בנק מזרחי חושש משוק הנדל"ן: מצמצם אשראי לרכישת קרקעות - שוק ההון - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בנק מזרחי חושש משוק הנדל"ן: מצמצם אשראי לרכישת קרקעות

החששות של בנק ישראל מירידת מחירי הנדל"ן מצאו אוזן קשבת במזרחי טפחות: הבנק הקטין את האשראי שהעניק ליזמי נדל"ן שביקשו לרכוש קרקעות במינוף גבוה

27תגובות

החשש מפני ירידה במחירי הנדל"ן הוביל את בנק מזרחי טפחות לקבל לפני כמה חודשים החלטה להימנע ככל הניתן ממתן אשראי חדש לרכישת קרקעות בידי יזמי נדל"ן. מניתוח TheMarker עולה כי החלטה זו באה כבר באה לביטוי במאזן הבנק, שהקטין את חשיפת האשראי לענף הבינוי והנדל"ן (לא כולל משכנתאות). זאת שעה שיתר הבנקים ממשיכים להגדיל אשראים לענף הבנייה.

נושא מימון רכישת הקרקעות ממונפות בידי יזמי נדל"ן עלה אתמול בראשונה בפרוטוקול הפורום המצומצם של בנק ישראל, שדן בהחלטת הריבית ליולי שבנק ישראל פירסם אתמול. הפרוטוקולים חושפים בראשונה את החששות של בנק ישראל, לא רק מפני פגיעה ביכולת הציבור לעמוד לאורך זמן בהחזרי המשכנתא בתרחיש של העלאות ריבית, אלא בראשונה בנק ישראל הביע חשש כי יזמי הנדל"ן הרוכשים בתקופה האחרונה קרקעות בצורה ממונפת ייקלעו לקשיים.

עמוד 64 אינפו מצמצמים חשיפה

בפרוטוקול צוין כי בנק ישראל דן בשאלת הצורך בנקיטת צעד מקרו יציבותי נוסף בתחום הדיור, למרות ההעלאה המצטברת בריבית בנק ישראל והצעדים שננקטו באחרונה. צעדים אלה, סבורים בבנק ישראל, יבואו לביטוי בשוק הנדל"ן בהמשך.

הדיון בבנק ישראל בא "על רקע התגבשות סיכונים בצד היזמים על רקע נטילת אשראי לרכישת קרקעות במחירים גבוהים, מול אפשרות של ירידה בעתיד של מחירי הנכסים", כך נכתב בפרוטוקול דיוני הריבית. חשש זה של בנק ישראל מפני רכישה ממונפת של קרקעות נשמע לאחר שגם במערכת הבנקאות עקבו בחודשים האחרונים בדאגה אחרי המשך הגידול המתמשך באשראי שהבנקים מעניקים ליזמי נדל"ן לרכישת קרקעות.

במקרים מסוימים, כך טוענים במערכת הבנקאות, חלק מהבנקים מאפשר ליזמים לרכוש קרקעות, כאשר לעיתים נעשה הדבר גם בהון עצמי של 10% בלבד מהיקף העסקה והיתר במימון בנקאי. במערכת הבנקאות מכנים זאת "התנהלות פראית", ומכוונים במיוחד לבנק ספציפי שנוהג לטענתם בשמרנות נמוכה באשראים האלו.

יוצא דופן בין הבנקים

עיון בדו"חות הכספיים של ששת הבנקים הגדולים מעלה כי סך האשראי המאזני והחוץ-מאזני של הבנקים לפעילות הנדל"ן והבינוי (לא כולל אשראי למשכנתאות) גדל בשלושת הרבעונים האחרונים ב-26 מיליארד שקל ל-202.8 מיליארד שקל. במאזני הבנקים אין התייחסות נפרדת להיקפי האשראי הניתנים בידי הבנקים לעסקות לרכישה ממונפת של קרקעות. בשלב זה הנתונים נמצאים במערכת הפיקוח על הבנקים בלבד.

חתונת תשובה - אלי יונס

עם זאת, הגידול החד בהיקפי האשראי של הבנקים לפעילות הנדל"ן והבינוי נותנים מושג טוב לגבי המגמה. כך, לדוגמה, סך האשראי המאזני בלבד (לא כולל ערבויות והסכמי ליווי פרויקטים) צמח בארבעת הרבעונים האחרונים ב-9 מיליארד שקל ל-105.3 מיליארד שקל בששת הבנקים הגדולים. "אם יבצעו מהלכים להורדת מחירי הקרקעות, בהחלט עלולה להיות בעיה ליזמי הנדל"ן. מי שקנה קרקע במחיר של מיליון שקל ליחידת דיור וירצה למכור אותה בעתיד כשהמחיר יירד, עלול להיקלע לקושי במכירה. הוא יהיה חייב להעניק הנחות, כך שגם הוא ייפגע וגם הגוף שמימן אותו עלול להיפגע" - כך אמר מנכ"ל מזרחי טפחות, אלי יונס, בראיון למגזין בנקאות שראה אור בשבועות האחרונים.

אלא שיונס הוא כנראה יוצא דופן בראייתו את האשראי ליזמי נדל"ן. שכן בעוד בכל הבנקים אפשר להבחין בגידול מתמיד בהיקפי האשראי לפעילות הבנייה, במזרחי טפחות המגמה הפוכה. מאז הרבעון הרביעי של 2010 ניתן להבחין במגמה של הקטנת היקפי האשראי של מזרחי טפחות לפעילות הבנייה. מזרחי טפחות הקטין את חשיפת האשראי שלו לענף הבנייה מ-7.4 מיליארד שקל ל-7.18 מיליארד שקל, כששיעור החשיפה מתוך סך תיק האשראי של הבנק ירד מ-7.28% ברבעון השלישי של 2010 ל-6.52% ברבעון הראשון השנה. מדובר אמנם בירידה קלה, אך היא נרשמה בשעה כשיתר הבנקים דווקא הגדילו את היקפי האשראי לענף הזה.

מנתון זה לבדו ניתן לגזור את השקפתו של הבנק על מידת הסיכון שטמונה כיום במימון רכישת קרקעות, שהדירות שייבנו עליהן יימכרו ויימסרו בפרק זמן של כשנתיים-שלוש בתרחיש החיובי. החשש הוא כי בפרק זמן זה, הצעדים שנוקט האוצר ובנק ישראל לצינון מחירי הנדל"ן יחלו להשפיע - והיזמים שרוכשים כיום קרקעות ייפגעו.

ההצדקה תימדד בעתיד

כאמור, בכיר במערכת הבנקאות ציין כי לפני כמה חודשים קיבל מזרחי טפחות החלטה לא להעניק אשראי חדש לעסקות של רכישת קרקעות ממונפות. מדובר בהחלטה שאינה טריוויאלית, שכן בטווח הקצר הבנק מפסיד לכאורה עסקות לטובת המתחרים. ההצדקה של מהלך זה תימדד רק בעתיד, אם התרחישים הפסימיים אכן יתממשו. בינתיים מעדיפים במזרחי טפחות לנקוט סלקטיביות גבוהה יותר.

ההחלטה של מזרחי טפחות כמעט שלא מקבלת ביטוי במאזני הבנק, שכן מדובר בסוג אחד של אשראי מתוך סל של אשראים לענף המוצגים בדו"חות הבנקים תחת הסיווג "אשראי לבינוי ונדל"ן". אלא ששיעור החשיפה (6.52%) של מזרחי טפחות מוטה מטה בשל המרכיב המהותי שתופס תיק האשראי שלו בתחום המשכנתאות, ומגמד את שיעור החשיפה של הבנק ליתר הענפים.

אם מנטרלים את חשיפת הבנק לתחום המשכנתאות ובוחנים את עוגת האשראי ללא משכנתאות, הבנק בעל החשיפה הנמוכה ביותר לענף הבינוי הוא הבינלאומי. מזרחי טפחות מדורג אחריו. בנטרול תיק המשכנתאות למזרחי טפחות יש חשיפה של 16% מתיק האשראי. לבנק הבינלאומי יש חשיפה של 14.7%, וללא נטרול תיק המשכנתאות חשיפת הבנק לתחום הבינוי היא 11.66% מתיק האשראי של הבנק.

בבנק הבינלאומי מציינים כי "בעקבות ההתפתחויות האחרונות בענף, לרבות צעדי בנק ישראל, ניכרת מידת שמרנות וזהירות גבוהה במעט מהרגיל. אם כי מאז ומתמיד מנהל הבנק מדינית אשראי זהירה ואחראית בתחום זה, כמו בתחומים אחרים". כך או כך בבינלאומי מציינים כי על פי מדיניות האשראי, הבנק מעניק אשראי בתחום ייזום בנייה למגורים בעיקר באזורי ביקוש ער וליזמים בעלי חוסן פיננסי, וכן בעלי ידע, ניסיון וותק בתחום.

עמוד 62 אינפו הולך נגד הזרם

ביתר הבנקים התמונה העולה מהדו"חות משדרת המשך עסקים כרגיל, כלומר הבנקים ממשיכים להזין את יזמי הנדל"ן באשראי חדש. שלושת הבנקים הפעילים ביותר במימון נדל"ן ובינוי הם שלושת הבנקים הגדולים - לאומי, הפועלים ודיסקונט. בתוך שלושה רבעונים הגדיל לאומי את היקף האשראי לענף הבינוי ב-3.85 מיליארד שקל ל-39.76 מיליארד שקל (19.8% מתיק האשראי של הבנק); הפועלים הגדיל את היקף האשראי ב-4 מיליארד שקל ל-39.9 מיליארד שקל (18.7% מתיק האשראי); ובנק דיסקונט הגדיל את היקף האשראי ב-580 מיליון שקל ל-14.8 מיליארד שקל (15.8% מתיק האשראי).

בכיר באחד הבנקים הקטנים אמר בשיחה עם TheMarker כי "אצלנו הנבק מממן כיום רק רכישת קרקעות זמינות לבנייה בטווח של עד 12 חודשים, וכלל לא מממן רכישת קרקעות למלאי אלא במקרים חריגים. הבנקים כיום יותר סלקטיביים מאשר בעבר, ומתאימים את שיעורי המימון בהתאם". דברים אלו ממחישים אולי את רמת החשש שעולה ככל שהמחירים בענף ממשיכים לעלות.

על פי נתוני בנק ישראל, עלו מחירי הדיור במארס-אפריל ב-1.5% לאחר שבפברואר-מארס המחירים עלו ב-0.8% בחודש. ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדיור ב-15.3%. על רקע עליית המחירים בתחום הנדל"ן, הנושא מרכזי שעלה בדיון הריבית האחרון היה השפעת צעדי המדיניות שננקטו עד כה בידי בנק ישראל ומשרד האוצר בתחום הדיור, על רקע ההתחדשות של עליית מחירי הדירות.

בדיוני הריבית נטען כי "השפעתה של רמת הריביות על שיעור הדירות להשקעה היא איטית מאוד והשפעתה מתחילה רק כעת. בהקשר זה המליץ חבר הנהלה להעלות את הריבית, והוסיף כי לדעתו הבעיה במחירי הדיור מצריכה לפעול החודש, אם באמצעות הריבית, אם באמצעי מדיניות אחרים".

מנגד, בדיוני הריבית עלה חשש מנקיטת מספר רב מדי של צעדי מדיניות, בנוסף להעלאות הריבית, שיגרמו לירידה חדה מדי במחירי הדירות במקום לנחיתה רכה. בסופו של דבר החליט בנק ישראל להותיר את הריבית ליולי על כנה. לדברי בכיר באחד הבנקים, "הקבלנים מדווחים על האטה בביקושים ומתרגמים זאת לישיבה על הגדר. הקבלנים מניחים שתירשם ירידת מחירים של 2%-3%. אני מניחה שהתיקון לא יהיה אחיד בכל האזורים".

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם