור המשקיעים.

לאור זאת, באגף התקציבים השתכנעו שלא היה די בהטלת מס שבח על דירות, ושחייבים לייקר את ההשקעה בדירות באופן משמעותי כדי להדיר את רגלי המשקיעים מהשוק. לפיכך, באגף תומכים בהצעה להטיל מס על מלוא הכנסות משכר דירה, בעוד שכיום המס מוטל רק מעל רצפה של כ–5,000 שקל בחודש. המס שיוטל יהיה בשיעורים הנהוגים כיום - מס של 10% ללא אפשרות לנכות הוצאות על אחזקת הדירה, ולחלופין (לבחירת בעלי הדירה), מס לפי מדרגות המס החלות על הנישום, בניכוי ההוצאות.

נוסף על כך, שוקלים באגף התקציבים את ההצעה הדרמטית של הטלת מס רכישה, באופן זמני, בשיעור של עד 15%. משמעותה של הצעה זו היא שמשקיע יצטרך לשלם 15% יותר על כל דירה שהוא רוכש. זהו צעד יוצא דופן בחומרתו, במיוחד כשמס הרכישה מצטרף למס השבח על דירות (מס רווחי הון) וכן למס על שכר דירה (המקביל למס על דיווידנד). צעדים אלה ייצרו אפליית מס בוטה לרעת ההשקעה בדירות.

יתר על כן, באגף התקציבים שוקלים בחיוב להחמיר את מס השבח המוטל על דירות מגורים. כיום דירות מגורים פטורות ממיסוי כמעט כליל - ומס רכישה, כמו גם מס שבח, מוטלים רק על דירות יוקרה, שמחירן גבוה מ–4.5 מיליון שקל.

באגף התקציבים שוקלים להפחית את הרף שמעליו יוטל מס שבח גם על דירה ראשונה - אך לא הוחלט עדיין מה יהיה הרף. 80% מהדירות בישראל נמכרות במחיר של 1.6 מיליון שקל או פחות מכך, כך שההערכה היא שהרף שייבחר יהיה בין 2–3 מיליון שקל לדירה.

שיקולי השקעה רציונליים

ככל הידוע, רשות המסים תומכת בהטלת מס על הכנסות משכר דירה, וכן בהורדת התקרה להטלת מס שבח גם על דירת מגורים - ובתנאי שמס שבח ישולם רק על דירות יוקרה. לעומת זאת, רשות המסים אינה תומכת בהחמרת מס הרכישה, ומעדיפה להשאיר את המס הקיים (להפוך את הוראת השעה לקבועה).

לעומתם, אגף הכלכלן הראשי באוצר מחזיק בעמדה שלפיה אי־אפשר להפלות במס משקיעים בדיור, ולכן הוא מתנגד להחמרת מס הרכישה על משקיעים ואף תומך בהקלת המס, אם יוטל מס על שכר דירה. באגף הכלכלן הראשי סבורים כי השקעה בדירות צריכה להיות מחויבת באותו מס כמו השקעה במניות - כלומר במס שבח יחד עם מס על שכר דירה, ולחלופין במס שבח ביחד עם מס רכישה - אבל כי אין להטיל על המשקיעים את שלושת המסים.

באגף הכלכלן הראשי גם חוששים כי החמרת המיסוי על המשקיעים תביא להחרפת התופעות שנצפו בפרויקט כרמי גת - כלומר השקעה בתחפושת. כדי למנוע זאת, באגף תומכים בהטלת מס שבח על דירות מגורים בכל סכום, כדי שגם זוגות צעירים יימנעו מרכישת דירה אם ידם אינה משגת זאת - ויעדיפו לגור בשכירות.

באגף מעריכים כי זוגות צעירים מסתכנים כיום בנטילת הלוואות גדולות ברכישת דירה רק בגלל התפישה השגויה כי מחירי הדירות אינם יכולים לרדת - וכי מיסוי זהה על השקעות במניות או בדירות יהפוך את שיקולי ההשקעה של הזוגות הצעירים לרציונליים יותר.

מה דעתכם על התוכנית החדשה של האוצר? הגיבו ושתפו



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם