תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מעוניינים בקרקע חקלאית? 9 דברים שחייבים לבדוק לפני הרכישה

לפני השקעה ספקולטיבית בקרקע חקלאית רצוי לבצע כמה בדיקות שיסייעו להימנע מהשקעות חסרות סיכוי ■ כתבה חמישית בסדרה

36תגובות

רבים מציינים את המחסור בקרקעות כסיבה המרכזית לעלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות. במקביל קמו חברות שזיהו הזדמנות עסקית: הן החלו לעודד רכישת קרקעות חקלאיות שיש להן פוטנציאל להשבחה גדולה אם יופשרו לבנייה.

בשנות ה-90, חברות המשווקות קרקעות חקלאיות שיגשגו בעיקר בגלל הוועדות התכנוניות המיוחדות שקמו אז. כיום, לאור המחאה החברתית, המצב הכלכלי וחוק הוד"לים שאמור להאיץ תהליכי תכנון, הן נהפכו שוב לרלוונטיות. אי אפשר שלא להבחין בפרסומים הרבים שמפיצות חברות אלה, שעל פי נתוניהן נמכרות מדי חודש כמה מאות קרקעות חקלאיות בשרון ובשפלה למשקיעים. הבעיה היא שיש מקרים שבהם נותרת חלקת האדמה כשהיא אינה מאושרת לבנייה וריקה, ורוכשי הקרקע נותרים עם שדה שלא הניב כל תשואה והשקעה שירדה לטמיון. אם כן, מה יש לבדוק לפני שרוכשים קרקע חקלאית להשקעה?

1. יש לשים לב לסוג הקרקע הנרכשת - אם היא מיועדת כיום להפשרה או לא. יש שני סוגי קרקעות עיקריים: האחד הוא קרקע המיועדת להפשרה. אפשר לזהות אותה בתוכניות מתאר כמיועדת לפיתוח עירוני, והיא עתידה להיות הראשונה שתופשר לבנייה באותו האזור. יש קרקעות מסוג אחר, שכדי להפשירן נדרשות תוכניות חדשות. הייעוד הנוכחי של קרקעות אלה יכול להיות חקלאי, נוף כפרי פתוח או אזור עתודה לתכנון עתידי. אלה קרקעות שההשקעה בהן היא למעשה הימור, שיכול להתברר כלא מוצלח, אך יכול גם להניב את התשואה הגבוהה ביותר. גובה ההשקעה בקרקעות כאלה מושפע בין היתר מהסיכוי לשינוי הייעוד.

עמ 50 קרקע חקלאית
עופר וקנין

הדרך הטובה ביותר לבדוק מהו סוג הקרקע היא לבחון את תוכניות המתאר החלות על הקרקע ברמה הארצית, המחוזית והמקומית. אפשר לעשות זאת בקלות על ידי פנייה לוועדות הרלוונטיות לתכנון ובנייה, ולרוב הפרטים מופיעים אף באינטרנט.

2. גם מחיר הקרקעות הוא סממן לסוג הקרקע: החברה המשווקת את הקרקעות מודעת למצב הקרקע ולכן תמכור במחיר גבוה משמעותית קרקעות שלגביהן קיים סיכוי גדול יותר להפשרה לשם פיתוח עירוני. בהתאם לכך, מחיר נמוך מאוד של קרקע מצביע ככל הנראה על כך שעוד אין היתכנות להפשרה למגורים.

שימו לב! לעתים החברה המשווקת את הקרקעות תציג לרוכש תוכנית לפיתוח עירוני על הקרקע המאושרת על ידי הוועדה המקומית. לרוב אין בכך די, ונדרש אישור הוועדה המחוזית. בדיקה מדוקדקת אף עלולה לגלות לעתים שהוועדה המחוזית לא אישרה או אף דחתה את התוכנית המוצעת. בנוסף, מומלץ לבדוק אילו צעדים מבצעת החברה המשווקת, אם בכלל, כדי לקדם תוכנית הפשרה בוועדות התכנון.

3. יש לבדוק בתוכניות המתאר אם יש גורמים שעלולים למנוע את ההפשרה. גורמים כאלה יכולים להיות למשל סמיכות של הקרקע החקלאית לבסיס צבאי, לתוואי של כביש, לתוואי של נחל, לשמורת טבע או למפעלים שונים. רוב רוכשי הקרקעות אינם מודעים לכך שוועדות התכנון מחייבות מרחב ביטחון בין מפעלים ושימושים מסוימים לבין אזורי מגורים.

4. בכדי לקבל את נקודת המבט הטובה ביותר על הקרקע, מומלץ להגיע אליה ולבחון אותה מקרוב במו עיניכם. יש מקרים רבים שבהם מהתבוננות על הסביבה הקרובה לקרקע אפשר לזהות גורמים שעלולים למנוע מתן אישור לבנייה על הקרקע. אם שמתם לב, למשל, לגן לאומי או למפעל מזהם בקרבת הקרקע, יש להביא זאת בחשבון. כמו כן, יש לבחון אם יש בשטח פרטים שלא מופיעים בפרסומים של החברה. לעתים חברות המשווקות קרקעות חקלאיות לא מפרסמות את כל המידע הדרוש למשקיע משום שמידע מסוים עלול להרתיע את קהל היעד מלרכוש קרקעות. אם אכן אפשר לגלות מידע כזה, יש לפנות לחברה המשווקת ולברר מדוע הוא לא מופיע בפרסומיה.

5. מומלץ לבדוק אם הקרקע בבעלות פרטית או בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, מכיוון שיש לכך השלכות כלכליות. כאשר מדובר בקרקע בבעלות המדינה, ייתכנו סעיפים בחוזה החכירה עם מינהל מקרקעי ישראל הקובעים שעם שינוי הייעוד תחזור הקרקע לבעלות המדינה. במקרים מסוימים, המינהל יאפשר לחוכר ליהנות משינוי הייעוד אך בתמורה לתשלום דמי חכירה לפי שווי מלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד. כלומר, אפילו אם הקרקע אכן תופשר לבנייה, החוכר לא יהיה זה שייהנה מההשבחה אלא המדינה.

6. כאשר רוכשים קרקע מחברה המשווקת קרקעות חקלאיות מדובר ברוב המקרים ברכישת חלקה אחת על ידי כמה רוכשים, שמתקשרים ביניהם בהסכם שיתוף, ולכך יכולות להיות כמה השלכות. ראשית, הרכישה היא של שטח יחסי ובלתי מסוים מהמגרש. כלומר, לא מצוין בדיוק היכן החלק המובטח לרוכש. שנית, לא מובטח לכל שותף נכס נפרד למגורים או להשקעה אחרת, והוא עלול למצוא עצמו שותף בנכס עם גורמים שלא בחר בהם כשותפיו. יש לברר בכמה שותפים מדובר ומיהם, כדי להימנע מעימותים ומהסתבכות בעת התכנון והבנייה.

7. יש להביא בחשבון שכאשר המדינה מבצעת תכנון לפיתוח עירוני הדבר כרוך בהפקעת קרקעות לצרכים ציבוריים. המשמעות היא שרוכש הקרקע עלול לאבד את הקרקע לחלוטין ולקבל פיצוי זעום כשווי הקרקע בייעודה החקלאי הקודם. במקרה טוב יותר, תתבצע הפקעה חלקית של הקרקע (לדוגמה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה).

8. חשוב לזכור כי רוכש הקרקע יהיה חייב בהוצאות שונות לצורך מימוש הזכויות: מס שבח במכירה, היטלי השבחה ופיתוח, תשלומים למינהל, ותשלום ליועצים ומומחים (שמאים, אדריכלים, עורכי דין ועוד).

9. ההשקעה בקרקעות חקלאיות מוגדרת גם על ידי החברות המשווקות אותן כהשקעה לטווח בינוני-ארוך. לכן, אם מטרת הרכישה היא לבנות בית תוך כמה שנים, יש סיכוי שהדבר לא יתממש. מי שמתכנן למממן רכישה של קרקע חקלאית באמצעות הלוואה, צריך להביא בחשבון שבכל הזמן עד להפשרת הקרקע ולמימושה, לא תהיה שום תשואה להשקעתו ולא יהיה מקור הכנסה כלשהו להחזר ההלוואה (בניגוד להשקעה בנכס מניב).

עם כל זאת, משקיע שיבחר באופן מושכל את הקרקע ויסתייע באנשי מקצוע הבקיאים בתחום, עשוי להפיק רווח נאה. ככלות הכל, קצב גידול האוכלוסיה בישראל גבוה ועמו גדל הביקוש לקרקעות למגורים. על כן, אפשר לצפות שגם בעתיד תימשך מגמת הפשרת קרקעות לצורכי מגורים ולצרכים אחרים באזורים המיועדים לכך.

-----

הכותבת היא עו"ד שותפה במשרד פירט, וילנסקי, מזרחי וכנעני



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם