עוד מאות שקלים בחודש: מס הפחד שמטיל בנק ישראל על רוכשי הדירות - Markerweek - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עוד מאות שקלים בחודש: מס הפחד שמטיל בנק ישראל על רוכשי הדירות

אין דבר שמפחיד יותר את בנק ישראל מהתפוצצות בועת נדל"ן, ובמידה רבה של צדק. יש כאן שיתוף פעולה בין הבנק המרכזי לבנקים, שתכליתו לייקר את המשכנתאות ולגלגל על רוכשי הדירות מס

129תגובות
נגידת בנק ישראל קרנית פלוג מחזיקה שטר חדש של 200 שקל
אמיל סלמן

רשת קופיקס הודיעה לפני שבועיים על העלאת מחיר הקפה שלה מ–5 שקלים ל–6 שקלים, ונדמה שאין איש בישראל שלא שמע על כך ויש לו מה להגיד בנושא. שר האוצר משה כחלון החליט לפני שנה להטיל מס של כ–18 אלף שקל על מי שמחזיק שלוש דירות ומעלה, וגם במקרה זה הרעש הציבורי היה כה גדול עד כי נדמה שלכל אחד כאן יש שלוש דירות.

ובינתיים, בשקט ובלי מהומות, יש מוצר צריכה בסיסי שמחירו התייקר בשנה האחרונה במאות שקלים — ואיש לא פוצה פה. למוצר קוראים הלוואת משכנתא, והיא עולה כיום הרבה יותר מכפי שעלתה רק לפני שנה. הנה המספרים: הריבית הממוצעת על הלוואת משכנתא ל–21 שנה במערכת הבנקאות הישראלית בינואר 2016 היתה 2.75%. במהלך השנה שחלפה מאז היא עלתה כמעט מדי חודש בהדרגתיות, ובינואר 2017 הגיעה ל–3.77%. במושגים של הלוואות להרבה שנים, זאת עלייה דרמטית. היא מייקרת את ההחזר החודשי בכ–370 שקל, ואם תכפילו את זה ב–21 שנה תקבלו תוספת עלות של עשרות אלפי שקלים.

יש סיבות טובות להעלאת ריבית המשכנתא, והאחראי להן הוא בעיקר בנק ישראל. תאמרו ודאי שאינכם זוכרים מתי בנק ישראל העלה בפעם האחרונה את הריבית - ובצדק. הריבית של בנק ישראל כלל לא השתנתה בשנה האחרונה, והיא עדיין עומדת על השיעור הנמוך ביותר בהיסטוריה של המשק - 0.1% בלבד. אז איך קרה שריבית המשכנתאות זינקה בשעה שהריבית במשק קפואה במקומה ואין לה בעצם לאן לרדת?

הריבית על המשכנתאות
דה מרקר

ובכן, למרות ההודעות היבשות של הבנק המרכזי על כך ש"גם במארס/אפריל/מאי וכו' הריבית תישאר ללא שינוי", שאותן אנחנו שומעים קרוב לשנתיים, ראשי בנק ישראל לא הלכו לישון בחודשים הארוכים האלה, אלא נקטו שלל פעולות גרילה מתוחכמות כדי לייקר לנו את ריבית המשכנתאות. והם לא הלכו לישון - לא רק מפאת חריצות, אלא בעיקר כי הם לא הצליחו להירדם נוכח מה שנתפש כיום כאיום הכי גדול על יציבות מערכת הבנקאות הישראלית: ההתנפחות של מחירי הדירות ותיק האשראי לדיור ולנדל"ן.

אין דבר שמפחיד יותר את בנק ישראל מהתפוצצות בועת נדל"ן, ובמידה רבה של צדק. לאורך ההיסטוריה הכלכלית המודרנית, הרבה מאוד משברים כלכליים נבעו מהשילוב הקטלני של פיננסים ונדל"ן. האחרון שבהם התרחש ב–2008, וגרורותיו עדיין אתנו. הריבית הנמוכה בשנים האחרונות היא אחת התוצאות המובהקות שלו. היא למעשה גם המתדלקת העיקרית של עליית מחירי הדירות בישראל - עלייה ריאלית של כ–80% מאז 2008.

בנק ישראל מודע היטב לתרומתו לתדלוק עליית מחירי הדירות - הן בשל האטרקטיביות של ריבית משכנתא נמוכה בעשור האחרון, והן בשל חוסר האטרקטיביות של אלטרנטיבות השקעה אחרות עקב הריבית האפסית. אבל מה שהנחה אותו ואת הבנקים המרכזיים בעולם בשנים האחרונות הוא המאמץ למנוע מיתון, ולכן כולם מחזיקים עד היום ריביות נמוכות שאמורות לעודד עסקים ללוות, להשקיע ולפתח את עסקיהם, ולא לדאוג מריביות רצחניות שמשיתות עליהם עלויות מימון גבוהות.

אבל מה לעשות שפתרון בעיה מייצר כמעט תמיד תופעות לוואי, ואצלנו תופעת הלוואי הכי בולטת היא הזינוק במחירי הדירות? ומה לעשות שהעלייה הזו מתרחשת על רקע נתוני אבטלה וריביות הכי נמוכים בהיסטוריה? שני הנתונים הרי יכולים להתהפך מתישהו, ולהכניס את הבנקים לבעיה קשה ואת בנק ישראל לבעיה קשה יותר. עם תיק אשראי של כ–420 מיליארד שקל, המהווה 45% מסך הנכסים של הבנקים, הפחד הזה רק גדל.

הזינוק בריבית המשכנתאות
דה מרקר

אז מה עושים? איך יוצאים מהמלכוד שמחייב ריבית נמוכה אך צינון של שוק הדירות? מטילים שלל מגבלות שאותן משית הבנק המרכזי על הלווים ועל הבנקים כבר כמה שנים טובות: הגבלת שיעור ההחזר החודשי מהכנסת הלווה, הגבלת שיעור המימון משווי הנכס, הגדלת כריות ההון של הבנקים כנגד סיכוני המשכנתאות ועוד. הדרישות האלה, כמו גם מגבלות כלליות יותר על היקף האשראי שיכולים הבנקים לספק לענף בודד (נדל"ן במקרה זה) והעלאת דרישות ההון מהבנקים, הביאו לייקור המשכנתאות.

הבנקים מגייסים מקורות בשוק ההון ואותם הם מעמידים ללווים. על פי בנק ישראל, עלות הגיוס של הבנקים גדלה ב–0.6% מאז מארס 2015. הסביבה שהבנק המרכזי יצר - מגבלות מסוגים שונים - גרמה לעליית ריבית המשכנתאות, והבנקים ניצלו את הסיטואציה כדי להגדיל את המרווחים שלהם - הפער בין העלות שהם מגייסים כסף לבין המחיר שבו הם משווקים את המשכנתא. המרווח הזה, על פי בנק ישראל, הוא 1.6% ומוגדר נמוך, אבל לפני כמה שנים המרווח הזה היה נמוך יותר ובתקופות מסוימות היה סביב 0.7%.

כלומר, יש כאן שיתוף פעולה הדוק בין הבנק המרכזי לבנקים, שתכליתו לייקר לנו את המשכנתאות ולגלגל על רוכשי הדירות מס מסוים. בואו נקרא לו "מס פחד" - מס שמתאר את עוצמת החשש של בנק ישראל מפני משבר נדל"ן שיתגלגל למשבר פיננסי. מס הפחד הזה קשור במידה רבה גם לנרפות שהפגינה הממשלה בהגדלת היצע הדירות עד כניסתו של משה כחלון למשרד האוצר. מאז שכחלון השתלט על כל הסמכויות בשוק הדירות, חלה עלייה במספר התחלות הבנייה לקצב של כ–50 אלף דירות בשנה, אחרי שהמדינה דישדשה עם 35–40 אלף התחלות בנייה בשנים שבהן החל הזינוק במחירי הדירות (2007 ואילך).

הריבית המתייקרת על המשכנתא עדיין לא פותרת את הבעיה של משקיעים שמחפשים תשואה ולא מוצאים אותה עקב הריבית הנמוכה של בנק ישראל. אבל היא אמורה לצנן את ההתלהבות של רוכשי דירות לקחת משכנתא ברמת המחירים הנוכחית וברמת הריבית הנוכחית. זה כמובן לא כולל את הדירות המוצעות במבצעי מחיר למשתכן, הכוללים הטבה של מאות אלפי שקלים. שם ההטבה עדיין גדולה מהעלות של ריבית המשכנתא שהתייקרה. זה אומר שלריבית המשכנתא תהיה השפעה מצננת בעיקר על משפרי דיור.

התחלות בנייה בחמש שנים
דה מרקר

אז מה היה לנו כאן? מיסוי על בעלי שלוש דירות ומעלה (אם הוא לא ייתקע בבג"ץ), מיסוי על משפרי דיור העונה לשם "מס פחד", והטבות מס לרוכשי דירה ראשונה במחיר למשתכן. קשה להעריך מתי הפרואקטיביות הזאת תוביל את השוק לרגיעה, אבל נראה שלראשונה בשנים האחרונות היא יכולה להיות אפקטיבית בבלימת עליות המחירים. ואולי היא אפילו תביא לירידה קלה.

נ.ב

בנק ישראל מגדיר את צמיחת המשק והשגת יעדי האינפלציה כיעד ראשון במעלה מבחינתו. זו הסיבה שהוא מתערב בשוק המט"ח ורוכש דולרים כבר כמה שנים, ויצר במו ידיו הר יתרות של יותר מ–100 מיליארד דולר. זה מאבק שבו בנק ישראל לא יכול למצמץ. בשבועות האחרונים הדולר והיורו נחלשו, ואילצו את הבנק המרכזי להתערב שוב ושוב ולקנות דולרים כדי למנוע את התחזקות השקל. המטרה המוצהרת היא לתמוך ביצוא הישראלי ובמפעלים המייצאים. ללא התמיכה הזו, סביר שחלק מתעשיות היצוא יתכווצו, ירוויחו פחות, יעסיקו פחות עובדים, וחלקן אף עלול להיסגר. אבל גם להתערבות הזאת יש תופעות לוואי שמשפיעות על יוקר המחיה: ככל שבנק ישראל תומך יותר בדולר ומשאיר אותו גבוה יותר, כך הוא מייקר יותר את היבוא לישראל. מוצרי מזון, מכוניות, נסיעות לחו"ל, מכשירי חשמל, ביגוד והנעלה - כל אלה מתייקרים כתוצאה ממדיניות בנק ישראל. הוא כמובן עושה את זה ואת ייקור המשכנתא לשם השגת מטרות ראויות כמו צמיחה ויציבות פיננסית, אבל בשורה התחתונה הוא גם אחד האחראים ליוקר המחיה בישראל.

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם