הסתערות הרוכשים אתמול בגני התערוכה בת אביב על הדירות בפרויקט החדש של קבוצת הרכישה מגדלי ארלוזרוב טופלה ביעילות על ידי המארגנים, שהעמידו לצורך הפרויקט עמדות של משווקים, עורכי דין, וכן עמדה לקבלת משכנתאות - מידי הבנק המלווה את הפרויקט, מזרחי-טפחות. הבנק צפוי לתת משכנתאות בהיקף של כ-600 מליון שקל לרוכשי הדירות בפרויקט.

הפרויקט צפוי להפוך את מזרחי טפחות לשחקן הגדול ביותר בתחום, שמלווה מעל ל-1,000 יחידות דיור. בבנק מציינים כי הסכם רשמי עם קבוצה הרכישה טרם נחתם. בנוסף, מנהל הבנק בימים אלו מו"מ לליווי קבוצות רכישה נוספות, דבר שעשוי אף לחזק את המובילות שלו בתחום.

לכאורה, מדובר בבשורות טובות עבור מזרחי טפחות, אבל טיוטת החוזר שהוציא המפקח על הבנקים רוני חזקיהו על האשראי לקבוצות הרכישה מעיבה על השמחה. ההוראות החדשות של חזקיהו דורשת כי במשך השנים שבהן מתבצעת הבנייה, הקצאת ההון נגד ההלוואה תהיה 100%. לאחר מכן, כשהבנייה הושלמה, דרישות ההון ירדו ל-35%.

הבעיתיות בהוראות החדשות נוצרת מכיוון שהבנק מעוניין להשיג תשואה על ההון של 18% בתוך שלוש שנים, כשאחת ההנחות שעומדת בבסיס היעד הזה היא שלאחר הכניסה לתוקף של הוראות באזל 2, הופחתו דרישות ההון לפעילות המשכנתאות, ועל הבנק לרתק הון בהיקף 35% בלבד לפעילות המשכנתאות. את ההון שמשתחרר לו בגלל הפחתת דרישת ההון בתחום המשכנתאות, יוכל הבנק להפנות לצמיחה בתחומים אחרים. אם דרישות ההון ממנו יהיו גבוהות יותר בפעילות קבוצות הרכישה, הוא יצטרך למצוא פיצוי להון המרותק כדי לעמוד ביעד התשואה, כלומר מזרחי טפחות יצטרך להגדיל את המרווחים מההלוואות לקבוצות האלה.

במערכת הבנקאית מעריכים כי הדרישות החדשות של חזקיהו יובילו להתייקרות של עד 1% בריבית השנתית שמשלמים נוטלי המשכנתאות בקבוצות הרכישה על מנת לפצות על דרישות ההון המוגדלות.

בקבוצת הרכישה של מגדלי ארלוזרוב, לדוגמא, שלב הבנייה צפוי להימשך במשך כחמש שנים. לאורך תקופה זו, יעמיד הבנק אשראי לצורך הפרויקט עד לסכום כולל של כ-600 מליון שקל, כאשר בתקופה זו דרישות ההון ממנו עבור הלוואות אלו יעמדו על 100%.

עם זאת, מימון הפרויקט נעשה בשלבים. כלומר, בשלב הראשון הדיירים מעמדים את ההון העצמי לשם מימון עלות הקרקע. עלות הקרקע מוערכת בכ-380 מיליון שקל ו-250 מיליון שקל מסכום זה ימומנו על ידי הדיירים וכ-130 מיליון שקל על ידי הבנק. על פי הכללים החשבונאיים, על הסכום הזה של כ- 130 מיליון שקל יבצע הבנק הקצאה מיידית של הון בהיקף של 100%.

שאר המימון הבנקאי נחשב בתחילת הפרויקט בסיווג של "התחייבות לאשראי" שמולו יקצה הבנק הון בהיקף של 50% ועם התקדמות הבנייה, כאשר הבנק יקצה את ההון בפועל, הוא יצטרך להעמיד הון של 100% מול הכספים שהקצה. עם השלמת הבנייה בעוד כחמש שנים, יוכל הבנק להפחית את הקצאת ההון הנדרשת ל-35%.

היסטורית, בנק מזרחי טפחות היה הראשון שנכנס לתחום ליווי קבוצות הרכישה, באמצעות בנק אדנים שבשליטתו. מזרחי טפחות בניהולו של אלי יונס הוא הבנק הגדול ביותר בתחום המשכנתאות, והוא אוחז בנתח שוק של כ 35% בתחום זה. בימים אלו דנים הבנקים עם חזקיהו על תנאי החוזר, כאשר ככל הידוע, את ההתנגדות לתנאי החוזר מובילים מזרחי טפחות והבנק הקטן, בנק ירושלים, אשר חלק ניכר מפעילותו הוא ליווי של קבוצות רכישה.