ירושלים: השכונות מתחרדות, החילוניים עוזבים והנדל"ן מטפס - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ירושלים: השכונות מתחרדות, החילוניים עוזבים והנדל"ן מטפס

מרחב האפשרויות של רוכשי דירות בירושלים מצומצם, ולתושבים החילונים והדתיים-לאומיים כמעט שאין אופציות בקרבת העיר. התוצאה - למרות ההגירה השלילית מהעיר, מחירי הדירות עלו באופן חד מאז 2002

51תגובות

לא מעט הבדלים קיימים בין מחאת הדיור התל-אביבית לזו הירושלמית. בעוד שרבים מהמוחים התל-אביבים רואים בראש העירייה רון חולדאי את אחד האחראים לעליות המחירים התלולות שנרשמו בעיר, העמיתים הירושלמים מאשימים בעיקר את הממשלה ותושבי החוץ בעליות המחירים, ודווקא משתפים פעולה עם העירייה. זו מבחינתה, ממריצה הקמת פרויקטים לשכירות ולדיור בר השגה בתחומה, אם כי כרגע קשה לראות בתוכניות האלה מענה לעליות המחירים החדות שנרשמו בירושלים. בין היתר, מארגנת רשות הצעירים בעירייה יום עיון בנושא שוק הדירות הירושלמי, בשיתוף עם "קבוצת הרוכשים בירושלים", ארגון בראשות הפעיל החברתי ישראל הס, שנועד לעודד הוזלת דירות לצעירים בעיר.

בדיקת השוק הירושלמי מראה כי גם אם הדינמיקה שלו דומה לכאורה למה שקורה בתל אביב - הנסיבות שונות לחלוטין. מחירי הדירות בירושלים, לפי סקרי מחירי דירות בבעלות הדיירים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שהחלו ב-1983, מראה כי הם עולים בקצב שנתי ריאלי ממוצע של 3.2%; זאת, לעומת קצב שנתי ממוצע של 2.2% בכלל המדינה, של 3.5% בתל אביב ושל 1.4% בחיפה.

החל ב-2002 החל השוק הירושלמי לבעבע, ומחירי הדירות בעיר עלו בקצב שנתי חריג של 5.6% בממוצע שנתי. בכלל המדינה עלו המחירים באותן שנים בקצב של 3.5% לשנה, בתל אביב ב-5% לשנה ובחיפה ב-0.8% לשנה.

עמ 50 המושבה הגרמנית. ירושלים
תומר אפלבאום

האם העלייה החדה בעשור האחרון מרמזת על כך שמחירי הדירות בירושלים צפויים לתיקון כלפי מטה? בעיר כבר נרשמו ירידות חדות בעבר - בתקופת האינפלציה הגדולה של שנות ה-80 מחירי הדירות בעיר ירדו בשיעור ריאלי של כ-27%, ואילו בתחילת שנות ה-2000 הם רשמו ירידה של 15%. כלומר, ירידת מחירים היא אפשרית בהחלט.

מצד שני, צריך להיות זהירים בהתייחסות לממוצע רב שנתי כאל מספר מחייב. השתנות מחירים חריגה יכולה להיות גם תולדה של שינויים שנגרמו באופי השוק, ואין שום חובה שהשוק ישוב ליישר קו עם הממוצע הרב שנתי.

בדיקה משלימה של השתנות מחירי הדירות הממוצעים בירושלים החל מהרבעון האחרון של 2008, שנערכה על ידי השמאי הממשלתי (שמתייחס למחירי דירות 4 חדרים בלבד), מראה שהמחירים בירושלים עלו ב-35%, ובראייה לאומית היא נמצאת במקום טוב באמצע, הרחק מחיפה שמחירי הדירות בה עלו ב-51% בשנים אלה, ומבאר שבע, שמחירי הדירות שבה עלו ב-47% בממוצע.

שתי ערים

עמ 51 מחירי דירות 4 חדרים

בחינת המחירים ברזולוציה של כלל העיר אינה יכולה לספר את סיפור הנדל"ן המיוחד של ירושלים, ויש לבחון את השוק לעומקו בשביל להבין את התנאים והדינמיקות המקומיים שפועלים בו.

קל להבחין כי בירושלים יש הבדל עצום בין "העיר שחוברה לה יחדיו" - השטח המוניציפאלי של העיר שמשתרע בין רמאללה לבית לחם, שחורג בהרבה מגבולות הקו הירוק - לבין מערב העיר. בחלק גדול מהשטח המוניציפלי, האפשרות שיהודי ירכוש דירה, כמעט שלא קיימת, ובשטחים אחרים, רוכשי דירות שאינם מונחים משיקולים אידיאולוגיים אינם מעוניינים לרכוש דירות.

בעיה חריפה אחרת שמגבילה את מרחב האפשרויות של רוכש דירה בירושלים היא חברתית-דתית: על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה 29% מתושבי העיר הם חרדים, ומשקלם גדל והולך. אלה ממוקמים בשכונות שונות, בעיקר בחלקה הצפוני של העיר, אבל גם בשכונה החדשה הר חומה, וחודרים בהדרגה לשכונות אחרות שמוגדרות כמתחרדות, למשל נווה יעקב וגבעת מרדכי. חילוני ודתי-לאומי שמחפשים דירות לרכישה בעיר ידירו רגליהם משכונות אלה, מה שמגביל עוד יותר את האפשרויות העומדות בפניהם.

גורמים אלה לא מגבילים רק את הרוכשים אלא גם את העירייה, ומקשים מאוד על ייזום מדיניות פיתוח של שכונות ישנות, כפי שנעשה במתחמי שינקין ופלורנטין בתל אביב, שבשנות ה-80 וה-2000 (בהתאמה) משכו אליהן צעירים. כתוצאה מכך, היצע הדירות האפקטיבי לרוכשי הדירות שאינם חרדים קטן ואינו מספק. מדובר בגורם חשוב שלוחץ לכיוון של עליות מחירים.

בעיה חמורה נוספת בשוק הנדל"ן הירושלמי היא מחסור גדול בערי לוויין ופרוורים עירוניים. כשהמחירים בתל אביב עולים, רוכשי דירות יכולים לפנות לערי הלוויין, ולחפש בהן דירות זולות יותר. יישובי הלוויין של ירושלים ספורים ואינם מספקים - מעלה אדומים ומבשרת ציון הם היישובים הקרובים יותר; בית שמש מרוחקת מעט יותר, והבעיה העיקרית שלה היא תהליך התחרדות שהיא עוברת, שהופך אותה לרלוונטית פחות לקהלים חילוניים ודתיים-לאומיים; העיר הבאה ברשימה היא מודיעין המרוחקת.

גורם נוסף שמצמצם את האפשרויות לרכישת דירה על ידי בני מעמד הביניים בירושלים הוא ה"סימון" של שכונות מרכז העיר, ובמיוחד אזור טלביה, רחביה, והמושבה הגרמנית, על ידי תושבי חוץ עשירים בתחילת העשור הקודם. מחירי דירות בשכונות אלה החלו לעלות עוד במחצית הראשונה של אותו עשור, בעוד שמחירי הדירות בשכונות המזוהות עם הרוכשים הישראלים החלו לעלות רק מ-6-2005.

לאור נתונים אלה נראה כי יש מן הצדק בטענה שהתנפלות תושבי החוץ על נכסי יוקרה בירושלים היא זו שהחלה את גל העליות הגדול שנרשם בשכונות ה"ישראליות" מאוחר יותר, אך קשה לקבל את הטענות הגורפות שרואות בתושבי החוץ אחראים לכל הבעיות של השוק הירושלמי. חלקם מכלל השוק הגיע לשיא של 13% ב-2006, ובמצב רגיל, לרוכשי דירות "רגילים" היו אמורות להימצא אפשרויות אחרות. העובדה שבירושלים האפשרויות מצומצמות מאוד היא הבעיה האמיתית.

את המצב שבו מרחב האפשרויות שפתוח בפני רוכש דירה ירושלמי קטן מאוד מלכתחילה ולביקושים לדירות בשוק המקומי אין "וסת לחצים" בנוסח ערי לוויין שיכולים לשמש חלופה לרכישת דירה בעיר הראשית, אפשר לתאר כסיר לחץ נדל"ני. ירושלים היא אחד המוקדים העיקריים במדינה שבו ככל הנראה מתקיים מחסור אמיתי בהיצע דירות.

הלחץ הגדול שבו נתון השוק הזה בולט במיוחד על רקע ההגירה השלילית המסיבית ממנה סובלת העיר - על פי מכון ירושלים לחקר ישראל, בעיר יש מאזן הגירה שלילי של 5,000-7,000 איש בשנה, לאורך השנים האחרונות. אם למרות זאת, לחצי הביקוש מתחזקים, סימן שמרחב האפשרויות שעומד בפני הרוכשים מצומצם מאוד.

יחד עם זאת, בדיקה של מדגמים אקראיים של מחירי דירות שערכנו בשכונות "הישראליות" מראה כי בעיר אמנם נרשמו עליות חדות מאז 2006, אבל לא מדובר בשיעורים חריגים לעומת ערים אחרות בישראל. בשכונות שנבדקו היו עליות 60%-80% במחירים החל מ-2006 (למעט הר חומה שבה המחירים עלו ב-50%, אך זו שכונה שבה מתנהלים שיווקי קרקע ובנייה בהיקפים גדולים). שיעורים אלה דומים לעליות מחירים שנמצאו בשכונות עירוניות שונות שנבדקו ברחבי הארץ.

ככל הנראה, מה שמונע מסיר הלחץ הירושלמי להתפוצץ, הם אותם ביקושים שהולכים ופוחתים, עקב כל אותם אלפי צעירים שנוטשים את העיר. 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם