המלחמה על פיסת הנדל"ן הכי לוהטת בישראל - Markerweek - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המלחמה על פיסת הנדל"ן הכי לוהטת בישראל

חברת פי גלילות, חברה קדישא ויזמים פרטיים נלחמים על מתחם הנדל"ן בפי גלילות דרום, הנמצא בין תל אביב לרמת השרון ■ ועד שהמלחמה על השטח השווה מיליארדים תסתיים - אזרחי ישראל ימשיכו לחכות

13תגובות
פי גלילות
עופר וקנין

כשעולים במדרגות אל גג בניין המשרדים של חברת פי גלילות, במתחם העצום הנמצא בין תל אביב לרמת השרון, קשה להתעלם מהתמונות המעטרות את קירות מסדרונות הבניין. לצד תמונות שבהן הדמיות של פרויקטים שתוכננו לקום במתחם, תלויה גם תמונה מלפני שמונה שנים המציגה את אחד ממכלי אחסון הדלקים במקום כגן אירועים.

ב-2008, ללילה אחד, נהפך מכל הענק בפי גלילות לגן אירועים עם במה ועמודי תאורה צבעוניים, לכבוד חתונתו השנייה של איש העסקים מיקי דורסמן - שהיה בעלה הראשון של שרי אריסון, בעלת השליטה בבנק הפועלים. הרעיון של גן אירועים בתוך מכל אחסון דלק יכול היה להוות שימוש עסקי מקורי למקום, וניתן להניח שלא מעט סלבריטאים היו שמחים להתחתן באתר המיוחד, אבל אחרי החתונה של דורסמן לא אושר לערוך במקום אירועים נוספים, וכיום המכל המדובר עומד ללא שימוש.

עד 2007 הכיל המתחם - שנקרא פי גלילות דרום - עשרה מכלי אחסון נוספים, והיה אחד מסדרה של מתחמים בישראל שהחזיקה חברת פי גלילות, שברשותה היו גם מסופי אנרגיה בירושלים, אשדוד ובאר שבע. אך בשנה זו פורקה חוות האחסון, לאחר שהוחלט שהחזקה של מצבורי דלק בלב גוש דן היא סיכון בטיחותי. הברזל שהרכיב את המכלים נמכר לחברות סיניות שהשתמשו בו למיזמי התשתית העצומים שבוצעו בסין לקראת אולימפיאדת בייג'ין ב-2008, ושלושת המסופים האחרים של החברה נמכרו לקבוצת דלק של יצחק תשובה.

המתחם בגוש דן, על הפוטנציאל הנדל"ני שלו, נשאר בידי פי גלילות - ש-50% ממנה נמצאים בבעלות המדינה והשאר בידי החברות סונול, סונפקו, פנינת דלק ומשקיעים פרטיים נוספים. מדובר ב-2,155 דונם של שטח פתוח הנמצא סמוך לצומת הכפר הירוק, בין רמת השרון, רמת אביב ג', דרך נמיר ונתיבי איילון. כאן, בלב אזור המבוקש ביותר של ישראל, אפשר למצוא מאות דונמים שבהם יש עדיין שדות חיטה המעובדים על ידי חניכי הכפר הירוק, ושטחים של טבע בתולי עם פרחים ייחודיים.

החברה להגנת הטבע נלחמת כדי לצמצם את הפגיעה בטבע הכרוכה בתוכניות לגבי השטח, אבל מערבית מהמתחם אפשר לראות כיצד נראה הפוטנציאל הנדל"ני כשהוא ממומש: מגדלי בלו הסמוכים - שבהם מתגוררת הדוגמנית בר רפאלי עם בן זוגה עדי עזרא - מתנשאים מעל השטח שהיה פעם הקאנטרי קלאב של תל אביב. בימים אלה מקדמת במקום רשות מקרקעי ישראל תוכנית בנייה שעשויה להביא בסופו של דבר להקמת 12,000-9,000 יחידות דיור חדשות ו-700-500 אלף מ"ר של אזורי מסחר - תוכנית שעשויה להביא להכפלת מספר התושבים של רמת השרון והוספת רובע שלם נוסף לעיר תל אביב.

"כולם רוצים לגור במטרופולין תל אביב ובעיר תל אביב. מה שאנחנו צריכים לעשות זה לאפשר את זה בכמות גדולה במגוון אפשרויות", אומרת גילי טסלר, מנהלת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל. "תוכנית דרום גלילות נחשבת למגה־פרויקט: לא רק מבחינת כמות הדירות, אלא גם מבחינת הנושאים והתכנים שהיא כוללת, וההשפעה שלה על כל שוק הדיור. זו התוכנית הגדולה הבאה שלפנינו".

פי גלילות
דניאל בר און

בינתיים, במקום שבו שכנו המכלים, נמצאים כיום מגרשי ענק של מכוניות חדשות שמחזיקות יבואניות הרכב הגדולות. "ברגע שטרקטור ייכנס לכאן, תוך חצי שנה לא תהיה פה נפש חיה", אומר לנו אחד העובדים במקום. אבל יחלוף עוד זמן עד שנראה את המגדלים קמים כאן. בשבועיים הקרובים צפויה תוכנית המתאר של האזור להיות מוגשת לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז מרכז, ורק ברבעון הראשון של 2017 צפויה מליאת הוועדה המחוזית לדון בה. אפשר להניח שתחלוף עוד שנה עד שיינתן תוקף לתוכנית, אבל במקביל מאיצה טסלר, לדבריה, את התכנון המפורט של שלושת המתחמים המרכיבים את השטח.

עם זאת, כבר כיום הכסף הגדול שטמון באדמה במקום גורם לכך שלא מעט גורמים כבר חולמים על תוכניות התעשרות סביב המתחם. "דונם אחד באזור הזה, במצב הנוכחי של התב"ע (תוכנית בניין עיר) במקום, שווה 7-5 מיליון שקל. זה המחיר כשזה מוגדר כרגע כקרקע חקלאית", אומר איציק תמיר, נשיא חברת טריגו נדל"ן, המחזיקה קרקעות במתחם. אבל לפני שהשטחים במתחם יהיו שווים משהו, יהיה צריך לפתור כמה התכתשויות משפטיות שעלולות לעכב את מימושם.

ריקוד של קיפודים והמתנה לביאת המשיח

בחלק הדרומי של המתחם נמצאת גבעה, שמדרום לה, צמוד לרמת אביב, ניצב מתחם בן 300 דונם. המדינה מסרה את המתחם הזה לחברה קדישא לפני יותר מ-35 שנה, והוא יועד להקמת בית קברות עבור תושבי האזור - שאף פעם לא קם. הקרקע שיועדה לקבורה שווה כיום מאות מיליוני שקלים.

"הקרקע הזו הופקעה על ידי שר האוצר בזמנו לטובת בית עלמין - אבל יש באזור הרבה בתי עלמין, ונכון להיום, על פי תמ"א 19 (תוכנית המתאר לבתי עלמין) הקרקע הזו לא מיועדת לבית עלמין", אומרת טסלר.

גם אם בית עלמין לא יקום במקום, בחברה קדישא יודעים שהשטח שווה הרבה מאוד כסף, ובחברה שואפים כנראה לראות תמורה גדולה ממנו. ראשיה טוענים כי החברה קנתה את השטח - ולא קיבלה אותו מהמדינה. בשבועות האחרונים העריך פקיד בכיר באוצר כי במשרד נערכים לשלם לחברה קדישא 200 מיליון שקל כפיצוי על הקרקע. עם זאת, מדוברות האוצר נמסר השבוע כי המידע אודות אפשרות של פיצוי כספי לחברה אינו נכון.

אברהם מנלה, מנכ"ל חברה קדישא
דניאל צ'צ'יק

"הקרקע הופקעה לטובת חברה קדישא בדרך שכבר לא קיימת כיום - הפקעה על ידי גוף ציבורי - בהסמכת שר אוצר", אומר גורם תכנוני המעורב בתוכניות למתחם. "ב-2010, כשתוקנה פקודת הקרקעות, תוקן הסעיף שמאפשר להשיב את הקרקע מחברה קדישא למדינה. בעקבות התיקון, כל מה ששר האוצר צריך לעשות זה לחתום על מסמכי הפקעה - והקרקע תחזור לרשות מקרקעי ישראל. דרושה חתימה אחת שלו וזהו. חברה קדישא הגישו תביעה לבג"ץ בנושא, וזה רמז למדינה שכדאי לה להידבר עם החברה.

"בזמנו חברה קדישא שילמה למדינה פיצוי על הקרקע שהוקצתה לה, כך שצריך לפצות אותם תמורת החזרת הקרקע. אבל התיאבון שלהם שערורייתי בעיני", אומר אותו גורם. "זה ריקוד עדין בין שני צדדים, שבסופו שר אוצר יצטרך לומר להם: 'אתם רוצים X בגלל מה ששילמתם והשקעתם שם - אבל תקבלו X חלקי 10 או X חלקי 6'. אם הם שילמו בזמנו עשרות מיליוני לירות - זה שווה כיום עשרות מיליוני שקלים. יש כרגע ריקוד של קיפודים בין הצדדים. אני חושש מאוד שבגלל לחצים פוליטיים יכריחו את המדינה לשלם להם יותר מדי. מדובר בכסף שלא מגיע להם. הרי המטרה של הקרקע הזו כבית עלמין לא מומשה - ואף ניתן להם שטח בבית עלמין ירקון כפיצוי על כך שיילקח מהם השטח ברמת אביב. זו שערורייה שהתמורה מקרקע שיועדה לכולם תישאר בידי חברה קדישא. מה שחברה קדישא מקבלת באמת יורד מהציבור בסוף".

"חברה קדישא רכשה את השטח ברמת אביב במיטב כספה, על פי אומדן של השמאי הממשלתי", אומר בתגובה אברהם מנלה, מנכ"ל חברה קדישא. "85% מהשטח נרכש מהמדינה, שהפקיעה עוד 15% מבעלי קרקעות פרטיים. כרגע יש משא ומתן שמתנהל בעצלתיים כבר כמה שנים בין חברה קדישא לאוצר על הפיצויים, אבל עדיין לא מדברים על סכומים. יש דיון עקרוני על חלופות".

מנלה, שמשמש גם יו"ר חברת הבנייה מצלאווי, מבין משהו בנדל"ן. לדבריו, "את הקרקע החלופית באזור בית העלמין ירקון, חברה קדישא רכשה בזמנו במחיר מלא - והשקיעה 100 מיליון שקל בהגבהת הקרקע. היא לא רק שילמה על השטח במקור, אלא הוסיפה ושילמה עבורו עוד כסף בשנות ה-90, לחקלאים שהחזיקו שם קרקעות. בין היתר, החברה שילמה בבית עלמין ירקון כסף גם על שטחים שהם פארק לאומי ואי אפשר לקבור בהם. אני לא מכיר חוק שמאפשר להפקיע קרקע של שטח ציבורי בלי עילה. אבל אם המדינה חושבת שצריך להפקיע את השטח - שתפקיע.

"אנחנו יודעים שהשטח מיועד למגורים ולמסחר. אנחנו, מתוך אחריות ציבורית ולאומית, חשבנו שנכון שיהיו מקומות קבורה בגוש דן - הגשנו עתירה לבג"ץ וביקשנו להשאיר את השטח ברמת אביב כשטח קבורה. אף אחד לא דיבר על כסף או יחידות דיור - בסך הכל מדברים על חלופות ראויות. לא יהיה מצב שבו ירוקנו נכסים לחברה קדישא בצורה לא הוגנת. בינתיים הנושאים והנותנים מטעם המדינה מולנו מתחלפים כל חצי שנה, ואנחנו לא מצליחים למצות את המשא ומתן. בשנותי כמנכ"ל, המשא ומתן הזה התנהל עמי כבר על ידי יותר מעשרה פונקציונרים. אני מקווה שביאת המשיח תהיה לפני שנגיע לסיכום".

לדברי הגורם המעורב בתכנון המתחם, "יש כאן שאלה: האם מי שקיבל קרקע לצורכי פעילות ציבורית - בין אם זה לאחסון דלק או לקבורה - צריך ליהנות מההשבחה שלה? הרי כאן מדובר בגופי תשתית שקיבלו שטחים נרחבים של מאות דונמים לצורכי משימות ששווי קרקע שלהן הוא אפס, ואין סיבה שייהנו מהשבחת הקרקע. בעוד שבחברת פי גלילות עוד יכולים לטעון שעלה להם הרבה כסף להוציא מתקנים - לחברה קדישא אין קייס לטעון לאגורה שחוקה".

פי גלילות
עופר וקנין

חברת פי גלילות, מצדה, מחזיקה 167 דונם במתחם שאותם חכרה מהמדינה, והיא גורם נוסף בעל אינטרס מרכזי באזור. באוקטובר האחרון הגישה החברה תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בדרישה לעצור את תוכנית הבנייה המקודמת במוסדות התכנון.

בתביעה טוענת פי גלילות כי רשות מקרקעי ישראל - שחילקה את האזור לשלושה מתחמים, צפוני, מרכזי ודרומי - הפרה במסגרת התוכנית החדשה את ההסכם שלפיו פינתה פי גלילות ב-2007 את מתקני האחסון שהחזיקה במתחם. פי גלילות מתייחסת בתביעה לכך שבתוכנית המעודכנת, מספר יחידות הדיור נמוך מהמספר שעליו הסכימה בהסכם הקודם, וכי אם בתוכנית הקודמת זכויותיה היו במוקד התוכנית, כעת זכויות הבנייה שלה הן במתחם הצפוני - שייהנה מפחות זכויות בנייה ויקודם בשלב מאוחר יותר.

בפי גלילות חוששים שהרצון לקדם את התוכנית באמצעות הוותמ"ל - גוף התכנון המהיר שנועד לקצר את הביורוקרטיה בתכנון יחידות דיור - יגרום לקידום הבנייה בקרקע שבבעלות חברה קדישא. זאת, לאור העובדה שהגשת פרויקטים דרך ותמ"ל כרוכה בכך שלמדינה תהיה בעלות על 80% מהשטח הנבנה. אבל בעוד כל הצדדים מכחישים את קיומו של משא ומתן, נותרת בעינה העובדה שכדי שהתוכנית תקודם, סוגיות אלה יצטרכו להיפתר.

"יש מיליון מנכ"לים ונורא קשה לצאת עם הפרויקט לדרך"

"קרקע להשקעה בצפון החדש. רובע יוקרה בצפון תל אביב. יחידות להשקעה ב-820 אלף שקל"; "משקיעים ברובע המגורים הבא של תל אביב - הצטרפו להשקעה בקרקע בצפון החדש של העיר, צפי לעליית ערך משמעותית. 850 אלף שקל בלבד!". אמנם הצפי לגבי המועד שבו אפשר יהיה לראות דירות במתחם הוא עוד רחוק - אבל בטירוף הנדל"ן שבו שרוי כיום השוק הישראלי, אפשר למצוא ברשת כבר לא מעט מודעות המציעות למכירה זכויות ברובע החדש שיקום במתחם - קרקע המשווקת על ידי חברות שרכשו אחזקות במתחם.

כך, בינואר 2015 מכרה חברת פז את חלקה (21.5%) במתחם פי גלילות דרום, לצד קרקע פרטית שבבעלותה בהיקף של 34 דונם שגובלת במתחם, לקבוצת רוכשים תמורת כ-250 מיליון שקל. מי שהובילה את קבוצת הרוכשים היתה קבוצת קנדה־ישראל, בראשות ברק רוזן ואסי טוכמאייר, אליהם הצטרפו עוד אנשי העסקים. כמו כן, רק לפני חמישה חודשים חתמה חברת טריגו נדל"ן על הסכם עם קבוצת עזריאלי למכירת מניות בחברת פי גלילות וקרקעות במתחם שבבעלותה תמורת כ-130 מיליון שקל - וכיום היא כבר משווקת קרקעות באזור.

תוכנית פי גלילות דרום

"יש לנו קרקעות שמכרנו למשקיעים - והסברנו להם שלא מדובר בקרקע לבנייה", אומר תמיר, מנכ"ל טריגו. "הם יודעים שמדובר בקרקע שהיא השקעה לטווח של חמש־שבע שנים. כל רוכש שלנו יודע בדיוק מה הצפי ויכול להיות מופתע רק לטובה. הוא מקבל זכות בקרקע לדירה, לכשתאושר הבנייה. המחיר ליחידה יכול לנוע בין 600 ל-900 אלף שקל, תלוי איפה ומה קונים".

"יש כיום הרבה מכירות של אופציות לקרקע במתחם - לאזרחים פרטיים ולחברות, אבל אתה קונה קרקע באזור ולא יודע מה תקבל ואיפה", אומרת טסלר.

"המסכנים שקונים שם חלקות קרקע שם - לבי אתם. זו השמדת ערך", אומר המקור המעורב בתכנון המתחם. "אתה מייצר מעין קבוצות רכישה ענקיות, והשטח מפורר לכל כך הרבה חתיכות. יש לך מיליון מנכ"לים ונורא קשה לצאת עם הפרויקט לדרך. הפראיירים שקונים חלקות קרקע מיניאטוריות עלולים למצוא את עצמם במצב שבו הפרויקט מתמשך המון זמן, ובסוף ההתמשכות הזו של הזמן פוגעת בשווי ההשקעה".

"מצב שהממשלה רוצה לתקן"

בתוך הקרב הזה, על הרווחים הגדולים שטמונים במתחם פי גלילות דרום, נותר החשש שמא הציבור הישראלי יקבל רובע נוסף שיהיה אח תאום לפארק צמרת, מתחם מגדלי העשירים הסמוך לרכבת מרכז בתל אביב, ולא פרויקט אמיתי שמקל על משבר הדיור בישראל.

"זה יהיה רובע עירוני חדש שיוקם סביב פארק מרכזי של 250 דונם, עם תמהיל דירות מגוון", אומרת טסלר. "יהיו שם בנייני משרדים עם 40-30 קומות; ובנייני מגורים של 20-10 קומות. זה פרויקט ש-20% מהדירות בו מחויבות להיות דירות קטנות, של 65 מ"ר פלוס ממ"ד. פרויקט שעבדנו בו בצמידות לחברה להגנת הטבע במחוז תל אביב.

"בישראל של היום כולם רוצים להתקדם, להרוויח ולשמור על ערך הכסף. יש מצב במדינת ישראל שהממשל מנסה לתקן - שנוצר מעוולות שנים או אי ראיית הבעיה בזמן אמיתי. דבר אחד ודאי מבחינתי - התפקיד שאני אמונה עליו אמור להגדיל היצע הדירות במדינת ישראל. אני רוצה שיבינו שזמן שווה כסף ושיבינו שככל שיחידות הדיור יהיו קיימות מהר יותר, אפשר יהיה לתקצב תשתיות, וברגע שיהיה אפשר לתקצב תשתיות - אפשר יהיה להוציא הקרקע לשיווק".

בזמן שכל בעלי הקרקע מעוניינים שבתוכניות שלהם יהיו ראשונות לבנייה, רק אחד משלושת המתחמים המרכיבים את השטח יקודם דרך ותמ"ל, בתוכנית המחייבת כי 30% מהדיור בה יהיה בר־השגה. "זה מתחם מעולה מבחינת מיקום ונגישות, צמוד לקו הירוק של הרכבת הקלה, עם חיבורים טובים לרמת השרון ולתל אביב - מתחם שכולל 700 אלף מ"ר תעסוקה משל עצמו", אומר הגורם המעורב בתכנון המתחם. "זו תוכנית טובה באמת שיוצרת עירוניות אמיתית. נקווה שהאינטרס הציבורי יגבר. אם לא, המצב יהיה מייאש נורא".

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם