לידר: הלחץ הפיננסי על השוכרים בקניונים גבוה משמעותית מאשר במרכזים הפתוחים - שוק ההון - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

לידר: הלחץ הפיננסי על השוכרים בקניונים גבוה משמעותית מאשר במרכזים הפתוחים

האנליסטית ברורית פיין מלידר טוענת כי שיעור דמי השכירות מתוך סכום הפדיונות במרכזים הפתוחים של ביג נמוך משמעותית מהשיעור בקניונים של עזריאלי ומליסרון ■ המצב הזה מקנה למרכזים הפתוחים חסינות איתנה יותר בפני האטה כלכלית או תחרות גוברת

3תגובות
ברורית פיין
לידר שוקי הון

מפעילת מרכזי הקניות ביג חסינה יותר מחברות הקניונים עזריאלי ומליסרון מפני לחץ להורדת מחירים מצד השוכרים — כך מעריכה האנליסטית ברורית פיין מבית ההשקעות לידר שוקי הון. המסקנה של פיין מבוססת על ניתוח של היחס בין הפדיונות של החנויות לדמי השכירות שגובות מהן חברות הקניונים.

פיין ניתחה את דמי השכירות והפדיונות בנכסים המובילים של כל אחת מהחברות, כפי שהופיעו בדו"חותיהן בארבע השנים האחרונות — ומצאה פערים גדולים. בקניונים הגדולים של מליסרון ועזריאלי, שיעור דמי השכירות מפדיון החנויות הוא כיום 8.5%–14.5%, כשהגבול העליון של הטווח מצביע על רגישות גבוהה יחסית לירידה בפדיונות. מצב כזה עלול להפוך את פעילות השוכרים לבלתי־כדאית מבחינה כלכלית.

לעומת זאת, במרכזי הקניות הפתוחים של ביג (פאוור סנטרים), שיעור דמי השכירות מהפדיון של החנויות הוא 5%–6.5% בלבד. המרכז של ביג באשדוד חריג בעניין זה, עם שיעור של 10%, ופיין אומרת כי ייתכן שההסבר לכך הוא שהמרכז נפתח רק ב–2015 ונמצא במעין תקופת הרצה, שבה הפדיונות עדיין לא הדביקו את הציפיות.

לדברי פיין, לנתונים האלה יש להוסיף את דמי הניהול, שמגבירים עוד יותר את העומס הפיננסי על השוכרים, ולהערכתה הם דומים בקניונים ובמרכזי הקניות. דמי הניהול הנהוגים במרכזים המסחריים, לפי פיין, הם כ–20% מדמי השכירות. כלומר, העומס המשולב של דמי ניהול ושכר דירה בקניונים הוא 11%–17% מהפדיונות, לעומת 6%–8% במרכזים הפתוחים.

אנליסט אישי  בזק

מוגש בחסות המפרסם

"היחס בין דמי השכירות לפדיון הוא אחד הפרמטרים הקריטיים לבעלי הקניונים ומרכזי המסחר", מסבירה פיין. "היחס הזה הוא פקטור חשוב בקביעת גובה דמי השכירות לחנויות. יחס נמוך מעיד על יכולת גבוהה יחסית להעלות את דמי השכירות, ולהיפך".

פיין מציינת שקיימים הבדלים בין סוגי החנויות מבחינת גובה הפדיונות. "בסופטרמרקטים, למשל, היחס בין דמי השכירות לפדיון נמוך לעומת רשתות האופנה, מכיוון שהרווחיות של הסופרמרקטים נמוכה משמעותית".

הניתוח של פיין מתבסס על ההערכה שהחנויות בקניונים ובמרכזים המסחריים חשופות לאיומים על פעילותן, בראש ובראשונה מכיוון האינטרנט. בארה"ב, למשל, המגמה כבר הובילה לסגירה של רשתות וקניונים. גם הביצועים של רשתות האופנה המקומיות שמניותיהן נסחרות בבורסה — קסטרו, גולף ופוקס — הצביעו ב–2016 על רגישות לאיומים כאלה.

עוד כותבת פיין כי השיעור הגבוה של דמי השכירות מהפדיונות בקניונים עלול לחשוף אותם ללחץ גם בעת האטה כלכלית. "בקניון שבו העומס על השוכרים גבוה מ–15%, היכולת להעלות את דמי השכירות מוגבלת מאוד", היא מסבירה. "בזמן מיתון או האטה כלכלית הקניונים שבהם שיעורי העומס נמוכים יותר עשויים להתמודד טוב יותר עם הירידה בפדיונות".

במקרה כזה, לפי פיין, מה שעשוי לרכך את הפגיעה היא שיעורי התפוסה הגבוהים מאוד בקניונים ובמרכזי הקניות. התפוסה בכל המרכזים המובילים של ביג היא 100%, וכך גם ברוב הקניונים המובילים של עזריאלי ומליסרון, מלבד גרנד קניון בבאר שבע של מליסרון (91%).

לעומת ביג ומליסרון, עזריאלי תלויה פחות בפעילות הנדל"ן המסחרי, מכיוון שהיא מפתחת באופן אינטנסיבי את פעילות המשרדים שתופסת נתח גובר ממקורות ההכנסה שלה. למשל, בניין המשרדים שהיא מקימה בשרונה בתל אביב.

למרות האיומים, המניות של שלוש החברות עלו בשיעורים ניכרים בחמש השנים האחרונות. מניית עזריאלי עלתה בתקופה זו ב–153%, ביג עלתה ב–231% ומליסרון ב–270%. עם זאת, מתחילת 2017 עלתה מניית ביג ב–1%, לעומת 17% של מליסרון ו–23% של עזריאלי.

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם