המדריך השלם להפחתת הארנונה - כללי - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המדריך השלם להפחתת הארנונה

בעוד העיריות מגבירות את מאמצי גביית הארנונה שלהן, בעלי עסקים מגלים דרכים מתוחכמות ויצירתיות להקטנת המס העירוני החל עליהם

בחברת היי-טק תל אביבית התפנה אחד המשרדים ונותר לא מאויש. הפיתוי לצ'פר את אחד מן העובדים המצטיינים בחדר משלו היה אמנם גדול - אך ההזדמנות להפחית את חיוב הארנונה הגבוה היתה קורצת לא פחות. לאחר שפנו אל עורך דינם, מצאו פתרון יצירתי למצוקתם - והסבו את החדר הפנוי לבית כנסת. בקרב העובדים אמנם לא נמצאו מתפללים - אך שטח חדר בית כנסת, כך הוסבר להם, נהנה מפטור מלא מחיוב בארנונה.

בשנות המיתון שעבר המשק הישראלי, נקלעו הרשויות המקומיות למצוקה כלכלית, והחלו בחיפוש קדחתני אחר דרכים מהירות למילוי קופתן המתדלדלת. את הפתרון הקל והזמין מצאו בהרחבת מיסוי הארנונה ובשכלול מערך הגבייה. הרשויות החלו לשכור שירותיהם של עורכי דין בעלי שם לצד חברות מיסוי ושמאות, במטרה לבחון כיצד יוכלו לייעל את מערך גביית הארנונה וכיצד להגדיל את סך הכנסותיו. מכיוון שהרשויות אינן מורשות להגדיל את חיוביהן מתוקף חוקי ההקפאה 85', התמקדו אלה באיתור יצירתי של "חיובי-חסר".

טיפול הרשויות באותן פרצות בחיוב, מסביר עו"ד עדי מוסקוביץ' ממשרד פלג, כהן, דויטש ושות', מתבטא בשלושה אופנים עיקריים: שינוי שיטת המדידה - כלומר, הגדלת השטח המחויב בארנונה באמצעות מדידה מחדש של הנכס או הכללת שטחים שבעבר לא חויבו בארנונה (שטחי מעבר, מעליות, שטח המזגנים שעל הגג או הלובי); שינוי סיווג הנכס - שינוי תעריף הארנונה בגין איתור שימושים נוספים (ויקרים) שניתן להחיל עליו; ובאמצעות שינויים "נורמטיוויים" או "חקיקתיים" - שינויים החורגים מהוראות חוקי ההקפאה, וכוללים הכנסת רכיבים חדשים לצו הארנונה, או שינוי מהותי של הקיימים - תוך בקשה למתן היתר חריג מצד שרי האוצר והפנים.

מנגד, הרשויות לא הוסיפו קריטריונים נוחים נוספים למתן הנחות בתשלום הארנונה. נטל המס הכבד הביא רבים במגזר הפרטי והעסקי להיאבק בכל דרך אפשרית כדי לצמצם החיוב בארנונה, או אף לחמוק ממנו.

תגובת היועצים השונים בתחום המיסוי המוניציפאלי לא איחרה לבוא - ועד מהרה העמידו אלה לרשות בעלי הנכסים שלל עצות יצירתיות להתמודדות עם הודעת החיוב בארנונה. גם אם צווי הארנונה מותירים לנישומים מרווח פעולה צר בלבד, הרי שדי בו, כך מתברר, כדי לאפשר גמישות מפתיעה העשויה לעתים להיות אף משתלמת מאוד.

בין תכנון מס לתחמון מס

השתמטויות מתשלום הארנונה, מציין יו"ר ועדת קניין מקרקעין וחוזים בלשכת עורכי הדין, עו"ד אילן שרקון, נעשו לרוב באמצעות חיוב חברה בע"מ בנשיאת התשלום - ושינוי שמה מעת לעת על-מנת לחמוק מן החוב. ההתמודדות עם פרצה זו, מציין שרקון, זכתה בחיזוק מתוקף חוק ההסדרים 2004, אשר אפשר לרשויות תביעה במישרין של בעלי החברה, תוך הליך מאושר של "הרמת מסך" (חשיפת בעלי המניות בחברה).

מן הצד השני, בכמה רשויות מופיעים לעתים בצווי הארנונה סיווגי נכסים שאינם חוקיים, כלומר כאלה אשר נכללו בצו ללא אישור, תוך חריגה מסמכות ואף תוך סתירה להוראות קיימות. במקרים שבהם מופיעים סיווגים כאלה ניתן לערער על תוקפם.

"כל סנדלר - מכון הנעל"

גם חיוב נתון המבוסס על הוראות חוקיות לכאורה - אינו בגדר סוף פסוק. במסגרת תכנוני מס לגיטימיים, מסביר עו"ד מוסקוביץ', יכול דייר או בעל עסק להפחית במידה ניכרת את חיובו בארנונה, וזאת בשלושה מתווים עיקריים: בקשה לשינוי סיווג הנכס בחיוב הארנונה, שינוי השימושים בשטחו או ביצוע שינויים פיזיים במבנה הנכס עצמו (תוך קבלת היתר כחוק).

לפני כשנתיים זכו משרדי הפרסום בתל אביב בהקלה משמעותית בתעריף הארנונה לאחר שהעירייה הכירה בשטחי מחלקות הקריאייטיב במשרדים כשטחי תעשייה ומלאכה. המשרדים טענו כי היות שבאגפים אלה מתבצעת פעילות יצרנית, הרי שאין לחייבם בתעריף משרדים הגבוה פי ארבעה. באחרונה יצאו גם בעלי המספרות למאבק דומה, תוך שהם מבקשים להכיר במספרות כבתי מלאכה ולא תחת כעסקים. חברת ביו-רפואה מרמת החייל בתל אביב, זכתה לאחרונה בהפחתת דמי הארנונה (לתעריף תעשייה) - לאחר שפעילות המחקר והפיתוח בה הוכרה אף היא כיצרנית.

בשנים האחרונות גברה התופעה של בקשות להכיר בפרשנויות חדשות לשימוש שנעשה בבתי העסק או בחלקים משטחו, לטובת שינוי הסיווג בחיוב הארנונה. בין המערערים - הקניונים, מכוני הכושר, ולאחרונה גם בית העלמין של חברה קדישא בהרצליה, אשר מחה על עצם חיוב המבנים במקום (ובכללם גם שטחי הקברים) בארנונה.

שינוי השימוש בשטח הנכס היה נפוץ בתקופת המיתון כשבעלי הנכסים לא הצליחו להשכירם/למכרם - וחיפשו אחר כל דרך שתאפשר להפחית מנטל הארנונה. כמה בעלי נכסים, נהגו למשל להשכירם במחירים זניחים, לכל מטרה שהיא, ובלבד שהשוכר יישא בעצמו בארנונה. במקרים אחרים הסבו שטחים קיימים במשרדים לשימושים אחרים - אשר נהנו מתשלום מופחת או אף מפטור. למשל, קביעת בתי כנסת או חדרי כושר וקפיטריות לשימוש העובדים בלבד, או ייחוד אגפים ל"שטחי תיקון" בלבד - הנהנים מתעריף תעשייה ומלאכה מופחת.

השינויים במבנה הנכס עצמו על מנת להפחית את תשלום הארנונה הם השכיחים ביותר - וכוללים קשת רחבה של אפשרויות. בתל אביב למשל, מוגדר מחסן, בין היתר, כחדר אשר אינו ממוקם בקומת העסק או בקומה הסמוכה לו - ותעריפו נמוך עד כדי 75% מתעריף משרדים.

יבואן אשר החזיק בעסק במרכז העיר, ויתר על המחסן שהיה סמוך למשרדו (ולכן חויב בתעריף משרדים גבוה), שכר תחת שם החברה חדר אחר בבניין שמעבר לכביש - וקבע אותו כמחסן החברה.

שינויים אחרים ביצעו מסעדות אשר הסירו כל סממן של גידור או כיסוי מחזיתותיהן, בכדי להחשיבן כשטח ציבורי פתוח, ובכך צימצמו את שטח המסעדה המחויב בארנונה.

בעלי נכסים אחרים נקטו פתרון דרסטי - הפיכת הנכס לבלתי-שמיש כדי לפוטרו מדמי הארנונה. בבניין אלרוב בתל אביב, למשל, רוקן משרד עורכי דין ידוע קומה שלמה מכל החפצים שבה (ובכללם גם את מתקני חדרי השירותים), והותיר חלל ריק לחלוטין. בעקבות זאת דרש המשרד את הפטור מתוקף הכרזתו כנכס ריק; תושבי חוץ המחזיקים בדירות כנכס ריק מתעקשים שלא לשפצן, ומציגים את מצבן הרעוע בעירייה בכדי להעיד על אי שמישותן, שתפטור אותם מתשלום הארנונה.

כיצד לערער על חיוב ארנונה קיים?

עו"ד אילן שרקון מבהיר כי במידה שמצא בעל הנכס כי חיובו בארנונה אינו מוצדק, או שעם שינוי הנכס (כחוק), ראוי יהיה להפחתת השומה - יפנה אל מינהל הארנונה ברשות הגובה תוך הגשת השגה. התהליך כולל את ההיבטים הבאים:

1. עילות ההשגה על הודעת החיוב בארנונה נסמכות על: טעות בציון מיקום הנכס, בציון סיווגו, שטחו, השימוש שנעשה בו או בציון מעמדו הקנייני ו/או בעליו.

2. יש להגיש השגה על הצו למינהל הארנונה ברשות בתוך 90 יום ממשלוח החיוב השנתי הראשון לנכס. יש לזכור כי התעלמות מהודעות חיוב תקשה על בית המשפט את האפשרות לבטלם - ולכן עדיפה הגשת ההשגה. זו, אגב, מאפשרת גם הגנה מפני הליכי העיקול מצד העירייה.

3. על מינהל הארנונה להשיב בתוך 60 יום על ההשגה, ולא - תתקבל. במידה שהשיב, עומדת לזכות הנישום הזכות לערור עליה לוועדת הערר העירונית לענייני ארנונה בתוך 30 יום.

4. אם ההשגה נדחית גם בידי ועדת הערר - עומדת לנישום הזכות לעתור לבית המשפט לעניינים מינהליים (בבית המשפט המחוזי).

5. השבת כספים אשר נגבו ביתר מתאפשרת עד תקופה של 7 שנים (תקופת ההתיישנות).

6. יש לזכור כי לנישומים שמורה הזכות לשלם את הסכום לגביו אין כל השגה (חוב שאינו שנוי במחלוקת) - ובכך ליהנות מהגנה נגד הליכי העיקול עד למיצוי המחלוקת.

כיצד נבדוק חיוב יתר בנכס קיים?

בחינת צו הארנונה אל מול שטח הנכס ומצבו מאפשרת לבעליו לכלכל את מעשיו, ולבחור במתווה ממנו יפיק את מירב החיסכון בתשלום הארנונה. כל מהלך המבקש לשנות את חיוב הארנונה, מסביר עו"ד עדי מוסקוביץ', ראשיתו בנקיטת ארבעה צעדים מקדימים:

1. איתור צו ארנונה של הרשות המקומית וזיהוי שיטת המדידה בה נוקטת הרשות. זאת, לשם זיהוי השטחים לסיווגיהם השונים בגינם מחויב הבעלים בתשלום הארנונה או פטור מהם (האם כולל הצו חיוב שטחי שירות, מרפסות, מרתפים או מקלטים).

2. בדיקת נכונות מיקומו של הנכס בחלוקת אזורי הגבייה שבשטח השיפוט של הרשות.

3. בדיקת הסיווגים האפשריים לנכס, ובחינת תעריפיהם - כלומר, בדיקת האפשרות לבחור בסיווג זול יותר בצו הארנונה, המתאים לשימושים העדכניים או העתידיים בנכס.

4. מדידת שטח הנכס מחדש - אך הפעם, בהתייחס לסיווגים העיקריים והמשניים שנמצאו קודם לכן. חנייה, מרפסת, מבואות לובי או מרתף עשויים, למשל, לזכות בתעריפים זולים יותר מתעריף מגורים.

מה לבדוק טרם רכישת הנכס?

עו"ד גיא הרמלין והכלכלן מארק פיסחוב, מחברת מעוף לבדיקת ארנונה והיטלים עירוניים, מסבירים כי הליך תכנון המס מתחיל עוד בטרם רכישת/שכירת הנכס, לפי הצעדים הבאים:

1. עריכת סקר תעריפי ארנונה בין רשויות שונות ובשטח שיפוטן - רשויות שונות גובות תעריפים שונים ככלל, ובאזורים מסוימים בפרט, בהתאם לצרכיהן.

2. בדיקת ההטבות וההנחות שמעניקה הרשות מתוקף צו הארנונה, למשל לבתי עסק (מפעלי תעשייה נהנים בכמה מן הרשויות מהנחה של עד 75% מן התעריף); לקבוצות אוכלוסייה (קשישים, חיילים משוחררים); או למרכיבים מבניים שונים (גלריה שגובהה נמוך מ-1.70 מטר פטורה מארנונה).

3. חלוקת שטח הנכס בהתאם לשימושים הנעשים בו - הפרדה בין משרדים לבין חדרי הייצור עשויה להביא להפרדת סיווגי-משנה ולחיסכון ניכר בחיוב.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#