גנבי הדירות של מעמד הביניים: המשקיעים עוברים לפריפריה

כל דירה רביעית שנמכרת בישראל היא להשקעה: כדי להשכיר, כדי למכור ברווח או סתם כי יש 100 אלף שקל פנויים בבנק ■ אף אחד לא יודע מה חלקם של המשקיעים בעליית המחירים, אבל למרות ניסיונות האוצר להגביל אותם, הפרופיל של המשקיע הממוצע רק נעשה מגוון יותר ■ דיוקן של מדינה בטירוף נדל"ן

כרבע עד שליש מהדירות שנמכרות בישראל מדי שנה נרכשות על ידי משקיעים. במחצית הראשונה של 2012 בוצעו בישראל 56,265 עסקות מכר דירה. כ-23% מהן, כ-13 אלף דירות, נרכשו על ידי משקיעים. ביולי, על פי נתוני משרד האוצר, כבר טיפס נתח רוכשי הדירות להשקעה ל-25% מכלל העסקות.

אין בנתון הזה בשורה מרעישה או עדות למגמה חדשה. אבל בימים שבהם מצוקת הדיור נהפכת לדאגה לאומית, הוא הפנה שוב את הזרקור לכיוון המשקיעים. איש לא יכול לקבוע בבירור עד כמה תורמים משקיעי הנדל"ן למצוקת הדיור ולעליית מחירי הדירות, אבל נוכחותם הבולטת גרמה למשרד האוצר לסמן אותם כבר לפני שנתיים כ"גנבי" הדירות של מעמד הביניים וכמי שנושאים באחריות, גם אם חלקית, לעליית מחירי הנדל"ן.

בשטח, בעיקר בערי הפריפריה, הנתונים האלה מקבלים חיים ופרצופים. מתווכים ומשקיעים מדווחים על רכישה מאסיבית של דירות להשקעה בתשואות יציבות שאין להן כיום תחרות בבנקים או בשוק ההון. המעמד המשתק של מה שנחשב באופן מסורתי לאחת העסקות המשמעותיות בחיים והפעילות הרבה שהיא דורשת - משלב איתור הנכס, עבור בתחזוקה שוטפת ועד הטיפול בשוכרים - כבר מרתיעה פחות ופחות ישראלים, שמוצאים לכספם בית חם ומניב. חלק מהמשקיעים מקבלים את השוכרים מהמוכר, ואחרים מחכים שהם ייצאו מהדירה, משפצים ומשכירים במחיר גבוה יותר. המשקיעים בדירות חדשות מקבלן מוכרים אותן לרוב ברווח נאה, לעתים עוד לפני שהסתיימה בנייתן. חלקם רוכשים אותן בסמוך למועד האכלוס ומשכירים, עד להזדמנות האטרקטיבית הבאה.

המשיכה של מרבית המשקיעים לערי הפריפריה יכולה לרמוז על הפרופיל של המשקיע הממוצע. זה עשוי להצטייר כאמיד במיוחד או כאדם עם רקע עסקי וכלכלי, אך הפרופיל הזה לא בהכרח מתיישב עם המציאות. מרבית העסקות הן לרכישת דירות קטנות וזולות, לעתים בשל חוסר יכולת לרכוש דירה למגורים באזור המרכז. על פי נתוני מינהל הכנסות המדינה האחרונים, מ-2009, כ-61% מרוכשי הדירות הם שכירים, והמחיר החציוני לדירה להשקעה באותה שנה היה 600 אלף שקל - 54 משכורות ממוצעות.

אליהו הרשקוביץ

"המשקיעים תמיד היו בשטח, אבל לאחרונה מגיעים גם משקיעים גדולים יותר שקונים בניינים שלמים או מגרשים לבנייה", מספר אבי חיון, זכיין סניף התיווך רימקס פלוס בבאר שבע. לפני חודשיים ליווה חיון משקיע שרכש 20 דירות בשכונת רמות בעיר. "זה אדם פרטי שרכש 20 דירות במקומות שונים בשכונה. מדובר בדירות גדולות וחדשות יחסית עם מרפסת ומעלית, במחירים שנעו סביב 800-840 אלף שקל לדירה. התשואה על דירות כאלה נעה סביב 5%. הן לא ממוקמות סביב האוניברסיטה ומיועדות בעיקר למשפחות או לסטודנטים לקראת סוף התואר, שלא צריכים להגיע כל יום לאוניברסיטה".

לצד זאת, טוען חיון, נמשכת רכישת הדירות המסורתית על ידי משקיעים סביב האוניברסיטה. "אלה דירות ישנות יותר, אבל התשואה גבוהה ויכולה להגיע ל-7%-8% - ובדירה מחולקת גם ל-9%. יש כאלה ששמים הון עצמי מינימלי: אם הדירה עולה 400 אלף שקל, הם צריכים רק 100-150 אלף שקל כדי לקבל משכנתא. הם פורסים את המשכנתא ונשאר להם עוד רווח משכר הדירה".

אם להסתמך על ההנמקות והדוגמאות של חיון, יש אין סוף הצדקות לרכוש דירה להשקעה בבירת הנגב, שמוכרת כיעד ותיק להשקעה. "אנחנו נתקלים בלא מעט מקרים של הורים שקנו דירות לילדים שבאו ללמוד באוניברסיטה, הבן או הבת מכניסים עוד שני חברים לדירה וההורים נהנים מכל העוגה", הוא מספר. במקרים אחרים, לדבריו, רוכשים המשקיעים דירה צנועה במזומן ללא משכנתא, ואת ההכנסה מדמי השכירות הם ממנפים לרכישת דירות נוספות. "היו לי גם מקרים של רוכשים מתל אביב שרכשו כאן שתיים-שלוש דירות קטנות, שבאמצעותן הם מממנים את דמי השכירות שלהם בתל אביב. יש כאן משקיעים מכל הגילים והסוגים. צריך רק רצון ואמונה שזה אפשרי, ופשוט מתגלגלים עם זה קדימה".

ואמונה, מתברר, יש בשפע. כך גם רצון, שגובר אל מול הריבית הנמוכה במשק והעדר אלטרנטיבות ההשקעה. בין השנים 2002 ל-2007 הוכפל מספר הדירות שנרכשו להשקעה מ-14 אלף ל-29 אלף דירות. ב-2009 היה נתח הדירות להשקעה 31.2% מכלל העסקות, לעומת 22.4% ב-2002. כך עולה מניתוח רב-שנתי של מינהל הכנסות המדינה שהתייחס לנתוני 2003-2009.

אייל טואג

ממצאי הניתוח הצביעו על גידול ניכר ברכישת דירות להשקעה, שמקורו בשני גורמים מרכזיים: הרפורמה במס ב-2003, שבמסגרתה בוטלה הטבת המיסוי עבור הכנסה פסיבית מהשקעות בחו"ל, וירידות השערים בבורסה ב-2007 בעקבות המשבר הפיננסי בארה"ב, שיצרו גל שני של גידול ברכישת דירות להשקעה. מאז אותו המשבר לא הצליח שוק ההון הישראלי להשיב את אמון המשקיעים לרמה ששררה לפניו, וגם מדיניות הורדת הריבית שהיתה פועל יוצא של המשבר תרמה לתחושה ששוק הנדל"ן נותר אי בודד של יציבות.

"בבנק ובבורסה לא מקבלים כלום"

"אין במה להשקיע את הכסף וצריך להמשיך לנתב אותו. עוד שנה אחת בבנק וכוח הקנייה של הכסף ממשיך לרדת. הבורסה הוכיחה את עצמה בעבר, אבל היום זה ממש מפחיד". את הדברים הללו לא אומרת אנליסטית או כלכלנית בכירה, אלא ד', מורה מחולון, נשואה + 2, שאת הדירה הראשונה שלה להשקעה רכשה בבאר שבע לפני שבע שנים, ובימים אלה רוכשת דירה שנייה - ובתוך כך מחפשת את השלישית. "את הדירה הראשונה רכשתי כשהיה קיפאון במכירות. עשיתי סיבוב וזה מצא חן בעיני. גם אז המחיר היה שליש לעומת המרכז. החלטתי לנסות עם דירה אחת וראיתי כי טוב. רכשתי עוד דירה, ובהמשך מכרתי אותה כי לא הייתי מרוצה. עכשיו אני רוכשת עוד דירה. למרות העלייה במחיר, התשואה עדיין כפולה מהמרכז - 6%", היא אומרת.

עבור דירת שני החדרים החדשה, שממוקמת בקו התפר בין השכונות ה' וט' בעיר, היא משלמת 360 אלף שקל. הדירה, שמשופצת מן היסוד וכוללת מחסן פרטי, תניב לה דמי שכירות של 1,800-2,000 שקל בחודש. "בחולון מבקשים עבור דירה כזו 800 אלף שקל. אפילו בשכונות כמו ג'סי כהן ותל גיבורים רוצים 650 אלף שקל", היא טוענת. "אני רואה שבבנק לא מקבלים כלום, גם בבורסה לא. אני מאוד רוצה להשקיע בחו"ל, אבל זה מסוכן. עשיתי סקר גם בחיפה לפני עליית המחירים, אבל השכירות שם נמוכה יחסית, אף שהעיר התחתית מתפתחת. לכן העדפתי את באר שבע". במקביל, היא מחפשת דירה נוספת בתנאים דומים.

ב-2003 וב-2006-2009 הפכה באר שבע למוקד עלייה לרגל עבור משקיעים מאזור המרכז, שהיוו ב-2009 יותר מ-30% מרוכשי הדירות להשקעה בבאר שבע. שוק המגורים בה ידע עליות ומורדות ובתקופות השפל עמדו בה אלפי דירות חדשות ריקות. ואולם על אף עליית המחירים הכללית, שהשפיעה גם על שוק הדירות בעיר, שומרת באר שבע על שני יתרונות: מחירים נמוכים מאוד ביחס למרכז ואוניברסיטה שיוצרת שוק שכירויות משגשג.

"שיעור הדירות להשקעה ירד משמעותית מתחילת 2011 לכ-25% מהעסקות, בין היתר בגלל הצעדים שננקטו בתחום. ניתן להניח שכשם שהפרופיל של הרוכשים לא השתנה כשהתנאים לרכישת דירה להשקעה השתפרו, הוא לא השתנה גם כשהם הורעו", נכתב בדו"ח בנק ישראל ממארס. על פי הדו"ח, מתוך 15 אלף דירות שנרכשו להשקעה באפריל-דצמבר 2011, רק 7,600 דירות נרכשו באמצעות משכנתא. "הממצאים מעידים כי התנהגותם של רוכשי דירה להשקעה בשוק המשכנתאות שונה מזו של רוכשי דירה למגורים, בגלל השוני בפרופיל הרוכשים. ההון העצמי הגבוה יחסית שבידי הרוכשים והדירות הזולות יחסית שהם רוכשים מאפשרים למחציתם לא ליטול כלל הלוואה לרכישת הדירה", נכתב בדו"ח.

לפני ארבע שנים החלה שבי שניאורסון, אם חד-הורית לחמישה, לעבוד כמתווכת בסוכנות התיווך של רשת אנגלו-סכסון בלוד. את המעבר שלה למקצוע וההצלחה בו היא חייבת במידה רבה לרוכשי הדירות להשקעה. "זה קרה במקרה. קניתי לעצמי דירה בעיר, ואז חברה שלי שמעה ורצתה שאמצא גם לה דירה. אותה חברה גם קישרה אותי לאבא שלה, שמתגורר בלונדון וביקש שאמצא לו דירות להשקעה בעיר", מספרת שניאורסון. בתוך זמן קצר התברר לה שלוד היא יעד חם להשקעה, ולקוחות המשיכו להגיע אליה מפה לאוזן באמצעות חברים וקרובי משפחה.

לדבריה, לפחות מחצית מלקוחותיה משתייכים למגזר הדתי והחרדי. "עם הכסף שהם מקבלים כאן משכירות הם שוכרים בעצמם דירות בבני ברק, ירושלים, אלעד או אשדוד, אבל לא נשארים לגור כאן כי זו לא עיר חרדית", היא מספרת. "לוד היא במרכז ונגישה לכל הכבישים הראשיים, ונמצאת במיקום טוב ביחס לתל אביב, בני ברק וירושלים". לטענתה, המחירים הזולים ביחס לדמי השכירות מניבים לרוכשים תשואות של 5.5%-6%, ואפילו 7%-8% בשכונות שבהן רמת הסיכון בהשקעה גבוהה יותר.

"לפני שבועיים קנה אצלי משקיע דירת שני חדרים באזור ערבי תמורת 287 אלף שקל, שמניבה דמי שכירות של 1,900 שקל בחודש (תשואה של כ-8%, ע"א)", היא מספרת. בעסקה אחרת רכש משקיע דירת 3 חדרים במרכז העיר ב-475 אלף שקל, שמושכרת ב-2,500 שקל בחודש - תשואה של 6.3%.

לא פחות מהעסקות עצמן מעניינת הדינמיקה שמובילה רוכשים לרכוש דירות נוספות ולהפיץ את הבשורה לסובבים אותם, שממהרים גם הם להצטרף לחגיגה. "לפני כשנה הגיע אלי זוג פנסיונרים נחמד. הם התחילו בדירה אחת ותוך שנה זה הסתיים בשבע דירות, כשאני זו שדואגת עבורם לשוכרים ולטיפול בנכס", מספרת שניאורסון. במקרה אחר, היא מספרת, "הגיע אלי בחור צעיר אחרי שהסתובב כמה חודשים בעיר כדי ללמוד את השוק ולהשקיע סכום לא גדול שקיבל בירושה. את הדירה הראשונה שלו הוא רכש ב-260 אלף שקל, כעבור חודש וחצי רכש דירה נוספת ב-465 אלף שקל, ואחרי חודש נוסף רכש דירה שלישית ב-420 אלף שקל. השנה הוא מכר את שלוש הדירות ברווח יפה: את הדירה הראשונה ב-400 אלף שקל, את השנייה ב-530 אלף שקל ואת השלישית ב-595 אלף שקל".

במקרה אחר, זוג צעיר מבית אל רכש דירה להשקעה וגרר אחריו את שאר בני המשפחה. "הבעל שלח את אחיו שרכש שתי דירות, ובעקבותיו גם הגיעו גם חמו וחמותו שרכשו שלוש דירות, גיסתו שרכשה שתי דירות ואפילו עורך הדין שלהם, שרכש בעקבותיהם דירה". לשניאורסון אין ספק שלהתעוררות המשקיעים יש השפעה על השוק, אך לדבריה קשה לבודד אותה מעליית המחירים הכללית.

ש', אם לחמישה וסבתא ל-14 נכדים, מתגוררת כיום בשכירות ביישוב שערי תקווה. "התגרשתי והיה לי סכום של כסף. לקנות דירה של ממש, למגורים, נראה לי כמו בזבוז כסף. חיפשתי רעיונות איפה כדאי להשקיע כדי לקבל את התשואה הכי גבוהה. הרעיון שלי היה להשקיע במקומות שבהם יש גרעינים תורניים, דבר שהפך לנפוץ מאוד בשנים האחרונות, ולהשכיר את הדירות לחברי הגרעין", הוא מספרת. אחרי שהתלבטה בין גבעת אולגה ללוד בחרה בלוד. "נראה היה לי שלוד הולכת להתפתח הרבה יותר מגבעת אולגה, גם בגלל הגרעין התורני והמכינה הקדם צבאית. בכלל, יש מגמה לייהד את לוד". בעקבות כך רכשה בחודש האחרון שתי דירות בנות שלושה חדרים במרכז העיר, האחת ב-595 אלף שקל והשנייה ב-470 אלף שקל. "רק לפני שבוע חתמתי על החוזה ואחת הדירות כבר מפורסמת להשכרה. הציפייה היא לתשואה של 5%-6%", היא אומרת.

גם הקטנים יכולים

הנהירה לערי הפריפריה הגיאוגרפית או הסוציו-אקונומית היא המאפיין הבולט של גל ההשקעות הנוכחי. היישובים האלה היו תמיד על מפת ההשקעות של רוכשי הדירות, אבל עניינו בעיקר משקיעים קטנים יחסית. עד 2008 נחשבה תל אביב ליעד מועדף למשקיעים רבים, תופעה שהתעצמה עם פריחתן של קבוצות הרכישה והתבססה בעיקר על רווחי הון ממכירת הדירות, ופחות מכך על תשואה קבועה משכירות.

ביטוי קיצוני לתופעה ניתן היה לראות בשכונת פארק צמרת החדשה הכוללת יותר מ-1,700 דירות, שחלק ניכר מהן הוקם על ידי משקיעים ובאמצעות קבוצות רכישה. דפוס הפעולה ששלט אז היה הצטרפות לגרעין הראשוני של הקבוצה ומכירת הדירות עם סיום הבנייה או תוך כדי התקדמות הפרויקט. תקופה קצרה אחרי שיצאו הפרויקטים לדרך רשמו בעלי הדירות רווחי עתק ממכירת הדירות. כך למשל, באוקטובר 2010, ארבע שנים לאחר שפרויקט היוקרה מגדל מנהטן במתחם, שהובילה קבוצת ב.ס.ר, יצא לדרך, נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 66 מ"ר תמורת 1.92 מיליון שקל. בעליה של הדירה שילם במקור מיליון שקל, מהם 300 אלף שקל בהון עצמי והיתרה באמצעות משכנתא.

תור הזהב של קבוצות הרכישה איפשר למשקיעים להתגלגל עם המארגנים מפרויקט לפרויקט ומהשקעה להשקעה. בשנים האחרונות תמונת המצב השתנתה: עליות המחירים האגרסיביות שחוותה תל אביב, כמו גם שורת גזירות מס שהוטלו על קבוצות הרכישה, שחקו את הרווח שבמכירת הנכס. משקיעים רבים הגיעו להבנה שפיזור ההשקעות בכמה דירות בפריפריה יניב להם תשואה קבועה גבוהה יחסית, לעתים פי שניים מזו שבמרכז, עם סיכוי גדול יותר לרווח הון ממכירת הנכס בהמשך.

"בשנים הראשונות שבהן עסקתי בהקמת פרויקטים במתכונת של קבוצות רכישה היו הרבה אנשים שלקחו את הדירות להשקעה בגלל האטרקטיביות של העסקה. זה היה בתקופה שבה תשלום מס רכישה נדרש רק בגין הקרקע ותשלום המע"מ היה רק בגין הבנייה. אבל מאז זה השתנה", מסביר נחשון קיויתי, מנכ"ל ומבעלי השליטה בקבוצת ב.ס.ר. "היום אנחנו רואים בפרויקטים שלנו פחות משקיעים ויותר רוכשי דירות למגורים. בפרויקט 'ב.ס.ר בצמרת' (הכולל כ-300 דירות בשני מגדלים, ע"א), מתוך 300 דירות רק 20 או 30, כלומר 10% לכל היותר, מוצעות למכירה על ידי הבעלים, והיתר רוכשים את הדירות למגורים", אומר קיויתי.

תל אביב איבדה את הבכורה לטובת ערים כמו באר שבע וחיפה, שנהנות מתקופה שבה כסף רב מישראל ומחו"ל מחפש השקעות נדל"ן. וכשתשומת הלב של המשקיעים נתונה לפריפריה, לא רק המחירים הנוכחיים משחקים תפקיד - אלא גם התחזיות לעלייתם בעקבות מהלכים קיימים ועתידיים של פיתוח תשתיות תחבורה או תעסוקה.

ק', נשוי + 2 (ועוד אחד בדרך), מתגורר ביישוב מבואים שבנגב המערבי. העבודה שלו בחברת נדל"ן גדולה גרמה לו להבין לפני כמה שנים שהמחסור בידיים עובדות בענף לא יאפשר להדביק את הביקוש לדירות, וכי הדבר יוביל לעלייה במחירי הדירות ובמחירי השכירות. את הדירה ראשונה, בת 5 חדרים, בעיר אשדוד, רכש לפני חמש שנים תמורת 800 אלף שקל. אחרי שנה מכר אותה לשוכר שהתגורר בה ב-1.1 מיליון שקל. "משם המשכתי לאשקלון ולבאר שבע ואחר כך לנתיבות. היום לא נשאר הרבה 'בשר' באשדוד ובאשקלון, דירת 4 חדרים חדשה עולה שם 1.7 מיליון שקל. לכן אני מתמקד באזור נתיבות".

כיום, אחרי שמכר שתי דירות בבאר שבע, הוא נותר עם חמש דירות באשקלון ונכס שהוא מסרב להיפרד ממנו בתל אביב. "זה נכס שקניתי לפני שנים, ובכל פעם שאני רוצה למכור אני רואה שמציעים לי יותר, אז אני משאיר אותו". את ההתעוררות שמורגשת לאחרונה קשה לו להסביר: "אני לא יודע אם אפשר להגדיר את זה כהתנפלות. השוק היה תקופה ארוכה ב'הולד' וזה משתחרר עכשיו, ואני לא יודע מה הסיבה. זה לא שהריבית צנחה פתאום. היא אמנם לא גבוהה, אבל היו גם תקופות שבהן היא היתה נמוכה יותר", הוא אומר.

לא רק המשקיעים הישראלים תרים את השוק: גם תושבי החוץ חוזרים בטפטופים. את המשיכה שנראתה בעבר בלתי מעורערת לערים כמו תל אביב, נתניה או הרצליה מחליפים עכשיו יעדים אחרים לגמרי. "לא רק לקוחות מהמרכז רוכשים כאן דירות להשקעה, אלא גם משקיעים מחו"ל", מספר אברהם קלוזנר, זכיין אנגלו-סכסון בדימונה. "אחד מהם, שמתגורר בלונדון, לא ראה בכלל את הנכסים. הוא שלח את האנשים שלו לדרום ולאזור הקריות וחיפה ורכש שש דירות בישראל, מתוכן ארבע בדימונה", הוא מספר. לדבריו, את הנכס הראשון קנה המשקיע לפני שנה תמורת 320 אלף שקל: דירת 4 חדרים שמושכרת כיום ב-2,500 שקל לחודש. לדברי קלוזנר, המחירים הנמוכים של הנכסים ביחס לדמי השכירות מניבים תשואות של 7%-8% בעיר. ואולם, לדבריו, מה שתרם לפריחת שוק השכירות בדימונה הוא כניסתן של חברות ממשלתיות ואחרות הפעילות באזור ומשכנות את עובדיהן בדירות שכורות בה. "יש כאן 60-70 נכסים למגורים שמושכרים לחברות שמתעסקות עם הכור", הוא מספר.

בחיפה, שחלק מהאזורים בה נהנו מעליות מחירים, מחפשים המשקיעים הזרים אטרקציות חדשות להשקעה. אחת מהן היא פרויקט Loft Tower, מגדל המגורים הראשון שיוקם בעיר התחתית, שגובהו יהיה 20 קומות ויכלול 76 דירות קטנות. רוב הדירות בפרויקט, שמקימה קבוצת יזמים תל אביבים, נמכרו בתוך שלושה חודשים - רובן למשקיעים מחו"ל, בין היתר מארה"ב, בלגיה וקניה. לדברי ארבל דר, מנהל השיווק מטעם חברת הומלנד שמשווקת את הפרויקט, עבור הדירות משלמים המשקיעים 500-700 אלף שקל - והן יושכרו, לטענת היזמים, בדמי שכירות של 3,500 שקל ומעלה, שפירושם תשואה של כ-6%.

"היחס בין משקיעים לדיירים נשאר הגיוני"

הסיפורים והעדויות מעלים את התחושה שמשקיעים רבים בישראל לא רק נדחקים על ידי שוק ההון והבנקים להשקעה בדירות, אלא ממש עטים עליהן בשמחה. במשרד האוצר כבר סימנו לפני שנתיים את רוכשי הדירות להשקעה כאחד הגורמים למצוקת הדיור בישראל וניסו לנטרל אותם - תחילה בהצעה לעודד את המשקיעים להוציא את הדירות למכירה באמצעות הרחבת הפטור ממס שבח, ובהמשך בהצעה חדשה למנוע מהרוכשים לקנות דירות נוספות להשקעה על ידי ביטול הפטור ממס שבח כליל. ההצעה הראשונה טורפדה בוועדת הכספים, והשנייה עדיין בגדר רעיון בלבד.

ואולם יש מי שטוענים שמה שמציירים באוצר כמפגע של ממש בשוק הדירות אינו כה מהותי ומשפיע. לטענת ד"ר רינה דגני, מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה, בחינת נתח רוכשי הדירות להשקעה בפרקי זמן קצרים מטעה ומעניקה להם משקל סגולי גדול ביחס למציאות. "לאורך כל השנים היחס בין מספר המתגוררים בדירות בבעלותם לבין המתגוררים בשכירות נשמר, עם שינויים של אחוזים בודדים לכאן או לכאן. שיעור הדירות בבעלות בישראל נע תמיד סביב 70%. היו תקופות שבהן הוא היה 68% או 71%, אבל בגדול היחס נשמר. יתר הדירות (להוציא 5% שמתגוררים עדיין בדמי מפתח, ע"א) הן שוק השכירות, כלומר דירות שמישהו קנה להשקעה".

לדברי דגני, כשבוחנים את המספרים המוחלטים מתברר לא אחת שגם אם נתח רוכשי הדירות להשקעה עלה באופן יחסי, מספר הדירות שנרכשו בפועל להשקעה ירד. "כשנמכרו כאן 110 אלף דירות בשנה שיעור רוכשי הדירות להשקעה היה נמוך יותר, אבל המספר שלהם בפועל היה גבוה יותר מאשר היום, כאשר אנחנו עומדים על כ-90 אלף עסקות מכירה. נכון שיש תקופות שבהן נכנסים קצת יותר משקיעים וזה מושפע באופן ישיר ממה שקורה בבורסה. זה באמת עניין של פרספקטיבה ושל מה שזוכה לתשומת לב תקשורתית. ב-2007, בתקופת השיא של כניסת הרוכשים מחו"ל, נמכרו בסך הכל 5,600 דירות לתושבי חוץ מתוך יותר מ-100 אלף דירות. היום מספרם של הרוכשים תושבי חוץ ירד לאזור ה-3,000 עסקות, והמשקיעים שלנו מכסים את הפער. בסופו של דבר אתה מגלה שהתזוזות הן מינוריות והיחסיות הבסיסית נשמרת. כיום אנשים מחפשים כל מיני חלופות להשקעה. חלק משקיעים בקרקעות חקלאיות, חלק בנכסים בחו"ל, ולאחרונה אנחנו רואים גם אנשים פרטיים שמשקיעים בנדל"ן למשרדים".

לדברי עמוס דבוש, מנהל השיווק של חברת הנדל"ן י.ח דמרי שבונה ברחבי המדינה, החברה לא פונה בצורה מיוחדת למשקיעים - לא מבחינת תמהיל הדירות ולא מבחינת האסטרטגיה השיווקית. "אי אפשר להתעלם מהעובדה שגם קהל המשקיעים נמצא בשוק. יש לא מעט שמחפשים דירות במחירים סבירים של 850 אלף שקל עד 1.3 מיליון שקל, ובפלח השוק הזה אפשר למצוא גם משקיעים. מה שמדבר אליהם יותר מכל זה מחיר טוב ומועד איכלוס קרוב. צריך לזכור גם שהריבית נמוכה מאוד וזה דבר טבעי. אני לא יודע עד כמה זה דוחף את המחירים כלפי מעלה, בסופו של דבר זה עניין של ביקוש והיצע. ממה שאנחנו רואים, שיווי המשקל בין הקהל הרחב למשקיעים נשאר הגיוני".



תגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר