מגדלים של תיקי מסמכים בצבעים שונים, ערומים זה לצד זה על שולחן רחב מידות, מקדמים את פני הנכנסים למשרד שבקומה השנייה של מינהל ההנדסה ברחוב בן גוריון. "כמו שאתה רואה אותו, השולחן הזה יהיה ריק עד סוף היום", מבטיח בעל השולחן, מהנדס העיר תל אביב חזי ברקוביץ', שפלג גופו העליון מבצבץ מעבר לערימות המאיימות.
אלו הם ימיו האחרונים בתפקיד ומצב רוחו מרומם. פרויקט העל שאותו קידם - תוכנית המתאר לתל אביב, המתווה את המשך התפתחות העיר עד 2025 - אושרה כמה ימים קודם לכן בידי ועדת התכנון המקומית והומלצה להפקדה. בכך הגיע לסיומו תהליך מורכב, שכלל עשרות מפגשים עם הציבור, אינספור שינויים ותיקונים, ולא מעט התנצחויות סביב שולחן ועדת התכנון והבנייה המקומית. "אני שלם עם התוצאה הסופית כי השלם חזק ממרכיביו", הוא אומר, "פה ושם יש חלקים שחשבתי שצריכים להיות אחרת, אבל אין לי ספק שהעובדה שיש לתל אביב תוכנית כוללנית חשובה יותר מכל סוגיה נקודתית".
כשתעבור פה ברחובות בעוד כמה שנים עם הילדים, על מה תוכל להצביע ולומר - "זו טביעת האצבע שלי"?
"יהיה לי סיפוק אם התמונה הכוללת שנובעת מתוכנית המתאר תלך ותתבהר. הדבר הכי חשוב הוא השינוי בזווית הראייה. רואים קודם את השכונה ולא את הפרויקט, וחושבים אם השכונה בכלל מתאימה לפרויקט. זה שינוי תפישה".
יותר מ-100 שנה העיר הזו מתפתחת בלי תוכנית מתאר כוללת. למה דווקא עכשיו?
"היו כבר ניסיונות, כמו תוכנית אדם מזור בשנות ה-80, אבל הם לא צלחו. כעת הבינו את החשיבות של ודאות תכנונית. היו תקופות שראו בתוכנית מתאר משהו שמונע פיתוח. אמרו 'למה לקבע קונספציות, הרי ככל שתהיה גמיש יותר, תוכל להגיב למה שהשוק רוצה'. אבל אתה מייצר גמישות לא נורמלית, שאחר כך עולה לך ביוקר. כעת יש ודאות. אם אתה גר בנווה צדק, אתה יכול לדעת שהשכונה לא תשתנה".
ברקוביץ' נוגע באחת הסוגיות השנויות במחלוקת של שנות כהונתו. בגבולות השכונה הוותיקה והציורית צצו מגדלים בזה אחר זה, ועתירת תושבים כנגד שניים מהפרויקטים - יצחק אלחנן ב' וג' - עודנה תלויה ועומדת. "לתחושה שהיתה בעיר שמגדל יכול לצוץ בעצם בכל מקום היה על מה להתבסס. מי שקנה דירה נחמדה עם חלון אחורי שמשקיף לגינה ועץ יכול היה למצוא את עצמו יום אחד עם מגדל. זה אחד הדברים שתוכנית האב ביקשה לשנות. בעבר הושלטה מדיניות לפיה כל מגרש גדול של שלושה דונמים ומעלה יקבל 300% בנייה, כלומר זכויות למגדל, ללא קשר למיקומו. הגישה הזו היתה נכונה לתקופתה, והיה לה מקום חשוב בשמירה של תל אביב כעיר מובילת עירוניות בארץ, אבל כעת אנחנו מצויים בתקופה חדשה".
ועדיין, התחושה היא שהתוכנית מכשירה בדיעבד את המציאות בשטח. איזה היגיון תכנוני היה בעטיפת שכונה כמו נווה צדק במגדלים משני כיוונים?
"תוכנית המתאר בהגדרתה לא באה לפגוע במצב הקיים. המגדלים האלה הם כמו פקעות שניטעו באדמה ומצמיחות מגדל בעיתוי ובזמן הנכון ליזמים. הפקעות האלה ניטעו לפני קרוב ל-30 שנה. קראו לזה הזרוע המערבית של מע"ר (מרכז עסקים ראשי, נ"ב) רוטשילד - זרוע שממשיכה את המע"ר אל סוף רחוב הרצל, ומשם דרך רחוב אילת עד יפו. היסטורית מדובר בציר מסחרי עם רמת אינטנסיביות גבוהה".
מגדלי הפאר במרכז העיר הביאו להאשמות כלפיכם על יצירת "עיר לעשירים" והרחקת מרבית הציבור מהאזורים האלה.
"במהלך התכנון אנחנו לא שולטים במחיר הדירה ובמי יגור בה. בנייה נמוכה יותר לא בהכרח זולה יותר, אבל המגדל נהפך לסמל לתופעת ייקור העיר. כיום אנו מנסים למנוע תופעה זו באמצעות תמהיל דירות בגדלים שונים, למשל באמצעות תכנון כמה שיותר דירות קטנות של 2-3 חדרים בצפון, ודירות גדולות בדרום.
"אני מודה שלא היו לנו כלים למנוע איחודים של דירות במקומות שהתב"ע קבעה מספר רב של דירות קטנות. במגדל השופטים למשל (מגדל יוקרה של גינדי ברחוב אבן גבירול פינת שאול המלך, נ"ב) יצא היתר ל-90 יחידות ובסופו של דבר נבנו רק 37. אין לנו את הכלים החוקיים למנוע איחוד דירה.
"המגדל מטבעו בולט ומנקר עיניים, ולכן מושך אש חזותית וחברתית. בין זה לבין האמירה 'אנחנו לא רוצים את העשירים בעיר כי הם צריכים לגור על 10 דונם של וילה עם בריכה בכפר שמריהו' יש מרחק, וזו תהיה טעות. העיר צריכה להכיל את כולם, את המגוון והניגודיות. אם בבניין ליד המגדל יש פרויקט לדיור בר השגה, וברחוב למטה העשיר מהמגדל והדייר מהפרויקט נפגשים, העיר השיגה את מטרותיה".
דווקא אזורים שמוגדרים כאזורי מגדלים, כמו דרום שדרות רוטשילד, מאופיינים בנכסים רבים לשימור. איך השימור מתיישב עם הבנייה החדשה והגרנדיוזית?
"פיתחנו שיטה שנלמדת כיום בכל העולם כיצד עיר יכולה להתמודד בעצמה עם מטלת שימור, ללא עזרה מהמדינה או מהמחוז. במקרים רבים מגדל משמר את סביבתו. מקורות המימון לשימור, בהיעדר פטורים ממע"מ או סיוע אחר ברמת המדינה, באים מהגדלת זכויות הבנייה. בעניין הזה, גם באונסק"ו שהכריזה על תל אביב כעיר מורשת, הבינו והסכימו עם מנגנון הפיצוי בצורה של אחוזי בנייה וניוד זכויות.
"מלבד זאת, ברוטשילד משמשים מרבית המגדלים לתעסוקה, ומאפשרים להשאיר את מרכז העסקים של העיר בלב ההיסטורי שלה. אין בית של שלוש קומות שיכול להכיל משרדים ראשיים של בנק. החשש היה שכל המרכז העסקי ינוע לאזור איילון, ואז היית מקבל זונינג (מושג הלקוח מהמילה Zone, שמשמעותו חלוקת העיר לאזורים נפרדים המיועדים לשימושים שונים, נ"ב). העיר היתה מאבדת את הלב הפועם שלה".
האמירה לגבי רוטשילד מהווה חלק מתפישתו של ברקוביץ' לגבי השאלה מהי עיר. "היכולת להביא לתא שטח עירוב של שימושים, ולהצליח לארגן אותם בהרמוניה, היא עירוניות. יש הרבה שכונות נחשבות מאוד, שנמצאות מבחינתי בדירוג נמוך במדד העירוניות, כי רק ישנים בהן. יש בהן המון ירוק, יופי של בריכת שחייה ואפילו מרכז מסחרי, אבל אין עירוניות. מתכננים נוטים לברוח מהעירוב שעירוניות דורשת, ולכן במשך עשרות שנים יצרו הפרדה".
"המדינה נלחמת בתל אביב"
במשך שש שנים וחצי שימש ברקוביץ' מהנדס העיר תל אביב, לאחר ששימש מהנדס העיר חולון. בשנותיו כמהנדס העיר המשיכה תל אביב לטפח את דימויה כעיר המשמעותית במדינה וכמוקד משיכה עולמי.
הוא מייחס חשיבות ברמה הלאומית ליישומה של תפישת העירוניות שהציג. "כמדינה, אוי ואבוי לנו אם הערים לא יהיו חזקות וייצרו איכות חיים עירונית טובה, כי אין חלופה. ככל שעובר הזמן, הציפוף במדינה מותנה ביצירת חיים עירוניים איכותיים. זו גם הסיבה לכך שכדאי וראוי להשקיע כמדינה במערכות הסעת המונים. זו הדרך של המדינה להמשיך ולגדול. אין לנו אפשרות להמשיך לפרוור".
את תל אביב רואה ברקוביץ' כעיר שמתפקידה להוביל את תפישת העירוניות בישראל ולשמש מודל לחיקוי. "להצלחה של תל אביב יש גם מחיר, ורבים תוקפים את 'הבועה התל-אביבית'. לביקורת כלפינו יש פנים רבות, אבל השורה התחתונה היא שיש מי שחושב שאולי תל אביב חזקה מדי. חשוב לומר שהחלופה - עיר חלשה ונתמכת - היא קטסטרופלית ברמת המדינה".
הביטוי "מדינת תל אביב" פוגע בך?
"פעם ככה ופעם ככה. בימים שאני גאה במדינה שלי הוא פוגע בי. בימים שאני לא גאה בה, אז אין לי בעיה שתל אביב מייצרת חלופה שפויה, מקצועית והגיונית יותר למדינה".
ואילו ימים נפוצים אצלך יותר?
"בוא נאמר שביום העצמאות אני עם המדינה", הוא צוחק, "אבל ברצינות, היו לי לא מעט ימים שבהם הרגשתי שהקושי העיקרי שלי הוא מול המדינה ולא מול התושבים או כל גורם אחר. לפעמים הייתי מצוי בתחושה שהמדינה נלחמת בתל אביב, מבלי שהבנתי מדוע".
מי למשל?
"משרדי הממשלה - אוצר, פנים, תחבורה. קח לדוגמה את היוזמה להפעיל אגרת גודש. ביקשו את הסכמתנו. אמרנו 'אין בעיה, רק תנו לנו התחייבות שהכסף מהאגרה ילך ישירות לשיפור מערכות הסעת ההמונים אל העיר'. האוצר סירב. המשמעות היא שאתה פוגע בעיר, יוצר מחסום של תשלום בכניסה אליה, מבלי להציע אלטרנטיבה. ברור שלא יכולנו להסכים. אם המטרה המוצהרת של הממשלה היא עידוד השימוש בתחבורה ציבורית, מה הבעיה להתחייב על הקמתה? אתה לא יודע אם הם באמת רוצים את טובת העיר".
שאיפה לעצמאות מקומית
לתזמון של אישור תוכנית המתאר יש סיבה נוספת, והיא חוק התכנון והבנייה החדש (הידוע גם בכינוי שהדביק לו ראש הממשלה בנימין נתניהו - "רפורמת המרפסות"), שחקיקתו כמעט הושלמה במושב הכנסת האחרון, אך סוכלה לבסוף עקב משבר קואליציוני. על פי הרפורמה, ערים בעלות תוכנית מתאר מאושרת יקבלו לידיהן סמכויות תכנון שהיו שמורות עד כה לוועדות מחוזיות.
במהלך השבועות שבהם נדון, ספג החוק החדש - על יותר מ-600 סעיפיו - ביקורות רבות, שתקפו בין היתר את סרבולו הרב. ברקוביץ' דווקא מעוניין בהמשך קידומו, אבל חושש כי ההתנגדויות ישנו את אופי החוק וימנעו את עצמאות הרשות המקומית. "כל שבוע מישהו מוריד משפט ומוסיף משפט אחר. מספיק שאתה מוסיף שתי מלים כמו 'ובאישור השר' בסופו של אחד המשפטים והרסת את כל נושא העצמאות. אבל בגדול, אני לא מתנגד לרפורמה, מתוך היכרות עם הבעייתיות במצב שהגענו אליו עם החוק הקיים.
"אין שום סיבה שבכל תוספת של כמה יחידות דיור תתכנס ועדה מחוזית תל אביב עם נציגים מבני ברק ומהרצליה. כל רשות צריכה לקבל מכסה שקובעת כמה יחידות דיור וכמה מיליוני מ"ר תעסוקה אפשר לתכנן בתחומה, ושהוועדה המחוזית תתעסק בנושאים מחוזיים - איך מעבירים רכבות ואיפה יעברו קווי חשמל".
אין זו הפעם היחידה בשיחה שבה נותן ברקוביץ' ביטוי לתסכולו לגבי התנהלות ערכאות התכנון שמעל הרמה העירונית, מה שמסביר את להיטותו לצמצם את השפעתן באמצעות הרפורמה. לאורך שנות כהונתו פיתחו הוא ועובדיו בטן מלאה על המדינה שהגבילה אותם בלא מעט תחומים, אחד מהם הוא הדיור בר ההשגה - נושא שבו, לטענתו, החלו לעסוק כבר לפני כמה שנים.
"התחלנו לתכנן דיור בר השגה הרבה לפני פרוץ המחאה החברתית, מתוך לימוד שעשינו של ערים דומות בעולם. הכתובת היתה על הקיר ולא נזקקנו לאוהלים בשדרה כדי להבין שיש בעיה. כשהתחלנו לייצר ב-2007-2008 תוכניות קטנות ראשונות, חטפנו על הראש מהממסד, כלומר ממשרדי הממשלה, שמשפטית לא היו ערוכים לטיפול בנושאים האלה. כמובן שאחרי המחאה נהפך העיסוק בתחום לבון טון".
וכעת, תוכנית המתאר נותנת מענה לצורך בדיור באזורי הביקוש?
"כן, אבל לא כפי שרבים ציפו. השאלה המהותית היא באילו אזורים בעיר אתה מוסיף את מלאי התכנון העתידי. יש מי שחושב שהכול מסתכם במה שנקרא 'מייל הזהב' - האזור החם שכולם רוצים לגור רק בו, ושגם יהיה בזול. אלה שני רצונות מנוגדים לחלוטין. בדקנו והחלטנו להוסיף את עיקר היחידות במזרח ובדרום העיר. מצאנו שבמרבית האזורים יש כבר את כל התשתית לחיים עירוניים טובים - תחבורה, גינות ומבני ציבור - ולעומת זאת הצפיפות באזורים כמו יד אליהו או מדרום לפלורנטין עדיין רחוקה מלהיות צפיפות עירונית".
מתוך 35 אלף הדירות שהוספו במסגרת תוכנית המתאר שאושרה, אף לא אחת היתוספה באזור שמדובר על אודותיו כבר שנים ארוכות -מתחם שדה דב, שעל פי החלטת ממשלה ובית משפט, אמור להתפנות בשנים הקרובות. ועדת טרכטנברג המליצה לתכנן בשטח זה אלפי יחידות דיור כחלק מהמאמץ להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש במרכז הארץ. בתוכנית המתאר סומן שטח זה כ"מיועד לתכנון עתידי", ונגד העירייה נשמעו טענות, בין היתר על ידי מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, כי היא מעכבת במכוון את קידום המקום למגורים, בין היתר בשל הנוחות שנובעת מקיומו של שדה תעופה עירוני.
ברקוביץ' דוחה את הטענות: "התוכנית מספקת את מלאי יחידות הדיור שהעיר צריכה ל-15 השנים הבאות. אין שום בעיה שהתוספת של 35 אלף היחידות תהיה רק באזורי הביקוש כמו צפון העיר, אבל צריך להבין שבמקרה כזה אפשר לשכוח מהאזור המזרחי והדרומי ומכל נושא הדיור בר ההשגה והדירות הזולות. כשאתה מוסיף עוד מלאי תכנוני בצפון, תשכח מהדרום. אף אחד לא חושב שהדירות שייבנו בשדה דב יהיו זולות. לכן, גם מתוך האחריות החברתית, פוזרו יתרת זכויות הבנייה באזורי העיר כפי שפוזרו".
ואולם זה אינו השיקול היחיד. בעיריית תל אביב מתייחסים לשטח השדה כעתודת התכנון האחרונה של העיר, ולכן פועלים לאט בזהירות. "קל מאד לבנות עוד שכונה", טוען ברקוביץ', "אבל אנחנו יודעים שאנחנו לא רוצים עוד שכונה, אנחנו רוצים עוד קטע עירוני. לכן, במיוחד לגבי שדה דב, חשוב התכנון מראש. ניקח דוגמא קיצונית: נניח שמחליטים שהיפודרום לסוסים חיוני לתל אביב, שזה מה שיהפוך אותה לעיר מובילה ברמה העולמית. אז אין לנו יותר הזדמנויות, זה חייב להיות שם. זו יתרת הקרקע האחרונה".
ליצור כמו אל, לעבוד כמו עבד
תוכנית ממשלתית נוספת שברקוביץ' אינו רווה ממנה נחת, בלשון המעטה, היא תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 38 - תוכנית שמטרתה להביא לחיזוק יסודותיהם של בניינים בני למעלה מ-30 שנה באמצעות מתן זכויות להגדלת מספר יחידות הדיור בבניינים המשופצים, לרוב על ידי תוספת קומה. באופן זה מתוגמל הקבלן המחזק את היסודות ברווחי מכירת הדירות החדשות, והדיירים זוכים בבניין מחוזק ומשופץ.
על אף ההיגיון המפתה שעומד בבסיסה, מעט מאוד מבני דירות ותיקים יישמו את התמ"א עד כה, וגם בתל אביב הותנעו עשרות בודדות של פרויקטים בלבד מתוך פוטנציאל של 4,500 מבנים. לדברי לא מעט מהעוסקים בתחום, הסיבה המרכזית לאחוזי הביצוע המזעריים היא גישתה השלילית של עיריית תל אביב לנושא.
"הוספת קומה בחלקו העליון של הבניין, בשם חיזוק היסודות שלו, זה דבר והיפוכו מבחינה הנדסית. אני הייתי מהנדס העיר היחיד בישראל שבדק את הנושא של עבודת חיזוק היסודות, וגיליתי סדום ועמורה. עליתי עם הנתונים למינהל התכנון בירושלים, ובעקבות כך מנכ"ל משרד הפנים חייב כל מהנדס רשות לבדוק את תוכניות השיפוץ לפני שיוציא היתר. הבאנו אנשי מקצוע חיצוניים בעלות של מאות אלפי שקלים. אבל מה קורה כשיש תוכנית שיפוץ ששלוש פעמים מקבלת ציון נכשל? הקבלן חוזר לדיירים ואומר להם שהעירייה עושה בעיות".
עם כל הצרות האלה, נהנית פה בשש שנים וחצי האחרונות?
"אענה לך במשפט שהיה תלוי בסטודיו של הפסל ברנקוזי, שמי שמתעסק ביצירה מבין אותו מצוין: 'ליצור כמו אל, להחליט כמו מלך ולעבוד כמו עבד'. מבחינת המינון היומי, יכול להיות שתרגיש כמה שניות כמו אלוהים, עוד כמה דקות כמו מלך, ושאר היום תעבוד כמו עבד. אבל את הכמה שניות האלה לא תחליף בשום דבר אחר".