תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הרואד שואו של קורנרסטון: "נהנים ממימון מסובסד בריבית נמוכה"

קורנרסטון, חברת הדיור בר השגה שבשליטת ג'ורג' לופז וג'ני וולף, תנסה לגייס 60 מיליון דולר בהנפקת אג"ח בתל אביב ■ 13.5 מיליון דולר מהתמורה בהנפקה אמורה להגיע לכיסי בעל השליטה ■ החברה: "קיים מחסור רב בדיור בר השגה ובבנייה חדשה בפלורידה"

תגובות

גל הנפקות נוסף של חברות נדל"ן אמריקאיות פוקד בימים אלה את הבורסה, לקראת גיוס כולל של כ-1.5 מיליארד שקל. אחת מהחברות שנערכות להנפקה היא חברת הדיור בר-השגה קורנרסטון, שנערכת לגיוס של כ-60 מיליון דולר. תשקיף החברה, שפורסם השבוע, מלמד כי מדובר בחברה בעלת פעילות שמרנית יחסית, שנהנית מתמריצים ממשלתיים רבים, תפוסה מלאה בנכסים ("עם רשימות המתנה") ונתונים פיננסיים יציבים.

קבוצת קורנרסטון (Cornerstone Group), שבשליטת ג'ורג' לופז וג'ני וולף, הוקמה בשנת 1993 ומעסיקה למעלה מ-450 עובדים. פעילות הקבוצה, שמחזיקה ב-13,777 יחידות דיור, מפוקחת ונתמכת על ידי רגולטורים אמריקאים שונים (FHFC ,Fannie Mae ,HUD). לפי נתונים שפירסמה, הקבוצה מדורגת כיום בין 20 חברות הדיור בר השגה הגדולות בארה"ב. הקבוצה מתמקדת ביזום של פרויקטים לדיור בר השגה, תחת הטבות מס ממשלתיות (Tax Credit). החברה הדגישה כי באזור פעילותה, פלורידה, קיים "מחסור רב בדיור בר השגה בפרט, ובבנייה חדשה בכלל".

נכס של קורנרסטון בויקטוריה, קנדה
google street view

קורנרסטון, שהחלה בסבב מצגות בפני גופים מוסדיים ("רואד שואו"), הגיעה לתל אביב בתיווכו של יונתן כהן, בעליה של חברת הייעוץ הפיננסי אינפין. את ההנפקה צפויה להוביל אינפין, כשדיסקונט חיתום תשמש כחתם המתמחר.

לקראת ההנפקה איגדה קורנרסטון 20 מקבצי דיור, שרובם נמצאים בבעלותה המלאה. מקבצי הדיור כוללים 5,831 יח"ד בשווי 520 מיליון דולר. החברה טרם פירסמה את הדירוג שתקבל מאחת מחברות הדירוג (מעלות או מידרוג), אך לפי הערכות היא תזכה לדירוג ברמה של A (בינוני-גבוה).

תוכנית הדיור בר-השגה בפרויקטים של קורנרסטון מגבילה את השכרת הנכסים לאזרחים עם הכנסה שנתית הנמוכה ב-60% מהשכר החציוני בפלורידה (מבחן ההכנסה מתבצע רק בכניסה הראשונית ליחידת הדיור). מחירי השכירות בפרויקטים צמודים להכנסה החציונית במחוז, ואינם יכולים לרדת. בנוסף, קורנרסטון נהנית מתנאי מימון ייחודיים - הלוואות לפרויקטים לטווחים ארוכים, בריביות נמוכות מאוד. החברה ציינה שהמח"מ הממוצע של החוב הוא ארוך מאוד - 16 שנים; ש-85% מהחוב הינו בריבית קבועה; שלחוב אין התניות פיננסיות (קובננטים) שעשויות להביא לפירעון מיידי; וש-40% מהחוב ייפרע לאחר 2034.

מקבצי הדיור שבבעלות קורנרסטון צפויים להניב הכנסות תפעוליות נטו (NOI) של 32 מיליון דולר ב-2016. התזרים הפנוי מהנכסים (FFO) – נתון מרכזי להערכת ביצועי חברות נדל"ן מניב – יסתכם ב-2016 בכ-19 מיליון דולר. לחברה תשואת NOI ממוצעת של 6.2%, בהשוואה לעלות של 3.77% על החוב הבכיר. נכון לסוף הרבעון השני של 2016, ההון העצמי המיוחס לבעלי החברה עמד על 153 מיליון דולר.

עיקר התמורה בהנפקה, כ-40 מיליון דולר, מיועד לפירעון תשלומים בגין עסקה שחתמה קורנרסטון באוקטובר 2015 לרכישת חלקו של איש הנדל"ן סטיוארט מאיירס בנכסים בתמורה לכ-80 מיליון דולר. עד עתה כבר העבירו למאייר כ-40 מיליון דולר, כך שנותרו לשלם לו 40 מיליון דולר נוספים. ואולם, עקב התעכבות ההנפקה, בעלי קורנרסטון נאלצו להעביר למאיירס 13.3 מיליון דולר, כך ש-26.7 מיליון דולר מהתמורה ישולמו למאיירס, בעוד שהיתרה תגיע לכיסיהם. כ-6 מיליון דולר נוספים מהנפקה ישמשו לרכישת זכויות בנכסים Monterey Pointe, Cypress Trace ו-Mission Pointe.

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם