האם פיסת הנדל"ן הלוהטת בת"א תצליח להתרומם? - Markerweek - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
כיכר המריבה

האם פיסת הנדל"ן הלוהטת בת"א תצליח להתרומם?

שתי החלטות שונות שהתקבלו השבוע בנוגע לבנייה בכיכר המדינה בתל אביב הביאו לשתי מסקנות הפוכות: בעלי הקרקע בטוחים שלאחר 70 שנה נסללה סוף-סוף הדרך להקמת רבי הקומות המיוחלים. סיעת הירוקים במועצה, שמתנגדת לבנייה, מאמינה כי היא תיקבר לעוד שנים רבות

40תגובות

כשד"ר רפי בן יעקב היה בן 18, כבר היה רשום על שמו מגרש בכיכר המדינה בתל אביב. "כילד, הייתי מסתובב עם אבי בכיכר", הוא נזכר. "הוא הראה לי בדיוק היכן המגרש שלי, ותיאר לי כיצד הוא ייבנה. התוכנית של אותם ימים תיארה בנייה שדומה לזו שעוטפת את הכיכר כיום". השבוע חגג בן יעקב את יום הולדתו ה-66. הכיכר עדיין ריקה מבניינים, מוכנה לעוד פיתול בסאגת "תוכנית הבינוי כיכר המדינה", שנפרשת על פני 70 שנה וכמה תוכניות בינוי שונות.

אביו של בן יעקב השתייך לקבוצה של כ-20 בעלי קרקעות בכיכר, שנרכשו עוד ב-1942 מידי חברת שיכון עממי. במרוצת השנים נהפכו סיפוריו של בן יעקב על הכיכר לקוריוז נוסטלגי, ומספר הבעלים במתחם, ששטחו 27 דונם, צמח לכ-180 בשל מה הוא מגדיר "נסיבות החיים" (המדקדקים יאמרו "נסיבות המוות"). הקשר של בן יעקב לבנייה בכיכר עובר דרך ועדות תכנוניות, בתי משפט ומתנגדים. הוא חבר בצוות המוביל של ועד בעלי המגרשים, המייצג 94% מבעלי הקרקעות, וכן חבר בוועדת ההיגוי בהליך הפירוק-שיתוף שמקיימים בעלי הקרקע. אם הפעם יעבוד הכל על פי התוכנית, בן יעקב מעריך שתוך שנה יוכלו בעלי הקרקע להגיש בקשות להיתרי בנייה על בסיס תוכנית בניין העיר (תב"ע) החדשה - תוכנית תא2500/א'.

עמ 22 כיכר המדינה כיום

כשיוקם פרויקט המגורים, יזדקרו מתוך הכיכר שלושה מגדלי מגורים בני 40-43 קומות שיכללו 453 דירות. כלי הרכב שינועו על רחוב ז'בוטינסקי ממערב ייבלעו במנהרה תת-קרקעית וייפלטו מזרחה מצדה השני, לכיוון תחנת הרכבת סבידור והעיר רמת גן. את מחירי הדירות במתחם העתידי אפשר רק לדמיין: יהיה זה דיור בר השגה רק לאלפיון העליון, בכיכר שבתי העסק שלה נהפכו עם השנים לסמלה המובהק.

השאלה "מה חדש בכיכר המדינה?" תמיד רלוונטית, גם אם לכאורה אין חדש. קשה למצוא מתחם מגורים עתידי שהעיסוק בו רב וממושך כל כך. תוכניות בינוי באות והולכות, בעלי קרקעות מסתלקים מן העולם ומותירים יורשים, הדמיות ממוחשבות של משרדי אדריכלים מציירות אותה בכל פעם מחדש. בינתיים היא מתחדשת רק בבוטיקים חדשים לעשירים, שצצים על רחוב ה' באייר הטבעתי.

אבל דווקא בימים האחרונים יש לשאלה "מה חדש בכיכר המדינה?" גם תשובה תכנונית. שכן השבוע נרשמה התפתחות דרמטית בסיפור הבנייה בכיכר, שעוררה בקרב בעלי הקרקע תחושה שהבנייה בכיכר נמצאת מעבר לפינה. בשלישי הוסרו ההתנגדויות ונמשכו כתבי הערר נגד תוכנית הבינוי בכיכר ובכך, למעשה, אושרה ונכנסה לתוקפה תוכנית 2500/א' - שאותה יזמו בעלי הקרקע בשיתוף עם עיריית תל אביב, ואמורה להחליף את תוכנית הבנייה הקיימת (תוכנית 2500) שאושרה באוגוסט 2000. בשלב הבא אמורים בעלי הקרקע להציג תוכנית מפורטת למתחם ולהגיש בקשות להיתרי בנייה.

מדובר בצעד משמעותי בדרך לבנייה בכיכר, אך כדאי לסייג. ההיסטוריה התכנונית המפותלת של כיכר המדינה אמורה ללמד את המעורבים שכל תזוזה שקשורה בתוכנית הבינוי הזו עשויה להיות רבת משמעות ונתונה לפרשנות. בהתאם לכך, השמחה שאחזה בבעלי הקרקע אחזה גם באנשי סיעת הירוקים של תל אביב, שרוצים למנוע את הבנייה בכיכר, ומשוכנעים שתוכנית הבינוי החדשה נסוגה השבוע לאחור וצפויה להתעכב בעוד כמה שנים טובות.

כיצד אירועי השבוע האחרון מאפשרים גם לתומכים ולמתנגדים לחוש ניצחון? לטענת בעלי הקרקע, המיוצגים על ידי עו"ד אמיר כספרי ממשרד ש.הורביץ ושות', מה שסלל את הדרך לאישור תוכנית הבינוי היה העובדה שהשבוע משכו הירוקים ומתנגדים נוספים את הערר שהגישו לוועדת התכנון המחוזית לפני כשלוש שנים. סיעת הירוקים, מצדו השני של המתרס, נאחזת באירוע אחר שהתרחש בתחילת השבוע, שבו הורה בית המשפט המחוזי בתל אביב לבעלי הקרקע להמציא חתימה של הוועדה המקומית בתל אביב על הסכם שנחתם בין העירייה לבעלי הקרקע, ונוגע להסטת קרן סודית של משרד הביטחון, שמגבילה את הבנייה באזור. הם משוכנעים שהחזרת התוכנית לדיון בוועדה המקומית היא בבחינת חזרה אחורה ודיון מחודש בתוכנית.

החלטת בית המשפט ניתנה אמנם בדיון שעסק בכלל בהליך פירוק-שיתוף מרצון, שמבצעים בעלי הקרקע, ולא עסקה בעניינים תכנוניים אלא בחוזה התשלום עבור הסטת הקרן שחתמו בעל הקרקע עם העירייה. ובכל זאת טוען דן להט, חבר מועצת העיר מטעם סיעת הירוקים: "הדיון בוועדה המקומית יחזיר את התוכנית אחורה. כשהתוכנית אושרה בוועדה, לא ידענו את מה שאנחנו יודעים כיום, וזה יכול לשנות את התמונה".

בעלי הזכויות ישתתפו במימון

במקרה של כיכר המדינה לא צריך להיות מיסטיקן כדי לקבוע שהסיבה שבגינה התעכב אישור התוכנית היא משמים. "הכל משמים", כמו אומרים המאמינים. ואם לא הכל - לפחות מרכיב אחד משמעותי. הקרן האלקטרו-מגנטית הסודית של צה"ל היתה ונשארה מסתורית. תכליתה ידועה כבר שנים רבות רק לשומרי סוד במערכת הביטחון, אבל היא זו שחותכת את קו הרקיע של תל אביב. מקורה בבסיס במרכז העיר והיא נמתחת מעל בתיה של העיר - קרן בלתי נראית שחולשת גם על שמי הרצליה ונתניה. כדרכה של עמימות ביטחונית, ידה תמיד על העליונה, גם כשמדובר בנושאים של תכנון ובנייה.

עמ 23 תוכנית הבינוי בכיכר המדינה
הדמיה: משרד אדריכלים יסקי מור סיון

זו הסיבה שבשלוש השנים האחרונות ניהלה העירייה מגעים עם אנשי משרד הביטחון להסטת הקרן, כדי לאפשר את ביטול מגבלת הבנייה לגובה מעל אזורים מסוימים בעיר ולאורך קו החוף. בסוף אוגוסט זה קרה: ההסכם להסטת הקרן נחתם.

55 מיליון שקל גובה מערכת הביטחון עבור הסטת הקרן העלומה ויצירת חלופה. על פי אותו הסכם אמורה העירייה לשאת בתשלום של 40 מיליון שקל ועיריית נתניה בתשלום של 15 מיליון שקל נוספים. בהסכמי שיפוי נפרדים, שחתמה העירייה עם בעלי הקרקעות בכיכר המדינה ובעלי הקרקעות במתחם בית לסין הסמוך, הושת עליהם חלק מהתשלום. בהתאם לכך הוסכם כי בעלי הקרקעות בכיכר יישאו ב-10 מיליון שקל מתשלום העירייה למשרד הביטחון, ובעלי הקרקעות בבית לסין יישאו ב-7.5 מיליון שקל.

שורת ההסכמים שחתמה העירייה קוממה את סיעת הירוקים, שזיהו אותם כיעד נוח לתקיפת הבנייה בכיכר. בסיעה טוענים כי רק בתחילת נובמבר נודע להם על ההסכם עם משרד הביטחון, שבו מתחייבת העירייה לשלם 40 מיליון שקל. בעקבות כך הגישו לפני כשבועיים עתירה מינהלית שביקשה לבטל דיון שאמור היה להתקיים בוועדת הערר, בטענה כי "הדיון עשוי לקבוע עובדות בשטח, בהתבסס על פעולות הוועדה המקומית תל אביב, שנעשות לא מתוך שיקולים תכנוניים, אלה משיקולים זרים". העתירה הוגשה על ידי להט ופאר ויסנר, סגן ראש העירייה וחבר מועצת העיר מסיעת הירוקים.

"לפני כמה שנים התברר שקרן של משרד הביטחון לא מאפשרת את הבנייה על פי התוכנית", אומר להט, שמנסה למנוע או לכל הפחות לעכב את הבנייה בכיכר. "אז נעצרו כל הדיונים בתוכנית והחל משא ומתן בין העירייה, משרד הביטחון ובעלי הקרקע. רק בישיבה שהתקיימה ב-1 בנובמבר התברר לנו שהעירייה והוועדה המקומית חתמו על הסכם עם משרד הביטחון. על פי אותו הסכם אמרה העירייה: ‘אני אשלם על הסטת הקרן'. אנחנו אומרים: מי שמך לשלם? זה לא הובא לאישור - לא של מועצת העיר ולא של הוועדה המקומית".

לטענת להט וויסנר, בהסכם עם משרד הביטחון התחייבה העירייה, בשם הוועדה המקומית, לדברים שאינם בתחום סמכותה. הם טוענים כי גם ההסכם בין העירייה לבעלי הקרקע, עבור תשלום של 10 מיליון שקל, אינו בסמכות העירייה, היות שהוא מחייב גם את הוועדה המקומית לפעול לקידום התוכנית ולמתן היתרי בנייה בהקדם על פי התוכנית."אנחנו אומרים: טוב ויפה שיש הסכם, אבל זה לא עובד ככה בחיים. יש כאן היבטים משפטיים וכספיים שצריך לבחון מחדש", טוען להט.

בסיעת הירוקים טוענים כי התוכנית להקמת פרויקט היוקרה היא שערורייה. לדבריהם, היא צפויה לעלות לעירייה כ-240 מיליון שקל - 40 מיליון שקל עבור מימון הסטת הקרן וכ-200 מיליון שקל נוספים, על פי הערכות שהם מציגים, לכריית המנהרה מתחת לכיכר. "מה שהעירייה צריכה לספק לאזרחיה זה ביוב, מים וחינוך, ולא לשלם 40 מיליון שקל להסטת הקרן. זה סכום אסטרונומי. שיחכו עם הקרן. העירייה משלמת 40 מיליון שקל כדי שמישהו יוכל להתגורר בקומה 34. זו שערורייה", טוען להט.

לדברי בן יעקב, "העירייה לא עושה לנו טובה בכך שהיא מממנת את הסטת הקרן. בסופו של דבר יש לה את התחשיבים שלה והיא תרוויח, כי ביטול הקרן יאפשר בנייה לגובה בחלקים רבים בעיר, ועלות הסטת הקרן מושתת ותושת בעתיד על היזמים. יש הרבה קרקעות ויזמים שישלמו כדי לממש את זכויותיהם ולבנות".

את ויסנר זה לא מעניין: "לא יעלה על הדעת שרשות מקומית תשלם עשרות מיליוני שקלים מקופתה לצורך הזזת קרן אלקטרו-מגנטית כדי שבודדים ייהנו מדירות בשחקים", הוא טוען. "רק באחרונה פורסם כי דירת פנטהאוז ברחוב ארלוזורוב מוצעת ב-200 מיליון שקל, אז מה יהיה על פנטהאוז בכיכר המדינה? מה פתאום העירייה מוציאה כסף מכיסה למימון הסטת הקרן? לתל אביב יש כיום אמצעים לשמור את הכיכר ככיכר פתוחה וירוקה".

הכיכר תהיה ירוקה?

ויסנר לא לגמרי מדייק. גם אם העירייה רצתה בכך מאוד, אין לה אמצעים כספיים להפקיע ולפצות, ובכך "לרכוש" את הכיכר בחזרה מבעלי הקרקע ולהשאירה כשטח ציבורי ירוק. מדובר בזכויות בנייה למגורים בשווי מיליארדי שקלים.

באמצע שנות ה-70 החליטה הוועדה המקומית בראשותו של ראש העירייה שלמה להט לנסות לשנות את תוכנית הבינוי בכיכר ("תוכנית 600"), ולהותיר את הכיכר כריאה ירוקה. בעקבות כך הגישו בעלי הזכויות בכיכר הפנימית עתירה לבג"ץ. בתצהיר שהגיש אז להט נכתב: "מצאתי כי תכנון המעגלים הפנימיים בכיכר המדינה, אשר עדיין לא נבנו, אך אמורים להבנות לפי תוכנית 600, אינו מתאים להתפתחות שאליה הגיעה העיר כיום, וכי יש לתכננם מחדש". ההצעה החלופית היתה תוכנית 1980, שנועדה לשנות את ייעוד הקרקעות המצויות במעגל הפנימי של הכיכר לייעוד ציבורי.

תוכנית 1980 הועברה לאישורו של שר הפנים ואף הוכנה הודעת פרסום למתן תוקף. אולם בפועל לא פורסמה התוכנית למתן תוקף. בינואר 1984 הורתה הוועדה המחוזית לוועדה המקומית להכין תוכנית חלופית לתוכנית 1980 למתחם הכיכר הפנימית, בעקבות הנחיות בג"ץ.

"צ'יץ' רצה להפוך את הכיכר לירוקה, ומשרד הפנים לא אישר", מסביר בן יעקב. "לעירייה אין את הכספים האלה. מעבר לכך, האם נראה לך סביר שהם ישלמו את הכספים לרווחת תושבי כיכר המדינה, שיש להם פארק במרחק כמה מאות מטרים מהבית, במקום בשכונות דרום העיר? זו היתממות של הירוקים".

כחלק מהניסיונות למנוע את הבנייה בכיכר פנו ויסנר ולהט לבעלי הקרקעות, והציעו להם לנייד את זכויותיהם מהכיכר אל חטיבת קרקע ברחוב רמז הסמוך. "ויסנר ולהט פנו אלינו באופן לא רשמי, וניסו לבחון אפשרות שנוותר על קרקעות הכיכר תמורת זכויות בנייה ברמז, על קרקע ציבורית ללא תב"ע. המשמעות היא שיעברו עוד 20 שנה במקרה הטוב עד שנוכל לממש את הזכויות, אם בכלל", אומר בן יעקב.

בהיעדר אפשרות להשאיר את הכיכר ירוקה, תוכנית הבינוי החדשה היא פשרה, הרע במיעוטו - גם בעיני העירייה וגם עבור בעלי הקרקע, שהבעלות בשטח מסחרי מסרבלת עבורם את העניינים. בשל כך הם גם הסכימו לקבל במסגרת התוכנית החדשה במקום שטחי המסחר שטחי מגורים לפי מפתח של אחד לאחד (כלומר מ"ר מגורים על כל מ"ר מסחר), ולא 1.5 מ"ר מגורים על כל מ"ר מסחרי כמקובל.

באוגוסט 2000 אושרה תוכנית 2500, הקובעת כי בעלי הקרקע יכולים לבנות 387 דירות בשלושה מגדלים בני 25-29 קומות כל אחד, מעל מרכז מסחרי גדול בשטח של 15 אלף מ"ר. על פי התוכנית אמורה הכיכר להיות מוגבהת ב-9 מטרים, בדומה לכיכר דיזנגוף. עם פרסום התוכנית הקימו בעלי הדירות במעגל החיצוני של הכיכר ובעלי העסקים את "התאחדות כיכר המדינה נגד בנייה". הם גיבשו תביעת פיצויים, שבה הגישו בעליהם של 240 דירות ועסקים ברחוב ה' באייר תביעות פיצויים בגין ירידת ערך הנכס בסכום כולל של 240 מיליון שקל. בעלי העסקים טענו כי ייפגעו מהתחרות במרכז המסחרי, ובעלי הדירות שתחול ירידה בשווי הנכסים שלהם.

האיומים והלחצים השפיעו, וב-2006 הגיעו העירייה ובעלי הקרקע בכיכר הפנימית להסכמה לקדם תוכנית בינוי חלופית, ללא הגבהת הכיכר והמרכז המסחרי. עם הגילוי של קיומה של הקרן, נכנסה התביעה לקיפאון. עו"ד צבי שוב, שמייצג רבים מבעלי העסקים ובעלי הדירות בתביעה, מסביר: "אנחנו מנהלים מאבקים לגבי סוגיית הקרן, כי עצרו את בירור התביעות בגללה ובגלל התוכנית החדשה. כבר שלוש שנים אנחנו מחכים לשחרר את השומה שערכו עבורנו לגבי היקף ירידת הערך, שמתייחסת לתוכנית הקיימת. אם התוכנית עומדת להשתנות, זה ישפיע מן הסתם על הערכת הנזק. לכן אנחנו מחכים לראות מה קורה עם הקרן, והעסק רק הולך ומסתבך".

אם תוכנית הבינוי החדשה תבוטל בעקבות המהלך של הירוקים, יוכלו בעלי הקרקע לממש את התוכנית הגרנדיוזית שאושרה ב-2000 (תוכנית 2500). "ההתחכמות של הירוקים עלולה בסופו של דבר לעלות בסביבה, בצמחייה ולעצים", טוען דני גולדשמיד, יו"ר ועד בעלי הקרקעות בכיכר. "נפשם של בעלי הקרקע כבר נקעה. על פי ההסכם עם העירייה יש באפשרותנו לממש את תוכנית 2500 בכל שלב שנבחר, עד שהתוכנית החלופית תאושר. אם זה יקרה, נקבל כיכר מוגבהת כמו כיכר דיזנגוף עם הרבה פחות שטחים ירוקים. העירייה היתה צריכה לאשר תוכנית לבנייה בכיכר לפני שנים, מאז 1942. לקח לה 70 שנה וסוף-סוף בעלי הקרקע יוכלו לממש את הנכס שלהם". 

תוכנית הבינוי של כיכר המדינה (2500/א')

שטח הכיכר הפנימית: 27 דונם בעלים: כ-180 בעלי קרקע פרטים שטחי מגורים: 59,175 מ"ר מספר דירות: 453 דירות בשלושה מגדלים בני 40-43 קומות שטח עיקרי לדירה: 131 מ"ר מספר חניות פרטיות לדייר: 2-3 שטח ירוק: כ-20 דונם (שטח פרטי פתוח) חניון ציבורי תת-קרקעי (בבעלות פרטי): 700 מקומות חנייה

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם