רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

זה מה שיפוצץ את בועת הנדל"ן?

בועז רונן מאוניברסיטת ת"א משוכנע שהוא מצא את הדרך להוריד את מחירי הדירות עד 20%

45תגובות

מחירי הדיור הדוהרים הפכו בשנים האחרונות לנטל כבד על משקי הבית ולתפוח אדמה פוליטי לוהט. שר האוצר, משה כחלון, קבע את הפחתת מחירי הדירות כיעד מרכזי של כהונתו. הוא נקט עד כה כמה צעדים כדי לטפל בכך. בעיקר הוא מקדם באחרונה את תוכנית מחיר למשתכן, כדי להגדיל במהירות את היצע הדירות הזולות. בתוכנית מוצעת קרקע המדינה לקבלנים שמציעים לבנות דירות במחירים נמוכים.

במקביל התחיל כחלון לטפל בריסון הביקוש לדירות, בעיקר מצד משקיעים. לשם כך הוא העלה את מס הרכישה על דירות להשקעה מ–5% ל–8%, ויזם שינוי בפטורים ממס שבח. אחד הגורמים העיקריים לעליית מחירי הדירות הוא היעדר חלופות השקעה, כתוצאה מהירידה החדה בריבית המשק בשנים האחרונות.

פארק צמרת תל אביב מגדלים יוקרה
מוטי מילרוד

הירידה בתשואה על אג"ח שנסחרות בבורסה ובריבית על הפיקדונות הבנקאיים דוחפת את הציבור לקנות דירות בתור השקעה. התשואה השוטפת משכר הדירה מצד אחד והעלות הנמוכה של המשכנתאות מצד שני הגדילו את חלקן של הדירות להשקעה בכלל הדירות שנרכשו ל–24%.

פרופ' בעז רונן, ד"ר צבי ליבר, ושני עזריה - מהפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, חושבים שיש להם פתרון לבעיה. הם מציעים לממשלה להפחית את הביקוש לדירות באמצעות מכשיר פיננסי חדש, לצד צעדים נוספים כמו מיסוי המקרקעין והעלאת הריבית למשכנתאות. רונן, ליבר ועזריה מציעים שהממשלה תנפיק אג"ח שיהיו צמודות למדד מחירי הדירות, שישמשו חלופה עבור רוכשי דירות להשקעה.

צוות המומחים מציע שהאג"ח יונפקו לטווח של 25 שנה וישאו בשלב הראשון ריבית שנתית של 2%. ריבית זו גבוהה מתשואה של 1.15% שלפיה נסחרות אג"ח ממשלתיות צמודות מדד לטווח דומה. עם זאת, היא נמוכה מתשואה ממוצעת של 3.5% (ברוטו, לפני הוצאות ניהול ותחזוקה) שמניבה דירה להשקעה, להערכת הצוות. הצוות ממליץ שיונפקו תחילה אג"ח כאלה בסך 1–2 מיליארד שקל, שיהיו סחירות מיום הנפקתן. לטענתם, הנפקת אג"ח הצמודות למחירי הדירות תצמצם את הביקוש לדירות כהשקעה ב–10%–20% ותגרום לירידת מחירים של 5%–20%.

הערכה זו מבוססת על 115 אלף עסקות בדירות מגורים שמתבצעות מדי שנה, שמהן 44 אלף דירות חדשות והיתר מיד שנייה, ובהנחה שהמחיר הממוצע לדירה הוא 1.3 מיליון שקל. מדובר בשוק שנפח העסקות השנתי בו מסתכם ב–150 מיליארד שקל. בהנחה שנתח הדירות להשקעה הוא 24%, העסקות להשקעה מסתכמות ב–36 מיליארד שקל בשנה. מאחר שהצוות של רונן מעריך שהנפקת אג"ח צמודות למחירי הדירות תקטין את הביקוש לדירות פיזיות ב–20%, יהיה צורך להנפיק אג"ח כאלה ב–7 מיליארד שקל בשנה.

חלום הדירה מתרחק
מספר המשכורות הממוצעות לרכישת דירה ממוצעת
2009 - 113
2012 - 132
1-6.2015 - 146

מחסום בפני המוסדיים

רונן מציין שאחת התועלות מהנפקת אג"ח כאלה היא שניתן לבצע אותה בסכומים קטנים ובשלבים. אפשר גם להפסיקה בכל עת, אם יתברר שהמהלך לא גורם את האפקט המבוקש, כך שאין בה סיכונים מהותיים למדינה. זאת, לעומת צעדים כמו מחיר למשתכן, שמבוססים על תוכניות בנייה לטווח ארוך. ההצעה של רונן, ליבר ועזריה אינה חפה מפגמים, שעלולים להקשות עליה להיות מכשיר יעיל בריסון הביקוש לדירות להשקעה.

ראשית, הנפקה כזאת כרוכה בסבסוד המכשיר הפיננסי ובעלות תקציבית, שכן הריבית המוצעת בה גבוהה מהתשואה שלפיה מנפיקה המדינה אג"ח צמודות רגילות למימון פעילותה. שנית, הביקוש לאג"ח כאלה יגיע בעיקר ממשקיעים מוסדיים, שאינם שחקן בשוק הדירות כיום. כדי למנוע ממוסדיים להסיט ביקושים מאג"ח ממשלתיות לאג"ח הצמודות למחירי הדירות, שנושאות ריבית מועדפת, מציע הצוות להנפיק אותן רק למשקיעים פרטיים.

מדד מחירי הדירות מחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשקף מחירים ממוצעים. אג"ח שצמודות למדד זה אינן מספקות מענה מושלם להזדמנויות השקעה שנוצרות כתוצאה מעליית מחירים לא אחידה בערים שונות. היא לא מהווה חלופה, למשל, לרכישת דירות להשכרה בקרבת אוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע.

גורם אחר שהופך את האג"ח הצמודות למחירי הדירות למכשיר נחות מהשקעה ישירה בדירה הוא הטבת המס על שכר דירה. שכר הדירה פטור ממס עד ל–5,000 שקל בחודש, וסכום גבוה יותר ממוסה ב–10%. אג"ח צמודות למדד ממוסות ב–25% על הריבית ורווח ההון.

רונן סבור שיש לבטל את העיוות במיסוי הנפרד, אך להערכתו, הפער מתקזז ממילא עם הוצאות התחזוקה, הבלאי והפחת של הנכס הפיזי, כך שהתמורה נטו למשקיע תהיה דומה. פער נוסף לרעת ההשקעה באג"ח היא העובדה שעל אף שעסקות מדווחות ברישום מקרקעין וכרוכות בתשלום מס רכישה, היטל השבחה ומס שבח, ההכנסות משכר הדירה לא בהכרח מדווחות. זאת בעוד שהריבית המשולמת על אג"ח ורווח ההון ממוסים באופן אוטומטי.

הנסיקה במחירי הדיור
ממד המחירים לצרכן ללא דיור - 4.2015 - 40%
מדד מחירי הדירות של גזית גלוב - 4.2015 - 90%

סטפק נזכר ב"פודל"

צבי סטפק, מייסד ובעלים של בית ההשקעות מיטב דש, מסכים שצריך ליזום הנפקת אג"ח צמודות למחירי הדיור, משום שלהערכתו הצעד יצנן את הביקוש לדירות. לדבריו, הרעיון נולד לפני 30 שנה כשהוא ושותפו לשעבר שלמה סימנובסקי פנו למשרד האוצר בהצעה שינפיקו אג"ח פוד"ל — ראשי תיבות של הפועלים, דיסקונט ולאומי. הרעיון נולד אז כדי לספק את הביקוש של הציבור למניות הבנקים, בתקופה שבה מחירן ווסת על ידי מנהלי הבנקים.

"הצענו אז לאוצר שהריבית באג"ח פוד"ל תיתן למשקיעים תוספת שנתית של 0.25%–0.5% מעל אג"ח ממשלתיות", נזכר סטפק. "במקרה שמחירי מניות הבנקים יירדו, כפי שאפשר היה לצפות שיקרה, האוצר היה יוצא ברווח"..

סטפק סבור שהמהלך יצנן את הביקוש לנדל"ן הן מצד משקיעים והן מצד רוכשי דירות למגורים. האחרונים נוטים להקדים את רכישת הדירה גם כשאין להם מספיק מקורות עצמיים, מחשש שמחירי הדירות יעלו ו"יברחו להם". מהלך כזה יספק להם פתרון חלקי, משום שהוא יגן רק על ההון העצמי שלהם, שערכו יהיה גבוה מעליית מחירי הדירות. הוא לא יגן על מרכיב המשכנתא. משקיעי הנדל"ן יקנו אג"ח כאלה מתוך מחשבה שמגמת עליית המחירים תימשך, ועל כן ירשמו רווחים מעליית מחיר האיגרת. הם גם יהיו מוכנים להסתפק בריבית שנתית של 2%, שעדיפה, להערכת סטפק, על 3% מהשכרת דירה, אך אינה כוללת מסים ועלויות תחזוקה הכרוכות ברכישת דירה. בנוסף, בהחזקת דירה יש סיכון של אי השכרת הנכס לפרקי זמן שונים.

סטפק אינו חושש מהעלות הנוספת של הנפקת אג"ח כאלה על המדינה. הוא מציע שהמדינה תבצע הנפקת ניסיון של 10 מיליארד שקל, במקום הנפקת אג"ח צמודות מדד, לטווח של שלוש עד חמש שנים, מתוך הערכה שמחירי הדירות יתחילו לרדת עד אז. הריבית השנתית שתשלם איגרת כזאת תהיה אמנם גבוהה ב–2% מעלות הגיוס של אג"ח ממשלתיות צמודות, אך לדבריו זוהי עלות תקציבית פעוטה (כ–200 מיליון שקל בשנה) לעומת המטרות שהיא מעוניינת להשיג.

סטפק מצביע על תועלת נוספת מהנפקת אג"ח צמודות למדד מחירי הדירות. המהלך יגוון את המכשירים הפיננסיים ויאפשר לבנק ישראל, משרד האוצר והפעילים בשוק ההון לקבל אינדיקציה לציפיות השוק בנוגע למחירי הדיור. אם האג"ח ייסחרו במחיר גבוה מערך ההתחייבות שלהן, יהיה בכך איתות שהמשקיעים מעריכים כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות. אם הן ייסחרו במחיר נמוך, הדבר יעיד על ציפייה לירידת מחירי הדירות.

מה עדיף בלוקים או נייר?
השוואה בין רכישת דירה פיזית להשקעה לבין רכישת אג"ח צמודות למחירי הנדל"ן

פתרון חלופי: שילוב 
המוסדיים בתוכניות הדיור

ענת לוין, המשנה למנכ"ל כלל ביטוח ומנכ"לית חברת כנף, שהיא זרוע ההשקעות של כלל ביטוח, סבורה שהנפקת אג"ח צמודות למחירי הדיור, וגם מנגנון מחיר למשתכן, הם פלסטרים לבעיה הגדולה: היצע קטן של דירות, שאינו מדביק את הביקוש, ותשתית תחבורתית שאינה טובה מספיק כדי לאפשר יוממות בין הפריפריה למרכזי התעסוקה.

לוין מציעה להתבונן בנתוני הבסיס של שוק הדיור, ומזכירה את הסכיזופרניה של הממשלה בכל הקשור למחירי הדיור. "הממשלה מדברת בגאווה על הגירעון הנמוך והגאות בגביית המסים, שנובעת בין השאר מגבייה מוגברת של מסי מקרקעין. מנגד, היא מוכרת קרקעות בחינם בתוכנית מחיר למשתכן", אומרת לוין.

היא מעריכה שמשרד האוצר יסרב להצעה, משום שהמהלך יגדיל את עלות גיוס החוב. באוצר יעדיפו שרשות מקרקעי ישראל תמכור יותר דירות בתוכנית מחיר למשתכן, משום שההפסד מהן אינו מופיע בתקציב המדינה אלא בספריה של רשות מקרקעי ישראל בלבד. "זו תוכנית שהיא מניפולציה. אם המדינה היתה חברה ציבורית, היו פוסלים את הדו"חות הכספיים שלה", עוקצת לוין.

הדמיה: פרויקט "מחיר למשתכן" בעתלית
רשות מקרקעי ישראל

היא סבורה שההערכה שהמשקיעים גורמים לעלייה במחירי הדיור שגויה. הסיבה לכך, לדעתה, היא השילוב של ריביות אפסיות וקצב תכנון בנייה נמוך מהביקוש. משקיעי הנדל"ן מנצלים, לדבריה, את חוסר האיזון הקיים בעובדה שניתן לקבל הלוואה בעלות נמוכה לצורך רכישת נדל"ן, לעומת הלוואה לרכישת תיק מניות שמחלקות דיווידנד. עיוות נוסף קיים בכך שרוכש דירה מקבל הכנסה פטורה ממס, שמאפשרת לו לפרוע את המשכנתא לצורך מימון הרכישה. זאת, בעוד שמי שירכוש תיק מניות ישלם מס של 25% על הכנסותיו מדיווידנדים. עם זאת, אומרת לוין, המשקיעים הפרטיים מחליפים את המשקיעים המוסדיים, שהיו אמורים ושמחים להשקיע בדיור להשכרה אלמלא המגבלות המוטלות עליהם. בישראל, המשקיעים הפרטיים הם היזמים שרוכשים דירות ומשכירים אותן למי שאין לו את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה, משום שהשכר הריאלי שלו לא מאפשר לו לצבור את ההון הדרוש לכך. "אם תוציא את כל המשקיעים בדירות, מי יחליף אותם? הרי צריך שמישהו יקנה דירות וישכיר אותן למי שאין לו".

לוין סבורה שאת הפתרון לבעיית היצע הדיור צריך לחפש במבנה שונה של פעילות המשקיעים המוסדיים. לדבריה, המכשול העיקרי בשוק הדיור להשכרה הוא התקנה שמגבילה את השיעור המקסימלי של החזקות המשקיעים מוסדיים בחברה ריאלית ל–20%. בגלל מגבלה זו הם אינם יכולים להחזיק שליטה בחברה שתבצע עבורם ייזום, בנייה וניהול של דיור להשכרה.

"מרתיח אותי שהרווח שהממשלה מאפשרת ליזמים בתוכנית מחיר למשתכן לא יכול להגיע לפנסיונרים. הדבר הנכון הוא שבמקום לכפות על קרנות הפנסיה את המודל הצ'יליאני, יאפשרו לנו לקנות בכסף של בני 60 ומעלה דיור להשכרה, ואת הרווח ממנו, 4% בשנה, נעביר לפנסיונרים. העברת התפקיד של הייזום והתפעול של הדיור להשכרה מהמשקיעים הפרטיים לקרנות הפנסיה תעביר את הפטור ממס של עד 5,000 שקל משכר דירה, שממנו נהנים כיום המשקיעים הפרטיים, לקרנות הפנסיה, שממילא פטורות ממס".

הירשמו עכשיו: עדכונים שוטפים משוק ההון בישראל ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם