התרחיש של IBI לשוק הנדל"ן: "המשקיעים יצאו, השוק יקפא - והבועה תתפוצץ" - שוק ההון - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

התרחיש של IBI לשוק הנדל"ן: "המשקיעים יצאו, השוק יקפא - והבועה תתפוצץ"

רונן מדמוני, מנהל תחום גמל והשתלמות ב-IBI, רוצה לנתב אל קופות הגמל של החברה את הכספים שיתפנו למוכרי דירה שלישית: "אי אפשר להתעלם מדברים שקורים בשנה האחרונה בתחום הנדל"ן בישראל; כ-80 אלף דירות נכנסות תחת הקטגוריה של דירה שלישית ומעלה. זו כמות אדירה"

129תגובות
נדל"ן בגליל ים
אייל טואג

"באיזו קבוצה אתם? זו המאמינה כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לדהור קדימה, צעדי הממשלה ייכשלו, הקונים יישברו וימשיכו לתדלק את הבועה, או שאתם חלק מהקבוצה שסבורה כי המשקיעים יצאו מהשוק, המחאה הציבורית תלך ותגבר, השוק יקפא, מלאי הדירות הפנויות ימשיך לגדול, ובסופו של דבר הבועה תתפוצץ?", בבית ההשקעות IBI מנסים לשכנע לקוחות חדשים להעדיף את ההשקעה בקופות גמל החדשות של משרד האוצר, כאלטרנטיבה לשוק הנדל"ן.

רונן מדמוני, מנהל תחום גמל והשתלמות ב-IBI, פירסם באחרונה מאמר במגזין בית ההשקעות, שבו הוא מסביר מדוע עדיף להשקיע בקופת הגמל החדשה על פני החזקה בדירה שלישית. מדובר אמנם במסמך חצי שיווקי, שמופנה ללקוחות פוטנציאליים במטרה שיבחרו לשים את חסכונותיהם בבית ההשקעות; ואולם, מדמוני מציג בו ניתוח מקצועי ומעניין לגבי שוק הדיור בישראל, וכן את החלופות שעומדות בפני המשקיעים המחזיקים בדירה שלישית.

"אי אפשר להתעלם מדברים שקורים בשנה האחרונה בתחום הנדל"ן בישראל. לא רק שמשרד האוצר מאותת למשקיעים חדשים להדיר רגליהם משוק הנדל"ן, אלא אף קורא בקול רם למכור את הדירות הנוספות שברשותם. כ-80 אלף דירות בישראל נכנסות תחת הקטגוריה של דירה שלישית ומעלה. זו כמות אדירה של דירות, המספיקה כדי לפתוח קטגוריה חדשה באתר יד 2  - 'יד 2 לדירה 3'. שפע הדירות האלו מוחזק על ידי כ-55 אלף משפחות. משפחות אלה יאלצו לקבל החלטה במהלך שנת תשע"ז: האם לנצל את שלל ההטבות הניתנות למי שיחליט למכור את הדירות להשקעה או שמא לשלם את מחיר ההתבצרות עד יעבור זעם, אם בכלל", כתב מדמוני.

מדמוני ציין כי הממשלה פעלה בשיטת המקל והגזר עבור המחזיקים בדירה שלישית: המקל – משקיע שיבחר להמשיך ולהחזיק בדירה ייאלץ לשלם מס שנתי של עד 18 אלף שקל; הגזר - המדינה מציעה פטור ממס שבח למי שימכור את דירתו עד אוקטובר 2017. לדברי מדמוני, שמונה חודשים בלבד למכירת הדירה הם טווח זמן "לא מאוד מרווח" בכל הקשור בעסקי נדל"ן. לשיטתו, לבעלי הדירות כדאי למכור את הדירה משתי סיבות: הראשונה, כדי למכור במחירי שיא; השנייה, כדי ליהנות מהפטור ממס השבח – עד 85 אלף שקל לכל דירה שנמכרת.

רונן מדמוני, מנהל תחום גמל והשתלמות ב-IBI

אבל בכך לא מסתכמות ההטבות לבעלי דירה שלישית: המחוקק העניק לבעלי הדירות גם הטבות ספציפיות – "קצפת", כדברי מדמוני - בקופת הגמל להשקעה. ראשית, בשונה ממשקיעים רגילים, בעלי דירה שלישית יוכלו למשוך את כל הכסף פעם אחת לאחר גיל 65 (משיכה הונית) – תוך שהם מקבלים פטור מלא ממס רווחי הון (25%) – עד לסכום של 2.5 מיליון שקל. יצוין בהקשר זה כי חוסכים "רגילים" מקבלים פטור ממס רווחי הון רק אם הם מושכים את הכסף מקופת הגמל כקצבה חודשית. כמו כן, הם מוגבלים בהפקדה לתקרה שנתית של עד 70 אלף שקל.

מדמוני הציג כדוגמה דירה בגבעתיים בשווי של כ-2 מיליון שקל, המושכרת בכ-5,000 שקל לחודש. לפני מיסוי דירה שלישית, הדירה בגבעתיים היתה מניבה תשואת שכ"ד של כ-3% בשנה, ומי שהיה בוחר למכור את הנכס היה משלם מס שבח של 25%. לפי מדמוני, לאחר החקיקה – המשכיר ייאלץ לשלם מס של 1,500 שקל בחודש, כך שהתשואה מהשכירות יורדת לכ-2.1% בלבד, בעוד שמי שיבחר למכור את הנכס יקבל את הפטור ממס שבח.

"בהשוואה לקחנו על עצמנו הנחות מחמירות", מסביר מדמוני. "התייחסנו למחירה של דירת 3 חדרים ממוצעת בגבעתיים, שדמי השכירות עבורה נמצאים ברף העליון של דירות מסוגה. לא לקחנו בחשבון עלויות תחזוקה שוטפות, השוחקות את התשואה של כל דירה להשקעה. התעלמנו גם מגורם נוסף שעשוי לשחוק את התשואה: מצב בו הדירה עומדת ריקה ולא מושכרת למשך חודש או יותר".  מדמוני הדגיש שההשוואה מלמדת שמס על דירה להשקעה שוחק מאוד את התשואה. "אם הפער בין התשואות נראה לכם לא ממש דרמטי, אז הוא דווקא כן - 30%", הוא כותב.

מחירי הדיור עלו ב-8% בשנת 2016, על אף מאמצי הממשלה להוריד את מחירי הדיור. באחרונה פירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים לפיהם היחס בין מחיר דירה לבין שכר הדירה במשק נמצא ברמתו הגבוהה מאז 1995; וכן שהיחס שבין מחיר דירה לבין השכר הממוצע במשק נמצא בשיא. משמעות הנתונים היא שקצב עליית מחירי הדיור במשק התנתק מקצב הגידול בשכר הדירה או בצמיחת השכר במשק – ושהתשואה למשקיעים הולכת ויורדת. שיעור התשואה הממוצעת מהשכרת דירה בישראל עומד כיום על כ-3% בלבד, ובאזורי הביקוש התשואה אף נמוכה יותר ומגיעה ל-2.5% בלבד.

בשיחה עם TheMarker אמר מדמוני: "מחירי הדיור עלו בעשור האחרון בצורה כל כך גדולה, כך שמי שמחזיק דירה לא ומוכר אותה היום - יכול להיות לא מרוצה. מדובר בתזמון מושלם של השוק, תוך מתן פטורים מתשלומים ואלטרנטיבה מצוינת - קופת הגמל של פעם, שנסגרה ב-2008. הממשלה נתנה אפשרות גם להפקיד מעל התקרה וגם אפשרות למשיכה הונית ללא תשלום מס. זו הטבה מטורפת.

מדמוני ציין שהוא סבור שהכיוון בשוק הדיור עומד בפני שינוי: "אני מרגיש שהשוק הרבה יותר קר ממה שהיה פעם. אם לפני חצי שנה זה נראה לי הזוי שאנשים ימכרו דירה שלישית, זה הפך להיות אופציה ריאלית. כנראה שהמס שהטילה הממשלה כואב על בעלי הדירות, והסיפור של 'לגלגל את העלויות על השוכרים', כנראה לא אמתי. האופציה שנותרה היא לנצל את הסוכרייה הענקית שנתנה המדינה", הדגיש מדמוני.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם